'지역주택조합분쟁/탈퇴 및 납입금환불'에 해당되는 글 9건

지역주택조합에 가입할 때 임의세대라는 것이 있다. 최근에 이와 관련한 문의가 많아, 공유하고자 한다.

지역주택조합에 가입할 때 임의 세대로 가입하는 사람들이 있다. 이 사람들은 지역주택조합 조합원 자격이 안되는데, 분양대행사나 조합 측에서 그런 사람들에게까지 지역주택조합을 권하기 위해서 자기들이 임의로 만든 것이다. 따라서 임의세대는 법적으로 인정된 것이 아니다.

지역주택조합 조합원 자격은 여러 기준이 있는데, 그 기준들을 모두 충족해야 만이 지역주택조합 조합원이 될 수 있다. 구체적인 조합원 자격은 글 마지막에서 소개하겠다.

업무대행사에서는 조합원 자격이 되지 않는 사람들에게, 나중에 더 높은 가격으로 매매하면 된다/ 추후 분양권을 주겠다는 등의 약속을 한다.

그러나 문제가 되는 부분은, 시간이 지나 조합원 자격이 되지 않아 제명되었다고 통보받거나, 전매가 되지 않는 등의 문제가 생긴다. 지역주택조합 사업 진행이 너무 느려서, 조합에서 탈퇴하고 납입금을 환불받으려고 할 땐, 탈퇴할 수 없다고 통보받는 등의 문제도 있다.

조합원 자격이 안되는 사람들에게까지 조합 가입을 시킨 것은 거의 사기에 가까운 행위이다. 따라서 이는 주택법상 업무대행사나 조합을 대상으로 형사고소를 진행할 수 있다. 그리고 계약은 무효로 여겨질 수 있다.

계약이 무효라면, 계약금에 대해서 부당이득반환청구 소송을 통해 돌려받을 수 있다. 따라서 이와 관련해서 유사한 상황에 놓여 있다면, 전문 변호사의 도움을 받는 것을 권하는 바이다.

※참고: 주택법 시행령 제21조

- 지역주택조합 조합원: 해당 요건을 모두 갖춘 사람

1. 조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말한다. 이하 같다)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유하는지에 대하여 다음의 어느 하나에 해당할 것

　 1) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것

　 2) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것

2. 조합설립인가 신청일에 해당 관할 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람일 것

3. 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것

지역주택조합은 일정한 자격을 가진 지역 주민이 조합을 만들어서, 용지를 매입하고 집을 짓는 것을 뜻한다. 많은 사람이 지역주택조합에 가입하지만, 반면 여러 가지 이유로 지역주택조합 탈퇴를 원하는 사람들도 많다.

지역주택조합 탈퇴를 원한다면, 어떻게 탈퇴할 수 있을까?

먼저는 국토교통부가 제시하고 있는 지역주택조합 표준규약을 살펴보자. 제12조 제1항을 보면, ‘조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다. 다만, 부득이한 사유가 발생하여 조합원이 조합을 탈퇴하고자 할 때는 15일 이전에 그 뜻을 조합장에게 서면으로 통고해야 하며, 조합장은 총회 또는 대의원회 의결로 탈퇴 여부를 결정해야 한다.’라고 서술되어 있다.

가입은 자유롭지만, 탈퇴는 쉽지 않다는 것인데, 탈퇴를 희망하는 처지에서는 난감할 수밖에 없는 조항이다. 지역주택조합의 사업이 원활하게 운영되는 경우가 흔치 않고, 입주까지 성공적으로 진행되는 경우가 드물어서, 쉽게 탈퇴를 할 수 없다는 것이 불합리해 보이기도 한다.

그렇다면, 법적으로 탈퇴를 주장할 수는 없는 걸까? 그렇지 않다. 다음과 같은 4가지 근거를 통해 지역주택조합 탈퇴를 주장할 수 있다.

첫째, 개정된 주택법을 살펴보면, 지역주택조합원도 탈퇴할 수 있다고 규정하고 있다. 단, 그 적용 시기가 2017년 6월 3일 이후 설립인가를 받은 지역주택조합만 적용된다.

둘째, 대법원판결에 따르면, 정관이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반될 경우 무효이다. ‘조합원은 임의로 탈퇴할 수 없다.’라는 규약이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 상황에 해당하기 때문에 무효를 주장할 수 있다. 그리고 민법 제103조에 있는 공서양속 위반 규정으로 무효를 주장할 수도 있다.

셋째, 계약이 일단 체결되어 유효한 계약일지라도, 계약의 기초가 되는 사정이 현저히 변경되어서, 그 이행을 강제하는 것이 정의 관념에 위반될 정도라고 한다면, 해당 계약은 무효라고 대법원에서 판시한 적이 있다. 기존의 지역주택조합 가입계약에서 정한 내용과 현저하게 다른 내용이 강제되고 있다면, 사정변경을 이유로 무효를 주장해 볼 수 있다.

넷째, 평등원칙 위반을 주장해볼 수 있다. 재개발, 재건축 조합과 지역주택조합의 구조가 매우 유사하다. 재개발, 재건축 조합원들은 분양신청이나 계약을 진행하지 않으면 조합을 탈퇴할 수 있는데, 지역주택조합만 탈퇴할 수 없다. 이를 평등원칙 위반으로 보아 주장해 볼 수 있겠다.

지역주택조합이 사회적인 쟁점이 되고 여러 문제가 드러나면서 탈퇴를 원하는 사람들이 많다. 탈퇴뿐만 아니라, 지역주택조합과 관련한 많은 분쟁이 있는데, 이 분야에 많은 경험과 지식을 갖춘 전문가의 도움을 받는다면, 분쟁 가운데 자신의 소중한 자산을 보호할 수 있을 것이다.

지역주택조합에 가입할 당시, 만약 일정한 조건일 경우 전액 환불을 받기로 했는데,

그 조건이 성취되었을 때 조합에서는 말을 바꿔 계약금 등 납입했던 금액에 대해 환불해주지 않는다면 어떻게 대처할 수 있을까?

실제 법인에서 상담을 받았던 의뢰인은 위와 같은 상황에 놓여 있었다.

의뢰인은 지역주택조합에 2,500만 원을 납입하고 가입하였는데 처음에는 A건설이 아파트 시공을 한다고 홍보를 하였다. 그리고 A건설이 시공하지 않는다면 전액을 환불해주겠다고 하였고, 환불에 관한 별도 증서도 받았다. 그런데 실제로 건설사가 도중에 변경되어서 조합 탈퇴 신청을 했는데 조합에서는 1년이 넘게 환불을 해주지 않는 상황이었다.

이런 상황에서 의뢰인은 황당할 수밖에 없었다. 조합에서 이미 약속한 부분을 지키지 않는 것이기 때문이다.

위의 계약을 법적으로 보면 해제조건부 계약이라고 한다. 어떤 조건이 발생하면 계약을 해제할 수 있는 것이다. A건설이 시공하지 않으면 전액을 환불하겠다고 약속하였는데, A건설이 시공하지 않게 된 상황이기 때문에 계약이 해제되는 것이다.

해제는 계약을 진행하지 않았던 처음으로 돌아가는 것을 의미하므로 납입금 전액을 돌려받아야 한다. 위의 사례는 명확한 별도 증서까지 있기 때문에 소송을 진행한다면 유리할 수 있다.

그런데 막상 의뢰인분들이 실제로 가져온 문서들을 확인해보면 애매한 상황들이 꽤 많다. 조합 측에서도 문서에 명확히 기술하기보다 ~할 예정이라는 표현을 사용한 경우가 많다.

그리고 처음 계약할 때는 이러한 환불 증서를 작성하지만 이후 총회를 거쳐 계약 조건을 변경하는 경우도 있다. 조합에서는 총회가 가입자들의 의사가 반영되는 것이기 때문에 계약금을 돌려줄 수 없다고 주장하기도 한다. 이런 상황에서는 총회와 계약관계는 다른 것이라고 주장해볼 수 있다.

막상 의뢰인의 이야기를 들을 때는 재판이 무척 유리할 것만 같지만, 실제로 증거나 문서자료들을 검토했을 때 소송에서 쟁점이 될 만한 부분들을 발견하기도 한다. 이런 부분은 법적인 전문가가 검토하지 않으면 어렵기 때문에 전문가의 조언을 구하는 것이 가장 좋다.

지역주택조합 환불과 관련해서 문의해주시는 분들과 상담을 진행하다 보면 가끔, 법적으로 어떤 주장을 펼칠 수 있을지 물어보시는 분들이 있다.

이런 질문에 그 자리에서 바로 명확하게 답변을 드리기 어렵다. 이것은 변호사의 능력 부족의 문제가 아니라 세부적인 사건마다 주장할 수 있는 내용이 다르고, 이는 자료를 검토하고 분석한 뒤에야 알 수 있는 것이다.

모든 사건들은 그 구체적인 상황이나 조건이 다른데 천편일률적으로 같은 법적 논리를 주장할 수는 없다. 가장 먼저는 변호사가 사건을 정확히 파악한 뒤에 구체적으로 어떤 주장을 펼칠 것인지 논할 수 있는 것이다.

물론 지역주택조합 계약금을 환불받기 위해서 주로 소송에서 주장하는 사항들이 있다. 약관 규제법 위반, 동호수 지정, 계약확약증서나 안심보장증서 문제, 토지 확보율, 추가분담금 문제 등 여러 가지가 있다. 그러나 모든 사건에서 동일한 논리나 근거, 주장을 펼치기는 어렵다. 각각의 사건마다 조합의 상황이나 의뢰인들의 상황이 각기 다르기 때문이다.

의뢰인에 맞춘 최고의 법률서비스를 제공하기 위해서 본 법인에서도 사건파악을 정확하게 하기 위해 최대한의 노력을 기울이고 있다. 사건을 의뢰하고자 하시는 분들께서도 최대한 정확하고 객관적인 자료와 정보들을 주셔야, 법인에서 가장 정확하고 날카로운 법적 근거들을 찾아낼 수 있다.

그리고 이후 사건을 의뢰하시고 잊어버리고 계시다가, 사건이 완결될 즈음 어떻게 되었는지 물어보시는 분들이 계시고, 사건 진행 내내 염려하시며 끊임없이 문의하시는 분들도 계신다. 어떤 의뢰인이 맞다고 이야기 할 수 없지만, 의뢰인의 심적인 부분이나 소송의 효율을 볼 때 전자가 좋을 것이다.

만약 신중하고 고르고 골라 변호사에게 사건을 의뢰하였다면, 믿고 맡겨주시는 것이 좋다. 요즘엔 인터넷에 많은 정보들이 공개되어 있고, 누구나 원한다면 쉽게 정보를 얻을 수 있다. 그런 정보들을 무시하는 것은 아니다. 그러나 소송 실무를 진행하는 것은 또 다른 이야기이다. 만약 변호사에게 사건을 의뢰했다면 신뢰하시고 너무 염려하지 않으셨으면 좋겠다.

지역주택조합으로 피해를 입은 사람들의 이야기가 미디어를 통해 곳곳에서 보도되면서, 지역주택조합에 가입한 많은 사람들이 지역주택조합을 즉시 탈퇴해야 하나, 고민을 많이 하고 있다. 실제로 지역주택조합 탈퇴와 관련한 법률 상담은 꾸준히, 그리고 많이 진행되고 있다.

현재 전국적으로 진행되고 있는 지역주택조합 사업 중에서는 제대로 사업 진행을 해나가는 조합이 있는 반면에, 가입자들에게 토지확보율이나 사업 진행 현황에 대해 속이며, 사기에 가까운 행각을 보이는 조합도 있다.

후자의 경우 가입자들이 조합을 탈퇴하고 납입했던 금액에 대해서 돌려받고자 하면, 조합에서는 탈퇴가 불가능하고, 탈퇴하더라도 납입했던 금액에 대해서 돌려줄 수 없다는 하는 곳들도 있다. 이런 경우에 어떻게 법적으로 대응할 수 있을까?

만약 지역주택조합 계약서에 계약자는 계약을 해제할 수 없다거나, 탈퇴하기 위해서는 기납입금을 포기해야 한다, 조합은 언제든지 계약자에게 추가분담금을 요구할 수 있다는 식의 내용이 있다면 어떨까? 이런 식의 내용은 가입자나 탈퇴를 원하는 사람들에게 굉장히 불리한 내용의 계약이다.

지역주택조합 계약서를 보면 실제 이런 내용의 계약들이 굉장히 많은데, 이것은 민법 제103조(반사회질서 법률행위)를 근거로 반박할 수 있다.

민법 제103조(반사회질서 법률행위)

선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다.

위의 법률조항은 실제 지역주택조합 탈퇴 및 납입금 반환 청구 소송에서 많이 근거가 되는 조항이다. 그리고 약관규제법을 통해서 고객에게 부당하게 불리한 조항은 무효로 봐야 한다는 내용도 그 근거가 된다.

지역주택조합 탈퇴 및 납입금 반환 청구를 진행함에 있어서 주장해볼 만한 여지는 이 외에도 여러 가지가 있다. 따라서 이처럼 지역주택조합 탈퇴를 희망하나, 탈퇴부터 쉽지 않거나 납입했던 금액을 돌려받지 못하는 상황이라면 관련 전문가와 논의를 통해 어떤 법적 근거를 주장할 수 있는지 찾기를 바란다.

요즘 지역주택조합이 가진 문제점들이 사회적으로 많이 드러나게 되면서, 지역주택조합 탈퇴 및 환불 문제에 대해서 분쟁이 많이 발생하고 있다. 이에 따라, 재판부에서도 지역주택조합 관련한 분쟁을 많이 다룰 것인데,

그렇다면 법원에서 이 분쟁을 볼 때 어떤 부분에 집중해서 볼까?

조합이나 업무대행사가 조합원에게 거짓말을 했는가, 사기가 있었는가가 바로 법원이 집중하는 포인트이다.

최근 당 법인에서 맡았던 사건 중에서, 서울고등법원 집중심리부에서 담당했던 사건이 있었다.

재판부에서 가장 많이 신경쓰는 것이 바로 조합의 기망 여부와 그것을 입증하는 것이었다. 그 사건과 관련해서 재판부는, 분양대행사가 속인 것이 있는 것은 분명한 것 같고, 조합은 이에 대해 잘 모르는 일이라고 하는데, 이에 대한 입증자료를 제출하라고 요구하기도 했다.

최근에 많은 재판을 참석하면서 분석한 바에 의하면,

조합을 탈퇴하고 납입금을 반환받고자 하는 경우에는, 조합의 사기여부, 기망에 대해서 입증하는 것이 가장 중요한 포인트라고 볼 수 있다.

가입 당시에 토지확보율이 90% 이상이라고 들었는데 사실과 다르다거나, 가입하면 토지확보상황을 알려준다고 약속했는데, 후에 거부하는 등과 같은 일들이 이에 해당될 것이다. 재판부에서는 민법 제110조 제1항에 따라서 계약 취소 및 납입금을 반환받을 수 있다는 논리로 분쟁을 풀어가는 경향이 있는 것이다.

최근에 친분이 있는 판사님과 함께 식사자리를 가지고 담소를 나누다가 지역주택조합에 관련한 대화를 나누게 되었다.

지역주택조합이 문제가 많다는 사실을 판사님도 충분히 아시고 안타까워하셨다. 재판부도 지역주택조합을 둘러싼 분쟁들과 많은 문제들에 대해 제대로 인지하고 있다는 것이다.

지역주택조합과 관련한 수많은 소송을 진행해왔고, 또 진행하고 있다.

수많은 사건들을 보면서 지역주택조합은 별로 추천하고 싶지 않다. 물론 사업진행이 잘되는 경우도 있지만, 대부분은 처음과 말이 달라지거나 사업진행이 지지부진하기 때문이다.

그럼에도 불구하고 지역주택조합 사업에 참여하기를 바라신다면, 최소한 토지확보율에 대해서는 정확히 알고 참여하시길 바란다. 

“납입금을 반환받고 싶은데, 조합에 돈이 없는 상황이라고 합니다.

그렇다면 승소해도 돈을 못 돌려받는 것 아닙니까?”

지역주택조합 탈퇴 관련해서 문의를 주시는 분들 중, 많은 분들이 궁금해하는 부분이다. 설사 탈퇴 소송에서 이길지라도, 객관적으로 조합에 돈이 없는 경우에 어떻게 납입금을 돌려받는가에 관한 실질적인 질문이다.

조합에 돈이 없을 경우, 납입금을 반환받을 수 있는 가능성이 전혀 없을까?

지역주택조합이 조합설립인가와 사업계획승인 신청을 위해서 사들인 토지가 존재한다. 이 토지는 조합의 재산이기 때문에 경매를 통해서 납입금을 반환받을 수 있다. 그리고 보통은 조합의 신탁계좌에 최소 몇 억에서 몇십 억 정도가 남아있는 편이다.

조합을 상대로 소송을 제기하는 조합원들의 납입금의 경우 많아야 1, 2억 선이고 대부분은 몇천만 원에 불과하다. 조합의 사업비 규모를 볼 때, 그렇게 큰 액수가 아니다. 따라서 지주택을 탈퇴하고 납입금을 반환받고자 하는 사람은 고작해야 몇 명, 몇십 명 수준이기 때문에 충분히 그 금액은 반환받을 확률이 높다고 볼 수 있다.

소송에서의 판결문은, 모 지역주택조합이 모 조합원에게 언제까지 얼마만큼의 납입금을 반환해야 한다는 사실이 적혀 있고, 이에 관해서 국가가 확실하다고 확인 해주는 것이다. 판결문은 이것이 전부일 뿐이나, 이를 토대로 강제집행을 진행할 수 있다.

지역주택조합에 정말 돈이 없으면 납입금을 반환받기가 어렵다.

그러나 조합에 돈이 없다는 소문을 듣고 납입금 반환 받는 것을 처음부터 포기하는 분들이 있다. 그러나 납입금이 한두 푼도 아니고, 사업진행도 지지부진하다면, 해 볼 수 있는 건 해봐야 하지 않을까.

관련한 전문가와의 상담을 통해서 납입금 반환 가능성이 얼마나 될지 조언을 얻은 뒤에, 어떤 조치를 취할지 결정해도 늦지 않다고 본다.

지역주택조합의 조합원이 되기 위해서는 자격요건이 있다. 자세한 사항은 주택법 시행령 제21조에 나와있다. 간단히 설명하자면,

1) 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정해서, 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것 또는 무주택자일 것.

2) 6개월 이상 살고 있었을 것 등의 자격요건이 있다.

이 조건 중에서 하나라도 어긋나게 되면 자격이 상실된다.

그런데 보통 조합에서 조합원을 모집할 때, 주로 하는 3가지 유형의 말들이 있다.

1. 지금 당장 자격요건이 안되도 괜찮다. 나중에 임의분양해드리겠다는 식

첫 번째 유형은, 조합의 사업계획이 승인을 받은 뒤 일반분양을 진행할 때 임의분양을 해주겠다는 것인데, 사업을 이렇게 진행할 순 없다. 일반분양은 보통 사업계획을 승인받은 뒤, 일반 분양을 진행할 것에 대한 내용의 계획까지 승인을 받아야, 진행할 수 있기 때문이다.

2. 조합원 자격요건을 충족하는 가족이나 다른 사람에게 명의변경하면 된다는 식

두 번째 유형은, 조합원 자격을 충족하는 또 다른 사람을 데려오라는 것은 조합 입장에선 새로운 조합원 확보의 의미와 다를 것이 없다. 그러니 현 사업 진행에 문제가 있다면 조합에 남아있는 것이 득이 될 것이 없다고 본다.

3. 조합원 자격이 안되니 제명되어야 한다. 다만 용역비 등 다 공제하고 납입금을 돌려주겠다는 식(돈을 더 내고 나가라는 경우도 있다)

이런 경우, 탈퇴는 별다른 문제가 되지 않고 중요한 것은 소송을 통해서 납입금 중 얼마는 돌려받을 수 있을 것인지에 대한 문제만 남아있다.

각자마다 처한 상황들이 조금씩 다를 텐데, 누구는 조합원 자격이 안된다는 것을 알고도 가입한 사람이 있을 것이고, 가입한 뒤에 알게 된 사람도 있을 것이다. 따라서 정확한 판단은 구체적인 상황을 고려해봐야 가능할 것이다.