'재개발영업보상'에 해당되는 글 8건

1. 사실관계 정리

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의뢰인들은 병원을 운영하는 의사입니다.

의뢰인들의 병원 건물과 토지는 인천 계양O구역 재개발 사업구역에 포함되었습니다. 이에 의뢰인들은 다른 장소로 이전하면서 휴업을 하게 되었습니다. 그리고 이에 따른 영업손실이 있었습니다.  

조합에서는 영업손실보상금으로 2억 7,700여만 원을 주겠다고 하였으나, 시세에 맞는 보상금액이 아니었습니다. 의뢰인들은 영업손실에 대한 보상을 제대로 받기 위하여 본 법무법인을 방문하였습니다.

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2. 우리 측의 주장

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- 조합은 의뢰인의 자산 가치를 충분히 반영한 손실보상액을 보상하여야 한다.

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3. 사건종결

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법무법인 정의는 조합과 협의를 진행하였습니다.

이에 영업보상금으로 4억 2,000만 원을 받게 되었습니다.

처음 조합제시액 대비 34% 증액되었습니다.

재개발 영업보상에 관한 내용을 종합적으로 정리해보았다. 혹시 내가 영업보상 대상자인지, 대상자라면 어떤 보상을 받을 수 있을지 궁금하다면 아래의 내용을 참고하는 것이 좋겠다.

• ​영업보상의 법적 근거는 무엇일까?

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「도시 및 주거환경정비법」 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제77조를 살펴보자.

• 영업보상을 받을 수 있는 요건은 무엇일까?

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「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제45조에 상세히 설명되어 있다.

1) 사업인정고시일등 전부터

2) 적법한 장소에서

3) 인적·물적 시설을 갖추고

4) 계속적으로 영업을 하고 있으며

5) 관계 법령에 의하여 허가 등이 필요로 되는 경우 사업인정고시일 등 전에 허가 등을 받아 행하고 있는 영업이어야 한다.

• 영업보상의 종류에는 무엇이 있을까?

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영업보상은 폐업보상과 휴업보상으로 나눌 수 있다.

폐업보상의 경우, 2년 동안의 영업이익에 영업용 고정자산·원재료·제품 및 상품 등의 매각손실액을 더한 금액이다.

휴업보상은 기본적으로 4개월 치 영업이익과 이전비용, 필수적 인건비, 감가상각비, 영업에 대한 홍보비 등을 포함한다. 그러나 시세에 맞는 수준의 보상은 아닌 경우가 많다.

• 폐업보상과 휴업보상, 구분 기준은?

객관적인 기준에 근거하여 폐업보상인지, 휴업보상인지가 결정된다.

영업이익이나 사업의 규모나 성질 등을 고려하여, 인접한 시·군·구에서 유사한 영업을 지속할 수 있다고 판단된다면 휴업보상을 받는다. 여러 가지 정황을 살펴볼 때 폐업이 불가피하다면 폐업보상을 받게 될 것이다.

1. 사실관계

- 의뢰인들은 2017년 12월 사업시행인가를 받은 송O 1, 2동 구역 주택재개발정비사업 구역 내 편입된 토지 등을 소유하고 있거나 영업을 수행하는 자입니다. 의뢰인들은 분양신청기간 동안 분양신청을 하지 않아 현금청산자가 되었습니다.

- 원래는 2014 아시안게임 전에 사업을 완수하는 것이 목표였나, 당초 계획이 무산되었습니다. 이후 재개발관리구역이 해제되지 않은 채로 재산권에 대한 상당한 제한을 받다 2016년 2월 ‘뉴스테이 연계형 정비사업구역’으로 재지정되었고, 사업이 진행 중입니다.

- 하지만 보상금 책정에는 이러한 상황에 대한 고려가 이루어지지 않았고, 이에 의뢰인은 법무법인 정의에 본 사건을 의뢰했습니다.

2. 법무법인 정의의 주장

- 조합에서 제시한 협의보상금은 충분한 가치를 반영하지 못하므로, 적정한 보상액과 지연가산금을 평가하여 보상해야 하고, 우수한 주변 환경이 충분히 반영되어야 한다.

- 최초 사업 시작부터 뉴스테이 사업으로 지금처럼 재건될 때까지 최소 10년이 넘는 기간 동안 의뢰인들의 재산권에 대한 상당한 제한이 있었음을 고려하여 반영해야 한다.

3. 사건 결과

- 수용재결을 통해 의뢰인들은 각 2~19%의 증액을 이루었습니다.

추후 이의재결과 행사소송 등 보상금 증액 절차를 통해 추가적인 배상을 받을 것으로 예상됩니다.

재개발사업은 공공적인 성격을 띠고 있다. 그렇기 때문에 재개발 지정구역에서 사업을 운영했던 사람들은 영업보상을 받을 수 있다.

(관련 법률 : 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제77조)

보통은 영업보상에는 4개월 치 영업이익, 이전비, 필수 인력에 대한 인건비, 홍보비, 인테리어 비용 등이 포함된다. 그리고 그 대상이 되기 위해서는 다음과 같은 기준을 충족해야 한다.

1. 사업인정고시일 등 전부터 계속하여 행한 영업

2. 적법한 영업장소

3. 인적·물적 시설을 갖추었을 것

4. 적법한 영업행위

그렇다면, 재개발 영업보상에는 어떠한 쟁점이 있을까.

Q. 영업보상 대상이 된 이후 이사하게 되었는데, 조합이 영업보상을 줄 수 없다 합니다. 이 경우 보상금을 받을 수 없나요?

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A. 받을 수 있다. 다만, 공람공고 당시에 보상 대상자가 되었으나 실제 수용 날짜까지 상당한 기간이 소요되어 이사한 경우, 수용재결이나 협의 당시에는 거주 중이 아니므로 공람공고 당시 영업 사실 여부를 입증할 책임이 영업보상 요구자에게 있다.

Q. 건물을 임대하여 영업하였는데 해당 건물이 무허가일 경우, 영업보상금을 받을 수 있나요?

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A. 사업인정고시일이나 공람공고일 기준 1년 전부터 사업을 한 경우 무허가건물의 경우이더라도 보상을 받을 수 있다.

Q. 허가 없이 영업한 경우, 보상금을 받을 수 있나요?

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A. 불가하다. 무허가 영업은 사회 정의 관념에 위반됨으로 사회·경제적으로 인정되지 않는다. 다만, 허가 없이 영업한 경우라도 개인사업자의 경우, 도시근로자 월평균 가계 지출액 3개월 치를 보상으로 받을 수 있다.

Q. 인터넷 쇼핑몰을 운영 중인데, 조합에서 인터넷 쇼핑몰은 보상금을 줄 수 없다 합니다. 보상금을 받을 수 없나요?

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A. 받을 수 있다. 일부 조합에서 인터넷 쇼핑몰은 온라인 기반이기 때문에 사업구역 내 인적·물적 시설을 갖추지 않았다며 보상금 지금을 거부한다고 한다. 하지만 인터넷 쇼핑몰 역시 사업구역 내 직원들의 사무공간 및 작업공간, 재고 관리를 위한 창고 등을 갖추고 있다면 영업보상 조건 존재 여부를 다투어볼 여지가 있다.

재개발 영업보상은 다양한 이해관계가 얽혀 있는 만큼, 분쟁의 요소가 많다. 또한, 지방토지수용위원회, 중앙토지수용위원회, 행정소송의 과정을 거쳐 보상금 상승 기회가 있으니, 영업보상 대상 여부를 명확히 하고 보상금액을 높이고 싶다면 관련 분야 경험이 많은 변호사의 도움을 받는 것이 좋다.

Q. 제 아버지는 식당을 25년간 운영하셨습니다. 최근에 식당이 재개발 사업구역에 포함되어, 상가보상금이 나왔습니다. 상가에 다른 가게들은 보상금이 4,000만 원 가까이 나왔는데, 저희 어머니 가게는 100만 원밖에 안 나왔습니다. 다른 가게에 비해 보상금이 말도 안 되게 적은데, 어떻게 대응할 수 있을까요?

보통, 유사한 업종이라면 영업이익이나 인건비, 이사비용 등 지출도 비슷하다고 보기 때문에 영업보상금에서 큰 차이가 날 수 없다.

그래서 한 가게는 영업보상금으로 4,000만 원이 나왔는데, 다른 가게는 100만 원이 나오는 것이 비상식적이지만, 현실에서는 종종 영업보상이 이렇게 책정되는 경우가 있다.

조합에서 영업보상금을 계산할 때, 감정평가사를 통하여 타당한 금액을 정하려고 애를 쓴다. 그럼에도 불구하고, 실제 영업이익이나, 지장물, 인건비, 이사비, 홍보비 등을 포함하여 계산해야 하는데, 일부 항목들이 누락되는 경우가 많다.

관련한 자료가 없거나 부족한 경우에는 근거 없이 영업보상금을 계산하는 경우도 있는데, 따라서 이렇게 황당하게 영업보상금이 결정되는 경우가 종종 발생한다.

또는, 자영업자들 중에는 현금매출에 대해 매출 신고를 하지 않아서 소득이 거의 없는 분들도 있다. 이런 경우, 조합 측에서 영업보상금을 계산할 때 현금매출이 반영되지 않았을 수 있다. 그러나 이런 경우도 현금매출까지 포함하여 영업보상금을 받을 수 있다.

재개발 영업보상금이 현저하게 낮은 것에는 원인이 여러 가지가 있을 수 있다. 그렇기 때문에, 통보받은 영업보상금에 문제가 있는 것 같다면 재개발, 재건축 전문변호사의 법리적인 분석과 조언을 구하는 것이 좋다.

조합의 영업보상금 책정 금액이 적정한지 아니면 영업보상금을 더 받을 수 있는지 객관적인 상황판단이 필요하다는 의미이다. 영업보상금이 생각보다 낮게 나왔다면, 제대로 그 근거를 알아보고, 정당한 보상을 받도록 하자.

A씨는 24년간 식당을 운영하고 있었다. 그런데 식당이 재개발 구역에 포함되어 그에 대한 영업보상금을 조합으로부터 통보받았다. 상가에 다른 가게들은 3,000만 원 정도의 보상금이 나왔는데, A씨는 가게는 70만 원으로 나오게 되었다. 다른 가게에 비해서 말도 안되게 적은 보상을 받게 된 A씨는 어떻게 대응할 수 있을까?

보통 같은 업종이라면 인건비나 이사비용, 영업이익 등이 비슷한 수준이라는 전제를 하게 된다. 따라서 영업보상금에서 큰 차이가 나기 어렵다.

그런데 현실에서는 영업보상이 이처럼 말도 안되게 나오는 경우가 종종 발생한다.

영업보상금을 계산할 때 조합에서는 타당한 보상금을 책정하기 위해서 감정평가사를 통해 일을 진행한다. 그럼에도 불구하고 실제 인건비나 이사비, 홍보비, 영업이익 등을 포함하여 보상금을 책정해야 하는데, 일부 항목이 누락되어 책정되는 경우가 있다.

영업보상금을 책정하기 위한 관련 자료가 부족하거나 없는 경우에는 보상금을 근거 없이 책정하는 경우도 있는데, 그렇기 때문에 영업보상금이 어처구니없이 결정되는 경우가 종종 생기는 것이다.

또는, 실제 영업하는 분들 중에서 현금매출에 대해 매출 신고를 하지 않아, 소득이 거의 잡히지 않는 분들도 있다. 이런 경우에도 조합에서 영업보상금을 계산할 때 현금매출이 반영되지 않았을 수 있다.

하지만 이런 경우도 영업보상을 받을 때 현금매출까지 반영시켜서 받을 수가 있다.

위와 같이 여러 가지 이유들로 인해 재개발 영업보상금이 낮게 책정될 수 있다. 그러므로 조합으로부터 제시받은 영업보상금이 너무 낮다면, 재개발, 재건축 전문변호사의 조언을 구하는 것이 좋다.

영업보상금이 적정한지 혹은 영업보상금을 더 받을 수 있는지 객관적인 판단이 필요하다. 영업보상금이 너무 낮게 나왔다면, 제대로 그 근거를 알아보고, 정당한 보상을 받도록 하자.

상가를 재건축할 때, 철거로 인해 임차인을 나가게 할 수 있다. 이것이 상가건물 임대차보호법 제10조에 명시되어 있는데, 단, 임대차계약을 체결할 때부터 재건축을 할 수 있다는 것을 알려준 경우에만 가능하다.

본 법인에 상담을 요청한 의뢰인 중 한 명은 이와 관련한 문제를 겪고 있었다.

의뢰인은 서울에서 직업훈련 학원을 운영하는 원장님이었다. 영등포에서 10년 넘게 학원을 운영하다가, 눈여겨 본 좋은 위치의 건물로 이전하였고, 인테리어 비용으로 2, 3억을 지불하였다고 한다.

그런데 이사한 지 1년 만에 건물주가 재건축을 이유로 나가라고 통보를 한 것이다. 의뢰인은 3년을 계약했는데 이런 상황이 당황스러웠다.

의뢰인은 나가기 어려운 입장을 건물주에게 밝혔는데, 건물주는 오히려 단전, 단수, 엘리베이터 사용금지, 주차장 폐쇄 등을 이야기하며 영업방해를 하였다. 건물관리인을 위협감을 주는 사람으로 바꿔 안좋은 분위기를 조성하기도 하였다.

이 사례의 경우에는 건물주가 미리 재건축에 대한 사실을 고지하지 않았으므로 의뢰인에게 무작정 나가라고 할 수 없고, 그에 상응하는 보상금을 지급해야 한다. 본 법인은 이 사건에 대해서 보상금 협상, 영업방해에 따른 형사고소, 영업방해 금지 가처분 신청 등을 통해 대응할 예정이다.

법률적으로 보면, 단전, 단수 등으로 영업방해를 하는 것은 모두 불법행위이다. 따라서 이에 대해 영업방해 금지 가처분 신청을 할 수 있고, 가장 중요한 것은 상가건물 임대차보호법에 따라서 의뢰인에게는 10년 동안의 계약갱신요구권이 인정된다는 것이다. ​

건물주가 재개발이나 재건축을 이유로 나가라고 할 때, 상가건물 임대차보호법에 명시된 10년 계약갱신 요구를 주장할 수 있다. 그리고 꼭 나가야 하는 상황이라면 그에 맞는 보상금을 받아야 할 것이다. 재개발 사업이라면, 홍보비, 인건비, 이전비용 등 영업 보상을 다 받을 수 있다.

만약 비슷한 상황에 놓여 있다면 그에 상응하는 보상금을 받을 수 있도록 전문가의 조언을 구하는 것을 권한다.

1. 사실관계

-의뢰인의 지위

: 의뢰인은 유명 H북대구정비센터를 운영하고 있음. 그런데 센터가 대구광역시 노원O동 주택재개발정비사업조합의 정비구역에 포함되었음. 의뢰인은 영업보상을 받아야 하는 상황임.

-의뢰인의 상황1

: 조합에서는 영업보상금으로 시세에 맞지 않는, 훨씬 적은 금액을 주겠다고 하였음.

- 의뢰인의 상황2

: 조합에서는 폐업이 아닌 휴업보상으로 의뢰인에게 보상금을 주려고 하는데, 의뢰인의 사업 특성상 업무에 공백이 있을 경우에 폐업할 수밖에 없는 상황임.

- 의뢰인은 합당한 보상금을 바라고 있음.

2. 진행단계

- 대표변호사 면담 후 수임계약 체결

- 사건 기록 검토 중

3. 예상결과

-토지보상절차(수용재결, 이의재결, 행정소송)를 통한 보상금 증액이 예상됨.

- 폐업보상을 받을 수 있도록 다퉈볼 예정.