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관리처분계획은 재개발, 재건축 사업에서 기존의 부동산을 어떻게 처분하고 관리할 것인지, 분양신청은 어떻게 진행할 것인지, 어떤 아파트를 어떻게 분양해줄 것인지 등에 대한 총체적인 계획이다.

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따라서 관리처분계획은 매우 중요한데, 이 계획에 하자가 있다면 손해를 크게 보는 사람이 다수 발생할 가능성이 높다.

재개발 구역 내에 아파트를 소유자 A가 있다고 가정해보자.

A는 분양신청을 했지만, 이후 현금청산자가 되고 싶어졌다. 그런데 알고 보니 분양신청 기간이 연장되었다고 하는데, 안내받은 것이 아무것도 없었다.

A가 만약 그 사실을 알았다면 그때 분양신청철회를 할수 있었을 텐데 그러지 못하였다. 그렇다면 A는 현금청산을 하지 못하고 분양을 받아야만 할까?

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현장에서 조합원 자격을 두고 관리처분계획의 하자 분쟁이 일어나는 경우가 많다.

위와 같은 경우라면 법적으로 어떻게 대응할 수 있을까?

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관리처분계획의 위법성을 다퉈볼 수 있다. 분양신청의 기회가 제대로 주어지지 않았음을 주장하여, 현금청산자나 분양신청자로 기재가 된 것에 오류가 있음을 주장해 볼 수 있다.

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그리고 행정법상 관리처분계획인가는 ‘행정작용’에 해당한다.

그 하자에 대해 다투려면 취소 또는 무효확인을 구하는 방법으로 하여야 하는데, 대법원 판례에 의하면, 행정처분에 하자가 존재하고 그 하자의 정도가 1) 중대 또는 명백하다면 취소 사유에 해당하고, 2) 중대하고 동시에 명백하다면 무효 사유에 해당한다.

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다만, 분양신청 기간 연장의 안내를 받지 못하여 분양신청자였다가 현금청산자가 되고 싶으나 그러하지 못한 경우, 현금청산자였다가 분양신청을 받고 싶어졌으나 그러하지 못한 경우에 취소 사유로 볼 것인지, 무효 사유로 볼 것인지에 대해서는 아직 대법원 판례가 확립되지는 않았다.

그렇다 하더라도 일단 위와 같은 상황이라면 분양신청 기간 연장이 있었는지, 있었다면 연장 기간이 제대로 통지되었는지를 확인해보고, 통지가 제대로 이루어지지 않았다며 이에 대해 다투어볼 여지가 있다. 관리처분계획 자체의 취소나 무효를 구하기 위해서는 분양신청 기간 통지의 하자 등 관리처분계획의 기반이 되는 사항들에 하자가 없는지 살펴보는 것이 필요한 것이다.

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단, 주의할 점은 관리처분계획 하자를 다툼에 있어 취소 사유를 주장한다면, 관리처분계획 인가 후 90일 내에 진행해야 한다는 제소 기간이 있다는 점이다. 이러한 제소 기간을 놓쳐버리면 법으로 다투어볼 기회조차 잃어버리게 된다.

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실무상, 관리처분계획의 하자를 다투다 보면 조합측에서 먼저 협상을 제안하는 경우도 있다. 의외로 쉽게 일이 해결되는 경우도 있는 것이다.

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그러니 관리처분계획에 문제가 있다고 생각되면, 처음부터 포기하지 말고, 일단 관리처분계획에 어떠한 구체적인 하자가 있는지, 있다면 무효로 다투어볼 것인지 아니면 취소로 다투어볼 것인지에 대하여 전문가인 변호사와 함께 논의해보시기 바란다.

법률 상담 하나를 소개하고자 한다. 상담의뢰인A는 모 재건축 조합원이었는데, 해당 조합이 사업시행인가와 관리처분계획인가까지 다 받았는데, 이후 장기간 사업 진행이 보류된 상황이었다고 한다. 결국은 조합원들끼리 합의하여 조합을 해산 후 청산까지 다 마무리했다고 한다.

그런데 시공사에서 사업을 자체적으로 진행하고 싶다고 하는데, 시공사에서 사업을 진행할 때 기존의 인허가들이 유효한지에 대해 문의하셨다.

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재건축사업 시행 주체가 재건축 조합에서 시공사로 바뀌면 사업에 대한 인허가가 그대로 유효할까?

그렇지는 않다. 만약 해당 인허가가 시행 주체가 달라져도 유효했다면, 시공사에서 바로 착공에 들어갈 수 있었겠지만, 현실에서는 불가능하다.

이미 받은 인허가는 재건축 조합에게 내준 것이기 때문에, 시공사가 민영개발사업을 추진하고자 한다면 토지매입부터 진행하여야 한다.

사업시행인가는 정비사업시행자가 추진하는 정비사업 관련 내용을 시장이나 구청장 등이 최종 확정하고 인가하는 행정 절차를 뜻한다.

관리처분계획은 정비사업시행자가 분양신청기간이 종료된 때 수립하는 대지 및 건축시설에 관한 관리 및 처분에 관한 계획을 말한다. 사업시행자는 분양신청기간이 종료되면 분양 관련 사항, 정비사업비 추산액, 세입자 손실보상과 관련된 사항 등이 포함된 관리처분계획을 수립하고, 시장·군수 또는 자치구의 구청장에게 인가를 받아야 한다.

위의 과정을 재건축 조합에서 진행한 것이기 때문에 시공사는 자체적으로 위의 절차들을 새롭게 밟아야 할 것이다.

우리 법인에 재건축 초과이익 환수제와 관련하여 상담문의가 들어왔던 한 사례를 소개하고자 한다. 강남의 한 재건축 아파트 사업이었는데, 관리처분계획이 1심에서 일부 취소 판결을 받고 2심에서 전부 취소 판결을 받았다. 그래서 3심을 진행하려고 하는데, 만약 3심에서 관리처분계획 취소가 확정되면, 초과이익환수제의 대상이 되는 게 아닌가 하는 질문이었다.

재건축 초과이익 환수제란, 재건축 사업에서 초과이익이 생겼을 때, 그 일부분을 국가에서 환수하는 것이다. 조합원당 3,000만 원까지의 평균이익은 환수가 면제이지만, 3,000만원이 초과되는 경우 법에 명시된 대로 환수해야 한다.

그리고 '재건축 초과이익환수에 관한 법률' 제3조의 2항에 따르면, 2017년 12월 31일까지 관리처분계획 인가를 신청하였다면 재건축 부담금을 면제받을 수 있다.

문의가 들어왔던 사례에 대해서 공식적인 답변을 아직 드리기 전이나 내부 검토한 바, 초과이익 환수 대상에 해당되지는 않을 것 같다.

우선 위에서 언급한 '재건축 초과이익환수에 관한 법률'을 살펴보면, 12월 말까지 관리처분계획인가가 ‘나야 한다’는 것이 아니라 ‘신청하였다면’이기 때문에 신청만 했다면 제외 대상이 해당할 것이다.

그리고 관리처분계획이 취소나 무효가 된다고 할지라도, 이는 민사 법리와는 다르다. 행정법상 법률관계의 안정을 위해서 장래효만 있다고 보기 때문이다. 따라서, 관리처분계획이 취소되어도 그 때부터 효력이 없는 것이지, 소급해서 효력이 없어지는 게 아니라는 것이다. 따라서 이런 관점에서 보면 인가신청을 2017년 12월 31일까지만 했다면 그 이후에 관리처분계획이 취소되어도 초과이익환수제 적용 대상이 아닐 것으로 판단된다.

위에서 언급한 법적인 판단은 변호사 개인의 법리적 검토이기 때문에 결과는 달라질 가능성이 있다.

만약 위와 같은 내용이 받아들여지지 않고 관리처분계획이 취소되어 초과이익환수제가 적용되어 부과금이 부과된다면, 이에 대해 취소/무효확인 소송을 제기해서 법원의 판단을 받을 수밖에 없다. 먼저는 전문변호사와 함께 적용 대상이 되는지를 판단하고 어떻게 대응할지 전략을 구상하는 과정이 필요할 것이다.

도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)이 2017년에 많이 개정되었다. 개정된 내용 중에 하나를 살펴보면 다음과 같다.

법 개정 이전에는 원래 분양통보를 할 때, 관리처분계획 인가신청을 하기 전에 분양계획을 만들고 분양통보도 해야 했다. 그리고 이때에 시공사를 정하도록 법에 명시되어 있었다. 그러나 2017년 개정 이후로 이와 관련한 조항이 삭제 되었다.

개정된 도정법에 의하면, 관리처분계획에는 분양계획, 개략적인 분담금, 시공사와의 공사도급계약서 등이 포함되어 있어야 한다. 결국에는 시공사가 정해진 뒤에야 관리처분계획을 작성하고 인가받을 수 있다.

만약 A라는 재개발 조합이 만든 관리처분계획에 공사대금이나 개략적인 분담금이 명시되어 있지 않다면, A조합의 관리처분계획은 인가받기가 어렵다. 그리고 그러한 내용들이 관리처분계획에 명시되지 못한 이유는 아마도 시공사가 아직 선정되지 않았기 때문일 것이다.

시공사가 정해져야, 공사 도급계약도 진행될 수 있고, 그 계약 내용에 따라 전체 공사비와 조합원들의 분담금까지 정해질 수 있기 때문이다. 따라서 시공사가 선정되지 않은 상황이라면, 그 상황에서 관리처분계획인가 신청은 받아들여지지 않을 가능성이 크다.

따라서 시공사가 결정되지 않은 상황에서 인가받은 관리처분계획은 구체적인 공사대금이나 개략적인 분담금이 정해지지 않았기 때문에, 위법하다고 볼 수 있고 이는 무효 사유에 해당한다. 관리처분계획 자체가 무효가 될 수 있다.

만약 이와 비슷한 상황에서 관리처분계획인가가 되었다면, 그 인가에 대해서 무효를 두고 법적 대응을 진행할 수 있다.

이와 같은 상황에 놓여있다면, 재개발, 재건축 전문 변호사에게 구체적인 조언을 구하는 것이 좋겠다.

재개발, 재건축 사업에서 추가분담금은 어떻게 정해질까?

만약 권리 가액(종전 자산 가액에 비례율을 곱함)이 1억 원이라고 해보자. 그런데 5천만 원인 부동산을 분양받았다면 권리 가액이 1억 원이기 때문에 오히려 5천만 원을 환급받을 수 있다. 반대로 2억짜리 부동산을 분양받게 되었다면 권리 가액을 뺀 나머지 1억 원을 더 내야 하는데 이게 바로 추가분담금이다.

그래서 권리 가액이 너무 낮거나, 혹은 분양가가 너무 높은 경우에 추가분담금이 증가하게 된다. 이럴 땐 어떻게 문제를 해결할 수 있을까?

먼저는 자신이 분양계약을 할 것인지 결정하는 것이 필요하다.

참고로, 재개발, 재건축 사업에서 분양신청과 분양계약의 차이는 다음과 같다. 분양신청은 조합원이 이후 만들어질 아파트를 분양받겠다고 의사표시를 하는 것이다. 분양계약은 실제 인감증명서, 인감도장 등을 가지고 진행하는 본 계약이다. 분양신청과 분양계약은 비슷한 듯 보이지만 의미가 다르며, 분양신청을 해도 분양계약은 하지 않고 현금청산자가 될 수 있다.

추가분담금이 너무 부담스럽다면 분양계약을 하지 않고 현금청산자가 되면 된다. 그러나 조합원으로서 분양을 받고자 한다면 추가분담금을 줄이는 절차를 밟아야 한다.

조합에서 종전 자산 가액과 분양가액을 통지할 때 이의신청을 받는데, 이의신청을 통해서 의견이 반영될 확률이 무척 낮다. 조합과 협상을 통해 만족스러운 평가액을 받는 것이 어렵다는 것이다.

그런데 종전 자산 가액이나 권리 가액이 너무 낮아서 추가분담금이 과도할 경우 위법사유가 된다. 따라서 법적으로 관리처분계획을 두고 위법을 다툴 수 있다. 단 인가 후 90일 내로 취소소송을 제기해야 한다.

관리처분계획의 위법과 관련한 소송에서 최근 재판부에 따라 조금씩 다른 판결을 내리고 있다. 어떤 경우는 원고의 청구를 받아들여 일부 취소 판결을 하기도 하고, 다른 경우에는 형평성을 중시하여 모두 따져봤을 때 원고 것만 낮게 나왔을 때만 인정하겠다는 예도 있다. 후자의 경우는 다투기 쉽지 않은 경우다.

이를 우회적으로 다투는 방법도 있다. 개략적인 분담금을 통보하지 않았다거나 분양신청 연장통보를 하지 않은 것 등 절차상의 이유로 관리처분계획에 위법사유가 있다는 것을 이유로 취소나 무효소송을 제기할 수 있다. 추가분담금을 다투기는 쉽지 않은 문제이기 때문에 전문변호사의 조언을 구하는 것이 필요하다.

재개발, 재건축 사업에서 원칙적으로는 1가구 1주택만 분양받을 수 있는데, 예외적으로 1가구 2주택을 분양받을 수 있는 규정이 있다. 그 규정은 다음과 같다.

1) 면적기준

: 기존에 소유하고 있는 아파트의 주거전용면적과 새로 분양받는 아파트의 주거전용면적을 합친 것과 비교했을 때 기존이 더 크다면 1가구 2주택 분양이 가능하다. 다만, 둘 중 하나는 전용면적이 60제곱미터 이하여야 한다.

2) 가격기준

: 새로 분양받는 2개의 가격이 종전자산가액보다 더 적으면 1가구 2주택 분양을 받을 수 있다. 역시나 둘 중 하나는 전용면적이 60제곱미터 이하여야 한다.

2가지 중에서 하나면 해당하여도 1가구 2주택 분양을 받을 수 있다.

단, 1) 면적기준의 경우에는 주거전용면적만 비교하는 것이고, 2) 가격기준의 경우, 종전자산가액과 권리가액 중에서 종전자산가액으로 비교하는 것이다.

그리고, 그렇게 할 수 있다고 사업시행계획이나 관리처분계획에 규정할 때만 가능하고, 규정이 없다면 못하게 된다. 그런데, 조합 책자에는 작게 적혀있는데, 따로 구두로 통보해 주지 않아서 분양신청자 입장에서 잘 몰라서 문제가 되는 경우가 많다.

최근에 이를 사유로 해서 반포 주공 1단지에서 관리처분계획이 취소된 사례가 있다.

반포 주공 1단지 비상대책위원회는 관리처분계획에 조합원 분양에서 특정 조합원에서 불리한 계획이 있다고, 이를 무효화 해달라는 소송을 제기하였다.

조합은 107제곱미터 조합원들의 ‘59+135 제곱미터’의 신청을 금지했는데, 이는 추정 권리가액이 초과되기 때문이라고 주장했다.

하지만 서울 행정법원의 판결을 살펴보면, 법원은 조합이 관리처분계획 당시에, 107제곱미터의 주택을 받는 조합원들에게 ‘59+135 제곱미터’의 신청을 금지한 상태에서, 일부 조합원들에게만 분양신청을 허용한 것은 107제곱미터 조합원의 재산권을 침해했다는 사유에서 관리처분계획이 위법하다고 말하였다.

이와 같이 조합으로부터 1가구 2주택 분양에 대해서 제대로 통지받지 못한 상황이라면, 또 누군가는 통지받고 신청했는데 누군가는 통지 받지 못해 신청하지 못했다면, 좀 더 근본적으로 관리처분계획 취소를 주장해볼 수 있다. 이와 관련해서 문제가 생겼다면 전문변호사의 조언을 구하는 것도 좋은 방법일 것이다.