토지개발사업에서 토지사용승낙서 작성 시, 주의할 점은 무엇일까?

 

 

 

토지개발사업을 진행할 때 조합은 토지 소유주로부터 토지사용승낙서라는 것을 받아야 한다. 토지사용승낙서가 무엇인지, 또한 토지 소유주의 입장에서 토지사용승낙서를 작성할 때, 주의할 점은 무엇인지 법률적인 시각에서 분석해보자.

 

 

먼저, 토지사용승낙서는 무엇일까? 토지개발사업에서 조합, 업무대행사, 추진위원회 등 사업의 주체들이 내 소유의 땅을 사용해도 된다고 승낙해주는 문서를 의미한다. 여기서의 핵심음 소유권의 등기이전 없이 토지사용을 승낙한 것이다.

 

 

 

 

 

 

많은 토지 소유주들 중에서는, 토지사용승낙서를 작성하게 되면, 법적으로 자신의 토지를 빼앗기게 되거나, 어떤 제약을 받게 되는 건 아닌지 지레 겁먹으시는 분들이 많다. 법률적인 시각에서 봤을 때, 그런 일은 발생하지 않는다.

 

 

토지사용승낙서는 토지 소유주의 권리와 의무에 대해서 별다른 영향을 미치지 못한다. 달라지는 점은, 토지개발사업을 진행하면서 사업 주체들이 각종 인허가를 받을 수 있게 된다는 것이다.

 

 

 

 

 

 

대법원 판례에 따르면, 토지 소유주의 토지사용 승낙만으로 지상권이 설정되거나 발생할 수 없다고 한다. 지상권은 타인의 토지에 건물이나 기타 공작물을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있는 물권을 뜻한다. 따라서 토지사용승낙서를 작성하는 것에 있어서, 본인의 토지에 대한 권리나 의무에 대한 걱정은 덜어낼 수 있겠다.

 

 

토지사용승낙서를 작성하는 이유에 대해서 이해하기 위해선, 먼저 토지개발사업이 어떻게 진행되는지에 대해서 파악할 필요가 있다. 토지개발사업 중 대표적으로, 지역주택조합 개발사업의 경우에는, 보통 1) 지구단위계획 입안 2) 지구단위계획 승인 3) 조합설립 인가 4) 사업계획 신청 5) 사업계획 승인 6) 착공 7) 준공의 단계로 진행된다.

 

 

 

 

 

 

토지개발사업은 각 단계별로 토지확보비율의 조건이 있다. 지구단위계획 승인을 받기 위해서는 사업지의 2/3이상의 토지소유주들에게 토지사용 승낙을 받아야 하고, 조합설립 인가를 받으려면, 토지 소유주의 80% 이상의 토지사용 승낙을 받아야 한다.

 

 

그래서 사업을 진행하는 주체들은 토지 소유주들을 만나, 토지사용승낙서를 받고자 한다. 그런데 여기서 주의해야 할 점이 있다. 토지사용승낙서 자체는 딱히 정해져 있는 문서양식이 존재하지 않는다. 그래서 문서에 매매 금액을 명시하는 경우가 있는데, 이럴 경우 정해진 기한 내에 돈을 주지 않으면 계약을 무효로 한다는 내용이 반드시 들어가야 한다. 이 문구가 있어야 사업진행 주체들로부터 토지에 대한 보상이나 권리를 확실히 보호할 수 있다.

 

 

토지사용승낙서를 써주는 것만으로는 토지 소유권에 대해 별 지장이 없기 때문에, 충분히 써줄 수 있다. 그러나 구체적인 조항들에 대해서 꼼꼼히 확인하고 주의하는 것이 필요하다.