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재건축 매도청구소송 중에 부동산을 산 제3자인 매수인이 소송을 이어받을 수 있을까요? 승계인수참가신청이 받아들여질까요? 이번 칼럼에서는 2019년 2월에 선고가 난 대법원 판례를 소개하며, 다소 어렵지만 알아두면 유익한 이야기를 담았습니다.

‘채권최고액’이란 말을 들어본 적 있는가? 채권최고액은 채권자가 배당 시 행사할 수 있는 최대금액을 의미한다. 만약 은행에서 1억 원을 빌린다면, 은행에서는 근저당을 1억 2천만 원 정도로, 실제 빚보다 20% 더 높여 설정한다. 만약 시간이 흘러서 1억의 빚 중에 5천만 원을 갚아서 빚이 5천만 원만 남았다고 하더라도, 근저당의 채권최고액은 여전히 1억 2천만 원이다.

재건축 사업에서 현금청산이나 매도청구를 할 때 부동산에 근저당이 잡혀있는 경우가 꽤 있는 편이다. 보통은 집을 사려고 대출받거나, 생활자금으로 이용하기 위한 대출로 근저당이 잡히게 된다.

위의 사안의 경우, 현금청산금액으로 2억이 나왔다면, 현금청산자는 과연 조합으로부터 얼마의 금액을 받을 수 있을까? 2억에서 근저당 채권최고액 1억 2천만 원을 제외한 8천만 원을 지급할 것이다. 그리고 조합이 근저당을 책임지게 된다.

여기서 문제는, 이미 5천만 원의 빚을 갚고, 실제 채무액은 5천만 원이 남았는데, 조합으로부터 1억 5천만 원을 받는 것이 맞지 않나, 하는 것이다.

이 문제에 대해서 대법원은 채권최고액을 제외하고 조합이 금액을 지급하면 된다고 판결을 내려왔다. 판결 자체는 현금청산자나 매도청구 대상자들에게는 불리한 내용이다.

그러나 그간 큰 문제가 되지 않았던 이유는, 은행과 현금청산자, 조합이 한 데 모여, 조합은 실채무액을 제외한 금액을 현금청산자나 매도청구 대상자에게 지급하고, 실채무액을 은행에 바로 상환하였기 때문이다.

그런데 최근 대법원 판결이 바뀌었다. 채권최고액을 전부 공제하는 것이 아니라, 실채무액이 확인된다면, 실채무액만을 공제하는 것으로 판결이 내려졌다. 그 이유는 무엇일까?

재건축, 재개발 사업에서는 지연이자가 있다. 위의 사례를 통해서 얘기해보자. 만약 채권최고액인 1억 2천만 원을 공제한 8천만 원을 현금청산자나 매도청구 대상자가 받게 된다면, 8천만 원에 대해서만 지연이자를 받을 수 있다. 그런데 만약 실채무액인 5천만 원만 제외한 1억 5천만 원을 수령 할 수 있다면, 지연이자가 1억 5천만 원에 대해서 붙는 것이다.

재개발, 재건축 사업에서 지연이자는 적지 않은 보상이기 때문에 중요한 문제가 될 수 있다. 따라서 이 부분을 염두에 둔다면, 더 큰 보상금을 수령 하는데 유익할 수 있다.

얼마 전, 당 법인에 법률상담을 요청했던 지역주택조합의 조합장이 있다. 영종도에 있는 지역주택조합이었는데, 그 사연을 간략히 소개해보려고 한다.

토지확보율이 86%나 되어 있는 상황이어서 사업 진행도 상당히 되어있는 편이었고, 재정적인 상황도 준수했다. 아직 확보하지 못한 나머지 땅도 국공유지가 많아서 대부분은 확보에 어려움이 없는 상황이라고 했다.

조합은 일부 지주들에게 2필지 정도를 추가로 매수하기 위해 시세의 2배 가격을 제시하며 매도를 요청하였는데, 지주들은 강경하게 팔지 않겠다는 입장을 고수하였다. 또한, 조합의 사업 진행에 사사건건 불만을 표했다. 그 지주들은 1인 시위, 플래카드 등을 통해서 자신들의 입장을 피력하였는데, 조합으로서는 참 난감한 일이었다.

사업 진행을 잘 해보려는 상황에서, 조합은 먼저 이 지주들이 토지를 10년 이상 확보했는지 확인해보고, 매도청구를 하는 식으로 문제를 풀어가야 할 것이다. 그리고 무엇보다도 조합은, 지주들이 고의적인 알박기와 같은 투기행위를 하는 것인지, 아니면 살던 집을 팔고 떠나기를 싫어하는 것인지 정확히 파악해야 한다.

만약 조합이 사업을 진행하는데, 지주들의 알박기 행위가 있다면 어떻게 대응해야 할까?

형법 제349조를 보면, 알박기는 부당이득죄에 해당하는데 이로 인해 처벌받을 수 있다. 또한 상대방의 궁박한 상황을 이용해서 진행하는 투기성 계약의 경우, 민법 제104조에 의해 무효가 될 수 있다.

알박기 문제를 해결하기 위해서는 법 절차를 차근차근 따라가면 된다. 토지확보가 거의 마무리단계에 오면, 매도청구를 진행하고, 법원에서 감정평가를 받는다. 이후 지주에게 팔라고 요청해도 팔지 않으면 공탁을 하고 강제집행을 진행하면 된다.

조합에서는 합법적으로 사업 진행을 한다면, 문제 상황이 발생해도 하나하나 해결하면 될 문제이다. 물론, 그 과정에서 전문지식이나 노하우 등이 부족하여 어려움에 봉착할 수 있는데, 그때에는 전문 변호사의 조언을 구하는 것도 좋은 해결방법일 수 있다.

1. 사실관계

-의뢰인의 지위

: 의뢰인은 서울시 S동에 위치한 빌라 건물의 구분소유자임.

-의뢰인의 상황1

: 80% 이상의 빌라단지 소유자들이 동의하여, 서울시 청년주택 공급지원 조례를 따라 의뢰인은 원고(신탁사)로부터 매도청구 소송을 당함.

- 의뢰인의 상황2

: 의뢰인은 본인 소유의 빌라를 지키는 것을 바라고 있음.

2. 진행단계

- 대표변호사 면담 후 수임계약 체결

- 사건기록 검토 중

3. 예상결과

- 주택법의 원리를 따라 매도청구행사가 부적합하고, 원고(신탁사)가 협의하는 기간을 준수하지 않았음.

- 원고(신탁사)의 매도청구 기각.

1. 사실관계

-의뢰인의 지위

: 의뢰인은 서울시 S동에 있는 빌라를 소유하고 있는 구분소유자임.

-의뢰인의 상황

: 해당 빌라 단지의 80% 이상의 소유자들이 동의하여, 의뢰인은 원고(신탁사)로부터 매도청구소송을 당하게 되었음. (서울시 청년주택 공급지원 조례를 따름)

-의뢰인은 자기 소유의 빌라를 지키기를 바라는 상황임.

2. 진행단계

- 대표변호사 면담 후 사건 수임계약 체결

- 사건 기록 검토 중

3. 예상결과

- 주택법의 경우, 매도청구를 행사하는 것이 적법하지 않음을 주장하여, 원고청구 기각.

- 또한, 의뢰인과의 협의기간을 준수하지 않았음.

- 매도청구 소송이 적법하다 할지라도 동시이행하라는 판결이 예상됨.

특별계획구역 내 민간사업개발 매도청구 관련해서, 최근에 당 법인에 문의를 주신 의뢰인의 사례이다.

인천에 모 구역이 특별개발계획 구역으로 지정되고, 그 지역의 가장 큰 병원이 특별계획구역 내에서 민간사업을 시행하고자 주변 토지 및 부동산을 매입하고 있었다. 그 구역에서 거의 40년 가까이 된 단독주택에 할머니와 함께 손녀딸이 살고 있었고, 손녀딸이 당 법인에 찾아와 상담을 요청하였다.

병원 측에서는 동네를 돌아다니며 서명을 받고 있었는데, 어떤 것을 위한 서명인지 제대로 알려주지도 않고 서명만 받으려고 하고 있었다고 한다.

당 법인은 병원과 의뢰인이 거주하는 단독주택의 위치를 위성지도를 통해서 살펴보았다. 객관적으로 여러 위치들을 고려하였을 때, 의뢰인의 주택이 민간사업구역에서 제외되는 것은 확률 상 낮다고 판단이 되었다.

​따라서 주변 빌라 등 매도청구 사례를 찾는 등, 미리 매도청구에 대비하여 보상금을 극대화하는 방안을 찾는 것으로 사건진행의 방향을 잡았다.

‘매도청구’는 사업을 진행하는 주체가 사업을 위해 부동산 소유자에게 부동산을 매매하라고 청구하는 것을 의미한다.

매도청구가 들어오게 된다면, 어느 시점에 전문가를 만나느냐가 보상금을 결정하는데 있어서 굉장히 큰 영향을 미친다. 매도청구 소장을 받은 즉시 당 법인을 방문하시는 의뢰인들도 계시지만, 감정평가를 마치고 오시는 의뢰인, 심지어는 1심 판결을 받고 오시는 의뢰인분들도 계신다.

늦게 방문하시는 경우에는 안타깝게도 도와드릴 수 있는 방법이 한정적이다. 조금 더 일찍 방문하신다면 보상금 증액에 있어서 더 다양한 방법들로 도와드릴 수 있기 때문이다. 따라서 본인 소유의 토지나 부동산이 매도청구의 대상인지부터 확실히 확인하는 것이 좋다. 내 소유의 부동산이 개발구역에 해당되는지 알기 위해서는 구청에 연락해서 확인할 수 있다.

그 결과, 내 소유의 부동산이 개발구역에 해당된다면 매도청구가 필히 예견되는 바, 해당 분야의 전문 변호사를 만나 최적의 법적 대응방안을 찾는 것을 추천한다.