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Q. 저는 지역주택조합 사업부지에 주택(부동산)을 소유한 사람입니다. 제 건물에는 세입자가 2가구 있습니다. 마지막 계약서 작성 만기는 2014년이었습니다. 후에는 계약을 묵시적으로 연장하며 지내고 있습니다. 조합에서는 소유권 이전절차를 진행하고 있습니다.

이런 상황에서, 세입자에게 임대주택에서 나가라고 통지하며 주거이전비, 이사비를 지급해야 할까요? 만약 해야 한다면 제가 하는 걸까요, 조합이 하는 걸까요?

A. 지역주택조합 사업은 민간개발사업이기 때문에 세입자에게 별도의 주거이전비나 이사비, 이주정착비를 지급할 의무가 아무에게도 없습니다. 공공사업이 아니기 때문입니다. 세입자는 보증금을 받은 뒤 나가면 됩니다.

단, 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되어 연장되었고, 개발사업으로 계약된 날짜보다 먼저 나가야 하는 상황이라면 나갈 당시의 소유자와 이사비 정도의 보상금을 추가로 받는 것으로 협상할 수도 있습니다.

만약 임대차 계약을 갱신하며 작성한 계약서에 개발 사업으로 인해 임대차 계약 중간에 나가게 될 상황이 된다면 언제든지 나간다는 조항이 있다면 모르겠지만, 그렇지 않으면 세입자 입장에서 먼저 협상을 요구해 올 가능성이 높다.

※ 주거이전비, 이주정착비, 이사비란?

어떠한 건물이 재개발 구역으로 지정되었다면, 주거용 건물의 소유자나 세입자는 건물을 비워주고 나가야만 한다. 이럴 때 이들이 받을 수 있는 보상비가 주거이전비, 이주정착비, 이사비이다.

재개발 사업과 재건축 사업에서, 특히 보상내용을 중심으로 어떤 차이들이 있는 걸까?

첫째, 재개발과 재건축의 의미가 어떻게 다른지부터 살펴볼 필요가 있다. 재개발은 주거환경이 열악하고 정비기반시설이 미비한 지역의 주거환경을 개발하는 것이다. 따라서 재개발은 그 자체로 공익적인 성격을 가지고 있다. 하지만 재건축은 조금 의미가 다른데, 말 그대로 원래 있던 아파트나 빌라 등을 허물고 다시 건축하는 것이다. 하수도나 도로 같은 기본적인 정비기반시설이 잘 정리된, 주거환경이 비교적 괜찮은 지역에서 주거환경을 보다 더 향상시키기 위해서 하는 것이 재건축이다. 재건축도 전체적인 도시개발과 조화를 이루어야 한다는 점에서 공익성이 있지만, 아무래도 재개발보다는 사익성이 좀더 있다고 보아야 한다.

둘째, 조합을 가입하는 방식에서도 재개발과 재건축 사업의 차이가 존재한다. 재개발은 사업지역 내에 거주하는 주민이라면 강제적으로 가입되는 방식이다. 그러나 재건축은 원하는 사람만 조합에 가입할 수 있다.

셋째, 보상금을 증액하는 절차에서도 차이가 있다. 재개발 사업의 경우, 지방토지수용위원회를 통한 수용재결과 중앙토지수용위원회를 통한 이의재결, 그리고 행정소송이라는 절차를 통해 보상금을 증액할 수 있다. 재건축 사업의 경우에는, 매도청구소송을 통해서 즉각 보상금 증액문제를 두고 조합과 다툴 수 있다.

넷째, 보상금의 기준에서 차이가 있다. 재개발의 경우에는 공시지가를 기준으로 보상금이 결정된다. 그리고 영업보상비, 이주정착비, 이사비, 주거이전비를 받을 수 있다. 그러나 재건축의 경우에는, 보상금이 결정되는 것에 있어서 시장가격을 반영해준다. 그리고 영업보상비, 이주정착비, 이사비, 주거이전비는 재건축 사업에서는 받을 수 없다.

그런데 보상금을 받은 사람의 입장에서 볼 때, 여러 문제들이 있다. 재개발 사업의 경우, 공시지가를 기준으로 보상금이 결정된다. 그런데 공시지가 자체가 워낙 낮기 때문에 보상금의 시작부터가 낮아서 보상금을 올려도 시세에 걸맞는 금액을 받는 것이 쉬운 일이 아니다. 재건축 사업의 경우에도, 보상금 기준 자체가 개발이익이 반영된 것이라고 하나, 실제 감정평가를 진행해보면, 주변 시세가 계속 오르기 때문에 보상금이 불만족스러울 수 있다.

보상금을 받는 사람의 입장에서 가장 중요한 것은, 재개발, 재건축 할 것 없이, 보상금을 최대한 많이 받는 것이다. 그러기 위해서는 내가 가지고 있는 부동산의 가치를 얼마나 잘 증명하는지가 중요하다.

재개발 사업의 경우에는, 영업보상비, 이주정착비, 이사비, 주거이전비 등 내가 부가적으로 받을 수 있는 보상들에 대해서 잘 알고, 이에 대해 합리적인 금액을 받아야 한다. 재개발, 재건축 보상금과 관련하여 먼저는 나부터가 제대로 알아야 한다. 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 만족스러운 보상금을 받는 것에 도움이 될 것이다.

재개발 보상금 중에서 어떤 경우에 주거 이전비, 이사비, 이주 정착비, 영업 보상 등을 받을 수 있을까? 이 부분이 복잡할 수 있기 때문에 전문가의 조언을 구하는 것이 가장 정확한데 본 법인에도 이런 문의를 하시는 분들이 많다.

아래는 여러 질문 중 주거이전비에 관한 질문 2개를 뽑아본 것이다.

1.제가 살고 있는 건물이 무허가 건축물인데 재개발 구역으로 지정되었습니다. 우리 건물에 사는 다른 사람들도 모두 주거용으로 건물을 사용하고 있습니다. 제가 주거 이전비를 받을 수 있을까요?

2. 저는 상가건물에서 과일 장사를 하고 있습니다. 과일 장사를 하는 상가 안쪽에 방을 하나 만들어서 그곳에서 살고 있는데, 이 건물이 재개발 구역에 포함되었습니다. 저는 주거 이전비를 받을 수 있을까요?

먼저, 첫 번째 질문에 대해서 이야기 해보겠다.

원래는 시장, 군수의 허가를 받아 건물을 건축해야 하는데, 무허가 건축물은 그런 허가 없이 건축한 건물을 말한다. 무허가 건축물에 살고 있는 사람들은 재개발 시 주거 이전비를 수령할 수 있을까?

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제2항을 보면, 무허가 건축물에 입주한 세입자로, 사업인정 고시일 등 당시에 그 지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에게는 주거 이전비를 보상해야 한다고 나와있다. 따라서 첫 번째 질문의 경우, 해당 건물에 거주한 지 1년이 넘었다면 주거 이전비를 받을 수 있다.

두 번째 질문에 대해서는, 주거 이전비를 받을 수 없다. 두 번째의 경우, 상가 세입자이기 때문이다. 근린상가의 경우 무허가 건축물로 보고, 주거용이 아니기 때문에 영업보상은 받을 수 있더라도 주거 이전비는 어렵다.

재개발 보상금 수령에 대해서 구체적인 상황에 따라서 받을 수 있는 보상금이 무엇인지 달라지기 때문에 전문가의 조언을 듣는 것이 가장 좋겠다.

오늘은 재개발 사업에서 보상금으로 지급받을 수 있는 이주정착비, 이사비, 주거이전비에 대해서 얘기해보려고 한다. 재건축에서는 이와 같은 보상이 불가능하고 재개발에서만 받을 수 있는 보상들이기 때문에 유심히 살펴보겠다.

1. 이주정착비

-주거용 건물의 소유자가 이주정착비를 수령할 수 있다.

-그 금액은 본인 건물 가액의 30%를 받을 수 있다.

-이주정착비는 최소 600만 원에서 최대 1,200만 원까지 수령가능하다. 만약 건물 가액의 30%가 600만 원 미만이라면, 600만 원을 인정받을 수 있고, 건물 가액의 30%가 1,200만 원을 초과 할 경우엔 1,200만 원만 인정받을 수 있다.

2. 이사비

-재개발 사업구역에 거주했던 자들이면 이사비를 수령할 수 있다.

-‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙’ 제55조 제2항 별표4를 참고할 수 있다.

: 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물에 거주하는 사람이 시행지구 밖으로 이사할 때 이사비를 보상해야 한다.

3. 주거이전비

-주거를 이전하는데 드는 비용을 보상하는 것을 의미한다.

-재개발 사업지역으로 지정된 공람공고일로부터 소급하여 3개월 이전부터 살고 있던 주거용 건물의 소유자와 세입자 모두가 받을 수 있다.

-도시근로자가구가 평균적으로 지출하는 비용을 기준으로, 소유자는 2개월치, 세입자는 4개월치를 수령할 수 있다.

-관리처분계획인가 전에 이사를 해도 주거이전비를 받을 수 있다.

만약 재개발 사업구역에서 이사를 가야 하는 경우, 어떤 종류의 보상금을, 얼마나 받을 수 있는지 살펴보는 것이 중요하다. 이와 관련하여 전문가의 도움을 받는 것이 가장 정확하고 안전한 해결책을 찾는 방법이 될 수 있다.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황 1

: 의뢰인은 재개발 사업에서 분양신청을 하지 않아서 현금청산자의 지위를 획득하였고, 9개월 여가 지났음.

-의뢰인의 상황 2

: ​의뢰인은 시세에 맞는 보상금을 받기를 바라는 상황.

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2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 수용재결신청청구와 자체적인 감정 진행 예정

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3. 예상결과

- 보상금증액 예상(사업비 불공제), 수용재결신청 지연손해금 수령, 주거이전비, 이사비 등 수령

1. 사실관계

-의뢰인의 지위

: 의뢰인은 울산광역시 중구 B구역 주택재개발 정비사업조합의 조합원임. 분양신청을 하지 않은 의뢰인은 현금청산자의 지위를 갖게 되었음.

- 조합의 상황

: 해당 조합의 설립인가는 2011년 11월 말에, 사업시행인가는 2016년 1월 중순경, 관리처분계획 인가는 2017년 2월 말에 받은 상황임.

-의뢰인의 상황1

: 의뢰인은 2019년 5월 조합으로부터 부동산에 대한 인도청구 소송을 당하였음. 그런데 의뢰인은 수용재결도 받지 않은 상태임.

- 의뢰인의 상황2

: 의뢰인은 주거이전비 등 보상금을 받고 이주할 수 있기를 바라는 상황임.

2. 진행단계

- 대표변호사 면담 후 사건 수임계약 체결

- 사건 기록 검토 중

3. 예상결과

주거이전비를 받기 전까지 부동산을 점유할 것으로 예상됨. (도시 및 주거환경정비법 제49조 제6항)