재건축 현금청산에서 지연이자는 굉장히 중요한 부분이다. 만약 집값이 30억인 집이 있다. 그 집에 근저당이 20억 원이 설정되어 있다고 가정하면, 나머지 10억 원에 대해서 지연이자가 붙을 수 있을까? 만약 연 12%로 지연이자가 붙는다고 따져보면, 1년에 1억 2천만 원의 이자가 생기는 것이다.
재건축 사업에서 현금청산을 할 때, 청산금을 받을 때까지 지연된 날만큼 조합으로부터 지연이자를 받을 수 있다. 단, 근저당이 설정되어 있는 경우에도 지연이자를 받을 수 있는 지에 대해서는 아직 명확히 합의된 대법원 판결이 없기 때문에 혼란스러운 부분이다. 오늘은 이에 관련한 판례들을 소개하며 설명해보고자 한다.
판례 1. 근저당권이 설정되어 있는 경우, 지연이자를 인정할 수 없다
2018년 9월 28일에 대법원에서 선고된 판결이다. 이 사건의 당사자는 조합에 등기를 주고 인도까지 했으니 현금청산금 및 지연이자를 청구하였는데, 해당 부동산에는 근저당이 있었다. 조합은 근저당을 해결했을 때 현금청산금을 줄 수 있다고 주장하였다.
대법원은 이것에 대해, 해당 부동산엔 근저당이 있기 때문에, 근저당을 말소하기 전에 현금청산금을 요구하는 것은 안 된다고 지연이자를 인정할 수 없는 것으로 판결을 내렸다.
판례 2. 근저당권이 설정되어 있는 경우에도, 지연이자를 인정할 수 있다.
2014년 대법원 판례에서는 근저당권이 설정되어 있을 경우, 채권최고액을 제하는 것이 아니라, 실채무액만 빼고 줘야 한다고 판결을 내렸었다.
판례 3. 법무법인 정의가 진행하여 이끌어낸 판결
법무법인 정의가 맡은 사건 중에서도 이와 유사한 상황이 있었다. 부동산에 근저당이 설정되어 있어서 조합은 채권최고액을 제외하고 현금청산금을 주겠다고 하는 상황이었다. 1심에서는 이자를 청구했지만 다 못 받았지만, 2심에서는 대법원 판결을 근거로 실채무액만 제외하고 나머지 부분에 대해서 지연이자를 수령 할 수 있었다.
위의 내용들을 간단히 정리해보면,
첫째, 재건축 현금청산에서 지연이자를 받기 위해서는 등기를 넘겨주고 인도해야 한다.
둘째, 부동산에 근저당이나 가압류 등이 있다면 이자를 못받을 수도 있다.
셋째, 다만 근저당 채권최고액이나 가압류 부분을 제외한 나머지 부분에 대해서 이자를 받을 수 있다.
넷째, 근저당의 채권최고액이 아닌 실채무액만 제외하는 것이다.
그렇기 때문에, 부동산에 근저당이 있다고 해도 지연이자를 수령할 수 있는 방법에 대해서 포기하지 말고 전문가의 조언을 구해보시길 바란다.
재개발 사업에서는 수용재결신청청구를 한 뒤 60일이 지나도 조합에서 수용재결신청을 하지 않으면 그 후로 연 12%의 이자가 생긴다.
재건축 사업의 경우, 현금청산자가 소유권이전등기를 넘기고 집을 비우면 그 다음 날부터 지연이자가 생긴다. 소송 전에는 연5%, 소송을 진행할 때는 연 12%의 지연이자가 발생한다.
2. 신법이 적용된다면,
재개발, 재건축 사업 모두 조합에서 관리처분계획인가 후에 90일 내로 손실보상에 관한 협의를 해야 한다. 그리고 그 협의가 잘 되지 않았을 때, 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 내로 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 진행해야 한다. 이 경우, 지연일수에 따른 이자를 지급해야 한다. 6개월까지는 5%, 12개월까지는 10%, 그 후로는 15%의 지연이자를 지급해야 한다.
재개발, 재건축 사업에서 지연이자는 적지 않은 부분이기 때문에, 지연이자에 대해서 잘 알아두어 놓치는 부분 없이 보상금을 받을 수 있도록 하자.
‘채권최고액’이란 말을 들어본 적 있는가? 채권최고액은 채권자가 배당 시 행사할 수 있는 최대금액을 의미한다. 만약 은행에서 1억 원을 빌린다면, 은행에서는 근저당을 1억 2천만 원 정도로, 실제 빚보다 20% 더 높여 설정한다. 만약 시간이 흘러서 1억의 빚 중에 5천만 원을 갚아서 빚이 5천만 원만 남았다고 하더라도, 근저당의 채권최고액은 여전히 1억 2천만 원이다.
재건축 사업에서 현금청산이나 매도청구를 할 때 부동산에 근저당이 잡혀있는 경우가 꽤 있는 편이다. 보통은 집을 사려고 대출받거나, 생활자금으로 이용하기 위한 대출로 근저당이 잡히게 된다.
위의 사안의 경우, 현금청산금액으로 2억이 나왔다면, 현금청산자는 과연 조합으로부터 얼마의 금액을 받을 수 있을까? 2억에서 근저당 채권최고액 1억 2천만 원을 제외한 8천만 원을 지급할 것이다. 그리고 조합이 근저당을 책임지게 된다.
여기서 문제는, 이미 5천만 원의 빚을 갚고, 실제 채무액은 5천만 원이 남았는데, 조합으로부터 1억 5천만 원을 받는 것이 맞지 않나, 하는 것이다.
이 문제에 대해서 대법원은 채권최고액을 제외하고 조합이 금액을 지급하면 된다고 판결을 내려왔다. 판결 자체는 현금청산자나 매도청구 대상자들에게는 불리한 내용이다.
그러나 그간 큰 문제가 되지 않았던 이유는, 은행과 현금청산자, 조합이 한 데 모여, 조합은 실채무액을 제외한 금액을 현금청산자나 매도청구 대상자에게 지급하고, 실채무액을 은행에 바로 상환하였기 때문이다.
그런데 최근 대법원 판결이 바뀌었다. 채권최고액을 전부 공제하는 것이 아니라, 실채무액이 확인된다면, 실채무액만을 공제하는 것으로 판결이 내려졌다. 그 이유는 무엇일까?
재건축, 재개발 사업에서는 지연이자가 있다. 위의 사례를 통해서 얘기해보자. 만약 채권최고액인 1억 2천만 원을 공제한 8천만 원을 현금청산자나 매도청구 대상자가 받게 된다면, 8천만 원에 대해서만 지연이자를 받을 수 있다. 그런데 만약 실채무액인 5천만 원만 제외한 1억 5천만 원을 수령 할 수 있다면, 지연이자가 1억 5천만 원에 대해서 붙는 것이다.
재개발, 재건축 사업에서 지연이자는 적지 않은 보상이기 때문에 중요한 문제가 될 수 있다. 따라서 이 부분을 염두에 둔다면, 더 큰 보상금을 수령 하는데 유익할 수 있다.
