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도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)이 2017년에 많이 개정되었다. 개정된 내용 중에 하나를 살펴보면 다음과 같다.

법 개정 이전에는 원래 분양통보를 할 때, 관리처분계획 인가신청을 하기 전에 분양계획을 만들고 분양통보도 해야 했다. 그리고 이때에 시공사를 정하도록 법에 명시되어 있었다. 그러나 2017년 개정 이후로 이와 관련한 조항이 삭제 되었다.

개정된 도정법에 의하면, 관리처분계획에는 분양계획, 개략적인 분담금, 시공사와의 공사도급계약서 등이 포함되어 있어야 한다. 결국에는 시공사가 정해진 뒤에야 관리처분계획을 작성하고 인가받을 수 있다.

만약 A라는 재개발 조합이 만든 관리처분계획에 공사대금이나 개략적인 분담금이 명시되어 있지 않다면, A조합의 관리처분계획은 인가받기가 어렵다. 그리고 그러한 내용들이 관리처분계획에 명시되지 못한 이유는 아마도 시공사가 아직 선정되지 않았기 때문일 것이다.

시공사가 정해져야, 공사 도급계약도 진행될 수 있고, 그 계약 내용에 따라 전체 공사비와 조합원들의 분담금까지 정해질 수 있기 때문이다. 따라서 시공사가 선정되지 않은 상황이라면, 그 상황에서 관리처분계획인가 신청은 받아들여지지 않을 가능성이 크다.

따라서 시공사가 결정되지 않은 상황에서 인가받은 관리처분계획은 구체적인 공사대금이나 개략적인 분담금이 정해지지 않았기 때문에, 위법하다고 볼 수 있고 이는 무효 사유에 해당한다. 관리처분계획 자체가 무효가 될 수 있다.

만약 이와 비슷한 상황에서 관리처분계획인가가 되었다면, 그 인가에 대해서 무효를 두고 법적 대응을 진행할 수 있다.

이와 같은 상황에 놓여있다면, 재개발, 재건축 전문 변호사에게 구체적인 조언을 구하는 것이 좋겠다.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황

: 의뢰인은 인천광역시 G구역 주택재개발 사업의 현금청산자임. 분양신청을 거부하였는데 조합 측에서는 현금청산 자격을 인정하지 않은 상황임.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 사건 파악 및 대응 준비 중

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3. 예상결과

- 현금청산금 1억 5,000만 원 승소 예상

재개발 보상금 증액 건으로 우리 법인에 찾아온 한 의뢰인의 사례이다.

인천 J재개발 사업구역 내에 의뢰인들은 부동산을 소유하고 있었다. 의뢰인들은 다른 변호사의 도움으로 지방토지수용위원회, 중앙토지수용위원회의 절차를 밟았는데 보상금이 거의 오르지 않았다고 한다.

각각의 위원회를 거쳐 1,2%씩만 보상금이 오르게 되어, 결국 의뢰인들은 법무법인 정의를 찾아오시게 되었다.

어찌된 상황인지 파악하기 위해서 지토위, 중토위 감정평가 결과들을 살펴보았는데, 아직 서면까지는 자세히 보지 못했지만 아마 토지의 특성을 제대로 주장하지 못한게 아닐까 판단된다.

의뢰인들 중 한 분은 필지 2개를 소유하고 있었는데, 뒤에 있는 땅은 주차장, 앞의 땅은 집이었다. 주차장의 경우 맹지로 가치가 낮게 평가되었다. 또 다른 분은 좁은 도로 하나를 사이에 두고 바로 옆 집은 평당 3천만 원을 받았는데 의뢰인은 평당 1,500만 원이 못 되게 책정된 상황이었다.

전자의 경우에는 일단지 개념을 적용하여 주차장과 집이 있는 땅을 따로 보지 않고 하나의 땅으로 간주했다면 더 높은 평가를 받았을 것이다. 그리고 후자의 경우도 도로 하나를 사이에 두고 가치가 확연히 다르게 평가된 부분도 안타깝다.

만약 지토위, 중토위 단계에서 구체적인 사안에 맞는 법적인 주장을 펼쳤다면 보상금이 더 오르지 않았을까 싶다. 또한 재개발 보상금 증액 절차인 3단계 중에서 벌써 2번의 기회가 지나간 것이기 때문에 의뢰인들에게 마지막 한 번의 기회뿐이라는 것이 안타까웠다.

재개발 보상금은 지방토지수용위원회, 중앙토지수용위원회, 행정소송의 기회를 통해 증액시킬 수 있다. 이 3번의 과정을 거쳐 최종적으로 최대의 보상금을 받을 수 있는 것이다. 그리고 얼마의 보상금을 받느냐는 초기 대응부터 어떻게 하는지에 따라서 결과가 크게 달라질 수 있는 것이다. 만약 재개발 보상과 관련하여 이와 같은 상황에 놓여 있다면 초기부터 재개발, 재건축 전문 변호사의 도움을 받아 보상금을 제대로 증액시켜보자.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황

: 의뢰인은 서울 S 아파트 주택재건축조합에 대해서 현금청산을 받고자 함. 조합으로부터 명도 및 이전등기 청구소송을 당하였음.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

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3. 예상결과

- 시세 이상의 현금청산 예상

1. 사실관계

-의뢰인의 상황

: 의뢰인은 경기도 H초등학교주변지구 주택재개발 조합의 조합원이고 분양신청을 하지 않고 현금청산자가 되었음. 시세에 맞는 보상금을 받고자 본 법인을 방문함.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 재결신청청구 준비 중

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3. 예상결과

- 조합 제시액 대비 10% 상승 예상

1. 사실관계

-의뢰인들의 상황 1

: 의뢰인들은 충북 T구역 주택재개발 조합의 조합원이고 분양신청까지 완료하였음.

-의뢰인들의 상황 2

: 그러나 사업진행이 불투명하고 종전자산가액이 너무 낮아서 분양계약을 체결하지 않고 현금청산을 바라는 상황임.

-의뢰인들의 상황 3

: 조합은 의뢰인들을 상대로 명도청구 및 소유권이전등기 소송을 진행하였고, 의뢰인들은 다른 법무법인을 통해 대응하였으나 1심에서 패소함.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 명도청구 소송 및 현금청산 청구 반소 진행 준비 중

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3. 예상결과

- 명도청구 소송(2심) 승소, 현금청산자 지위 인정, 현금청산금 수령 예상.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황 1

: 의뢰인은 서울시 Y 주택재개발 조합의 조합원임.

-의뢰인의 상황 2

: 의뢰인은 분양신청을 하였음. 의뢰인은 2017년 6억 2천만 원으로 해당 부동산을 매수하였는데 이보다 훨씬 적은 3억 9,200만 원을 종전자산가액으로 통지 받음.

-의뢰인의 상황 3

: 의뢰인은 관리처분계획에 이의제기 후 종전자산가액 증액을 바라고 있음.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 조합 총회부터 인가처분까지 각 단계에 대한 취소 및 무효확인 소송 검토

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3. 예상결과

- 종전자산가액 증액 예상

현금청산에 있어서 제소 기간은 매우 중요하다. 왜냐하면, 이의신청 기간을 놓치게 되면 이의신청이 불가능하고, 제소 기간을 만약 놓쳤다면 아예 소송 진행이 불가능하기 때문이다. 이러면 소송을 진행하고자 소를 제기해도 각하 판결이 나온다.

그런데 최근에 이와 관련한 법률이 개정되어 이를 소개하고자 한다. 다들 제소 기간을 유념하여 불이익을 받는 경우가 없도록 해야겠다. '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률' 제 85조에서 행정소송을 제기할 수 있는 기간이 정해져 있는데 이 부분이 개정되었다.

1. 구법

: 만약 토지소유자나 사업시행자, 이해관계인이 토지수용위원회의 재결결과에 불복하고 싶을 때, 재결서를 받은 날부터 60일 이내로, 이의신청 단계를 밟았을 시 중앙토지수용위원회의 재결서를 받은 날부터 30일 이내로 행정소송을 제기할 수 있었다.

2. 신법

: 그러나 2019년 7월 1일부터 시행되는 신법에서 변화가 생겼다. 재결서를 받을 날로부터 90일 이내, 이의신청 단계를 거쳤을 경우 재결서를 받을 날부터 60일 이내로 행정소송을 제기할 수 있다. 전반적으로 기간이 길어졌다.

그런데 우리 의뢰인 중 한 분은 이의재결을 한 행정사를 통해 진행하였는데, 그 결과에 불만족스러워서 행정소송을 진행하려고 하였다. 그런데 행정사가 이의재결서를 받은 날짜에 대해 정확히 알려주지 않아 어려웠던 사례가 있었다.

도대체 왜 그 날짜를 알려주지 않았던 것인지는 알 수 없으나 의뢰인으로서는 갑갑할 수밖에 없었다.

해당 법률이 개정됨에 따라, 제소 기간이 전반적으로 길어지게 되었는데, 아마도 기존의 제소 기간이 너무 짧아서 전문가의 도움을 채 받기 전에 기간이 지나 소송을 진행하지 못하는 경우가 발생했기 때문이 아닐까 싶다.

만약 제소 기간이 지났다면 본인이 주장할 수 있는 권리를 놓치는 것이기 때문에 제소 기간을 명확히 알고 그 기간 내에 소송을 진행하는 것이 중요하다. 만약 토지 정비사업과 관련하여 보상을 받아야 하는 상황이라면 해당 기간을 숙지하고 전문가의 도움을 받는 것이 중요할 것이다.