분양 신청 이후, 분양계약을 하지 않고 현금청산이 가능한가?

최근 정부에서 발표한 ‘8. 2. 대책’으로 인해 부동산 경기가 상당히 침체되고 있다.

특히 재건축, 재개발 조합이 초과이익환수를 피하기 위해 2017년 내로 관리처분계획인가를 빠르게 추진하며 분양신청절차 역시 상당히 빠르게 진행되고 있다.

 

이로인해 분양신청을 하되, 부동산 경기나 사업진행상황에 따라 분양계약을 하지 않고도 현금청산을 받을 수 있는지 문의하는 의뢰인이 많다.

 

결론적으로는 가능하긴 하나 안 될 가능성도 크다.

 

궁금증에 대한 해답이 애매한 이유는 이와 같다.

 

분양계약을 체결하지 않아 현금청산자가 될 수 있다는 근거는 조합의 정관에 있기 때문이다.

조합원을 상대로 향후 아파트를 분양받을 의사가 있는지 묻는 ‘분양신청’ 절차에서 분양신청을 받을 의사를 표지 않는 경우 현금청산자가 되는데, 이는 도시 및 주거환경 정비법(이하 ‘도정법’)에서 규정하고 있으므로 분양신청을 하지 않아 현금청산자가 될 권리는 법으로 인정되는 것이다.

 

그러나 분양신청을 한 재건축, 재개발 조합원도 향후 있을 ‘분양계약’절차에서 분양 계약을 체결하지 않아도 현금청산자가 될 수 있다.

 

‘분양계약을 하지 않는 조합원에 대하여 분양신청을 하지 않는 조합원의 경우를 준용한다.’는 내용이 재건축, 재개발 조합 정관(보통 제44~45조제 4~5항 사이에 존재)에 명시되어 있기 때문이다.

 

대부분의 재건축, 재개발 조합은 국토교통부에서 정한 표준정관을 쓰기 때문에 정관 내용은 비슷하다.

 

분양신청을 하더라도 나중에 분양계약을 체결하지 않으면 현금청산을 할 수 있으니, 조합이 분양신청을 받을 때 우선 분양신청을 하고 차후 상황을 봐 현금청산 여부를 결정해도 되지 않느냐는 의문을 가질 수 있다.

 

 

실제 법무법인 정의에서 진행한 도곡 ○○○아파트 현금청산 사건의 경우, 분양신청을 했으나 이후 있던 분양계약을 하지 않아 현금청산을 받아냈다.

그러나 2013년에 종결된 이 사건은 이후 현금청산자가 급증해 부담이 될 것을 우려한 조합들의 정관을 변경하게 된 계기가 되기도 했다.

 

조합 정관은 조합원 수의 2/3 이상이 동의하면 수정이 가능하다. 조합 운영자들이 조합원들을 설득해 조합계약 미체결시 현금청산 가능규정을 삭제한 조합들이 늘어났다.

 

 

 

위 정관이 사라지면, 조합의 운영이 불투명하게 이루어져 조합에서 탈퇴하고 싶거나, 비례율이 변경되어 분양을 받을 때 추가분담금이 너무 많아져 부담이 되거나, 고령 등의 이유로 아파트 분양을 받기보다 현금청산을 받아 좀 더 저렴한 타 지역으로 이주하고 잔액을 여유자금으로 가지고 싶어 현금청산을 원할 경우 근거 규정이 없어져 분양 계약을 체결하지 않아 현금청산을 하고 싶어하는 조합원들의 현금청산 방법이 사라지게 된다.

 

 

 

조합이 임의로 정관 규정을 삭제한 것에 대해 조합원의 기대권을 침해했다, 민법 제150조상 조건성취로 불이익을 받을 자가 조건을 불성취하게 하는 경우 조건이 성취된 것으로 본다는 규정을 적용하여야 한다는 등의 사유로 정관규정변경에 대해 무효를 주장해볼 여지는 있다.

 

그러나 이에 관한 대법원 판례가 없고, 하급심 재판부들이 일관되지 않은 판결을 내놓으므로 분양신청 후 현금청산이 가능한지에 대해서 장담하기 어렵다.

 

따라서 현금청산을 원한다면, 분양신청을 하지 않고 현금청산을 하는 것이 가장 확실하다고 말할 수 있다.