'영업보상'에 해당되는 글 8건

재개발 영업보상에 관한 내용을 종합적으로 정리해보았다. 혹시 내가 영업보상 대상자인지, 대상자라면 어떤 보상을 받을 수 있을지 궁금하다면 아래의 내용을 참고하는 것이 좋겠다.

• ​영업보상의 법적 근거는 무엇일까?

​

「도시 및 주거환경정비법」 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제77조를 살펴보자.

• 영업보상을 받을 수 있는 요건은 무엇일까?

​

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제45조에 상세히 설명되어 있다.

1) 사업인정고시일등 전부터

2) 적법한 장소에서

3) 인적·물적 시설을 갖추고

4) 계속적으로 영업을 하고 있으며

5) 관계 법령에 의하여 허가 등이 필요로 되는 경우 사업인정고시일 등 전에 허가 등을 받아 행하고 있는 영업이어야 한다.

• 영업보상의 종류에는 무엇이 있을까?

​

영업보상은 폐업보상과 휴업보상으로 나눌 수 있다.

폐업보상의 경우, 2년 동안의 영업이익에 영업용 고정자산·원재료·제품 및 상품 등의 매각손실액을 더한 금액이다.

휴업보상은 기본적으로 4개월 치 영업이익과 이전비용, 필수적 인건비, 감가상각비, 영업에 대한 홍보비 등을 포함한다. 그러나 시세에 맞는 수준의 보상은 아닌 경우가 많다.

• 폐업보상과 휴업보상, 구분 기준은?

객관적인 기준에 근거하여 폐업보상인지, 휴업보상인지가 결정된다.

영업이익이나 사업의 규모나 성질 등을 고려하여, 인접한 시·군·구에서 유사한 영업을 지속할 수 있다고 판단된다면 휴업보상을 받는다. 여러 가지 정황을 살펴볼 때 폐업이 불가피하다면 폐업보상을 받게 될 것이다.

재개발사업은 공공적인 성격을 띠고 있다. 그렇기 때문에 재개발 지정구역에서 사업을 운영했던 사람들은 영업보상을 받을 수 있다.

(관련 법률 : 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제77조)

보통은 영업보상에는 4개월 치 영업이익, 이전비, 필수 인력에 대한 인건비, 홍보비, 인테리어 비용 등이 포함된다. 그리고 그 대상이 되기 위해서는 다음과 같은 기준을 충족해야 한다.

1. 사업인정고시일 등 전부터 계속하여 행한 영업

2. 적법한 영업장소

3. 인적·물적 시설을 갖추었을 것

4. 적법한 영업행위

그렇다면, 재개발 영업보상에는 어떠한 쟁점이 있을까.

Q. 영업보상 대상이 된 이후 이사하게 되었는데, 조합이 영업보상을 줄 수 없다 합니다. 이 경우 보상금을 받을 수 없나요?

​

A. 받을 수 있다. 다만, 공람공고 당시에 보상 대상자가 되었으나 실제 수용 날짜까지 상당한 기간이 소요되어 이사한 경우, 수용재결이나 협의 당시에는 거주 중이 아니므로 공람공고 당시 영업 사실 여부를 입증할 책임이 영업보상 요구자에게 있다.

Q. 건물을 임대하여 영업하였는데 해당 건물이 무허가일 경우, 영업보상금을 받을 수 있나요?

​

A. 사업인정고시일이나 공람공고일 기준 1년 전부터 사업을 한 경우 무허가건물의 경우이더라도 보상을 받을 수 있다.

Q. 허가 없이 영업한 경우, 보상금을 받을 수 있나요?

​

A. 불가하다. 무허가 영업은 사회 정의 관념에 위반됨으로 사회·경제적으로 인정되지 않는다. 다만, 허가 없이 영업한 경우라도 개인사업자의 경우, 도시근로자 월평균 가계 지출액 3개월 치를 보상으로 받을 수 있다.

Q. 인터넷 쇼핑몰을 운영 중인데, 조합에서 인터넷 쇼핑몰은 보상금을 줄 수 없다 합니다. 보상금을 받을 수 없나요?

​

A. 받을 수 있다. 일부 조합에서 인터넷 쇼핑몰은 온라인 기반이기 때문에 사업구역 내 인적·물적 시설을 갖추지 않았다며 보상금 지금을 거부한다고 한다. 하지만 인터넷 쇼핑몰 역시 사업구역 내 직원들의 사무공간 및 작업공간, 재고 관리를 위한 창고 등을 갖추고 있다면 영업보상 조건 존재 여부를 다투어볼 여지가 있다.

재개발 영업보상은 다양한 이해관계가 얽혀 있는 만큼, 분쟁의 요소가 많다. 또한, 지방토지수용위원회, 중앙토지수용위원회, 행정소송의 과정을 거쳐 보상금 상승 기회가 있으니, 영업보상 대상 여부를 명확히 하고 보상금액을 높이고 싶다면 관련 분야 경험이 많은 변호사의 도움을 받는 것이 좋다.

Q. 제 아버지는 식당을 25년간 운영하셨습니다. 최근에 식당이 재개발 사업구역에 포함되어, 상가보상금이 나왔습니다. 상가에 다른 가게들은 보상금이 4,000만 원 가까이 나왔는데, 저희 어머니 가게는 100만 원밖에 안 나왔습니다. 다른 가게에 비해 보상금이 말도 안 되게 적은데, 어떻게 대응할 수 있을까요?

보통, 유사한 업종이라면 영업이익이나 인건비, 이사비용 등 지출도 비슷하다고 보기 때문에 영업보상금에서 큰 차이가 날 수 없다.

그래서 한 가게는 영업보상금으로 4,000만 원이 나왔는데, 다른 가게는 100만 원이 나오는 것이 비상식적이지만, 현실에서는 종종 영업보상이 이렇게 책정되는 경우가 있다.

조합에서 영업보상금을 계산할 때, 감정평가사를 통하여 타당한 금액을 정하려고 애를 쓴다. 그럼에도 불구하고, 실제 영업이익이나, 지장물, 인건비, 이사비, 홍보비 등을 포함하여 계산해야 하는데, 일부 항목들이 누락되는 경우가 많다.

관련한 자료가 없거나 부족한 경우에는 근거 없이 영업보상금을 계산하는 경우도 있는데, 따라서 이렇게 황당하게 영업보상금이 결정되는 경우가 종종 발생한다.

또는, 자영업자들 중에는 현금매출에 대해 매출 신고를 하지 않아서 소득이 거의 없는 분들도 있다. 이런 경우, 조합 측에서 영업보상금을 계산할 때 현금매출이 반영되지 않았을 수 있다. 그러나 이런 경우도 현금매출까지 포함하여 영업보상금을 받을 수 있다.

재개발 영업보상금이 현저하게 낮은 것에는 원인이 여러 가지가 있을 수 있다. 그렇기 때문에, 통보받은 영업보상금에 문제가 있는 것 같다면 재개발, 재건축 전문변호사의 법리적인 분석과 조언을 구하는 것이 좋다.

조합의 영업보상금 책정 금액이 적정한지 아니면 영업보상금을 더 받을 수 있는지 객관적인 상황판단이 필요하다는 의미이다. 영업보상금이 생각보다 낮게 나왔다면, 제대로 그 근거를 알아보고, 정당한 보상을 받도록 하자.

A씨는 24년간 식당을 운영하고 있었다. 그런데 식당이 재개발 구역에 포함되어 그에 대한 영업보상금을 조합으로부터 통보받았다. 상가에 다른 가게들은 3,000만 원 정도의 보상금이 나왔는데, A씨는 가게는 70만 원으로 나오게 되었다. 다른 가게에 비해서 말도 안되게 적은 보상을 받게 된 A씨는 어떻게 대응할 수 있을까?

보통 같은 업종이라면 인건비나 이사비용, 영업이익 등이 비슷한 수준이라는 전제를 하게 된다. 따라서 영업보상금에서 큰 차이가 나기 어렵다.

그런데 현실에서는 영업보상이 이처럼 말도 안되게 나오는 경우가 종종 발생한다.

영업보상금을 계산할 때 조합에서는 타당한 보상금을 책정하기 위해서 감정평가사를 통해 일을 진행한다. 그럼에도 불구하고 실제 인건비나 이사비, 홍보비, 영업이익 등을 포함하여 보상금을 책정해야 하는데, 일부 항목이 누락되어 책정되는 경우가 있다.

영업보상금을 책정하기 위한 관련 자료가 부족하거나 없는 경우에는 보상금을 근거 없이 책정하는 경우도 있는데, 그렇기 때문에 영업보상금이 어처구니없이 결정되는 경우가 종종 생기는 것이다.

또는, 실제 영업하는 분들 중에서 현금매출에 대해 매출 신고를 하지 않아, 소득이 거의 잡히지 않는 분들도 있다. 이런 경우에도 조합에서 영업보상금을 계산할 때 현금매출이 반영되지 않았을 수 있다.

하지만 이런 경우도 영업보상을 받을 때 현금매출까지 반영시켜서 받을 수가 있다.

위와 같이 여러 가지 이유들로 인해 재개발 영업보상금이 낮게 책정될 수 있다. 그러므로 조합으로부터 제시받은 영업보상금이 너무 낮다면, 재개발, 재건축 전문변호사의 조언을 구하는 것이 좋다.

영업보상금이 적정한지 혹은 영업보상금을 더 받을 수 있는지 객관적인 판단이 필요하다. 영업보상금이 너무 낮게 나왔다면, 제대로 그 근거를 알아보고, 정당한 보상을 받도록 하자.

상가를 재건축할 때, 철거로 인해 임차인을 나가게 할 수 있다. 이것이 상가건물 임대차보호법 제10조에 명시되어 있는데, 단, 임대차계약을 체결할 때부터 재건축을 할 수 있다는 것을 알려준 경우에만 가능하다.

본 법인에 상담을 요청한 의뢰인 중 한 명은 이와 관련한 문제를 겪고 있었다.

의뢰인은 서울에서 직업훈련 학원을 운영하는 원장님이었다. 영등포에서 10년 넘게 학원을 운영하다가, 눈여겨 본 좋은 위치의 건물로 이전하였고, 인테리어 비용으로 2, 3억을 지불하였다고 한다.

그런데 이사한 지 1년 만에 건물주가 재건축을 이유로 나가라고 통보를 한 것이다. 의뢰인은 3년을 계약했는데 이런 상황이 당황스러웠다.

의뢰인은 나가기 어려운 입장을 건물주에게 밝혔는데, 건물주는 오히려 단전, 단수, 엘리베이터 사용금지, 주차장 폐쇄 등을 이야기하며 영업방해를 하였다. 건물관리인을 위협감을 주는 사람으로 바꿔 안좋은 분위기를 조성하기도 하였다.

이 사례의 경우에는 건물주가 미리 재건축에 대한 사실을 고지하지 않았으므로 의뢰인에게 무작정 나가라고 할 수 없고, 그에 상응하는 보상금을 지급해야 한다. 본 법인은 이 사건에 대해서 보상금 협상, 영업방해에 따른 형사고소, 영업방해 금지 가처분 신청 등을 통해 대응할 예정이다.

법률적으로 보면, 단전, 단수 등으로 영업방해를 하는 것은 모두 불법행위이다. 따라서 이에 대해 영업방해 금지 가처분 신청을 할 수 있고, 가장 중요한 것은 상가건물 임대차보호법에 따라서 의뢰인에게는 10년 동안의 계약갱신요구권이 인정된다는 것이다. ​

건물주가 재개발이나 재건축을 이유로 나가라고 할 때, 상가건물 임대차보호법에 명시된 10년 계약갱신 요구를 주장할 수 있다. 그리고 꼭 나가야 하는 상황이라면 그에 맞는 보상금을 받아야 할 것이다. 재개발 사업이라면, 홍보비, 인건비, 이전비용 등 영업 보상을 다 받을 수 있다.

만약 비슷한 상황에 놓여 있다면 그에 상응하는 보상금을 받을 수 있도록 전문가의 조언을 구하는 것을 권한다.

재개발 보상금 중에서 어떤 경우에 주거 이전비, 이사비, 이주 정착비, 영업 보상 등을 받을 수 있을까? 이 부분이 복잡할 수 있기 때문에 전문가의 조언을 구하는 것이 가장 정확한데 본 법인에도 이런 문의를 하시는 분들이 많다.

아래는 여러 질문 중 주거이전비에 관한 질문 2개를 뽑아본 것이다.

1.제가 살고 있는 건물이 무허가 건축물인데 재개발 구역으로 지정되었습니다. 우리 건물에 사는 다른 사람들도 모두 주거용으로 건물을 사용하고 있습니다. 제가 주거 이전비를 받을 수 있을까요?

2. 저는 상가건물에서 과일 장사를 하고 있습니다. 과일 장사를 하는 상가 안쪽에 방을 하나 만들어서 그곳에서 살고 있는데, 이 건물이 재개발 구역에 포함되었습니다. 저는 주거 이전비를 받을 수 있을까요?

먼저, 첫 번째 질문에 대해서 이야기 해보겠다.

원래는 시장, 군수의 허가를 받아 건물을 건축해야 하는데, 무허가 건축물은 그런 허가 없이 건축한 건물을 말한다. 무허가 건축물에 살고 있는 사람들은 재개발 시 주거 이전비를 수령할 수 있을까?

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제2항을 보면, 무허가 건축물에 입주한 세입자로, 사업인정 고시일 등 당시에 그 지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에게는 주거 이전비를 보상해야 한다고 나와있다. 따라서 첫 번째 질문의 경우, 해당 건물에 거주한 지 1년이 넘었다면 주거 이전비를 받을 수 있다.

두 번째 질문에 대해서는, 주거 이전비를 받을 수 없다. 두 번째의 경우, 상가 세입자이기 때문이다. 근린상가의 경우 무허가 건축물로 보고, 주거용이 아니기 때문에 영업보상은 받을 수 있더라도 주거 이전비는 어렵다.

재개발 보상금 수령에 대해서 구체적인 상황에 따라서 받을 수 있는 보상금이 무엇인지 달라지기 때문에 전문가의 조언을 듣는 것이 가장 좋겠다.

오늘은 꽤 민감할 수 있는 내용에 관해 이야기해 보고자 한다. 먼저 본 법인은 법조 인접(유사) 직역이 우리 사회에 꼭 필요하고 그 역할을 인정하고 있음을 밝힌다.

법률 사무는 본래 변호사가 담당하는 것이지만, 특정 분야에 대해서는 법무사, 행정사, 세무사, 노무사, 손해사정사 등이 업무를 처리할 수 있게 되어 있다. 의뢰인들이 가장 먼저 하는 고민이 바로 비용적인 측면인데, 전문변호사보다 법조 인접(유사) 직역에 사건을 의뢰하는 것이 비용적으로 더 저렴할 수 있겠다.

그런데 법률 영역에 대해서 가장 전문가인 전문 변호사가 있기 때문에, 그 전문성에 있어서 법조 인접(유사) 직역에 한계가 있을 수 있다. 그래서 사건을 진행하면서 종종 답답한 일을 겪는 의뢰인들이 있다.

우리 법인을 방문했던 한 의뢰인의 이야기이다.

그분은 재개발로 인해 영업 보상을 받으려는 한 회사의 대표셨다. 그분은 행정사를 통해 수용재결을 진행하였는데 그 결과가 좋지 않았다고 한다. 그래서 소송으로 보상금을 더 받고자 했는데, 행정사가 제소 기간이나 재결서를 언제 수령 하였는지 정확히 알려주지 않았다고 한다.

행정소송을 진행한다고 하면, 재결서를 받은 날부터 며칠이 지났는지 따져봐야 하는데, 이를 알 수가 없었다.

수용재결이나 이의재결은 소송은 아니기 때문에 행정사가 업무를 진행할 수 있었다. 그런데 그 결과가 불만족스러워서 소를 제기하려고 하니 결과에 대해 명확히 알려주지 않아 갑갑한 부분이 있었던 것이다.

당연히 법조인접직역도 우리 사회에 필요하고, 실력 있는 분들도 많다. 그런데 법률적으로 복잡한 내용의 경우는 전문가에게 의뢰하는 것이 맞지 않을까?

법률 분야에서 재개발, 재건축 분야의 경우 매우 복잡한 편에 속한다. 만약 영업 보상을 하나 받더라도, 의뢰인이 영업 보상의 대상인지, 휴업보상인지 폐업보상인지, 인정되는 요건들이 있는지, 인건비, 홍보비, 이전비 등을 수령 할 수 있는지 다양한 측면의 고려가 필요하다.

그리고 이는 전문적인 법률 지식이 요구되기 때문에 쉽지 않은 부분이다. 따라서 복잡한 법률 분야의 지식이 요구되는 분야에서는 전문변호사의 도움을 받는 것을 권하는 바이다.

재개발 사업의 경우, 영업보상을 받을 수 있는데 재건축 사업의 경우는 영업보상을 받을 수 없는 것이 원칙이다.

이와 관련해서 최근에 위헌법률심판 제청신청이 있어서 현재 심리가 진행 중에 있다. 그러나 현재까지는 재건축 사업에서 영업보상을 받을 수 없다. 만약 영업보상을 받고자 한다면 헌법소원을 통해 다퉈야 한다. 이런 상황이기 때문에 재건축 사업에서 영업보상을 받는 것은 거의 불가능에 가깝다.

우리 법인에 재건축과 관련한 상담 문의가 하나 있었다.

A씨는 상가건물 소유주였고, 별다른 일을 하지 않고 건물을 통해 받는 월세를 통해 생활을 영위하고 있었다. 그런데 A씨의 건물이 있는 지역이 재건축 사업구역으로 지정되었다. 유일한 생계수단인 건물이 사라지는 상황에서 A씨는 어떻게 보상을 받을 수 있는지 궁금하였다.

위에서 언급했던 것처럼 원칙적으로 재건축 영업보상은 받기가 어렵다.

그러나 서울의 경우, 약간의 여지가 존재한다. 만약 서울에서 단독주택 재건축을 진행하는 경우에, 사업자가 세입자에게 영업보상을 한다면 서울시가 사업시행계획 인가 단계에서 용적률을 10% 정도 더 준다고 발표하였다.

사업자에게 용적률 10%는 굉장히 큰 메리트이기 때문에 자발적으로 이에 동참할 가능성이 크다. 따라서 영업보상이 법으로 정해져 있는 것은 아니나, 자발적인 사업자의 영업보상을 이끌어내고 있다.

그러나 서울시를 제외한 곳에서는 원칙적으로 재건축 영업보상을 받을 수 없다. 따라서 보상을 높일 수 있는 다른 방안을 찾아야 한다.

상가건물 같은 경우, 상가건물 임대차보호법을 적용하거나, 권리금 및 보증금 보호에 관한 법을 적용할 수 있다. 이를 통해 손해배상을 청구하거나, 상가건물 임대차보호법에서 보장하고 있는 5년, 10년의 기간을 주장하는 식으로 간접적으로 권리를 주장할 수 있다.

재건축 영업보상을 받지는 못하지만, 재건축 전문가와 상의를 통하여 다른 간접적인 방법을 통해 최고의 보상을 얻을 수 있는 방안이 무엇일지 구체적으로 논의하는 것이 필요하다.