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1. 사실관계

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- 서울 응O OO구역 주택재개발 정비사업조합 내에 부동산을 소유하고 있는 의뢰인들은 재개발 조합원들임.

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- 조합에서는 일반 분양분 23세대를 일반분양가가 아니라, 더 저렴한 조합원분양가에 판매하였음.

- 늦게 이 사실이 밝혀졌고 일반 분양분 23세대에 대하여 회수하려고 했으나, 13세대가 미회수 되었음.

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- 이로 인해 조합이 금전적 손해를 보았고, 그 피해액이 20억 원을 넘는 것으로 보임.

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- 의뢰인들은 2018년 8월 서울서부경찰서에 업무상배임죄로 이미 한 차례 조합장을 고소하였으나 혐의없음 처분으로 종결되었음.

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- 의뢰인들은 조합장을 다시 업무상배임죄로 고소하고, 손해배상금을 청구하고자 본 법무법인에 사건을 의뢰함.

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2. 진행상황

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- 대표변호사 면담 후 사건 수임.

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- 사건 자료 검토를 끝내고 고소장을 제출 하였음.

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3. 예상결과

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- 조합집행부, 검찰 송치가 예상됨.

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- 조합집행부가 조합에 손해를 입힌 금액을 객관적으로 산정하여, 손해배상청구.

1. 문제상황

의뢰인들은 서울 장위 OO구역 주택재개발 정비사업조합의 조합원이었습니다. 의뢰인들은 현금청산자인데 조합에서 제시한 보상금이 각각 4,200만 원 ~ 7,450만 원 수준이었습니다.

이는 시세에 맞지 않는 금액으로, 의뢰인들은 본 법무법인에 수용재결, 이의재결, 행정소송까지 사건을 의뢰했습니다.

2. 법무법인 정의의 변론

- 조합이 제시한 보상금은 의뢰인들이 소유한 부동산의 교통환경, 교육환경, 생활환경 등의 유리한 조건을 반영하지 않았음.

- 근처의 최근 거래된 매매가격을 고려하지 않았기에, 조합은 의뢰인들의 부동산에 대한 적정한 보상액을 지급해야 함.

3. 결과

의뢰인들은 법무법인 정의의 조력으로, 각각 1억 1.480만 원 ~ 1억 6,121만 원의 보상금을 받을 수 있게 되었습니다. 처음 조합 제시액보다 최소 100% ~ 최대 280% 이상 증액된 보상금을 받게 되었습니다.

이후 행정소송으로, 추가적인 보상금을 인정받을 수 있을 것으로 보입니다.

관리처분계획은 재개발, 재건축 사업에서 기존의 부동산을 어떻게 처분하고 관리할 것인지, 분양신청은 어떻게 진행할 것인지, 어떤 아파트를 어떻게 분양해줄 것인지 등에 대한 총체적인 계획이다.

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따라서 관리처분계획은 매우 중요한데, 이 계획에 하자가 있다면 손해를 크게 보는 사람이 다수 발생할 가능성이 높다.

재개발 구역 내에 아파트를 소유자 A가 있다고 가정해보자.

A는 분양신청을 했지만, 이후 현금청산자가 되고 싶어졌다. 그런데 알고 보니 분양신청 기간이 연장되었다고 하는데, 안내받은 것이 아무것도 없었다.

A가 만약 그 사실을 알았다면 그때 분양신청철회를 할수 있었을 텐데 그러지 못하였다. 그렇다면 A는 현금청산을 하지 못하고 분양을 받아야만 할까?

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현장에서 조합원 자격을 두고 관리처분계획의 하자 분쟁이 일어나는 경우가 많다.

위와 같은 경우라면 법적으로 어떻게 대응할 수 있을까?

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관리처분계획의 위법성을 다퉈볼 수 있다. 분양신청의 기회가 제대로 주어지지 않았음을 주장하여, 현금청산자나 분양신청자로 기재가 된 것에 오류가 있음을 주장해 볼 수 있다.

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그리고 행정법상 관리처분계획인가는 ‘행정작용’에 해당한다.

그 하자에 대해 다투려면 취소 또는 무효확인을 구하는 방법으로 하여야 하는데, 대법원 판례에 의하면, 행정처분에 하자가 존재하고 그 하자의 정도가 1) 중대 또는 명백하다면 취소 사유에 해당하고, 2) 중대하고 동시에 명백하다면 무효 사유에 해당한다.

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다만, 분양신청 기간 연장의 안내를 받지 못하여 분양신청자였다가 현금청산자가 되고 싶으나 그러하지 못한 경우, 현금청산자였다가 분양신청을 받고 싶어졌으나 그러하지 못한 경우에 취소 사유로 볼 것인지, 무효 사유로 볼 것인지에 대해서는 아직 대법원 판례가 확립되지는 않았다.

그렇다 하더라도 일단 위와 같은 상황이라면 분양신청 기간 연장이 있었는지, 있었다면 연장 기간이 제대로 통지되었는지를 확인해보고, 통지가 제대로 이루어지지 않았다며 이에 대해 다투어볼 여지가 있다. 관리처분계획 자체의 취소나 무효를 구하기 위해서는 분양신청 기간 통지의 하자 등 관리처분계획의 기반이 되는 사항들에 하자가 없는지 살펴보는 것이 필요한 것이다.

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단, 주의할 점은 관리처분계획 하자를 다툼에 있어 취소 사유를 주장한다면, 관리처분계획 인가 후 90일 내에 진행해야 한다는 제소 기간이 있다는 점이다. 이러한 제소 기간을 놓쳐버리면 법으로 다투어볼 기회조차 잃어버리게 된다.

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실무상, 관리처분계획의 하자를 다투다 보면 조합측에서 먼저 협상을 제안하는 경우도 있다. 의외로 쉽게 일이 해결되는 경우도 있는 것이다.

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그러니 관리처분계획에 문제가 있다고 생각되면, 처음부터 포기하지 말고, 일단 관리처분계획에 어떠한 구체적인 하자가 있는지, 있다면 무효로 다투어볼 것인지 아니면 취소로 다투어볼 것인지에 대하여 전문가인 변호사와 함께 논의해보시기 바란다.

1. 사실관계

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의뢰인은 서울 역촌O구역 재건축정비사업조합의 조합원입니다.

의뢰인은 2010년 1월 현금청산자가 되었고, 2013년 6월까지 조합은 의뢰인의 현금청산에 관한 일체의 요청에 답하지 않았습니다.

조합은 계속 협상을 지지부진하게 끌어 2016년 12월까지 왔고, 결과적으로 시가보다 현저히 낮은 보상금액이 소유권이전등기소송 1심에서 결정이 되었습니다.

의뢰인은 정당한 보상을 받고자 본 법무법인에 사건을 의뢰하였습니다.

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2. 법무법인 정의의 주장

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1. 원심에서는 1차 감정평가(2010년 1월) 결과를 시가결정의 근거로 삼았으나, 의뢰인 소유 부동산은 어린이집으로, 사용방법, 준공연도, 위치, 수익내역 등에 따라 가격변동이 심하여 인근 부동산 시세와의 단순 비교로는 정확한 개발이익 산정이 불가능하다.

2. 조합 측에서는 시가결정 기준시보다 3년이나 늦은 시점에서 소를 제기하여, 의뢰인은 시가에 한참 미달하는 금액을 받고 나가야 하는 상황이다.

3. 조합은 의뢰인과 현금청산을 위한 협의를 제대로 거치지 않아 현금청산 의무를 불이행하였다.

4. 의뢰인은 3차 분양 신청기간 통지 및 분양신청기간 연장통지를 받지 못했다.

5. 조합이 주장하는 청산금에는 개발이익이 반영되어 있지 않기 때문에, 추가적으로 반영되어야 한다.

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3. 상대방의 주장

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- 의뢰인은 2013년 05월에 청산자가 되었기 때문에, 해당일을 기준으로 청산금을 정산해야 한다.

- 1차 감정결과에 개발이익이 반영되어 있다.

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4. 결과

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법무법인 정의의 도움을 통해 의뢰인은,

약 1억 800만 원(약 10%) 증액된 약 12억 1,400만 원을 받고,

소유권이전등기를 하기로 결정되었습니다.  

재개발사업은 공공적인 성격을 띠고 있다. 그렇기 때문에 재개발 지정구역에서 사업을 운영했던 사람들은 영업보상을 받을 수 있다.

(관련 법률 : 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제77조)

보통은 영업보상에는 4개월 치 영업이익, 이전비, 필수 인력에 대한 인건비, 홍보비, 인테리어 비용 등이 포함된다. 그리고 그 대상이 되기 위해서는 다음과 같은 기준을 충족해야 한다.

1. 사업인정고시일 등 전부터 계속하여 행한 영업

2. 적법한 영업장소

3. 인적·물적 시설을 갖추었을 것

4. 적법한 영업행위

그렇다면, 재개발 영업보상에는 어떠한 쟁점이 있을까.

Q. 영업보상 대상이 된 이후 이사하게 되었는데, 조합이 영업보상을 줄 수 없다 합니다. 이 경우 보상금을 받을 수 없나요?

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A. 받을 수 있다. 다만, 공람공고 당시에 보상 대상자가 되었으나 실제 수용 날짜까지 상당한 기간이 소요되어 이사한 경우, 수용재결이나 협의 당시에는 거주 중이 아니므로 공람공고 당시 영업 사실 여부를 입증할 책임이 영업보상 요구자에게 있다.

Q. 건물을 임대하여 영업하였는데 해당 건물이 무허가일 경우, 영업보상금을 받을 수 있나요?

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A. 사업인정고시일이나 공람공고일 기준 1년 전부터 사업을 한 경우 무허가건물의 경우이더라도 보상을 받을 수 있다.

Q. 허가 없이 영업한 경우, 보상금을 받을 수 있나요?

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A. 불가하다. 무허가 영업은 사회 정의 관념에 위반됨으로 사회·경제적으로 인정되지 않는다. 다만, 허가 없이 영업한 경우라도 개인사업자의 경우, 도시근로자 월평균 가계 지출액 3개월 치를 보상으로 받을 수 있다.

Q. 인터넷 쇼핑몰을 운영 중인데, 조합에서 인터넷 쇼핑몰은 보상금을 줄 수 없다 합니다. 보상금을 받을 수 없나요?

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A. 받을 수 있다. 일부 조합에서 인터넷 쇼핑몰은 온라인 기반이기 때문에 사업구역 내 인적·물적 시설을 갖추지 않았다며 보상금 지금을 거부한다고 한다. 하지만 인터넷 쇼핑몰 역시 사업구역 내 직원들의 사무공간 및 작업공간, 재고 관리를 위한 창고 등을 갖추고 있다면 영업보상 조건 존재 여부를 다투어볼 여지가 있다.

재개발 영업보상은 다양한 이해관계가 얽혀 있는 만큼, 분쟁의 요소가 많다. 또한, 지방토지수용위원회, 중앙토지수용위원회, 행정소송의 과정을 거쳐 보상금 상승 기회가 있으니, 영업보상 대상 여부를 명확히 하고 보상금액을 높이고 싶다면 관련 분야 경험이 많은 변호사의 도움을 받는 것이 좋다.

Q. 제 아버지는 식당을 25년간 운영하셨습니다. 최근에 식당이 재개발 사업구역에 포함되어, 상가보상금이 나왔습니다. 상가에 다른 가게들은 보상금이 4,000만 원 가까이 나왔는데, 저희 어머니 가게는 100만 원밖에 안 나왔습니다. 다른 가게에 비해 보상금이 말도 안 되게 적은데, 어떻게 대응할 수 있을까요?

보통, 유사한 업종이라면 영업이익이나 인건비, 이사비용 등 지출도 비슷하다고 보기 때문에 영업보상금에서 큰 차이가 날 수 없다.

그래서 한 가게는 영업보상금으로 4,000만 원이 나왔는데, 다른 가게는 100만 원이 나오는 것이 비상식적이지만, 현실에서는 종종 영업보상이 이렇게 책정되는 경우가 있다.

조합에서 영업보상금을 계산할 때, 감정평가사를 통하여 타당한 금액을 정하려고 애를 쓴다. 그럼에도 불구하고, 실제 영업이익이나, 지장물, 인건비, 이사비, 홍보비 등을 포함하여 계산해야 하는데, 일부 항목들이 누락되는 경우가 많다.

관련한 자료가 없거나 부족한 경우에는 근거 없이 영업보상금을 계산하는 경우도 있는데, 따라서 이렇게 황당하게 영업보상금이 결정되는 경우가 종종 발생한다.

또는, 자영업자들 중에는 현금매출에 대해 매출 신고를 하지 않아서 소득이 거의 없는 분들도 있다. 이런 경우, 조합 측에서 영업보상금을 계산할 때 현금매출이 반영되지 않았을 수 있다. 그러나 이런 경우도 현금매출까지 포함하여 영업보상금을 받을 수 있다.

재개발 영업보상금이 현저하게 낮은 것에는 원인이 여러 가지가 있을 수 있다. 그렇기 때문에, 통보받은 영업보상금에 문제가 있는 것 같다면 재개발, 재건축 전문변호사의 법리적인 분석과 조언을 구하는 것이 좋다.

조합의 영업보상금 책정 금액이 적정한지 아니면 영업보상금을 더 받을 수 있는지 객관적인 상황판단이 필요하다는 의미이다. 영업보상금이 생각보다 낮게 나왔다면, 제대로 그 근거를 알아보고, 정당한 보상을 받도록 하자.

A씨는 24년간 식당을 운영하고 있었다. 그런데 식당이 재개발 구역에 포함되어 그에 대한 영업보상금을 조합으로부터 통보받았다. 상가에 다른 가게들은 3,000만 원 정도의 보상금이 나왔는데, A씨는 가게는 70만 원으로 나오게 되었다. 다른 가게에 비해서 말도 안되게 적은 보상을 받게 된 A씨는 어떻게 대응할 수 있을까?

보통 같은 업종이라면 인건비나 이사비용, 영업이익 등이 비슷한 수준이라는 전제를 하게 된다. 따라서 영업보상금에서 큰 차이가 나기 어렵다.

그런데 현실에서는 영업보상이 이처럼 말도 안되게 나오는 경우가 종종 발생한다.

영업보상금을 계산할 때 조합에서는 타당한 보상금을 책정하기 위해서 감정평가사를 통해 일을 진행한다. 그럼에도 불구하고 실제 인건비나 이사비, 홍보비, 영업이익 등을 포함하여 보상금을 책정해야 하는데, 일부 항목이 누락되어 책정되는 경우가 있다.

영업보상금을 책정하기 위한 관련 자료가 부족하거나 없는 경우에는 보상금을 근거 없이 책정하는 경우도 있는데, 그렇기 때문에 영업보상금이 어처구니없이 결정되는 경우가 종종 생기는 것이다.

또는, 실제 영업하는 분들 중에서 현금매출에 대해 매출 신고를 하지 않아, 소득이 거의 잡히지 않는 분들도 있다. 이런 경우에도 조합에서 영업보상금을 계산할 때 현금매출이 반영되지 않았을 수 있다.

하지만 이런 경우도 영업보상을 받을 때 현금매출까지 반영시켜서 받을 수가 있다.

위와 같이 여러 가지 이유들로 인해 재개발 영업보상금이 낮게 책정될 수 있다. 그러므로 조합으로부터 제시받은 영업보상금이 너무 낮다면, 재개발, 재건축 전문변호사의 조언을 구하는 것이 좋다.

영업보상금이 적정한지 혹은 영업보상금을 더 받을 수 있는지 객관적인 판단이 필요하다. 영업보상금이 너무 낮게 나왔다면, 제대로 그 근거를 알아보고, 정당한 보상을 받도록 하자.

재개발, 재건축과 같은 토지개발사업에서 부동산의 경제적 가치를 판단하는 ‘감정평가’는 필수적인 절차이다. 분양신청을 하지 않았거나, 분양신청을 했지만, 최종적으로 계약을 진행하지 않은 현금청산자들에게, 기존에 소유하고 있던 부동산의 경제적 가치만큼 보상을 해주어야 한다. 그러기 위해서 각각의 부동산의 가치가 어떻게 되는지 객관적으로 검토하는 절차가 필수적일 수밖에 없다.

감정평가는 크게 두 종류가 있다. 첫째, 공감정이다. 공적인 감정을 의미하는데, 수용재결, 이의재결 등 재개발, 재건축 보상절차에서 공식적으로 진행되는 감정평가이다. 둘째 사감정이 있다. 사감정은 공식적인 절차에서 진행되는 공감정을 제외하고, 진행되는 사적인 감정평가를 의미한다.

재개발, 재건축에서 많은 현금청산자분들이 사감정을 진행해야 하는지 궁금해하신다. 재개발, 재건축 사업에서 보통 보상금은 수용재결, 이의재결 단계에서 지방토지위원회나 중앙토지위원회에서 지정한 감정평가업자가 진행한 감정평가를 바탕으로 결정된다.

그런데, 이런 공감정 뿐만 아니라, 사감정을 미리 받았을 경우에는 보상금 책정에 더 유리한 부분이 있다. 사감정을 통해서 적어도 시세에 맞는 금액을 받아놓게 되면 공감정을 진행할 때 보상금이 기대 이하로 낮아지는 것을 어느 정도 예방할 수 있기 때문이다.

보상금을 잘 받기 위한 전략 중 하나인 사감정을 다음과 같은 2가지 방법으로 활용할 수 있다. 첫째, 최대한 빨리 사감정을 하는 것이 유리할 수 있다. 현금청산자가 되기 전에 미리 감정을 받아놓고, 현금청산자가 된 후 그사이에 물가가 많이 올랐다면, 그 평가비율을 적용시킬 수 있기 때문이다.

둘째, 현금청산자 지위를 얻는 시점에 감정평가를 하는 것도 좋다. 현금청산자 지위는, 분양신청을 하지 않은 다음 날 얻게 된다. 그리고 공감정의 시점도 그 시기 즈음을 기준으로 하게 된다. 따라서 그 시점에 사감정을 하여 평가를 받아놓는다면 후에 공감정을 진행할 때, 사감정을 고려할 수밖에 없다.

보상금을 만족스럽게 받기 위해서, 조합의 움직임에 수동적으로 대처하기보다는, 사감정을 통해서 조합과 협상할 수 있는 여지를 만들어 놓는 것도 좋은 방법이다. 보상절차가 비교적 복잡한 편이지만, 본인의 소중한 자산을 평가받는 중요한 절차인 만큼 제대로 이해하는 것이 필요하다.

현금청산을 하는 분들의 경우에는 감정평가뿐만 아니라 사업비 부담, 손해배상청구소송 등 다양한 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 높다. 이런 부분은 전문지식이 필요한 부분이기 때문에, 재개발, 재건축 전문가의 조언을 구하는 것도 좋은 방법일 수 있겠다.