'재건축 재개발 금전분쟁/매도청구'에 해당되는 글 15건

2017년 현행 주택법 제16조는 일정 규모 이상의 주택사업을 시행하려는 사업시행자는 사업시행계획을 수립하여 특별시장, 광역시도지사 등으로부터 승인을 받아야 한다고 규정한다.

이 경우 공구별 공사계획서, 입주자모집계획서, 사용검사계획서 등을 제출하면서 사업계획승인신청을 하여야 하는데, 이러한 승인신청은 해당 주택사업대지에 대한 소유권 또는 사용권을 80% 또는 95%(주택조합의 경우) 이상 확보하여야 가능하다.

주택 사업 시행자는 대지에 대한 소유권 또는 사용권을 확보한뒤, 사업계획승인을 받고나면 소유권을 확보하지 못한 대지 소유권자와 3개월 이상 매수협의를 해야하고 이후 협의가 이루어지지 않는다면 시가로 매도청구를 할 수 있다.

매도청구의 요건은 아래와 같다.

1) 사업계획승인 -> 2) 3개월 이상의 협의 -> 협의 결렬 -> 매도청구 소송 제기

또한 대지 사용권의 95%이상을 확보하였다면 나머지 대지의 소유자 모두에게 매도청구를 할 수 있지만, 그렇지 못하다면 해당 구역 내에 10년 이상 소유권을 계속 보유하고 있는 소유권자에게는 매도청구를 할 수 없다.

주택법과 그 시행령상으로는 사업계획승인 이후에 3개월간 협의를 거친 후에야 매도청구를 할 수 있는 것처럼 규정되어 있다.

그러나 대법원은 "매도청구 이전의 협의가 반드시 매도청구 소송제기 이전에 이루어져야 한다는 규정은 존재하지 아니하다."라고 판시하여, 매도청구를 위한 협의가 소송 중에 이루어져도 된다고 보았다.

그렇다면 주택사업 시행자의 입장에서 사업계획승인을 받고나면 바로 매도청구를 하고 동시에 매수협의를 진행하면 될 것으로 보인다. 소제기 이후에 판결이 날 때까지 적어도 6~8개월의 기간은 걸리게 되므로, 그 기간 내에 협의를 진행하면, 협의를 위한 별도의 시간을 단축할 수 있기 때문이다.

Q: 안녕하세요 변호사님, 저는 서울의 주택 재건축 분양 신청을 하지 않았고 조합이 명도하고 등기를 넘기라는 소송을 제기했습니다.

소장을 보니 저 말고 다른 사람들이 여러 명있는데, 다른 사람들은 모두 변호사를 선임한 상태입니다.

그렇다면 저도 비슷한 상황에 처해 있으니, 다른 사람들과 동일하게 판결이 날 수 있는건가요?

법무법인 정의 강동원 변호사의 답변

재건축, 재개발의 경우 집단 소송으로 진행되는 경우가 많다. 이 경우 조합의 상대방으로 수인의 원고 또는 피고가 소송 당사자가 되는데 우리나라 집단 소송은 해당 계쟁물이 합유나 총유의 대상이라는 등 특별한 사정이 없는 한, 통상 공동소송 독립의 원칙이 적용된다.

유사한 상황에 처한 소송당사자가 하나의 재판 절차에 적용을 받으나 각자의 재판이 진행될 뿐, 각자의 재판에서 주장 입증 내용은 서로의 재판에 대한 영향을 미칠 수 없다는 것이다.

질문자 말씀대로 한다면, 일종의 무임승차와 비슷할텐데 그보단 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 좋아보이며, 다만 보다 정확한 판단을 위해 소장이나 이외 자료등을 가져와 상담을 받아볼 것을 권유드린다.

Q: 재건축이 됐으나 그냥 하지 않고 나오기로 했습니다. 조합에서 소유권이전등기소송을 걸었는데 어떻게 대응해야 하나요?

법무법인 정의 강동원 변호사의 답변

귀하는 재건축 조합에서 조합설립 자체에 동의하지 않았거나, 동의했다 하더라도 분양신청을 하지 않는 등으로 인해 현금청산 대상자가 된 것으로 보인다. 그리하여 조합에서 귀하를 상대로 매도청구소송을 제기한 것이다. 이는 현금청산대상자가 되면 법률상으로 매매에 가까운 상태가 의제되므로 조합이 해당 부동산을 매수할 권리가 생겨 가능한 소송이다.

이 경우 귀하는 보유 부동산에 대한 정당한 가치평가를 받고 매도를 할 수 있다.

매도청구소송에서 피고로서 대응을 해야하는 바, 총회자료, 조합 제기 평가액 등이 기재된 자료를 지참하여 전문 변호사에게 상담받을 것을 권유한다.

Q: 안녕하세요 변호사님, 저는 서울 ○○동 아파트 재건축 조합설립에 동의하지 않아 조합으로부터 매도청구 소송을 당했습니다.

1심 판결은 2012년 10월에, 2심은 2013년 9월에 종료되어 그쯤 판결이 확정됐습니다.

그런데 조합이 최근 2013년 판결에서 정해진 금액을 공탁하고 강제집행을 시도했습니다. 집행관이 찾아와 강제집행 예고장을 붙였습니다.

저흰 2013년 판결에서 정해진 금액도 마음에 들지 않고, 그 금액을 4년이 지난 지금에서야 주며 집을 나가라고 하는게 억울합니다. 4년간의 시세변동이 반영되지도 않았는데 이걸 어ᄄᅠᇂ게해야하나요?

강동원 변호사의 답변

매도청구 대상자 입장에선 조합이 매도청구 소송에서 정해진 금액을 주지 않아 그냥 살고있었는데, 조합이 판결 확정 후 수 년이 지나서야 판결금을 공탁하며 집을 나가라고 강제집행을 하는 억울한 일들이 빈번하게 발생한다. 최근 부동산 시세가 많이 올라 수 년전 시세만을 받고는 어디로 이사갈 형편도 되지 않기 때문이다.

이런 경우, 애초 매도청구나 현금청산 소송 당시 ‘반소’를 제기하지 않아 벌어지는 일들이 대다수다.

재건축 현금청산이나 매도청구 관련 전문성이 없는 변호사들을 통해 소송을 진행하다 보면, 조합이 제기한 소송에서 법원 감정가를 받고 그 금액을 줘야만 등기를 넘기고 인도하겠다는 ‘동시이행항변’을 하여 동시이행판결을 받고 그냥 두는 경우가 많다. 후 조합이 판결금액을 지급할 때 이사하면 된다고 안내한다.

<피고(의뢰인)는 원고(조합)으로부터 OO원을 받음과 동시에 원고에게 oo부동산 대한 소유권이전등기절차를 이행하고 인도하라.>

그러나 위와 같은 판결이 나면 강제집행을 하지 못한다는 문제가 발생한다. 강제집행력은 법원의 판결대로 상대방이 이행을 하지 않는 경우, 공권력을 통해 갈제로 그 내용을 실현하는 것이다.

이러한 강제집행력은 강제집행력이 부여되는 법원 판결이나 조정결정문 등에서 발생하는데, 이를 얻으려면 기본적으로 일정한 급부의 이행을 청구하는 소송의 원고가 되어야한다. 그러나 조합이 제기한 소송에서 적절한 청산금이나 매도대금을 주라고 항변만 하게되면, 그 금액이 판결문에 적혀 있더라도 그 금액에 대해 강제집행력이 생기지 않는다. 원고가 아닌 피고로 소송을 진행했기 때문이다.

권리구제의 방법이 존재하며, 이미 소송이 끝났더라도 매도청구 금액을 다시 정할 수 있는 별소(별도의 소송)을 제기하면 되며, 이에 관한 여러 건의 소송을 진행하고 있는 바, 당삼을 요청한다면 큰 도움을 얻으실 수 있을 것이다.

만약, 소송이 종결되어버렸다면 어떻게 대처해야할까?

재판이 종결되어 버렸다면 아주 예외적인 사유가 아닌 이상 기판력을 뒤집기는 어렵다.

그러나 발상을 전환한다면 길은 있다.

바로 기존 재판의 효력을 직접적으로 뒤집지 않으면서 제기할 수 있는 별도의 소송(별소) 제기이다.

이 별소는 재판의 대상이 되는 부동산에 대한 감정을 다시 한 번 하는 것이 핵심이며, 재감정을 하는 근거는 새롭게 조합에 가입 후 현금청산 절차 진행을 생각할 수 있다.

대법원 판례상 현금청산자의 부동산 평가시기는 현금청산자가 된 시점, 즉 분양신청 기간 만료일 다음 날이 되므로 이 경우 최신 시점에 재감정으로 평가받을 수 있는 것이다.

그러나 이 방법은 실효성이 크지 않다. 조합 입장에서 현금청산자가 되어 기존의 판결금액보다 상당히 많은 청산금을 가져갈 것이 명백해 보이는 사람들을 조합원으로 새로이 받아주기 쉬지 않기 떄문이다.

어떤 사람은 현금청산하지 않고 분양을 받겠다고 하여 조합워니 된 이후 분양신청을 하면 되지 않느냐고 하는데 그렇게 하면 형사상 사기 문제가 발생할 수 있다.

우리 법인은 또 다른 방법으로 사건의 해결에 접근하고 있는데, 현 시세대로 재감정을 할 수밖에 없는 또다른 법률적 근거를 제시하는 것이다.

재판에서 승소하기 위해서는 기존 판례에만 얽매이지 않고, 문제점을 파악한 뒤 이를 해결하기 위해 필요한 법리적 근거, 이를 재판부에 설득하기 위한 세심한 증거수집 등의 과정이 필요하다. 전문 변호사가 아닌 경우 이러한 능력에 있어 부족한 면이 있으므로 의뢰인에게 유리한 방향으로 재판부를 설득시키지 못하는 경우가 많다.

모든 일이 그러하듯 첫 단추부터 제대로 끼는 것이 중요하나, 늦었다고 생각할 때도 그 시기에 맞는 대처법이 반드시 있으니 주변의 소문 보다는 전문 변호사와의 상담을 권한다.

 이 의뢰인은 조합이 자신을 상대로 제기된 매도청구 소송이 완료된 이후에도 조합이 매매대금을 지급하지 않았다. 기존 부동산을 보유하고 있었는데 수 년이 지난 후에야 조합이 대금을 지급한다고 하여 억울함을 호소했다.

최근 부동산 가격이 상당히 상승하여 수 년전 판결에서 정해진 금액으로는 현재 살고 있는 집 주위에 있는 비슷한 여건의 집을 구하기 힘들다. 기존 판결 내용대로라면 시세에도 턱 없이 못미치는 돈만 받고 이사를 가야하는 상황에 처한 것이다.

의뢰인은 수년 전 재건축 매도청구 대상자가 되어 조합이 의뢰인을 상대로 소유권이전등기 및 인도청구 소송을 제기한 후 그 소송에서 법원 감정을 받고 해당금액을 받기로 판결이 났다. 조합이 판결 금액을 주지 않고 재건축 사업이 진척이 없자 할 수 없이 그냥 살고있는 것이다.

그런데 최근 재건축 사업이 진전이 되며 조합에서 예전 판결에서 정해진 금액을 지급할테니 이주를 하라고 요구하는 것이다.

이런 경우 애초 반소를 제기하지 않아 벌어지는 일들이다.

재건축 현금청산이나 매도청구 관련 전문성이 부족한 변호사들을 통해 소송을 하다보면, 조합이 먼저 제기한 소송에서 법원 감정가를 받고 그 금액을 줘야 등기를 넘기고 등기를 넘기고 인도를 하겠다는 ‘동시이행항변’을 하여 ‘동시이행판결’을 받고 그냥 두는 경우가 많다.

강제집행은 법원의 판결대로 상대방이 이행을 하지 않는 경우 공권력을 통해 강제로 그 내용을 실행하는 것이다.

예를들어 조합이 의뢰인에게 판결대로 청산금이나 매도금을 지급하지 않으면, 의뢰인이 조합 은행계좌에 대해 압류 및 추심명령을 받아 조합의 은행계좌에서 강제로 판결금액을 가져올 수 있는 권능이다.

이러한 강제집행력은 법원 판결이나 조정결정문 등에서 발생하는데, 이를 얻기 위해 기본적으로 일정한 급부의 이행을 청구하는 소송의 원고가 되어야한다.

그런데 조합이 제기한 소송에서 적절한 청산금이나 매도금을 달라고 항변만 하게된다면 그 금액이 판결문에 적혀있더라도 그 금액에대해 강제집행력이 생기지 않는다. 원고가 아닌 피고로 소송을 진행했기 때문이다.

매도청구나 현금청산 소송에서 조합이 먼저 소송을 제기해 피고가 된다면, 반소하는 것이 중요하다. 반소에는 본소의 피고가 반소 원고가 되므로 인지대, 송당료 등 실비가 다소 드나 향후 발생할 수 있는 위험을 피하는 보험료 정도로 생각하면 된다.

2018년 2월 9일부터 시행되는 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)의 주요 개정에 대해 설명해보고자한다.

기존 법에서는 재건축 사업에 동의하지 않거나 사업구역 내 토지 또는 건축물만 소유한 사람을 상대로 하는 매도청구는 재건축 결의가 있고 난 후 지체없이 최고를 하고, 이에 동의하지 않거나 무응답인 사람들에게 2개월 내에 매도청구가 들어가야했다.

이후 이루어진 매도청구는 효력이 없다고 보았다. (대법원2000. 6. 27.선고2000다11621판결).

매도청구가 이루어지면 매도청구가 상대방에게 도달한 시점에 매매계약이 이루어진 것으로 동일하게 보았는데, 이 시점 이후부터 개발이익이 가시화되기 시작하기에 매도청구 소송이 끝날 때 쯤 재판에서 정해진 매매대금이 인근 같은 조건 부동산 시세보다 낮은 경우가 대부분이었다.

그러나 개정법에서는 재건축 매도청구의 시기가 다소 늦춰져 매도청구 대상자의 매매대금에도 개발이익이 조금이나마 실질적으로 반영될 수 있게 되었다.

도정법 제64조 제1항은 ‘재건축 사업의 사재건축사업의 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내에 다음 각 호의 자에게 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.’라고 규정했다.

다만 본 개정법은 2018년 2월 9일 이후 조합설립인가를 신청하거나 사업시행자를 지정하는 경우 적용된다.

법이 개정된 이상, 매도청구 대상자는 매도청구 시기ᄁᆞ지 이주나 매도의 의무가 없으며, 매도청구가 들어오더라도 해당 소장을 가지고 전문 변호사의 도움을 받아 개발이익이 반영된 시세를 받을 수 있을 것이다.

매도청구는 재개발에는 없고 재건축에 있는 제도이며, 매도청구란 재건축 조합이 일정한 요건을 갖추게 되면 재건축 조합원이 아닌 사람. 즉 땅을 판매하길 거부한 사람에게 강제로 땅을 매도하라고 청구할 수 있는 권한을 말한다.

매도청구는 조합이 소장을 송달하는 형태로 진행되며 이때 법원에서 매도청구 대상자의 부동산에 대해 감정평가를 하고 적정한 감정가가 나오면 동시이행항변을 하여 그 감정가를 매도청구 대상자가 받으면 집을 넘겨주는 판결문을 받는 것이 일반적이다.

동시이행판결이란 동시에 이행하지 않으면 집을 넘겨주지 않겠다는 판결이다. 돈을 받지 않으면 집을 넘겨주지 않고 계속 살면 되는 것이다. 전혀 손해볼 것 없는 공정거래라 생각할 수 있으나 대부분 매도청구 대상자들이 모르고 있는 불편한 진실이 있다. 이런 판결문을 받은 시점은 보통 조합이 줄 돈이 없는 시점이라는 것이다. 판결문을 받으면 적게는 2~4년, 길게는 10년 넘는 시간을 기다려야 돈을 받을 수 있는 경우가 일반적이다.

보통 조합이 설립되고 시간이 흘러 시공사가 정해지면 시공사의 담보로 사업 자금을 빌린다. 즉, 그 이전 조합의 돈은 없다는 것이다. 돈이 생기는 시점에 현금청산자 및 매도청구자들에게 대금을 지급하기 시작하는데, 이 시점이 보통 2~5년 정도 소요될 수 있다.

문제는 4~5년 후 이미 부동산 가격이 오를수도 변동이 없을 수 있어 실물 자산 가격이 상승되어 과거에 받은 감정가 자체만 받으면 큰 손해를 볼 수 있다는 점이다.

판결문을 받고 조합으로부터 돈을 받지 못한 채 자산의 가치가 상승해도 동시이행항변만으로는 이 차이를 보전 받을 수 있는 방법이 없다.

수년 뒤 부동산 금액이 상승되었더라도 조합이 예전 감정가를 주고 집을 비워달라고 하면 비워줄 수 밖에 없다.

물론 조합이 매도청구 소송 이후 아무런 조치없이 매매계약이 취소되었으니 다시 감정평가를 해야한다는 등의 소송을 제시할 수 있으나 이런 소송을 하기 전 취할 수 있는 ‘반소’라는 장치가 있다.

매도청구를 당하면, 바로 조합을 상대로 반소를 제기하는 것이다. 이 경우 판결을 두 개 받게 된다.

매도청구 소송의 판결문: "조합은 매도청구대상에게 금액을 지급하고 등기와 명도를 받는 판결문”

매도대금청구소송 판결문 : "의뢰인은 조합으로부터 매도대금을 받고 등기와 명도를 하라는 판결문”

이 경우 의뢰인이 반소를 한 뒤 등기를 넘겨주고 명도도 진행하면 다음 날부터 조합으로부터 대금을 받는 날까지 연 15%의 이자를 추가로 받게 된다. 연 15%의 이자라면 보통 대부분 실물 자산의 상승분을 커버할 수 있다.

반소를 제기하면, 조합이 대금을 늦게 주더라도 보호할 수 있는 장치를 확보할 수 있는 것이다.