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1. 사실관계

- 의뢰인들은 2017년 12월 사업시행인가를 받은 송O 1, 2동 구역 주택재개발정비사업 구역 내 편입된 토지 등을 소유하고 있거나 영업을 수행하는 자입니다. 의뢰인들은 분양신청기간 동안 분양신청을 하지 않아 현금청산자가 되었습니다.

- 원래는 2014 아시안게임 전에 사업을 완수하는 것이 목표였나, 당초 계획이 무산되었습니다. 이후 재개발관리구역이 해제되지 않은 채로 재산권에 대한 상당한 제한을 받다 2016년 2월 ‘뉴스테이 연계형 정비사업구역’으로 재지정되었고, 사업이 진행 중입니다.

- 하지만 보상금 책정에는 이러한 상황에 대한 고려가 이루어지지 않았고, 이에 의뢰인은 법무법인 정의에 본 사건을 의뢰했습니다.

2. 법무법인 정의의 주장

- 조합에서 제시한 협의보상금은 충분한 가치를 반영하지 못하므로, 적정한 보상액과 지연가산금을 평가하여 보상해야 하고, 우수한 주변 환경이 충분히 반영되어야 한다.

- 최초 사업 시작부터 뉴스테이 사업으로 지금처럼 재건될 때까지 최소 10년이 넘는 기간 동안 의뢰인들의 재산권에 대한 상당한 제한이 있었음을 고려하여 반영해야 한다.

3. 사건 결과

- 수용재결을 통해 의뢰인들은 각 2~19%의 증액을 이루었습니다.

추후 이의재결과 행사소송 등 보상금 증액 절차를 통해 추가적인 배상을 받을 것으로 예상됩니다.

1. 사실관계

- 의뢰인은 2018년 12월 서울시 목O지역주택조합에 가입하였고 계약금으로 5,000만 원을 납입하였습니다.

- 계약 당시에는 2020년 입주할 것이라고 설명하였으나, 아직까지 사업 진척이 없는 상황이었습니다.

- 계약서에는, 분담금을 연체할 경우 연 10%의 연체율을 적용하겠다는 내용이 있었습니다.

- 문제는 조합의 ‘조합원 모집신고 신청’조차 반려되었습니다. 해당 사업부지는 제2종 일반주거지역으로 7층 이하의 건물만 건설이 가능한 상황이었습니다. 하지만 조합은 23층 규모의 아파트를 짓겠다고 하며 무책임하게 조합원 모집신고를 하였기 때문입니다.

- 이에 법무법인 정의는 의뢰인을 대리하여 조합 탈퇴 및 납입금 반환청구를 하였습니다.

2. 법무법인 정의의 주장

1. 계약의 주요 조항들은 약관규제법에 위반되고 중대한 하자가 있어 계약은 무효이다.

2. 민법 제109조 제1항 혹은 제110조 제1항에 의하여 계약은 취소되었다.

등의 사유로 계약해제 및 조합 탈퇴, 부당이득반환을 청구하였습니다.

3. 사건결과

서울남부지방법원은 아래와 같이 판결하였습니다.

1. 피고인 조합은 원고에게, 5,000만 원에 대하여 각 납입일부터 2019. 11. 29.까지는 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 소송비용은 피고인 조합이 부담한다.

의뢰인들은 ​납입금 전액(100%)을 반환받을 수 있게 되었습니다.

1. 사실관계

- 의뢰인들의 상황

: 의뢰인들은 서울시 천호 O 도시환경정비사업조합 정비구역 내에 부동산을 소유하고 있고, 분양신청을 했으나 분양계약을 체결하지 않고, 현금청산을 받고자 함.

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: 의뢰인들의 종전자산은 총 20억 7,000여만 원으로 평가받았음. 하지만 시세에 현저히 미치지 못함.

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2. 진행상황

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- 대표변호사 방문상담 및 수임계약 체결.

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- 사건진행상황 파악 완료 및 소장 제출 완료.

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3. 예상결과

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- 수용재결, 이의재결, 행정소송 등 보상금 증액 절차를 통한 증액된 보상금 수령 예상.

모 지역주택조합이 2017년 5월 은행에서 PF대출을 진행했다고 한다. A는 1년 뒤인 2018년 5월에 모 지역주택조합에 가입하였다. 그런데 조합에서는 2017년 5월부터 냈던 이자에 대해 A가 부담할 부분만큼 이자를 내라고 하는 상황이다. 이때 A는 이자를 내야 할까?

A는 그 이자를 낼 필요가 없다. 2017년 5월, PF대출을 진행할 당시, 대출에 동의하여 자서한 조합원들이 이자를 부담하는 것은 마땅하나, A는 조합에 가입하기 이전에 있었던 일이기 때문에 이자를 부담할 필요가 없다. 

지역주택조합 사업을 진행할 때, 토지를 매입하고, 시공사에 공사대금을 지급해야 하는데, 조합원들의 계약금이나 중도금 일부만을 가지고 사업을 진행하기에는 무리가 있다. 그래서 자금이 부족할 경우 은행에서 대출을 받아서 진행하곤 하는데, 그 중 대표적인 것이 바로 브릿지대출과 PF대출이다. 

브릿지대출은 자금이 급하게 필요한데 충분히 자금이 모일 때까지 시일이 걸릴 경우, 단기차입 등으로 필요자금을 일시적으로 조달하는 것으로, 임시방편 자금대출이라고 볼 수 있다. 

브릿지대출은 지역주택조합의 신용으로 받는 것이 아니라 조합원들의 개인신용으로 신용대출을 받는 것이다. 

PF대출은, 대출을 해줄 때 자금조달의 기초를 사업주의 신용이나 물적담보에 두지 않고, 프로젝트 자체의 경제성에 두는 금융기법이다. 사업의 수익성을 평가해 돈을 빌려주고, 사업이 진행되어 수익이 날 경우 이를 통해 대출금을 상환받는 체계이다. 

대출에 대하여 조합이 이자를 부담하기 때문에 공짜인 것 같지만, 절대 그렇지 않다. 

PF대출, 브릿지대출 모두 조합원들의 이름으로 대출을 받는 것이기에, 개인이 돈을 부담하는 것이다. 만약 조합이 망하거나 대출금을 상환하지 못할 경우 본인이 다 갚아야 한다. 

이런 점을 고려하여 신중하게 지역주택조합에 가입해야 할 것이다. 

한 상담 사례를 소개하고자 한다. A는 2013년 3월 말부터 2018년 10월 말까지 한 건물에서 세입자로 영업을 했다. 어느 날 건물 소유주가 건물 재건축을 할 예정이니, 건물을 비워달라고 요청하였다. A는 재건축 이후 다시 들어가 영업을 해도 괜찮은지 물어봤지만 확답을 받지 못했고, 옆 건물로 옮겨 영업을 하게 되었다. 알고보니 원래 있던 건물이 철거는 안하고 리모델링만 진행하였다. 그리고 원래 영업하던 자리에 동종영업을 하지 않겠다고 구두로 약속을 했었는데, 동종업종이 들어와 영업하여 매출 손해를 입게 되었다.

이에 A는 보상을 청구하거나 벌금을 받게할 방법이 있을까?

안타깝게도 불가능해 보인다.

과태료, 범칙금, 과징금 등을 혼용하여 벌금으로 표기하는 경우가 많은데, 벌금은 형사처벌의 경우이다. 하지만 위 사례의 경우에는 위법의 근거를 찾아보기가 어렵다.

경업금지 구두계약이 쟁점이 될 수 있겠다. 경업금지는 근로자 스스로 사용자의 사업과 경쟁적인 성격의 업체에 취업하거나 동일 업종의 회사를 창업하는 것을 금지하는 조항이다. A의 경우 해당 조항을 구두로 약속하였다. 하지만, 이를 입증하기 위해서는 객관적이고 명백한 증거가 필요하다.

즉, 경업금지약정을 체결했다는 것을 증명해 줄 증인이나 녹취, CCTV 영상 등의 객관적인 자료가 필요하다.

일반적으로 영업을 양도받았거나, 회사와 고용계약을 맺은 직원이거나, 대리상인 경우 「상법」상으로 경업금지를 주장할 수 있다. 하지만 이런 경우가 아니라면, 경업금지약정을 명백히 밝히는 문서가 필요하다.

철거가 진행되지 않고 리모델링만 진행한 부분 또한 문제가 될 소지는 적다. 재건축이 기존의 노후 건물을 허물고 다시 짓는 것을 뜻하기는 하지만, 건물 구조 다방면에 걸쳐 대규모 리모델링이 이루어졌다면 이 역시 재건축에 준하는 것으로 취급하기 때문이다.

따라서 건물주의 재건축 언급은 사기 또는 기망행위라고 보기 어렵다.

1. 사실관계

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-의뢰인의 상황

: 2017년 8월 (가칭) 신O동 지역주택조합에 조합원으로 가입하였음.

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: 계약금 명목으로 약 3,000만 원을 납입하였음.

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: 의뢰인은 가입할 당시 토지확보를 86% 완료했다는 확인서를 받았는데, 현재 토지확보율이 65%밖에 안된다는 카페 공지사항을 확인하였음.

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: 지역주택조합을 탈퇴하고 납입금을 반환받고자 본 법인을 방문하였음.

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2. 진행단계

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- 방문상담 후 선임계약 체결.

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- 사건 파악 및 소장제출 완료.

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3. 예상결과

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- 토지확보율에 대한 기망행위로 인한 계약 취소.

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- 지역주택조합 탈퇴 및 납입금 반환 예상.

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최근 코로나19 사태로, 정부에서 ‘사회적 거리두기’ 슬로건을 내세우며 많은 사람들이 모이지 않도록 권장하고 있다. 따라서 다수의 사람들이 모일 수밖에 없는 재개발, 재건축 조합의 총회에서 직접참석기준에 대해서 말하고자 한다.

원칙적으로는 재개발, 재건축 조합 총회를 할 때 전원이 참석해야 한다. 그러나 코로나19로 조합원 참석률이 저조하면 총회를 진행하기가 불가능하다.

왜냐하면 「도시 및 주거환경정비법」 (약칭: 도시정비법)의 적용을 받기 때문이다.

도시정비법에 따르면 일반적 총회 의결 시 조합원의 10% 이상, 특정한 총회 의결 시 조합원의 20% 이상이 직접 출석을 해야 한다. 예를 들어, 창립총회, 사업시행계획서의 작성과 변경, 관리처분계획의 수립과 변경 등을 의결하는 총회가 여기에 해당한다.

제45조(총회의 의결)

⑥ 총회의 의결은 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석하여야 한다. 다만, 창립총회, 사업시행계획서의 작성 및 변경, 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회 등 대통령령으로 정하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다.

재개발, 재건축 사업을 진행할 때는 조합원들에게 서면동의를 받아서 사업을 진행하는 것이 일반적이고, 조합이나 업무대행사가 원하는 방향으로 사업이 진행되는 경우가 많다. 조합원 다수는 수익에 대해서만 관심이 있기 때문에 적극적으로 사업에 개입하지 않고 있다가, 후에 문제가 생겨서 소송이 생기기도 한다.

재개발, 재건축 사업을 진행하며 생기는 분쟁을 예방하고자 모든 총회에서 적어도 10%, 중요한 총회에서는 20% 이상의 조합원이 출석해야 한다는 조항이 생겼다.

하지만 재개발, 재건축 사업은 많은 사람들이 모여서 진행하는 것이기 때문에 최근처럼 전염병이 유행하는 상황이라면 총회를 진행하는데 문제가 있다. 전자투표를 도입해야 한다는 논의도 있지만, 현재로서는 도입이 어려운 실정이다.

따라서 조합총회를 연기하는 것을 추천한다. 총회는 언제든 미룰 수 있고, 총회를 열었지만 성원이 되지 않으면 저절로 연기될 수도 있다.

보통은 정기총회가 3월에 진행되지만, 큰 문제가 없다면 4,5월에 미뤄서 진행하는 것이 좋겠다.

만약 조합원인데 3월에 진행되는 총회를 불참한다면, 의사표시로 조합에 내용증명을 보내 총회를 연기하자고 하면 되겠다. 재개발, 재건축 조합총회 시 직접 참석 기준이 있기에 이런 부분 참고하여 진행하는 것이 바람직할 것이다.