'기타 부동산 분쟁'에 해당되는 글 19건

최근 수 년간 부동산 시장에서 각광을 받았던 것 중 하나가 바로 수익형 부동산이다. 수익형 부동산은 주기적으로 임대수익을 얻을 수 있는 부동산으로, 그 종류에는 대표적으로 호텔이나 펜션, 사무실 등이 있을 수 있겠다.

문제는, 수익형 부동산 관련 거래가 늘어남에 따라 수익형 부동산 관련한 피해도 만만치 않다는 것이다. 오늘은 그 대표적인 피해 유형과 그에 따른 대응에 대하여 알아보도록 하자.

• 대표적인 피해 유형

1. 호텔 혹은 부동산이 계획대로 지어지지 않음

2. 호텔 혹은 부동산은 완공되었으나, 수익을 아예 받지 못함

3. 호텔 혹은 부동산 완공 후 일정기간 약정된 수익을 받다가, 수익이 삭감됨

위의 유형은, 많은 의뢰인들이 어려움을 털어놓는 대표적인 사례들이다. 호텔이나 부동산이 제대로 지어지지도 않았거나, 혹은 수익을 못받거나, 수익이 점차 줄어드는 것이다.

• 대응방안

먼저, 호텔이나 부동산이 지어지지도 않았다면, 계약을 해제할 수 있다. ‘해제’하게 되면 원상회복에 대한 의무가 있어, 납입금을 반환받을 수 있다. 일정 기간 이상 준공이 늦어지면 계약을 해제할 수 있다는 조건이 계약서에 서술된 곳도 있다. 그런 경우, 계약 해제가 더 용이하겠다.

혹은 그간 약정된 수익을 받아왔는데, 수익이 점차 줄거나 혹은 수익을 아예 받지 못하는 경우는 조금 복잡할 수 있다. 호텔이나 부동산은 지어진 것이기 때문에 분양공급계약이 아닌 호텔운영에 대한 문제로 봐야 한다.

그래서 배째라는 식으로 나오는 경우도 있다. 분양공급계약과 호텔운영계약은 별개이고, 수익이 안나는 것을 어떻게 하겠냐는 것이다.

이런 경우라면 두 법인의 실질적인 경영진이 같다는 점을 입증하는 것이 필요하다. 이를 통해 분양계약을 체결한 회사와 운영계약을 체결한 회사가 사실상 같은 회사라는 것을 주장할 수 있다. 두 법인의 법인명만 살짝 다르거나, 혹은 분양업자와 운영업자가 부부인 사례를 찾아볼 수 있었다.

같은 회사가 형식상 계약만 2개를 한 것이고 운영계약은 제대로 이행되지 않았다면, 채무 불이행에 따라 계약해제를 주장하고 납입금을 돌려받을 수 있다.

“신중하게 검토하여 분양받자.”

부동산 경기가 침체되어 있는 요즘, 수익형 호텔 등 수익형부동산 분양을 고려하고 있다면 수익이나 사업진행에 대해서 충분히 검토하는 것이 좋겠다. 만약 수익형부동산과 관련한 어려움을 겪고 있다면 법률 전문가에 조언을 구해보는 것도 좋겠다.

Q. 저는 지역주택조합 사업부지에 주택(부동산)을 소유한 사람입니다. 제 건물에는 세입자가 2가구 있습니다. 마지막 계약서 작성 만기는 2014년이었습니다. 후에는 계약을 묵시적으로 연장하며 지내고 있습니다. 조합에서는 소유권 이전절차를 진행하고 있습니다.

이런 상황에서, 세입자에게 임대주택에서 나가라고 통지하며 주거이전비, 이사비를 지급해야 할까요? 만약 해야 한다면 제가 하는 걸까요, 조합이 하는 걸까요?

A. 지역주택조합 사업은 민간개발사업이기 때문에 세입자에게 별도의 주거이전비나 이사비, 이주정착비를 지급할 의무가 아무에게도 없습니다. 공공사업이 아니기 때문입니다. 세입자는 보증금을 받은 뒤 나가면 됩니다.

단, 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되어 연장되었고, 개발사업으로 계약된 날짜보다 먼저 나가야 하는 상황이라면 나갈 당시의 소유자와 이사비 정도의 보상금을 추가로 받는 것으로 협상할 수도 있습니다.

만약 임대차 계약을 갱신하며 작성한 계약서에 개발 사업으로 인해 임대차 계약 중간에 나가게 될 상황이 된다면 언제든지 나간다는 조항이 있다면 모르겠지만, 그렇지 않으면 세입자 입장에서 먼저 협상을 요구해 올 가능성이 높다.

※ 주거이전비, 이주정착비, 이사비란?

어떠한 건물이 재개발 구역으로 지정되었다면, 주거용 건물의 소유자나 세입자는 건물을 비워주고 나가야만 한다. 이럴 때 이들이 받을 수 있는 보상비가 주거이전비, 이주정착비, 이사비이다.

「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 관하여 자세히 살펴보고자 한다. 이 법에서는 1) 빈집정비사업과 2) 소규모주택정비사업을 구분하고 있다.

현행 토지이용 관계법령 중 「농어촌정비법」과 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 이 2개의 법만이 빈집에 대해서 규정하고 있다. 「농어촌정비법」의 경우, 농어촌 지역의 급격한 인구감소와 고령화로 빈집이 늘어나 관련한 규정을 두고 있었다.

저출산과 고령화가 지속화되는 가운데, 도시지역에서도 일부 빈집이 발생하고 있다. 빈집으로 인한 범죄나 안전사고 발생등을 방지하고 도시미관, 주거환경을 위해 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」이 제정된 것이다.

법에서 규정하는 빈집이란, 시장 · 군수 등이 거주 또는 사용 여부를 확인한 날부터 1년 이상 아무도 거주 또는 사용하지 않는 주택을 의미한다. 단 미분양주택 등은 빈집은 아니다.

빈집정비사업 시 시장 · 군수 등이나 빈집 소유자가 직접 시행하거나 다음에 해당하는 자와 공동으로 시행할 수 있으며, 이를 위해서는 빈집 소유자의 동의를 받아야 한다(시장 · 군수 등의 직권에 의한 빈집 철거의 경우는 제외).

① 한국토지주택공사 또는주택사업을 위해 설립된 지방공사

② 건설업자

③ 등록사업자

④ 부동산투자회사

⑤ 사회적기업 · 협동조합 · 비영리법인 · 공익법인

소규모주택정비사업에서는 법에서 정한 절차에 따라서 노후 · 불량건축물의 밀집 등 일정한 요건에 해당하는 지역 또는 가로구역에서 시행하는 다음의 사업을 말한다.

보통의 재건축 사업과는 다르게 반드시 조합을 결성하지 않아도 되고, 주민합의체나 조합 설립 중 유리한 방식을 선택할 수 있다.

그리고 절차가 간소화되어 일정 요건만 갖추면 안전진단과 관리처분계획인가 등 사업 시행 속도를 더디게 하는 여러 절차들을 생략할 수 있다.

법무법인 정의에서는 2020년 2월 판교의 10년 공공임대아파트 분양전환과 관련하여 이해관계자들을 상대로 설명회를 진행한바 있다. 해당 아파트는 중소형 아파트로, 본 법무법인에서는 분양전환가에 대한 해결책으로 행정소송, 민사소송, 헌법소송의 다각도 법률 솔루션을 제시한 바 있다. 

그렇다면 10년 공공임대아파트 중에 중대형 아파트는 어떻게 대응할 수 있을까?

중대형 10년 공공임대아파트는 법에 명확한 규정이 나와있지 않다. 따라서 중대형의 경우 분양전환가에 관한 문제를 다른 방향에서 해결해볼 수 있겠다. 

먼저, 중소형 10년 공공임대아파트는 어떠할까? 

「공공주택 특별법 시행규칙」 제40조

영 제54조 제4항 및 제56조 제7항에 따른 공공건설임대주택(전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택을 제외한 공공건설임대주택의 경우)의 분양전환가격 산정 기준은 별표 7과 같다.

<별표 7의 주요 내용>

공공건설임대주택 분양전환가격의 산정 기준

1. 분양전환가격의 산정

가. 임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다.

나. 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, 공공임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격에서 임대 기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다.

중소형 10년 공공임대아파트는  「공공주택 특별법 시행규칙」에 분양전환가격 산정 기준이 명시되어 있다.

그러나 중대형의 경우는 법에 명확한 근거가 없기 때문에 계약부터 돌아가 문제를 검토해봐야 한다. 이런 관점에서 2가지 주장을 할 수 있다. 

1. 계약서가 중요하고, LH는 계약서의 내용에 대해 명확히 설명하고 명시할 의무가 있다.

​

그간 많은 사례를 다뤄봤을 때 법원은 약관이 무효라고 주장하는 것에 대해서는 소극적인 편이다. 실제로 관련 분쟁에서는 약관 내용에 대해 광고가 되었고, 기타 다양한 광고도 많이 했었기에 계약자라면 LH가 따로 설명하지 않아도 누구나 알 수 있을 만한 사항이라고 주장하기도 한다.

​

그러나 이에 대해 중심이 되는 것은 계약서이고, 게다가 LH는 공공기관이기 때문에 계약서의 내용에 대해 명확하게 설명하고 명시할 의무가 있으며, 기사 등에 널리 광고가 되었다고 모두가 다 알 수 있는 것은 아니라고 반박해 볼 수 있다.

2. 주택법에 따라 분양가 상한제가 적용되어야 한다.

​

「공공주택 특별법」에 의하면 공공주택에 관련된 내용은 「주택법」에 의한다. 그런데 중대형 공공임대아파트에 관한 분양전환가를 정하는 기준은 「공공주택 특별법」에 규정이 없다. 따라서 「주택법」에 의하여야 할 것인데, 「주택법」에 의하면 분양가상한제가 적용된다는 점을 주장해 볼 수 있다.

​

중소형이나 중대형이나 10년 공공임대아파트를 둘러싼 논란은 뜨겁다. 이는 처음 지었던 건설원가와 현재 분양가의 차이가 10년간의 물가상승률까지 반영한다 치더라도 너무 크기 때문에 그 차액을 누가 가져갈 것인지, 어떻게 분배할 것인지를 놓고 분쟁이 벌어지는 것이다. 그 분쟁을 해결하기 위하여는 문제점이 무엇이고, 어떤 법적 근거를 바탕으로 어떻게 법 논리를 펼쳐 나갈지를 파악해야 하므로, 관련 문제로 고민이라면 재건축, 재개발 전문 강동원 변호사와 함께 방법을 찾아보시기를 권한다.

부동산 직거래를 할 때 발생할 수 있는 법률적 문제들에 대해 말하고자 한다.

보통은 부동산 중개인을 통해 부동산 매매, 임대 계약 등이 성사된다. 매매를 진행할 경우, 부동산 중개인은 부동산을 보여주고 금액을 조율하거나 계약금, 중도금 등의 날짜를 조정해주는 역할을 한다. 그러나 중개인을 통하는 경우 중개수수료가 비싸서 부담이 크다.

예를 들어, 9억원 이상의 매물을 거래할 때 부동산 중개보수 상한요율이 0.9%이다. 매도인과 매수인 각각이므로 중개보수가 1.8%이다.

어떤 경우엔 부동산 중개보수 상한 요율로 보수를 받기도 한다. 계약서에 부동산 중개보수를 최고요율로 한다고 명시하고 정작 매매당사자에게는 언급없이 계약을 진행하는 경우가 이에 해당한다. 부동산 중개수수료 기재를 확인하지 못하고 계약을 진행한 뒤, 후에 계약서를 기반으로 중개보수를 요구하는 식이다.

그런데 부동산 중개사의 필요성은 인정하나 중개보수에 대해서는 과도하다는 지적이 많다. 따라서 이런 부담을 덜기 위해 부동산 직거래도 많이 이용하는 추세이다. 직거래는 중개인 없이 매도인과 매수인이 직접 거래를 하는 것이다.

계약 시점에 등기부등본을 떼어 소유자 이름과 매매하는 사람의 신분증을 확인하고, 매도인 인감도장을 찍은 뒤 매도인의 인감증명서를 붙여 등기권리증까지 받으면 문제될 것이 없다.

대리인과 계약을 체결할 때는, 위임장(인감도장과 인감증명서 필요)을 확인 후 가능하다면 본인에게 전화하여 직접 확인해야 한다. 매매가 아니라 전세일 때라도 소유자가 맞는지, 위임인이 맞는지 정확히 확인하는 것이 좋다.

그래도 불안하다면 직거래 시 변호사 사무실을 찾아가 도움을 받을 수도 있겠다. 비용이 부담스럽다면 공인중개사에게 대서 요청을 할 수도 있겠다.

부동산 직거래 시 금액이 작은 경우에는 본인이 서류를 잘 확인만 하면 된다. 그런데 금액이 큰 거래여서 부담스럽다면 변호사 자문을 받아 진행하는 것을 권하는 바이다.

평택 현덕지구 토지보상에 대한 문의가 있어, 이에 대해 이야기하고자 한다.

2020년 1월 27일, 경기도 황해경제자유구역청은 평택 포승지구 분양과 현덕지구 활성화에 주력한다고 발표했다.

올해 안에 현덕지구에 대한 대체 개발사업시행자를 지정하고 토지보상을 위한 행정절차를 신속히 추진할 예정이라고 한다.

토지보상 관련 사건을 수천 건 수임해오며 경험한 바로는, 토지보상을 제대로 받기 위한 가장 좋은 방법은 미리 준비하는 것이다. 조기에 토지보상에 대해 문의하는 분들은 이런 중요성을 충분히 알고 있는 분들일 것이다.

실제 사례 중 하나를 소개하고 싶다.

의뢰인 중 한 명은 서울 장위O구역 재개발 사업구역에 넓은 토지를 소유하고 있었다. 조합에서 보상금으로 70억 원을 제시하였는데, 본 법무법인의 조력으로 약 40억 원이 증액되었고 지연가산금 12억을 추가로 인정받았다.

의뢰인이 이런 결과를 얻을 수 있었던 이유는 미리 대비했기 때문이었다. 위의 결과는 2017년에 받은 것인데, 의뢰인은 2014년쯤 본 법무법인에 문의하고 조언을 구하기 시작했다. 보상금 증액절차는 협의, 수용재결, 이의재결, 행정소송의 각 단계가 있는데, 미리 대비하였기 때문에 각 단계마다 주장할 수 있는바, 즉 전략을 제대로 세우고 대비할 수 있었다.

미리 대비하고 전략을 세우는 과정에서, 사감정도 진행해보고 토지를 어떻게 평가해야 보상금을 제대로 받을 수 있을지 논리를 구성하는 과정이 필요하다.

경기도 황해경제자유구역청에서 올해 안으로 토지보상 행정절차를 신속히 추진할 계획이라고 발표했다. 지금 시점에서 토지보상에 대해 전문가의 조언을 구하는 등 미리 준비한다면 만족스러운 보상을 받을 수 있지 않을까.

Q.

저는 수익형 호텔을 2018년 5월에 분양받기로 계약을 체결했습니다. 당시에는 전매할 수 있다, 프리미엄도 받을 수 있다고 해서 계약을 진행했는데, 말이 달라졌습니다. 지금은 전매할 수 없다고 하는데 이 일을 해결할 수 있을까요?

최근 사내에서 수익형 호텔/수익형 부동산 관련한 세미나를 진행한 바 있다. 수익형 부동산과 관련한 분쟁을 겪고 있는 분들의 이야기를 듣고 관련한 법적 조언이 진행되었다. 최근 수익형 부동산이 부동산 시장의 트렌드 중 하나가 되어 많은 사람들의 관심 대상이 되고 있다.

전매(轉賣)는 계약자 지위를 다른 사람에게 돈을 받고 넘겨주는 것을 의미한다. 수익형 호텔 계약은 상가 분양계약과 유사하게 전매제한이 많지 않은 편이다.

위의 질문이 구체적이지 않아 당시 정황을 알기 어렵지만,

계약서에는 전매를 금지한다는 내용이 있었는데, 애초 계약 시 전매를 할 수 있다고 설명했다면 사실상 사기에 가깝다고 볼 수 있다.

따라서 이런 상황에서 계약을 취소하고 납입했던 계약금을 환불받을 수 있다. 여기서 가장 중요한 부분은 바로 ‘입증하는 것’이다.

처음 계약 당시에, 전매가 가능하다고 설명했던 것에 대해서 입증해야 하는데 사실상 쉽지 않다. 녹취나 문서와 같은 증거가 있어야 하는데 보통은 증거가 남지 않기 때문이다.

따라서, 조금은 다른 법리적 접근이 필요하겠다.

계약 내용 중 전매할 수 없다는 내용은 계약자에게 불리한 내용이다. 따라서 사업자는 이에 대해서 충분히 설명할 의무가 있다. 만약 제대로 설명하지 않았다면 해당 계약은 무효가 된다.

계약자에게 계약내용에 대해 설명할 의무는 사업자에게 있기 때문에, 소송 시 이에 대한 입증책임은 사업자에게 있다. 사업자 측에서 계약자에게 충분히 계약내용을 설명했다는 증거를 제출하지 못한다면, 계약은 무효가 되는 것이다.

만약 이와 관련하여 분쟁을 겪고 있다면 전문변호사의 법리적 조언을 구하는 것이 가장 합리적인 방안일 것이다.

국토교통부에서 ⌜도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행령⌟(이하 공원녹지법 시행령) 개정안을 입법예고했다고 한다. 세부 일정이 아직 알려지지는 않았으나, 이 사안과 관련해서 많은 사람들이 관심을 보이고 있다. 도시공원일몰제, 도시자연공원구역과 관련한 문의들이 최근에 많아졌기 때문이다.

서울시에서는 도시공원 지정 시효가 올해 7월 해제되기 전, 공원녹지법 시행령을 개정하여 해당 토지에 대한 규제를 지속할 전망이다.

도시공원일몰제는 각 지역의 자치단체가 공원 설립을 위해 도시계획시설로 지정한 후, 20년이 지나도록 공원을 조성하지 않았을 때 도시공원에서 해제하는 제도이다. 그리고 헌법재판소의 결정으로 2020년 7월 1일부터 해당 토지에 대한 도시공원 지정 시효가 해제(일몰)되는 것이다.

해당 토지의 소유자 입장에서는 답답할 노릇이다. 20년 동안 보상 한 푼 없이 재산권 행사도 못하고 있었는데, 이 시점에서 해당 토지를 도시자연공원구역으로 지정한다는 것은 재산권에 대한 명백한 침해이다.

현 공원녹지법에 의하면, 도시공원보다 도시자연공원구역이 더 재산권 행사가 어렵다. 도시자연공원구역에서는 토지소유자의 건축물 건축, 용도변경, 토지형질변경, 토지분할, 벌채, 물건 적치 등이 금지되기 때문이다.

그리고 공원녹지법 시행령 제34조에 따르면, 도시자연공원구역에서는 개별공시지가가 그 토지가 소재하는 지역의 동일한 지목 개별공시지가 평균치의 50% 미만, 혹은 토지사용이나 수익이 불가능할 때만 매수할 수 있다. 따라서 그 실효성이 거의 없고, 재산세 감면 혜택도 없다.

이런 상황이기 때문에 국토교통부에서는 공원녹지법 시행령을 개정하려고 하는 것이다. 개정안의 골자는 개인의 재산권 확대이다.

개정안에 따르면 실내체육관, 도서관, 보건소, 주차장 등 설치할 수 있는 시설 범위가 늘고, 시행할 수 있는 사업도 확대된다. 그리고 토지소유자가 매수청구를 하는 토지에 대한 판정 기준도 50% 미만에서 70% 미만으로 완화된다고 한다.

하지만 이런 개정에도 불구하고, 개인의 재산권을 침해한다는 논란을 완전히 잠재우기에는 어려워 보인다. 따라서 이와 같은 상황에 놓여 있다는 전문가의 조언을 받아 행정소송이나 헌법소원 등의 방법을 고려하여 대처하는 것이 필요할 것이다.