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재건축 사업 내 세입자들은 재개발과 다르게 이주정착비, 이사비, 영업보상을 받을 수 없다. 구체적으로 재개발과 재건축이 어떻게 다른지 살펴보도록 하자.

재개발 사업의 성격은 공익적이기 때문에 세입자를 보호하는 장치들이 있다. 반면 재건축은 상대적으로 사익적인 요소가 크기 때문에 보상하지 않는다.

그러나 재건축 사업의 세입자들에게는 「주택임대차보호법」이나 「상가건물 임대차보호법」이 적용된다.

「상가건물 임대차보호법」 제10조를 살펴보자.

1. 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

2. 임대인이 건물을 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는데, 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우라면 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.

이를 살펴보면, 임대차계약을 체결할 때 임대인이 임차인에게 재건축에 대한 내용을 구체적으로 고지하지 않은 경우, 임차인의 계약갱신 요구를 임대인은 거절할 수 없다.

갑자기 재건축을 한다고 건물을 비우라고 하는 것은 법적으로 받아들여지기 어렵다. 따라서 이러한 법조항으로 재건축 세입자는 보호받을 수 있다.

임대인이 꼭 재건축을 진행해야 하는 상황이라면 세입자에게 그에 걸맞는 보상을 해주어야 한다. 이런 합의금은 영업보상적 성격으로도 볼 수 있다.

최근 하급심 법원에서 재건축 구역 내 세입자들이 보상받지 못하는 것에 대한 위헌법률심판제청이 있기도 했다. 위헌법률심판제청은 법원에서 재판 중인 사건에 적용될 법률 중 위헌 요소가 있을 경우 법원이 직권으로 혹은 당사자의 신청을 통해 법률의 위헌 여부 심판을 헌법재판소에 제청하는 것이다.

그 결과, 해당 법률이 위헌결정이 된다면, 재건축 사업의 세입자도 보상받게 될 가능성이 높아진다.

그리고 작년 2019년 4월 23일 서울시 발표에 따라 1) 용적률 인센티브제, 2) 임대주택 입주기회 부여가 적용된다.

용적률 인센티브제는 재건축 사업시행자가 세입자에게 재개발과 비슷한 손실보상을 한다면, 시에서는 용적률 인센티브를 최대 10%까지 부여하여 사업시행자의 세입자에 대한 자발적 보상을 이끌어 낸다는 취지이고,

임대주택 입주기회 부여의 경우, 단독주택 재건축 철거 세입자들에게도 임대주택 입주기회를 부여하여 재정착을 지원한다는 취지이다.

앞서 살펴보았듯이, 재건축 구역 내의 세입자라 하더라도 실질적으로 보상을 받게되는 것과 마찬가지의 상황으로 유도할 수 있으며, 정부나 사법부도 재건축 세입자 보호에 대해 많은 고심을 하고 있다. 다만, 임대차계약 체결 당시에 임대인이 재건축 가능성이나 계획을 분명히 언급했음에도 계약을 체결한 경우라면 보호받지 못할 가능성이 크므로, 임대차계약 체결 당시에 이 부분을 신중히 체크해야 한다는 것을 기억하자.