'재개발보상금'에 해당되는 글 13건

1. 사실관계

- 의뢰인들은 2017년 12월 사업시행인가를 받은 송O 1, 2동 구역 주택재개발정비사업 구역 내 편입된 토지 등을 소유하고 있거나 영업을 수행하는 자입니다. 의뢰인들은 분양신청기간 동안 분양신청을 하지 않아 현금청산자가 되었습니다.

- 원래는 2014 아시안게임 전에 사업을 완수하는 것이 목표였나, 당초 계획이 무산되었습니다. 이후 재개발관리구역이 해제되지 않은 채로 재산권에 대한 상당한 제한을 받다 2016년 2월 ‘뉴스테이 연계형 정비사업구역’으로 재지정되었고, 사업이 진행 중입니다.

- 하지만 보상금 책정에는 이러한 상황에 대한 고려가 이루어지지 않았고, 이에 의뢰인은 법무법인 정의에 본 사건을 의뢰했습니다.

2. 법무법인 정의의 주장

- 조합에서 제시한 협의보상금은 충분한 가치를 반영하지 못하므로, 적정한 보상액과 지연가산금을 평가하여 보상해야 하고, 우수한 주변 환경이 충분히 반영되어야 한다.

- 최초 사업 시작부터 뉴스테이 사업으로 지금처럼 재건될 때까지 최소 10년이 넘는 기간 동안 의뢰인들의 재산권에 대한 상당한 제한이 있었음을 고려하여 반영해야 한다.

3. 사건 결과

- 수용재결을 통해 의뢰인들은 각 2~19%의 증액을 이루었습니다.

추후 이의재결과 행사소송 등 보상금 증액 절차를 통해 추가적인 배상을 받을 것으로 예상됩니다.

1. 사실관계

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- 의뢰인은 서울 용두 O구역 재개발 사업의 현금청산자임.

- 의뢰인은 현재 보상금에 대한 행정 소송을 진행 중에 있음.

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- 조합은 시세에 미치지 못하는 보상금을 제시하였고, 이의재결을 통해 보상금이 17억여 원으로 결정되었음.

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- 이후 행정소송이 진행 중이나, 증거보전 감정액이 이의재결액보다 낮은 금액으로 평가되었음. 증거보전 감정 시 주택 일부가 근린생활시설로 잘못 평가된 것으로 판단됨.

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- 이에 의뢰인은 시세에 맞는 보상금을 수령하기 위하여, 본 법인에 사건을 의뢰하였음.

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2. 진행상황

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- 대표변호사 면담 후 수임계약 체결.

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- 사건 자료 검토 및 소장 작성 중.

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3. 예상결과

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- 증거보전 감정의 부당함을 주장.

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- 진행 중인 행정소송을 통한 시세에 걸맞는 보상금 수령 예상.

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1. 사실관계

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- 의뢰인의 상황

: 의뢰인은 평리 O 재정비촉진구역 주택재개발정비사업조합 정비구역 내에 부동산을 소유하고 있음.

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: 분양신청은 했지만, 이후 현금청산자가 되려고 함.

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: 조합 측은 의뢰인에게 건물 명도청구 소송을 제기하였고, 의뢰인은 보상금 증액을 위하여 본 법인에 사건을 의뢰하였음.

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2. 진행상황

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- 대표변호사 상담 후 계약 체결.

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- 사건 자료 검토 중.

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3. 예상결과

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- 보상금 증액 절차를 통한 시세에 걸맞는 보상금 수령.

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- 건물을 비워준 후 소 취하.

재개발 사업과 재건축 사업에서, 특히 보상내용을 중심으로 어떤 차이들이 있는 걸까?

첫째, 재개발과 재건축의 의미가 어떻게 다른지부터 살펴볼 필요가 있다. 재개발은 주거환경이 열악하고 정비기반시설이 미비한 지역의 주거환경을 개발하는 것이다. 따라서 재개발은 그 자체로 공익적인 성격을 가지고 있다. 하지만 재건축은 조금 의미가 다른데, 말 그대로 원래 있던 아파트나 빌라 등을 허물고 다시 건축하는 것이다. 하수도나 도로 같은 기본적인 정비기반시설이 잘 정리된, 주거환경이 비교적 괜찮은 지역에서 주거환경을 보다 더 향상시키기 위해서 하는 것이 재건축이다. 재건축도 전체적인 도시개발과 조화를 이루어야 한다는 점에서 공익성이 있지만, 아무래도 재개발보다는 사익성이 좀더 있다고 보아야 한다.

둘째, 조합을 가입하는 방식에서도 재개발과 재건축 사업의 차이가 존재한다. 재개발은 사업지역 내에 거주하는 주민이라면 강제적으로 가입되는 방식이다. 그러나 재건축은 원하는 사람만 조합에 가입할 수 있다.

셋째, 보상금을 증액하는 절차에서도 차이가 있다. 재개발 사업의 경우, 지방토지수용위원회를 통한 수용재결과 중앙토지수용위원회를 통한 이의재결, 그리고 행정소송이라는 절차를 통해 보상금을 증액할 수 있다. 재건축 사업의 경우에는, 매도청구소송을 통해서 즉각 보상금 증액문제를 두고 조합과 다툴 수 있다.

넷째, 보상금의 기준에서 차이가 있다. 재개발의 경우에는 공시지가를 기준으로 보상금이 결정된다. 그리고 영업보상비, 이주정착비, 이사비, 주거이전비를 받을 수 있다. 그러나 재건축의 경우에는, 보상금이 결정되는 것에 있어서 시장가격을 반영해준다. 그리고 영업보상비, 이주정착비, 이사비, 주거이전비는 재건축 사업에서는 받을 수 없다.

그런데 보상금을 받은 사람의 입장에서 볼 때, 여러 문제들이 있다. 재개발 사업의 경우, 공시지가를 기준으로 보상금이 결정된다. 그런데 공시지가 자체가 워낙 낮기 때문에 보상금의 시작부터가 낮아서 보상금을 올려도 시세에 걸맞는 금액을 받는 것이 쉬운 일이 아니다. 재건축 사업의 경우에도, 보상금 기준 자체가 개발이익이 반영된 것이라고 하나, 실제 감정평가를 진행해보면, 주변 시세가 계속 오르기 때문에 보상금이 불만족스러울 수 있다.

보상금을 받는 사람의 입장에서 가장 중요한 것은, 재개발, 재건축 할 것 없이, 보상금을 최대한 많이 받는 것이다. 그러기 위해서는 내가 가지고 있는 부동산의 가치를 얼마나 잘 증명하는지가 중요하다.

재개발 사업의 경우에는, 영업보상비, 이주정착비, 이사비, 주거이전비 등 내가 부가적으로 받을 수 있는 보상들에 대해서 잘 알고, 이에 대해 합리적인 금액을 받아야 한다. 재개발, 재건축 보상금과 관련하여 먼저는 나부터가 제대로 알아야 한다. 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 만족스러운 보상금을 받는 것에 도움이 될 것이다.

재개발 보상금 증액 건으로 우리 법인에 찾아온 한 의뢰인의 사례이다.

인천 J재개발 사업구역 내에 의뢰인들은 부동산을 소유하고 있었다. 의뢰인들은 다른 변호사의 도움으로 지방토지수용위원회, 중앙토지수용위원회의 절차를 밟았는데 보상금이 거의 오르지 않았다고 한다.

각각의 위원회를 거쳐 1,2%씩만 보상금이 오르게 되어, 결국 의뢰인들은 법무법인 정의를 찾아오시게 되었다.

어찌된 상황인지 파악하기 위해서 지토위, 중토위 감정평가 결과들을 살펴보았는데, 아직 서면까지는 자세히 보지 못했지만 아마 토지의 특성을 제대로 주장하지 못한게 아닐까 판단된다.

의뢰인들 중 한 분은 필지 2개를 소유하고 있었는데, 뒤에 있는 땅은 주차장, 앞의 땅은 집이었다. 주차장의 경우 맹지로 가치가 낮게 평가되었다. 또 다른 분은 좁은 도로 하나를 사이에 두고 바로 옆 집은 평당 3천만 원을 받았는데 의뢰인은 평당 1,500만 원이 못 되게 책정된 상황이었다.

전자의 경우에는 일단지 개념을 적용하여 주차장과 집이 있는 땅을 따로 보지 않고 하나의 땅으로 간주했다면 더 높은 평가를 받았을 것이다. 그리고 후자의 경우도 도로 하나를 사이에 두고 가치가 확연히 다르게 평가된 부분도 안타깝다.

만약 지토위, 중토위 단계에서 구체적인 사안에 맞는 법적인 주장을 펼쳤다면 보상금이 더 오르지 않았을까 싶다. 또한 재개발 보상금 증액 절차인 3단계 중에서 벌써 2번의 기회가 지나간 것이기 때문에 의뢰인들에게 마지막 한 번의 기회뿐이라는 것이 안타까웠다.

재개발 보상금은 지방토지수용위원회, 중앙토지수용위원회, 행정소송의 기회를 통해 증액시킬 수 있다. 이 3번의 과정을 거쳐 최종적으로 최대의 보상금을 받을 수 있는 것이다. 그리고 얼마의 보상금을 받느냐는 초기 대응부터 어떻게 하는지에 따라서 결과가 크게 달라질 수 있는 것이다. 만약 재개발 보상과 관련하여 이와 같은 상황에 놓여 있다면 초기부터 재개발, 재건축 전문 변호사의 도움을 받아 보상금을 제대로 증액시켜보자.

재개발 보상금 중에서 어떤 경우에 주거 이전비, 이사비, 이주 정착비, 영업 보상 등을 받을 수 있을까? 이 부분이 복잡할 수 있기 때문에 전문가의 조언을 구하는 것이 가장 정확한데 본 법인에도 이런 문의를 하시는 분들이 많다.

아래는 여러 질문 중 주거이전비에 관한 질문 2개를 뽑아본 것이다.

1.제가 살고 있는 건물이 무허가 건축물인데 재개발 구역으로 지정되었습니다. 우리 건물에 사는 다른 사람들도 모두 주거용으로 건물을 사용하고 있습니다. 제가 주거 이전비를 받을 수 있을까요?

2. 저는 상가건물에서 과일 장사를 하고 있습니다. 과일 장사를 하는 상가 안쪽에 방을 하나 만들어서 그곳에서 살고 있는데, 이 건물이 재개발 구역에 포함되었습니다. 저는 주거 이전비를 받을 수 있을까요?

먼저, 첫 번째 질문에 대해서 이야기 해보겠다.

원래는 시장, 군수의 허가를 받아 건물을 건축해야 하는데, 무허가 건축물은 그런 허가 없이 건축한 건물을 말한다. 무허가 건축물에 살고 있는 사람들은 재개발 시 주거 이전비를 수령할 수 있을까?

공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제54조 제2항을 보면, 무허가 건축물에 입주한 세입자로, 사업인정 고시일 등 당시에 그 지구 안에서 1년 이상 거주한 세입자에게는 주거 이전비를 보상해야 한다고 나와있다. 따라서 첫 번째 질문의 경우, 해당 건물에 거주한 지 1년이 넘었다면 주거 이전비를 받을 수 있다.

두 번째 질문에 대해서는, 주거 이전비를 받을 수 없다. 두 번째의 경우, 상가 세입자이기 때문이다. 근린상가의 경우 무허가 건축물로 보고, 주거용이 아니기 때문에 영업보상은 받을 수 있더라도 주거 이전비는 어렵다.

재개발 보상금 수령에 대해서 구체적인 상황에 따라서 받을 수 있는 보상금이 무엇인지 달라지기 때문에 전문가의 조언을 듣는 것이 가장 좋겠다.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황 1

: 의뢰인은 서울시 Y 주택재개발 조합의 조합원임.

-의뢰인의 상황 2

: 의뢰인은 분양신청을 하였음. 의뢰인은 2017년 6억 2천만 원으로 해당 부동산을 매수하였는데 이보다 훨씬 적은 3억 9,200만 원을 종전자산가액으로 통지 받음.

-의뢰인의 상황 3

: 의뢰인은 관리처분계획에 이의제기 후 종전자산가액 증액을 바라고 있음.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 조합 총회부터 인가처분까지 각 단계에 대한 취소 및 무효확인 소송 검토

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3. 예상결과

- 종전자산가액 증액 예상

오늘은 재개발 사업에서 보상금으로 지급받을 수 있는 이주정착비, 이사비, 주거이전비에 대해서 얘기해보려고 한다. 재건축에서는 이와 같은 보상이 불가능하고 재개발에서만 받을 수 있는 보상들이기 때문에 유심히 살펴보겠다.

1. 이주정착비

-주거용 건물의 소유자가 이주정착비를 수령할 수 있다.

-그 금액은 본인 건물 가액의 30%를 받을 수 있다.

-이주정착비는 최소 600만 원에서 최대 1,200만 원까지 수령가능하다. 만약 건물 가액의 30%가 600만 원 미만이라면, 600만 원을 인정받을 수 있고, 건물 가액의 30%가 1,200만 원을 초과 할 경우엔 1,200만 원만 인정받을 수 있다.

2. 이사비

-재개발 사업구역에 거주했던 자들이면 이사비를 수령할 수 있다.

-‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙’ 제55조 제2항 별표4를 참고할 수 있다.

: 공익사업시행지구에 편입되는 주거용 건축물에 거주하는 사람이 시행지구 밖으로 이사할 때 이사비를 보상해야 한다.

3. 주거이전비

-주거를 이전하는데 드는 비용을 보상하는 것을 의미한다.

-재개발 사업지역으로 지정된 공람공고일로부터 소급하여 3개월 이전부터 살고 있던 주거용 건물의 소유자와 세입자 모두가 받을 수 있다.

-도시근로자가구가 평균적으로 지출하는 비용을 기준으로, 소유자는 2개월치, 세입자는 4개월치를 수령할 수 있다.

-관리처분계획인가 전에 이사를 해도 주거이전비를 받을 수 있다.

만약 재개발 사업구역에서 이사를 가야 하는 경우, 어떤 종류의 보상금을, 얼마나 받을 수 있는지 살펴보는 것이 중요하다. 이와 관련하여 전문가의 도움을 받는 것이 가장 정확하고 안전한 해결책을 찾는 방법이 될 수 있다.