매도청구시 감정가를 높게 받고 동시이행항변만 하면 되는 것일까?

 

 

매도청구는 재개발에는 없고 재건축에 있는 제도이며, 매도청구란 재건축 조합이 일정한 요건을 갖추게 되면 재건축 조합원이 아닌 사람. 즉 땅을 판매하길 거부한 사람에게 강제로 땅을 매도하라고 청구할 수 있는 권한을 말한다.

 

매도청구는 조합이 소장을 송달하는 형태로 진행되며 이때 법원에서 매도청구 대상자의 부동산에 대해 감정평가를 하고 적정한 감정가가 나오면 동시이행항변을 하여 그 감정가를 매도청구 대상자가 받으면 집을 넘겨주는 판결문을 받는 것이 일반적이다.

 

동시이행판결이란 동시에 이행하지 않으면 집을 넘겨주지 않겠다는 판결이다. 돈을 받지 않으면 집을 넘겨주지 않고 계속 살면 되는 것이다. 전혀 손해볼 것 없는 공정거래라 생각할 수 있으나 대부분 매도청구 대상자들이 모르고 있는 불편한 진실이 있다. 이런 판결문을 받은 시점은 보통 조합이 줄 돈이 없는 시점이라는 것이다. 판결문을 받으면 적게는 2~4년, 길게는 10년 넘는 시간을 기다려야 돈을 받을 수 있는 경우가 일반적이다.

 

 

보통 조합이 설립되고 시간이 흘러 시공사가 정해지면 시공사의 담보로 사업 자금을 빌린다. 즉, 그 이전 조합의 돈은 없다는 것이다. 돈이 생기는 시점에 현금청산자 및 매도청구자들에게 대금을 지급하기 시작하는데, 이 시점이 보통 2~5년 정도 소요될 수 있다.

 

문제는 4~5년 후 이미 부동산 가격이 오를수도 변동이 없을 수 있어 실물 자산 가격이 상승되어 과거에 받은 감정가 자체만 받으면 큰 손해를 볼 수 있다는 점이다.

 

판결문을 받고 조합으로부터 돈을 받지 못한 채 자산의 가치가 상승해도 동시이행항변만으로는 이 차이를 보전 받을 수 있는 방법이 없다.

 

수년 뒤 부동산 금액이 상승되었더라도 조합이 예전 감정가를 주고 집을 비워달라고 하면 비워줄 수 밖에 없다.

 

 

물론 조합이 매도청구 소송 이후 아무런 조치없이 매매계약이 취소되었으니 다시 감정평가를 해야한다는 등의 소송을 제시할 수 있으나 이런 소송을 하기 전 취할 수 있는 ‘반소’라는 장치가 있다.

 

 

매도청구를 당하면, 바로 조합을 상대로 반소를 제기하는 것이다. 이 경우 판결을 두 개 받게 된다.

매도청구 소송의 판결문: "조합은 매도청구대상에게 금액을 지급하고 등기와 명도를 받는 판결문”

매도대금청구소송 판결문 : "의뢰인은 조합으로부터 매도대금을 받고 등기와 명도를 하라는 판결문”

이 경우 의뢰인이 반소를 한 뒤 등기를 넘겨주고 명도도 진행하면 다음 날부터 조합으로부터 대금을 받는 날까지 연 15%의 이자를 추가로 받게 된다. 연 15%의 이자라면 보통 대부분 실물 자산의 상승분을 커버할 수 있다.

 

반소를 제기하면, 조합이 대금을 늦게 주더라도 보호할 수 있는 장치를 확보할 수 있는 것이다.