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지역주택조합과 관련한 상담사례를 하나 소개하고자 한다.

상담 의뢰인은 공공임대아파트 25평에 살고 있었다. 그 분은 지역주택조합에 가입을 원하고, 또 이후 주택 청약도 원한다고 한다. 이런 상황에서 지역주택조합과 주택청약을 둘 다 할 수 있을까?

지역주택조합은 같은 지역에 살고 있는 주민들이 주택을 마련하기 위해 만들어지는 조합으로, 일종의 투자이다.

지역주택조합 설립 시, 지역주택조합 추진위원회는 설립요건을 충족시켜야 한다. 그 요건은 지역주택조합의 사업구역 내에 있는 토지 80% 이상의 토지사용 승낙서를 받는 것이다.

이 요건을 충족시켜서 조합설립인가를 받았다면, 이후 사업시행계획 인가를 받아 착공에 들어갈 수 있다. 지역주택조합에 가입하여, 주택을 받기까지 수년의 시간이 소요되는 것이다.

위 상담 의뢰자의 경우 공공임대아파트에 거주하고 있는데, 주택을 소유한 상황은 아니다.

지역주택조합에 가입하기 위해서는 자격 요건이 있다. 그 중 하나가 무주택자이거나, 85㎡ 이하의 주택 한 채를 소유한 사람이다.

만약 주택청약에 당첨된다면, 입주권이나 분양권이 생기는데, 분양받는 집이 85㎡ 이하이기만 하다면 별다른 문제가 없어 보인다.

이와 관련한 문의사항이 있다면 전문가와 상담하여 정확한 정보를 얻는 것이 좋을 것이다.

재개발, 재건축 조합원입주권을 거래하는 분들이 많습니다. 특히나 투기과열지구에서는 여러 제한사항들이 많은데, 법적으로 볼 때 주의해야 할 점이 무엇인지 위 기사를 통해 알아봅니다.

1. 사실관계

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2017년 8월 16일 의뢰인은 하남 스O포레1차 지역주택조합아파트에 가입계약을 체결하였고, 계약금으로 총 5,000만 원을 납입하였습니다.

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조합가입 계약체결 당시, 의뢰인은 계약의 중요한 사항에 대한 설명을 듣지 못하였습니다. 또한, 동·호수를 미리 지정받았는데, 그러면 마치 그와 같은 아파트를 배정받을 수 있을 것처럼 의뢰인을 기망했습니다.

의뢰인은 지역주택조합을 탈퇴하고 계약금을 돌려받고 싶었지만, 조합에서는 이에 응하지 않았습니다. 이에 의뢰인은 법무법인 정의에 사건을 의뢰하게 되었습니다.

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2. 법무법인 정의의 주장

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- 약관의 규제에 관한 법률에 따른 무효 사유가 있다.

- 원고를 기망하고 착오에 빠지게 하였는바, 이는 착오 또는 기망에 의한 계약의 체결에 해당한다.

- 계약 체결 당시 18년 상반기까지 심의 미완료시 납부한 조합원분담금 전액 반환을 보장하는 증서를 교부하였으나 상당 기간이 지나 현재까지도 심의가 진행되지 않으므로 약정한 바에 따라 업무대행비 전액을 반환해야 한다.

- 안심보장증서 작성은 단순채무부담행위에 해당하고, 또한 안심보장증서 무효를 주장하는 것은 신의칙에 반한다.

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3. 판결 결과

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법무법인 정의의 조력 결과,

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1. 피고는 원고에게 50,000,000원과 그 중 5,000,000원에 대하여는 2017.8.12.부터, 20,000,000원에 대하여는 2017.8.14.부터, 25,000,000원에 대하여는 2017.11,1.부터 각 2019.1.31.까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 2019.5.31.까지는 연 15%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 소송비용은 피고가 부담한다.

3. 제1항은 가집행할 수 있다.

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의뢰인은 납입금 전액뿐만 아니라, 이자까지 모두 받을 수 있었습니다.

재개발 영업보상에 관한 내용을 종합적으로 정리해보았다. 혹시 내가 영업보상 대상자인지, 대상자라면 어떤 보상을 받을 수 있을지 궁금하다면 아래의 내용을 참고하는 것이 좋겠다.

• ​영업보상의 법적 근거는 무엇일까?

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「도시 및 주거환경정비법」 및 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제77조를 살펴보자.

• 영업보상을 받을 수 있는 요건은 무엇일까?

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「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제45조에 상세히 설명되어 있다.

1) 사업인정고시일등 전부터

2) 적법한 장소에서

3) 인적·물적 시설을 갖추고

4) 계속적으로 영업을 하고 있으며

5) 관계 법령에 의하여 허가 등이 필요로 되는 경우 사업인정고시일 등 전에 허가 등을 받아 행하고 있는 영업이어야 한다.

• 영업보상의 종류에는 무엇이 있을까?

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영업보상은 폐업보상과 휴업보상으로 나눌 수 있다.

폐업보상의 경우, 2년 동안의 영업이익에 영업용 고정자산·원재료·제품 및 상품 등의 매각손실액을 더한 금액이다.

휴업보상은 기본적으로 4개월 치 영업이익과 이전비용, 필수적 인건비, 감가상각비, 영업에 대한 홍보비 등을 포함한다. 그러나 시세에 맞는 수준의 보상은 아닌 경우가 많다.

• 폐업보상과 휴업보상, 구분 기준은?

객관적인 기준에 근거하여 폐업보상인지, 휴업보상인지가 결정된다.

영업이익이나 사업의 규모나 성질 등을 고려하여, 인접한 시·군·구에서 유사한 영업을 지속할 수 있다고 판단된다면 휴업보상을 받는다. 여러 가지 정황을 살펴볼 때 폐업이 불가피하다면 폐업보상을 받게 될 것이다.

1. 사실관계

의뢰인은 장위 O구역 재개발 정비사업 조합의 사업구역 내에 부동산을 소유한 자입니다. 의뢰인은 분양신청 기간에 분양신청을 하지 않아 현금청산자 지위를 얻게 되었습니다.

조합은 수용재결을 신청했지만 성실한 협의를 하지 않아 각하되었고, 이후 다시 수용재결을 신청하였습니다. 서울특별시 지방토지수용위원회는 수용재결을 하였으나, 의뢰인은 이의신청을 하였습니다.

이후 이의재결 결과가 나왔지만, 적절한 보상금이 나오지 않아, 의뢰인은 뒤늦게 법무법인 정의에 사건을 의뢰하게 되었습니다.

2. 우리의 주장

의뢰인이 별도로 진행한 감정평가 결과를 살펴볼 때 각각의 재결금액을 상회하고 있다. 또한, 해당 사건 부동산 인근의 공인중개사들의 확인서를 살펴봐도 해당 사건 토지의 적정가액이 재결금액을 상회하고 있다. 따라서 이의재결에 불복하므로, 적절한 수준의 손실보상금과 지연가산금을 지급해야 한다.

3. 결과

법무법인 정의의 조력 결과,

의뢰인은 이의재결금액보다 1억 500만원 가까이 증액된 12억 9천여만 원을 지급받을 수 있었습니다. 증액된 보상금뿐만 아니라 지연가산금까지 받게 되었습니다.

코로나19 사태가 장기화되면서 "사회적 거리두기" 캠페인도 지속될 전망이다. 이런 상황에서 재개발, 재건축 조합 총회는 어떻게 진행할 수 있을까? 사람이 모여야만 하는 조합 총회의 직접참석기준은 어떻게 될까? 원칙은 조합총회를 진행할 때 조합원 모두가 참석해야 한다. 하지만 코로나19 사태로 불가능해보이는데, 어떻게 진행하는 것이 현명할까? 위의 기사를 참고하도록 하자. 

1. 사실관계

- 의뢰인은 부산 부O지역주택조합으로부터 소유권이전등기소송을 당하였습니다.

- 지역주택조합 사업을 진행하기 위해, 조합은 의뢰인의 토지와 건물이 필요하였습니다. 그래서 조합은 의뢰인을 상대로 소유권이전등기소송을 제기하였습니다.

- 이에 의뢰인은 영업보상금을 포함한 합당한 보상을 받고자 저희 법무법인을 방문하셨습니다.

2. 상대방의 주장

1. 지역주택조합은 95,57% 이상의 대지에 대한 매매계약을 체결함으로써 그 사용권원을 확보하였기에 매도청구의 요건을 충족한다.

2. 해당 부동산의 법원감정평가액은 8억 700여만 원이고, 조합은 부동산을 매입하기 위해 피고(의뢰인)와 충분히 협의를 하였다.

3. 따라서, 피고(의뢰인)는 8억 700여만 원을 지급받음과 동시에 소유권이전등기절차를 이행하고 부동산을 인도해야한다.

3. 법무법인 정의 주장

1. 조합이 제시한 토지총괄현황표에 따르면, 조합은 사업부지내 95%에 미달하는 면적을 확보하였으며, 95% 이상 대지에 대한 매매계약을 체결했다는 증거가 없다.

2. 의뢰인의 부동산은 제조업체 공장으로 사용되고 있는데, 보상금에 현 상태의 사용상황이나 가치가 충분히 반영되지 않았다.

3. 매도청구를 하기 전에 대지 소유자와 3개월 이상 협의를 해야하나, 조합은 의뢰인과 어떠한 협의도 진행한 바 없으며, 인근에 다른 공장에 대해서는 의뢰인보다 작은 규모의 공장임에도 불구하고 영업보상 명목을 포함하여 27억 5,000여만 원에 취득하였으므로, 의뢰인과도 충분한 협의를 진행해서 보상해야한다. 사업계획승인 전에 이루어진 협의기록은 협의로써의 의미를 갖지 않는다.

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4. 사건의 결과

- 법무법인 정의의 대응 결과, 조정이 성립하여 사건이 종결되었습니다.

- 의뢰인은 토지, 건물 보상 및 영업손실금을 포함하여 18억 5,000만원과 이에 대한 이자를 받을 수 있게 되었습니다.

- 법무법인 정의에 의뢰하기 전, 보상금 13억 4,600만 원을 제시 받았을 때보다 약 5억 이상(37.3%) 증액되었습니다.

서울시 도시공원일몰제와 관련하여, 강동원 법무법인 정의 대표 변호사가 한국경제와 인터뷰를 진행하였습니다. 도시공원일몰제는 토지소유자들의 재산권 침해와 관련한 논쟁이 많아, 법무법인 정의에서는 수차례 포스팅을 진행했었습니다. 인터뷰 관련 내용은 위 기사를 참고하시기 바랍니다.