'재건축 재개발 금전분쟁/현금청산'에 해당되는 글 69건

현금청산에 있어서 제소 기간은 매우 중요하다. 왜냐하면, 이의신청 기간을 놓치게 되면 이의신청이 불가능하고, 제소 기간을 만약 놓쳤다면 아예 소송 진행이 불가능하기 때문이다. 이러면 소송을 진행하고자 소를 제기해도 각하 판결이 나온다.

그런데 최근에 이와 관련한 법률이 개정되어 이를 소개하고자 한다. 다들 제소 기간을 유념하여 불이익을 받는 경우가 없도록 해야겠다. '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률' 제 85조에서 행정소송을 제기할 수 있는 기간이 정해져 있는데 이 부분이 개정되었다.

1. 구법

: 만약 토지소유자나 사업시행자, 이해관계인이 토지수용위원회의 재결결과에 불복하고 싶을 때, 재결서를 받은 날부터 60일 이내로, 이의신청 단계를 밟았을 시 중앙토지수용위원회의 재결서를 받은 날부터 30일 이내로 행정소송을 제기할 수 있었다.

2. 신법

: 그러나 2019년 7월 1일부터 시행되는 신법에서 변화가 생겼다. 재결서를 받을 날로부터 90일 이내, 이의신청 단계를 거쳤을 경우 재결서를 받을 날부터 60일 이내로 행정소송을 제기할 수 있다. 전반적으로 기간이 길어졌다.

그런데 우리 의뢰인 중 한 분은 이의재결을 한 행정사를 통해 진행하였는데, 그 결과에 불만족스러워서 행정소송을 진행하려고 하였다. 그런데 행정사가 이의재결서를 받은 날짜에 대해 정확히 알려주지 않아 어려웠던 사례가 있었다.

도대체 왜 그 날짜를 알려주지 않았던 것인지는 알 수 없으나 의뢰인으로서는 갑갑할 수밖에 없었다.

해당 법률이 개정됨에 따라, 제소 기간이 전반적으로 길어지게 되었는데, 아마도 기존의 제소 기간이 너무 짧아서 전문가의 도움을 채 받기 전에 기간이 지나 소송을 진행하지 못하는 경우가 발생했기 때문이 아닐까 싶다.

만약 제소 기간이 지났다면 본인이 주장할 수 있는 권리를 놓치는 것이기 때문에 제소 기간을 명확히 알고 그 기간 내에 소송을 진행하는 것이 중요하다. 만약 토지 정비사업과 관련하여 보상을 받아야 하는 상황이라면 해당 기간을 숙지하고 전문가의 도움을 받는 것이 중요할 것이다.

   K씨는 토지수용 보상금 지급 대상자이며, 보상금을 다투기 위해 지방토지수용위원회(이하 ‘지토위’)의 수용재결, 중앙토지수용위원회(이하 ‘중토위’)의 이의재결을 거쳐 최종적으로 행정소송을 진행하고자 변호사를 찾았다.

K씨가 이의재결서를 받은 날짜는 7월 30일, 변호사를 찾은 날짜는 2019년 8월 5일이다.

K씨는 언제까지 소송을 제기해야 할까?

이번에 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제85조에서 행정소송을 제기할 수 있는 기간이 개정되었다.

구법에선 사업시행자 또는 토지소유자, 이해관계인은 토지수용위원회 재결에 불복 시 재결서를 받은 날로부터 60일, 이의 신청을 거쳤다면 중토위 재결서를 받은 날로부터 30일 이내에 각각 행정소송을 제기할 수 있었다.

그러나 2019년 7월 1일부터 시행되는 신법에 의하면 재결서를 받은 날부터 90일 이내, 이의 신청을 거친 경우 중토위의 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 각각 행정소송을 제기할 수 있다.

위 사례의 K씨는 신법을 적용받게 되며 K씨는 이의재결을 거쳤으므로 이의재결서를 받은 날짜를 기준으로 30일 내에 행정소송을 제기해야 한다.

추정컨대 위와 같이 제소기간이 90일, 60일로 늘어난 이유는 기존 기간이 짧아 전문가의 도움을 받아 해결하고자 하여도 주말이나 공휴일 등으로 인해 시간이 지나 소를 제기하지도 못하는 상황이 벌어져 문제가 되어 변경되지 않았을까 싶다.

재건축 현금청산에서 지연이자는 굉장히 중요한 부분이다. 만약 집값이 30억인 집이 있다. 그 집에 근저당이 20억 원이 설정되어 있다고 가정하면, 나머지 10억 원에 대해서 지연이자가 붙을 수 있을까? 만약 연 12%로 지연이자가 붙는다고 따져보면, 1년에 1억 2천만 원의 이자가 생기는 것이다.

재건축 사업에서 현금청산을 할 때, 청산금을 받을 때까지 지연된 날만큼 조합으로부터 지연이자를 받을 수 있다. 단, 근저당이 설정되어 있는 경우에도 지연이자를 받을 수 있는 지에 대해서는 아직 명확히 합의된 대법원 판결이 없기 때문에 혼란스러운 부분이다. 오늘은 이에 관련한 판례들을 소개하며 설명해보고자 한다.

판례 1. 근저당권이 설정되어 있는 경우, 지연이자를 인정할 수 없다

2018년 9월 28일에 대법원에서 선고된 판결이다. 이 사건의 당사자는 조합에 등기를 주고 인도까지 했으니 현금청산금 및 지연이자를 청구하였는데, 해당 부동산에는 근저당이 있었다. 조합은 근저당을 해결했을 때 현금청산금을 줄 수 있다고 주장하였다.

대법원은 이것에 대해, 해당 부동산엔 근저당이 있기 때문에, 근저당을 말소하기 전에 현금청산금을 요구하는 것은 안 된다고 지연이자를 인정할 수 없는 것으로 판결을 내렸다.

판례 2. 근저당권이 설정되어 있는 경우에도, 지연이자를 인정할 수 있다.

2014년 대법원 판례에서는 근저당권이 설정되어 있을 경우, 채권최고액을 제하는 것이 아니라, 실채무액만 빼고 줘야 한다고 판결을 내렸었다.

판례 3. 법무법인 정의가 진행하여 이끌어낸 판결

법무법인 정의가 맡은 사건 중에서도 이와 유사한 상황이 있었다. 부동산에 근저당이 설정되어 있어서 조합은 채권최고액을 제외하고 현금청산금을 주겠다고 하는 상황이었다. 1심에서는 이자를 청구했지만 다 못 받았지만, 2심에서는 대법원 판결을 근거로 실채무액만 제외하고 나머지 부분에 대해서 지연이자를 수령 할 수 있었다.

위의 내용들을 간단히 정리해보면,

첫째, 재건축 현금청산에서 지연이자를 받기 위해서는 등기를 넘겨주고 인도해야 한다.

둘째, 부동산에 근저당이나 가압류 등이 있다면 이자를 못받을 수도 있다.

셋째, 다만 근저당 채권최고액이나 가압류 부분을 제외한 나머지 부분에 대해서 이자를 받을 수 있다.

넷째, 근저당의 채권최고액이 아닌 실채무액만 제외하는 것이다.

그렇기 때문에, 부동산에 근저당이 있다고 해도 지연이자를 수령할 수 있는 방법에 대해서 포기하지 말고 전문가의 조언을 구해보시길 바란다.

A 는 재개발 구역 토지 소유자며, 분양 신청을 하지 않고 현금청산자가 되기로 하였다.

최근 분양가상한제 정책이 발표되며 재건축, 재개발 역시 이슈가 많다. A의 토지가 속한 구역의 재개발 사업도 아직 입주자 모집공고를 하기 전이라 분양가상한제가 적용되는 사업구역이 되어버렸다.

A는 이 사실을 알고 걱정이 많아졌고 현금청산자에게도 악영향을 미치는 건 아닌지 혼란스러워졌다.

A의 걱정에 대한 답변은 아래와 같다.

현금청산자에게는 분양가 상한제가 크게 미치지 않는다. 조합원으로 남아있는 사람이라면 일반 분양가에 제한이 걸리며 추가분담금이 많아지느 문제가 발생할 가능성이 있다. 그러나 현금청산자와는 관계가 없는 이야기다.

그러나 조금 영향 받을 가능성이 있긴 한데, 분양가 상한제는 대지 가격과 건축비를 합한 금액에 상한을 두는 것인데 건축비는 표준화, 규격화가 되어 있어 분양가 상한제는 결국 대지 가격에 대한 통제로 볼 수 있다

실무상 재건축, 재개발 조합에 대하여 감정평가 기관들이 우호적 경향이 있어 일반 분양을 하기 전 대지를 다소 높게 평가하는 경향이 있다.

감정평가기관에서 대지 가격이 높게 책정됐다면 그만큼 일반 분양시 분양물을 비ᄊᆞ게 팔 수 있는 것이다

그러나 분양가상한제가 시행되면 이것이 통제된다. 대지 가격도 통제되며 이에 영향을 받아 현금청산에서의 보상금도 떨어질 가능성이 있다.

덧붙여 사견으로는 분양가상한제가 적용된다면 조합원으로 남아있을 필요성이 있을까 싶다.

대지 가격이 통제되고, 일반 분양가가 낮아지면서 기존 조합원이 부담해야하는 추가분담금이 커질 수 있고 정비사업 자체가 정체될 수도 있기 때문이다.

이와 같은 이유로 현금청산자가 되고자 한다면, 청산금을 높이는 절차가 필요하다. 부동산이 정비사업구역에 포함됐다면 조합원으로 남아있는 것이 좋을지, 현금청산자가 되는 것이 좋을지 신중이 판단하여 결정하길 바란다.

분양신청기간에 분양신청을 하지 않은 자, 분양 신청을 했다가 분양신청 기간 내에 분양신청을 철회한 자, 인가를 받은 관리처분계획에서 현금청산자가 된 자 등 부동산이 아닌 돈으로 청한다는 것을 현금청산이라 한다.

감정평가란 해당 부동산이 얼마인지를 평가하며 종전, 종후 자산평가, 매도청구 감정평가 등 다양한 감정평가가 있다.

현금청산 감정평가는 조합원이 가입을 안 하고 청산받고 나가려는 사람에게 기존에 가지고 있던 종전 자산을 현금으로 청산해주는 것을 말하며, 종전자산평가와는 다른 개념이다.

재건축 조합원이나 재개발 구역 내 땅을 가진 사람들에게 당신의 땅은 얼마이다 라고 통지하는 것을 종전자산팡가라고 하며, 조합에 남아있다고 한다면 땅을 출자하는 것이기에 자산 출자비율을 정하기 위해 종전자산가액을 통지한다.

현금청산 감정평가는 현황 평가를 하게 되어있으며 개축, 증축, 토지의 형질 변경 등 대부분의 상황을 모두 반영할 수 있으며 이러한 현금청산 평가는 종전자산평가보다 금액이 올라갈 가능성이 크다.

현금청산 감정평가를 잘 받기 위해 비교표준지 선정과 격차율을 높이 받는 것이 중요하다.

비교표준지란 비교할 때 표준이 되는 땅을 말하며 어떠한 ᄄᆞᆼ에 대한 가치 평가시 기준이 되는 땅이다. 가액이 높은 땅을 선정한다면 이와 비교하여 감정평가 대상이 되는 토지가 얼마나 좋은지 어필할 수 있어 현금청산 가액을 높일 수 있다.

‘채권최고액’이란 말을 들어본 적 있는가? 채권최고액은 채권자가 배당 시 행사할 수 있는 최대금액을 의미한다. 만약 은행에서 1억 원을 빌린다면, 은행에서는 근저당을 1억 2천만 원 정도로, 실제 빚보다 20% 더 높여 설정한다. 만약 시간이 흘러서 1억의 빚 중에 5천만 원을 갚아서 빚이 5천만 원만 남았다고 하더라도, 근저당의 채권최고액은 여전히 1억 2천만 원이다.

재건축 사업에서 현금청산이나 매도청구를 할 때 부동산에 근저당이 잡혀있는 경우가 꽤 있는 편이다. 보통은 집을 사려고 대출받거나, 생활자금으로 이용하기 위한 대출로 근저당이 잡히게 된다.

위의 사안의 경우, 현금청산금액으로 2억이 나왔다면, 현금청산자는 과연 조합으로부터 얼마의 금액을 받을 수 있을까? 2억에서 근저당 채권최고액 1억 2천만 원을 제외한 8천만 원을 지급할 것이다. 그리고 조합이 근저당을 책임지게 된다.

여기서 문제는, 이미 5천만 원의 빚을 갚고, 실제 채무액은 5천만 원이 남았는데, 조합으로부터 1억 5천만 원을 받는 것이 맞지 않나, 하는 것이다.

이 문제에 대해서 대법원은 채권최고액을 제외하고 조합이 금액을 지급하면 된다고 판결을 내려왔다. 판결 자체는 현금청산자나 매도청구 대상자들에게는 불리한 내용이다.

그러나 그간 큰 문제가 되지 않았던 이유는, 은행과 현금청산자, 조합이 한 데 모여, 조합은 실채무액을 제외한 금액을 현금청산자나 매도청구 대상자에게 지급하고, 실채무액을 은행에 바로 상환하였기 때문이다.

그런데 최근 대법원 판결이 바뀌었다. 채권최고액을 전부 공제하는 것이 아니라, 실채무액이 확인된다면, 실채무액만을 공제하는 것으로 판결이 내려졌다. 그 이유는 무엇일까?

재건축, 재개발 사업에서는 지연이자가 있다. 위의 사례를 통해서 얘기해보자. 만약 채권최고액인 1억 2천만 원을 공제한 8천만 원을 현금청산자나 매도청구 대상자가 받게 된다면, 8천만 원에 대해서만 지연이자를 받을 수 있다. 그런데 만약 실채무액인 5천만 원만 제외한 1억 5천만 원을 수령 할 수 있다면, 지연이자가 1억 5천만 원에 대해서 붙는 것이다.

재개발, 재건축 사업에서 지연이자는 적지 않은 보상이기 때문에 중요한 문제가 될 수 있다. 따라서 이 부분을 염두에 둔다면, 더 큰 보상금을 수령 하는데 유익할 수 있다.

   박모씨의 아파트는 재건축을 하게 되었고, 박모씨는 이름만 들어도 알 수 있을 1군 건설사에서 시공을 한다는 말만 듣고 분양신청을 했다.

그러나 사업이 진행되는 중 시공사가 2군 건설사로 변경되었고 이에 실망한 박모씨는 차라리 분양신청을 취소하고 현금청산자가 되고 싶어졌다. 가능한 일 일까?

많은 사람들이 1군 시공사를 보고 흡족하고 든든한 마음에 분양신청을 했는데, 갑자기 시공사가 2군, 3분으로 바뀌어 현금청산자가 될 수 있는지에 대해 많이 문의해주신다.

결론적으로 될 수도, 안 될 수도 있다. 원칙적으로는 되지 않는다. 시공사가 조합에 돈을 대주거나 시공사의 재무구조를 가지고 사업이 진행되는 것은 아니기 때문에 시공사가 누가 되든 본인은 새 아파트를 분양받을 것을 목적으로 한 것이 때문에 아파트를 짓는 시공사가 어디냐에 따라 큰 영향은 없다는 것이 대법원의 입장이다.

시공사가 어디다라고 하여 완전히 확실한 내용으로 확약을 하였다면, 이는 사기 또는 착오의 문제로 다퉈볼 여지는 있으나 대부분 조합들은 안내책자에 ‘시공 예정’이라고 적어놓는다. 예정이라는 것은 언제든 바뀔 수 있으므로 이런 경우 시공사가 변경됐다는 이유로 현금청산자가 되는 것은 쉽지 않다.

이러한 경우 분양신청을 이미 했다면 본 계약을 하지 않고 현금청산자가 되면 되는 방법이 있다. 그러나 여기서 분양신청을 하고 본 계약을 하는 사이 조합원들의 이주기간이 오는데 현금청산자가 되려는 분들의 돈을 받고 나가야하는데 미리 나가야하는 것 아닌지 하는 고민이 생긴다.

그러나 이 역시 크게 걱정한 사항은 아닌데, 본 계약을 하지 않고 현금청산자가 되고 싶다면 이주기간에 조합에서 그냥 나가라고하지 않고 이주비(종전자산가나 권리가액의 60% 정도로 전세 정도 되는 금액)을 준다. 이를 받고 일단 이사하여 나중에 본게약을 하지 않고 현금청산자가 되면 된다.

Q: 저는 재개발 현금청산다인데 조합이 저에게 명도소송을 제기하며 점유이전금지가처분을 고시했습니다. 가처분 결정문이 붙게되면 이대로 집을 뺏기게 될까 두렵습니다. 가처분이 되면 물건 반출이 되지 않는 것으로 아는데 이사를 어떻게 가라는 말인가요? 가처분 취소를 해야하나요?

법무법인 정의 강동원 변호사의 답변

결론부터 말하면, 댁에 가처분결정문이 붙더라도 결정문을 떼거나 훼손하지 않고 그대로 댁에 살고 있으면 된다. 점유이전금지가처분 결정이 됐다고 하여 보상금을 못받고 집을 뺏기지는 않는다. 점유이전금지가처분 결정문이 붙어있더라도 그대로 두고 이사를 나갈 수 있으며, 결정문이 붙었다고 하여 물건반출이 되지 않는 것은 아니다.

조합은 명도소송을 제기하며 동시에 점유이전금지가처분 신청을 하는데, 이를 고시받은 사람들은 법원에서 나온 문서로 인해 지레 겁을 먹게된다.

점유이전금지가처분이 뭔지 좀 더 자세하게 설명하자면, 점유 즉 사실상ㅇ의 지배를 넘겨주는 것을 하지 마라는 임시적으로 정해지는 처분을 말한다.

재개발 현금청산자라면 그 사람이 살고 있는 집을 남한테 넘겨주지 말라고 조합이 법원에 신청하는 것이 바로 점유이전가처분 신청이다.

조합 입장에서는 이러한 점유이전가처분 신청은 당연히 해야하는데, 조합이 열심히 소송해서 집을 조합에게 넘겨주라는 판결을 받았는데 만약 그 집이 제3자에게 넘어갔다면 제3자에게는 판결 효력이 미치지 않아 제3자를 상대로 다시 소송을 해야하므로 명도 소송을 제기하며 동시에 점유이전금지가처분 신청을 하는 것은 당연한 수순이다.

하지만 그 집에 계속 사는 것이나 합당한 보상금을 받고 집을 조합에 넘기는데에는 문제가 없으니 걱정할 필요가 없지만, 점유이전금지가처분 결정문을 훼손하거나 임의적으로 떼어버리면 형사처벌을 받을 수 있으니 반드시 유의해야 한다.