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파견과 도급을 혼동하여 사용하는 경우가 많습니다. 파견과 도급의 핵심적인 차이는 실제 일을 수행하는 근로자의 지휘, 감독을 누가 담당하는지에 있습니다. 기업법무를 담당하시는 분들이라면 명확히 알고 있는 것이 중요할 것입니다. 자세한 내용은 해당 칼럼을 참고하시기 바랍니다.

최근 수 년간 부동산 시장에서 각광을 받았던 것 중 하나가 바로 수익형 부동산이다. 수익형 부동산은 주기적으로 임대수익을 얻을 수 있는 부동산으로, 그 종류에는 대표적으로 호텔이나 펜션, 사무실 등이 있을 수 있겠다.

문제는, 수익형 부동산 관련 거래가 늘어남에 따라 수익형 부동산 관련한 피해도 만만치 않다는 것이다. 오늘은 그 대표적인 피해 유형과 그에 따른 대응에 대하여 알아보도록 하자.

• 대표적인 피해 유형

1. 호텔 혹은 부동산이 계획대로 지어지지 않음

2. 호텔 혹은 부동산은 완공되었으나, 수익을 아예 받지 못함

3. 호텔 혹은 부동산 완공 후 일정기간 약정된 수익을 받다가, 수익이 삭감됨

위의 유형은, 많은 의뢰인들이 어려움을 털어놓는 대표적인 사례들이다. 호텔이나 부동산이 제대로 지어지지도 않았거나, 혹은 수익을 못받거나, 수익이 점차 줄어드는 것이다.

• 대응방안

먼저, 호텔이나 부동산이 지어지지도 않았다면, 계약을 해제할 수 있다. ‘해제’하게 되면 원상회복에 대한 의무가 있어, 납입금을 반환받을 수 있다. 일정 기간 이상 준공이 늦어지면 계약을 해제할 수 있다는 조건이 계약서에 서술된 곳도 있다. 그런 경우, 계약 해제가 더 용이하겠다.

혹은 그간 약정된 수익을 받아왔는데, 수익이 점차 줄거나 혹은 수익을 아예 받지 못하는 경우는 조금 복잡할 수 있다. 호텔이나 부동산은 지어진 것이기 때문에 분양공급계약이 아닌 호텔운영에 대한 문제로 봐야 한다.

그래서 배째라는 식으로 나오는 경우도 있다. 분양공급계약과 호텔운영계약은 별개이고, 수익이 안나는 것을 어떻게 하겠냐는 것이다.

이런 경우라면 두 법인의 실질적인 경영진이 같다는 점을 입증하는 것이 필요하다. 이를 통해 분양계약을 체결한 회사와 운영계약을 체결한 회사가 사실상 같은 회사라는 것을 주장할 수 있다. 두 법인의 법인명만 살짝 다르거나, 혹은 분양업자와 운영업자가 부부인 사례를 찾아볼 수 있었다.

같은 회사가 형식상 계약만 2개를 한 것이고 운영계약은 제대로 이행되지 않았다면, 채무 불이행에 따라 계약해제를 주장하고 납입금을 돌려받을 수 있다.

“신중하게 검토하여 분양받자.”

부동산 경기가 침체되어 있는 요즘, 수익형 호텔 등 수익형부동산 분양을 고려하고 있다면 수익이나 사업진행에 대해서 충분히 검토하는 것이 좋겠다. 만약 수익형부동산과 관련한 어려움을 겪고 있다면 법률 전문가에 조언을 구해보는 것도 좋겠다.

1. 사실관계

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- 서울 응O OO구역 주택재개발 정비사업조합 내에 부동산을 소유하고 있는 의뢰인들은 재개발 조합원들임.

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- 조합에서는 일반 분양분 23세대를 일반분양가가 아니라, 더 저렴한 조합원분양가에 판매하였음.

- 늦게 이 사실이 밝혀졌고 일반 분양분 23세대에 대하여 회수하려고 했으나, 13세대가 미회수 되었음.

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- 이로 인해 조합이 금전적 손해를 보았고, 그 피해액이 20억 원을 넘는 것으로 보임.

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- 의뢰인들은 2018년 8월 서울서부경찰서에 업무상배임죄로 이미 한 차례 조합장을 고소하였으나 혐의없음 처분으로 종결되었음.

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- 의뢰인들은 조합장을 다시 업무상배임죄로 고소하고, 손해배상금을 청구하고자 본 법무법인에 사건을 의뢰함.

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2. 진행상황

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- 대표변호사 면담 후 사건 수임.

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- 사건 자료 검토를 끝내고 고소장을 제출 하였음.

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3. 예상결과

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- 조합집행부, 검찰 송치가 예상됨.

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- 조합집행부가 조합에 손해를 입힌 금액을 객관적으로 산정하여, 손해배상청구.

Q. 저는 지역주택조합 사업부지에 주택(부동산)을 소유한 사람입니다. 제 건물에는 세입자가 2가구 있습니다. 마지막 계약서 작성 만기는 2014년이었습니다. 후에는 계약을 묵시적으로 연장하며 지내고 있습니다. 조합에서는 소유권 이전절차를 진행하고 있습니다.

이런 상황에서, 세입자에게 임대주택에서 나가라고 통지하며 주거이전비, 이사비를 지급해야 할까요? 만약 해야 한다면 제가 하는 걸까요, 조합이 하는 걸까요?

A. 지역주택조합 사업은 민간개발사업이기 때문에 세입자에게 별도의 주거이전비나 이사비, 이주정착비를 지급할 의무가 아무에게도 없습니다. 공공사업이 아니기 때문입니다. 세입자는 보증금을 받은 뒤 나가면 됩니다.

단, 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되어 연장되었고, 개발사업으로 계약된 날짜보다 먼저 나가야 하는 상황이라면 나갈 당시의 소유자와 이사비 정도의 보상금을 추가로 받는 것으로 협상할 수도 있습니다.

만약 임대차 계약을 갱신하며 작성한 계약서에 개발 사업으로 인해 임대차 계약 중간에 나가게 될 상황이 된다면 언제든지 나간다는 조항이 있다면 모르겠지만, 그렇지 않으면 세입자 입장에서 먼저 협상을 요구해 올 가능성이 높다.

※ 주거이전비, 이주정착비, 이사비란?

어떠한 건물이 재개발 구역으로 지정되었다면, 주거용 건물의 소유자나 세입자는 건물을 비워주고 나가야만 한다. 이럴 때 이들이 받을 수 있는 보상비가 주거이전비, 이주정착비, 이사비이다.

1. 문제상황

의뢰인들은 평택 엘지O 지역주택조합에 2015년 11월 가입하였습니다. 그리고 계약금으로는 각각 6,500만 원을 입금했습니다.

지역주택조합 사업을 진행 시, 동호수를 미리 지정할 수 없는데 해당 조합에서는 가입 당시 의뢰인들에게 동호수를 미리 지정하여, 그러한 아파트를 배정받을 수 있을 것처럼 이야기하였습니다. 그리고 의뢰인들은 조합 가입 당시, 계약에 대한 중요한 설명을 제대로 듣지 못하였습니다.

조합에서는 사업계획승인을 2017년 4월에 받을 수 있다고 말하였으나, 2019년 3월에도 사업계획승인 신청도 하지 않았습니다. 이에 의뢰인은 법무법인 정의에 사건을 위임하였습니다.

2. 법무법인 정의의 변론

- 오랜 기간, 사업이 진행되지 않고 있기 때문에 현저한 사정변경으로 계약을 해제한다.

- 약관규제법에 따라 계약 무효이다.

- 기망 및 착오에 의한 계약이다.

3. 조합의 주장

- 위의 주장들을 모두 부정하였음.

4. 결과

수원지방법원에서는 화해권고결정을 내렸습니다. 이에 의뢰인들은 업무대행비를 일부 공제 후 4,500만 원씩을  돌려받을 수 있게 되었습니다.

만약 내가 살고 있는 곳이 재개발/재건축 사업구역으로 지정되었는데,

재개발/재건축이 되기를 바라지 않는다면 어떻게 하는 것이 좋을까?

이런 개발 사업을 바라지 않는 분들 중에는, 사업구역에서 장사를 운영하고 있거나, 혹은 조망이 좋은 곳에 거주하는 주민, 대형 평형에서 거주하거나 월세 수입을 받는 분들이 있을 수 있다.

재개발/재건축을 원하지 않는다면 먼저는 조합설립에 동의하지 않아도 된다. 사업구역 내 75%의 주민들의 동의를 얻어야 조합설립을 할 수 있다.

그런데 이미 조합설립이 된 이후라면, 조합설립의 적법 여부를 따져볼 수 있겠다. 하자가 있다면 조합설립인가 취소 혹은 무효확인소송을 제기할 수 있다.

조합사업이 상식 밖의 운영방식으로 진행되고 있다든지, 절차적이나 형사적으로 문제가 있는 등 하자가 있을 수 있다. 그리고 조합원들의 의사가 제대로 반영되지 않은 경우에도 조합설립인가 취소 혹은 무효확인소송을 진행할 수 있다.

이 소송의 핵심은 조합설립 동의서의 적법성이다.

「도시 및 주거환경정비법」 제35조에서는 조합설립을 위하여 토지 등 소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상(재건축은 3/4이상)의 동의를 받아야 한다고 규정하고 있다. 이 조건을 만족시키지 않았다면 소송을 제기할 수 있다.

​그렇다면 조합설립인가 취소와 무효의 차이는 무엇일까?

취소는 하자가 명백하면 가능하다. 단 조합설립인가 이후 90일 이내로 소제기를 해야 한다.

무효는 하자가 중대하고, 명백해야 한다. 그만큼 입증의 부담이 큰데, 소 제기 기간에 대한 제약이 없다.

구체적인 사례는 아래에서 살펴보자.

1. 조합원이 작성한 동의서가 아니라, 조합에서 백지 동의서를 보충한 경우

: 조합설립인가를 취소할 수 있다. 이는 하자는 중대한데, 무효의 판단 주체인 행정청에서 볼 때, 보충권이 있는 자에 의해 보충되었는지를 판단하기 어렵기 때문에 명백하다고 보기가 어렵다.

2. 동의철회자의 철회의사가 반영되지 않은 경우

: 이런 경우도 백지 동의서와 마찬가지로 동의서의 효력이 부정되기에 취소할 수 있다.

3. 건물이 멸실된 자, 부적격자 등이 조합원 동의 대상에 포함된 경우

: 조합원 자격이 없는 자들이 조합원 동의 대상에 포함되었다면 조합설립인가 취소소송을 진행할 수 있다.

조합설립인가 취소 혹은 무효청구소송은 살펴봐야 할 상황들이 많기 때문에 이를 다투고자 한다면, 재개발/재건축 전문 변호사의 조언을 구해보도록 하자.

「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 관하여 자세히 살펴보고자 한다. 이 법에서는 1) 빈집정비사업과 2) 소규모주택정비사업을 구분하고 있다.

현행 토지이용 관계법령 중 「농어촌정비법」과 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 이 2개의 법만이 빈집에 대해서 규정하고 있다. 「농어촌정비법」의 경우, 농어촌 지역의 급격한 인구감소와 고령화로 빈집이 늘어나 관련한 규정을 두고 있었다.

저출산과 고령화가 지속화되는 가운데, 도시지역에서도 일부 빈집이 발생하고 있다. 빈집으로 인한 범죄나 안전사고 발생등을 방지하고 도시미관, 주거환경을 위해 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」이 제정된 것이다.

법에서 규정하는 빈집이란, 시장 · 군수 등이 거주 또는 사용 여부를 확인한 날부터 1년 이상 아무도 거주 또는 사용하지 않는 주택을 의미한다. 단 미분양주택 등은 빈집은 아니다.

빈집정비사업 시 시장 · 군수 등이나 빈집 소유자가 직접 시행하거나 다음에 해당하는 자와 공동으로 시행할 수 있으며, 이를 위해서는 빈집 소유자의 동의를 받아야 한다(시장 · 군수 등의 직권에 의한 빈집 철거의 경우는 제외).

① 한국토지주택공사 또는주택사업을 위해 설립된 지방공사

② 건설업자

③ 등록사업자

④ 부동산투자회사

⑤ 사회적기업 · 협동조합 · 비영리법인 · 공익법인

소규모주택정비사업에서는 법에서 정한 절차에 따라서 노후 · 불량건축물의 밀집 등 일정한 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역에서 시행하는 다음의 사업을 말한다.

보통의 재건축 사업과는 다르게 반드시 조합을 결성하지 않아도 되고, 주민합의체나 조합 설립 중 유리한 방식을 선택할 수 있다.

그리고 절차가 간소화되어 일정 요건만 갖추면 안전진단과 관리처분계획인가 등 사업 시행 속도를 더디게 하는 여러 절차들을 생략할 수 있다.