'재건축매도청구'에 해당되는 글 6건

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1. 사실관계 정리

의뢰인들은 서울 문정동 OOO번지 일원 재건축정비사업조합의 조합원이었습니다.

의뢰인들은 2018년 11월 23일까지 진행되었던 분양신청기간에 분양신청을 하지 않았습니다. 이에 의뢰인들은 현금청산자가 되었습니다.

2019년 11월, 조합에서는 의뢰인들을 대상으로 매도청구소송을 제기하였습니다. 조합에서는 2억 7,300만 원으로 보상금을 책정했지만, 이는 시세에 맞지 않는 금액이었습니다.

이에 의뢰인들은 정당한 보상금을 바라는 상황에서 법무법인 정의에 도움을 요청하였습니다.

2. 법무법인 정의의 주장

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- 분양신청기간 종료일 다음날인 2018년 11월 24일에 청산금 지급의무가 발생하므로, 부동산 평가 기준시점을 2018년 11월 24일로 보아야 한다.

-​ 별도의 사감정을 시행한 결과, 2018년 11월 24일을 기준으로 한 감정가액은 4억 3,600만 원이다.

- 조합이 주장하는 청산금에는 개발이익이 반영되어있지 않기 때문에, 추가적으로 반영되어야 한다.

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3. 조합의 주장

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- 조합에서는 보상금 기준일을 사업시행인가일이었던 2017년 7월 6일로 봐야 한다고 주장하였습니다.

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4. 결과​

의뢰인은 법무법인 정의의 도움을 통해,

1억 7,100만 원(약 62%) 증액된 4억 4,400만 원을 받고, 소유권이전등기 절차를 이행하는 것으로 결정되었습니다.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황 1

: 의뢰인은 2012, 2013년경, 서울 H 제2주택 재건축 조합으로부터 매도청구 소송을 당하여 매도대금이 확정되었음. 그런데 조합은 2017년이 되어서야 매도대금을 공탁하여 명도 강제집행을 신청하였음.

-의뢰인의 상황 2

: 의뢰인은 보상금액에 현 시세에 전혀 맞지 않아서 보상금을 시세에 맞게 받기를 원하고 있음.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 별소 제기 예정: 현 시세에 맞게 부동산을 재평가 받기 위함

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3. 예상결과

- 현 시세에 맞는 보상금 증액 예상

1. 사실관계

-의뢰인의 상황 1

: 의뢰인은 서울 B구역 재건축 사업에 동의하지 않아 조합으로부터 매도청구소송을 당하였음.

-의뢰인의 상황 2

: 재판이 길어질 뿐만 아니라 법원 감정가가 시세보다 현저히 낮게 나온 상황임.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

3. 예상결과

- 기존 감정가 대비 보상금 증액 예상

1. 사실관계

- 의뢰인의 상황 1

: 의뢰인들은 서울시 U 주택재건축조합 사업부지에 도로를 소유하였음.

- 의뢰인의 상황 2

: ​의뢰인들은 조합가입을 거부하였고, 조합 측에서는 매도청구 소송을 제기하였음.

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2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 사감정 진행, 반소제기 준비

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3. 예상결과

- 도로를 처음 매수했던 가격 대비 2, 3배 가량의 수익 및 지연이자 연 15% 확보.

- 조합이 대금을 지급하지 않을 시 강제집행할 수 있는 집행권원 확보.

재건축 매도청구 소송과 관련한 대법원 선고가 2019년 2월에 났다. 오늘은 이 판례에 대해서 간략히 소개하면서, 매도청구소송 중에 개인의 권익을 어떻게 지킬 수 있는지에 대해서 얘기해보고자 한다.

대법원 선고가 난 사건의 내용은 다음과 같다.

재건축 조합은 A씨에게 매도청구 소송을 제기하였다. 그런데 A씨는 소송 중에 매도청구의 대상이 되는 건물을 제 3자인 B에게 팔았다. 따라서 매도청구의 대상이 되는 건물을 B가 소유하게 된 것이다. 그래서 조합은 건물의 새로운 소유자인 B에게 승계인수참가신청을 한 상황이었다.

이것은 받아들여졌을까?

승계인수참가신청이란,

소송의 대상이 되는 물건의 주인이 바뀐 경우에, 새로운 주인에게 기존 주인이 진행하던 소송을 이어받을 수 있도록 신청하는 것을 의미한다.

매도청구소송의 판결 효력은 조합과 매도청구 대상이 되는 피고 사이에서만 발생하기 때문에 만약 중간에 건물을 제 3자에게 팔았다면, 소송 판결의 효력은 제 3자에게는 발생하지 않는다.

따라서 조합의 입장에서는 제 3자에게 새롭게 소송을 걸어야 하는데, 소송비용이 들기 때문에, 승계인수참가신청을 통해서 제 3자를 이미 진행되는 소송의 피고로 만들고자 하는 것이다.

대법원에서는 재건축 조합의 승계인수참가신청에 대해서 기각했다.

그 이유는 다음과 같다.

정리해보자면, 조합에서는 새롭게 부동산을 구입한 제 3자를 이미 진행되고 있는 매도청구소송의 피고로 만들려고 해도 불가능하며, 제 3자에게 새롭게 매도청구소송을 제기해야 한다는 것이다. 조합은 이런 상황을 미연에 방지하기 위해서 매도청구소송을 제기하는 동시에 부동산처분금지 가처분신청도 함께 신청하곤 한다.

본 법인에서도 이와 비슷한 사건을 진행한 적 있었는데, 위 대법원 판결을 토대로 성공적으로 사건을 마무리할 수 있었다. 위의 대법원 사례가 복잡하여 한번에 이해가 어려울 수 있다. 꼭 알아두어야 할 점은, 매도청구의 대상이 되는 부동산을 구매했을 경우에, 조합에서 자신에게 승계인수참가신청을 했다면 이는 법적으로 불가능하다는 것이다. 이런 상황에 처했을 경우에는 전문변호사를 통해 자신의 재산을 어떻게 보호할 수 있는지 조언을 얻는 것이 중요하다.

당 법인에 종종 들어오는 상담 질문 중 하나이다.

7년 전 의뢰인 소유의 부동산이 재건축 개발사업에 포함이 되었고 의뢰인은 조합에 참여하지 않기로 결정하였다. 이후 조합은 의뢰인에게 매도청구 소송을 진행하였다. 법원에서는 매매대금을 약 3억 원으로 판결하였다. 그런데 조합은 5년이란 시간이 지난 뒤에야, 3억을 지급하겠다고 했다.

부동산에 대한 매매대금이 매도청구소송을 통해서 결정되었지만, 조합에서 바로 대금을 지급하는 경우가 거의 없다. 짧으면 2,3년에서 늦어지면 5년, 10년이 걸리는 경우도 있다. 의뢰인의 경우도 이와 같은 상황이었다. 조합사업의 프로세스 상 초기에 자금이 부족한데, 보통은 시공사까지 결정된 이후에 대금을 지급하는 경우가 많다.

5년이란 시간 동안 부동산 가격은 훌쩍 올라서, 3억은 시세에도 미치지 못하는 액수가 되었고, 의뢰인은 이건 아니다 싶어서 상담을 의뢰했다. 시세가 반영되지 않은 금액으로는 이사갈 집도 얻기가 어려운데, 시간이 지남에 따라 의뢰인이 받은 손해는 어떻게 보상받을 수 있을까?

첫째, 매도청구소송에 대한 가능 여부를 짚어봐야 한다.

둘째, 매도청구소송을 할 수 있다면, 보상금을 증액할 방법을 찾아야 한다.

셋째, 보상금이 법원감정으로 결정된 것이라면 꼭 반소를 청구해야 한다.

꼭 반소를 청구해야 하는 이유는, 조합으로부터 법적으로 정해진 이자를 받을 수 있기 때문인데, 집과 등기를 넘기고, 매매대금을 받을 때까지 연 12%의 높은 이자를 받을 수 있다. 반소를 제기할 경우에는, 법원에 집값에 대한 일정 비율을 인지대로 지불해야 한다.

원래는 등기를 넘기고 집을 비워야 이자를 지급받을 수 있는데, 그게 어려운 상황이라면, 등기와 집열쇠를 어디에 맡겼으니 가져가라는 내용증명을 보낸 후, 공가확인서를 받을 수 있다.

그런데 실제로 집을 못비우는 경우가 있다. 본인이 꼭 그 집에 살아야만 하거나, 세입자가 있을 경우인데, 이에 대하여는 재판부의 판결이 갈리고 있다. 이자를 받을 수 있는 조건이, 집을 비우지 않았어도, 등기와 열쇠를 다 넘기고 언제든 찾아가라고 얘기했다면 가능하다는 재판부와, 실제로 집을 비워야지만 가능하다는 재판부가 있기 때문이다.

한편, 시기를 놓쳐서 반소를 청구하지 못한 상황일 때는 어떻게 할 수 있을까?

청구이의의 소라고 하는, 예전의 판결을 뒤집는 소송을 제기할 수 있다. 이 소송은 사실 쉽지 않은 소송인데, 다만, 판결을 뒤집을 다른 이유가 상황들이 생겼다면 충분히 가능성이 있다.

위의 의뢰인과 같이, 수년 전에 부동산을 팔기로 했는데, 그 뒤로 오랜 기간 아무런 조치가 없었다면, 계약이 없었던 것으로 합의된 것으로 볼 수도 있다. 이런 경우엔 청구이의의 소를 진행해볼 수 있을 것이다.