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“지역주택조합, 끊임없는 법적 분쟁”

지역주택조합과 관련한 법적 분쟁이 수년간 지속되고 있다. 지역주택조합의 위험성이 언론을 통해 보도되기 시작하면서, 이제는 비교적 꽤 많은 사람들이 지역주택조합에 대해서 주의깊게 생각하는 것 같다. 이런 인식의 변화에 발맞춰, 지역주택조합 중에서는 확약서나 약정서를 발행해주는 곳이 늘어났다.

“지역주택조합에서 발행해주는 안심보장 확약서, 믿어도 될까?”

최근 여러 지역주택조합에서는 사업이 무산될 경우 전액 환불이나 추가분담금 미발생 등을 그 내용으로 하는 안심보장 확약서를 주는 경우가 있다. 그러나 이 확약서를 무조건 신뢰하기에는 몇 가지 사항을 고려하는 것이 좋겠다.

1. 계약서상 명의

지역주택조합과 관련한 법적 분쟁을 피하기 위해선 먼저 계약서상 명의를 살펴보는 것이 좋다. 대부분의 지역주택조합에서는 업무대행사와 계약하여 사업을 진행한다. 업무대행사는 조합의 계약자일 뿐 조합은 아니라는 사실을 명심하자.

안심보장 확약서의 명의가 조합이 아니라 업무대행사의 명의라면, 조합의 책임여부에 대한 문제가 발생할 수 있다. 마찬가지로 조합의 인감도장이 아닌, 조합장 개인의 도장이 찍힌 경우도 마찬가지라고 볼 수 있다. 조합장이 조합의 이름으로 외부적 법률행위를 하지 않는 한 민법상 표현대리 또한 성립하지 않는다.

2. 기간과 조건

그리고 계약서상 기간과 조건도 자세히 살펴볼 필요가 있다. 대게 안심보장 확약서는 사업지연이나 사업무산 시 환불을 약속한다. 그러나 어느 정도의 기간을 사업지연으로 볼 것인지에 대해서 기준이 모호할 수 있다. 그리고 사업은 무산되지 않고 기약없이 연기될 가능성도 있기 때문이다. 그렇게 때문에 정확한 기간과 조건을 명시하는 것이 가장 좋다.

3. 환불 금액

환불 금액도 주의해서 확인하자. 대게 지역주택조합 탈퇴 및 환불 자체가 어렵지는 않지만, 조합에서는 업무추진비를 제외한 금액만을 반환할 가능성이 높다. 따라서 업무추진비를 공제했는지, 혹은 납입금 전액을 반환하는 것인지 확인하는 것이 좋다.

지역주택조합을 통해 내 집 마련을 조금 더 쉽게 할 수 있지만, 그만큼 위험 감수가 필요하다. 법적 분쟁에 휘말려 후회하는 사례를 많이 봐왔다. 지역주택조합 가입을 고려하는 중이라면 신중하게 택하는 것을 권하는 바이다.

지역주택조합과 관련한 상담사례를 하나 소개하고자 한다.

상담 의뢰인은 공공임대아파트 25평에 살고 있었다. 그 분은 지역주택조합에 가입을 원하고, 또 이후 주택 청약도 원한다고 한다. 이런 상황에서 지역주택조합과 주택청약을 둘 다 할 수 있을까?

지역주택조합은 같은 지역에 살고 있는 주민들이 주택을 마련하기 위해 만들어지는 조합으로, 일종의 투자이다.

지역주택조합 설립 시, 지역주택조합 추진위원회는 설립요건을 충족시켜야 한다. 그 요건은 지역주택조합의 사업구역 내에 있는 토지 80% 이상의 토지사용 승낙서를 받는 것이다.

이 요건을 충족시켜서 조합설립인가를 받았다면, 이후 사업시행계획 인가를 받아 착공에 들어갈 수 있다. 지역주택조합에 가입하여, 주택을 받기까지 수년의 시간이 소요되는 것이다.

위 상담 의뢰자의 경우 공공임대아파트에 거주하고 있는데, 주택을 소유한 상황은 아니다.

지역주택조합에 가입하기 위해서는 자격 요건이 있다. 그 중 하나가 무주택자이거나, 85㎡ 이하의 주택 한 채를 소유한 사람이다.

만약 주택청약에 당첨된다면, 입주권이나 분양권이 생기는데, 분양받는 집이 85㎡ 이하이기만 하다면 별다른 문제가 없어 보인다.

이와 관련한 문의사항이 있다면 전문가와 상담하여 정확한 정보를 얻는 것이 좋을 것이다.

모 지역주택조합이 2017년 5월 은행에서 PF대출을 진행했다고 한다. A는 1년 뒤인 2018년 5월에 모 지역주택조합에 가입하였다. 그런데 조합에서는 2017년 5월부터 냈던 이자에 대해 A가 부담할 부분만큼 이자를 내라고 하는 상황이다. 이때 A는 이자를 내야 할까?

A는 그 이자를 낼 필요가 없다. 2017년 5월, PF대출을 진행할 당시, 대출에 동의하여 자서한 조합원들이 이자를 부담하는 것은 마땅하나, A는 조합에 가입하기 이전에 있었던 일이기 때문에 이자를 부담할 필요가 없다. 

지역주택조합 사업을 진행할 때, 토지를 매입하고, 시공사에 공사대금을 지급해야 하는데, 조합원들의 계약금이나 중도금 일부만을 가지고 사업을 진행하기에는 무리가 있다. 그래서 자금이 부족할 경우 은행에서 대출을 받아서 진행하곤 하는데, 그 중 대표적인 것이 바로 브릿지대출과 PF대출이다. 

브릿지대출은 자금이 급하게 필요한데 충분히 자금이 모일 때까지 시일이 걸릴 경우, 단기차입 등으로 필요자금을 일시적으로 조달하는 것으로, 임시방편 자금대출이라고 볼 수 있다. 

브릿지대출은 지역주택조합의 신용으로 받는 것이 아니라 조합원들의 개인신용으로 신용대출을 받는 것이다. 

PF대출은, 대출을 해줄 때 자금조달의 기초를 사업주의 신용이나 물적담보에 두지 않고, 프로젝트 자체의 경제성에 두는 금융기법이다. 사업의 수익성을 평가해 돈을 빌려주고, 사업이 진행되어 수익이 날 경우 이를 통해 대출금을 상환받는 체계이다. 

대출에 대하여 조합이 이자를 부담하기 때문에 공짜인 것 같지만, 절대 그렇지 않다. 

PF대출, 브릿지대출 모두 조합원들의 이름으로 대출을 받는 것이기에, 개인이 돈을 부담하는 것이다. 만약 조합이 망하거나 대출금을 상환하지 못할 경우 본인이 다 갚아야 한다. 

이런 점을 고려하여 신중하게 지역주택조합에 가입해야 할 것이다. 

Q.

지역주택조합 분양팀에서 1차로 조합원을 모집할 때, 계약금과 업무대행비를 내고 가입하면 2차 조합원 모집할 때 프리미엄을 받고 전매할 수 있다는 설명을 들었습니다. 이에 1차로 가입을 했는데요. 2차 모집기간에 분양팀에 매매요청을 하니 조합에서 투기를 막기 위해 조합원 권한을 양도할 수 없다고 했다는 겁니다. 이 상황에 대해서 가입자를 기망한 것이 아니냐고, 계약 취소를 요구했는데 위약금을 물어야 한다고 했습니다. 이에 위약금 없이 계약을 취소할 수 있을까요?

A.

지역주택조합 사업 진행 시 대행사의 주장이 모집광고 때와 달라지는 경우가 있다. 이 때에는 다음과 같은 내용을 고려해야 한다.

1. 사정변경으로 인한 계약해제

지역주택조합 사업은 토지확보상황이나 추가분담금 여부 등 사정이 변경되어 사업 진행에 문제가 생기는 경우가 많다. 따라서 이로 인한 계약 취소를 요구할 수 있다.

2. 사기·강박에 의한 계약 취소

「민법」 제110조 제1항에 의한 사기, 강박에 의한 의사표시에 해당한다면 계약 취소가 가능하다. 이 경우, 가입 당시 안내받은 사항에 관한 증거를 확보하여 허위·과장광고에 의한 계약임을 명백히 밝혀야 한다.

3. 납입금반환청구 소송 진행

지역주택조합 탈퇴 및 계약의 무효를 주장한 이후, 납입금을 돌려받기 위해 납입금반환청구 소송을 진행할 수 있다. 조합이 정한 규약의 무효를 증명하기 위해 조합 측에 정보공개청구를 진행하고, 이 과정에서 조합과의 원만한 합의가 이루어지기도 한다.

지역주택조합을 둘러싼 분쟁이 많은 만큼 위험성은 존재한다. 현재 지역주택조합의 탈퇴와 납입금 환불에 관하여는 뚜렷한 판례 동향이 존재하지 않는다. 그렇기에 지역주택조합 가입 시 처음부터 사업의 토지매입률, 추가분담금 등을 꼼꼼히 따져보고, 전매에 관한 확약 문서 또는 녹취 및 책임자의 서명 등 증거를 확보하는 것이 중요하다.

이미 지역주택조합에 가입하여 탈퇴를 희망하고 있다면, 계약의 어떠한 부분을 계약해제의 근거로 삼아 법정 주장을 진행할지 방향을 잡는 것이 중요하다. 따라서 허위·과장광고, 사업 계획 변경 등으로 인해 지역주택조합과의 분쟁을 앞두고 있다면 법률전문가의 도움을 받아 자신의 권리를 지키는 것을 추천한다.

지역주택조합에 가입할 때 임의세대라는 것이 있다. 최근에 이와 관련한 문의가 많아, 공유하고자 한다.

지역주택조합에 가입할 때 임의 세대로 가입하는 사람들이 있다. 이 사람들은 지역주택조합 조합원 자격이 안되는데, 분양대행사나 조합 측에서 그런 사람들에게까지 지역주택조합을 권하기 위해서 자기들이 임의로 만든 것이다. 따라서 임의세대는 법적으로 인정된 것이 아니다.

지역주택조합 조합원 자격은 여러 기준이 있는데, 그 기준들을 모두 충족해야 만이 지역주택조합 조합원이 될 수 있다. 구체적인 조합원 자격은 글 마지막에서 소개하겠다.

업무대행사에서는 조합원 자격이 되지 않는 사람들에게, 나중에 더 높은 가격으로 매매하면 된다/ 추후 분양권을 주겠다는 등의 약속을 한다.

그러나 문제가 되는 부분은, 시간이 지나 조합원 자격이 되지 않아 제명되었다고 통보받거나, 전매가 되지 않는 등의 문제가 생긴다. 지역주택조합 사업 진행이 너무 느려서, 조합에서 탈퇴하고 납입금을 환불받으려고 할 땐, 탈퇴할 수 없다고 통보받는 등의 문제도 있다.

조합원 자격이 안되는 사람들에게까지 조합 가입을 시킨 것은 거의 사기에 가까운 행위이다. 따라서 이는 주택법상 업무대행사나 조합을 대상으로 형사고소를 진행할 수 있다. 그리고 계약은 무효로 여겨질 수 있다.

계약이 무효라면, 계약금에 대해서 부당이득반환청구 소송을 통해 돌려받을 수 있다. 따라서 이와 관련해서 유사한 상황에 놓여 있다면, 전문 변호사의 도움을 받는 것을 권하는 바이다.

※참고: 주택법 시행령 제21조

- 지역주택조합 조합원: 해당 요건을 모두 갖춘 사람

1. 조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말한다. 이하 같다)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유하는지에 대하여 다음의 어느 하나에 해당할 것

　 1) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것

　 2) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것

2. 조합설립인가 신청일에 해당 관할 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람일 것

3. 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것

지역주택조합은 일정한 자격을 가진 지역 주민이 조합을 만들어서, 용지를 매입하고 집을 짓는 것을 뜻한다. 많은 사람이 지역주택조합에 가입하지만, 반면 여러 가지 이유로 지역주택조합 탈퇴를 원하는 사람들도 많다.

지역주택조합 탈퇴를 원한다면, 어떻게 탈퇴할 수 있을까?

먼저는 국토교통부가 제시하고 있는 지역주택조합 표준규약을 살펴보자. 제12조 제1항을 보면, ‘조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다. 다만, 부득이한 사유가 발생하여 조합원이 조합을 탈퇴하고자 할 때는 15일 이전에 그 뜻을 조합장에게 서면으로 통고해야 하며, 조합장은 총회 또는 대의원회 의결로 탈퇴 여부를 결정해야 한다.’라고 서술되어 있다.

가입은 자유롭지만, 탈퇴는 쉽지 않다는 것인데, 탈퇴를 희망하는 처지에서는 난감할 수밖에 없는 조항이다. 지역주택조합의 사업이 원활하게 운영되는 경우가 흔치 않고, 입주까지 성공적으로 진행되는 경우가 드물어서, 쉽게 탈퇴를 할 수 없다는 것이 불합리해 보이기도 한다.

그렇다면, 법적으로 탈퇴를 주장할 수는 없는 걸까? 그렇지 않다. 다음과 같은 4가지 근거를 통해 지역주택조합 탈퇴를 주장할 수 있다.

첫째, 개정된 주택법을 살펴보면, 지역주택조합원도 탈퇴할 수 있다고 규정하고 있다. 단, 그 적용 시기가 2017년 6월 3일 이후 설립인가를 받은 지역주택조합만 적용된다.

둘째, 대법원판결에 따르면, 정관이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반될 경우 무효이다. ‘조합원은 임의로 탈퇴할 수 없다.’라는 규약이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 상황에 해당하기 때문에 무효를 주장할 수 있다. 그리고 민법 제103조에 있는 공서양속 위반 규정으로 무효를 주장할 수도 있다.

셋째, 계약이 일단 체결되어 유효한 계약일지라도, 계약의 기초가 되는 사정이 현저히 변경되어서, 그 이행을 강제하는 것이 정의 관념에 위반될 정도라고 한다면, 해당 계약은 무효라고 대법원에서 판시한 적이 있다. 기존의 지역주택조합 가입계약에서 정한 내용과 현저하게 다른 내용이 강제되고 있다면, 사정변경을 이유로 무효를 주장해 볼 수 있다.

넷째, 평등원칙 위반을 주장해볼 수 있다. 재개발, 재건축 조합과 지역주택조합의 구조가 매우 유사하다. 재개발, 재건축 조합원들은 분양신청이나 계약을 진행하지 않으면 조합을 탈퇴할 수 있는데, 지역주택조합만 탈퇴할 수 없다. 이를 평등원칙 위반으로 보아 주장해 볼 수 있겠다.

지역주택조합이 사회적인 쟁점이 되고 여러 문제가 드러나면서 탈퇴를 원하는 사람들이 많다. 탈퇴뿐만 아니라, 지역주택조합과 관련한 많은 분쟁이 있는데, 이 분야에 많은 경험과 지식을 갖춘 전문가의 도움을 받는다면, 분쟁 가운데 자신의 소중한 자산을 보호할 수 있을 것이다.

지역주택조합의 어두운 문제들이 드러나면서, 지역주택조합을 통해 내 집 마련의 꿈을 가지던 사람들이 뒤늦은 대처를 하고 있는 경우가 많다. 무난하게 조합의 사업이 진행되는 곳도 있지만, 조합 내에 분쟁과 잡음이 끊이지 않는 경우도 허다하다. 집행부의 횡령이나 배임의 문제, 사업이 수년간 지연되는 문제, 과도한 추가분담금이 발생하는 문제 등 지역주택조합에서 생기는 다양한 문제들이 있다. 이 중에서, 지역주택조합의 집행부가 규약을 위반하는 경우는 어떻게 대처할 수 있을까?

먼저, 규약은 어떤 의미일까? 규약은 일종의 회칙과 같은데, 이런 회칙을 어기게 되면 페널티나 벌칙이 부여된다. 지역주택조합의 집행부가 규약을 위반했다면, 그에 상응하는 페널티, 벌칙이 존재한다는 의미이다.

지역주택조합의 규약을 살펴보면 대부분, 집행부가 규약을 위반하면, 이사회나 대의원 결의를 통해서 해임할 수 있다고 명시되어 있다. 그러나 실상은 이러한 규약이 실효성이 없는 경우가 허다하다. 보통은 집행부가 조합의 사업을 진행하는데 주도권을 가지고 있다. 그런데 집행부 해임안에 대해서 이사회에서 통과될까? 실질적으로 집행부에게 책임을 묻기 어려운 구조라는 것이다.

그렇다면, 이 문제에 어떻게 대응할 수 있나?

첫째, 임시총회 소집청구를 할 수 있다.

조합원들은 임시총회 소집청구를 할 수 있다. 그러나 그 안건이 해임안이면 조합 측에서는 소집청구에 응하지 않을 가능성이 있다. 이럴 경우, 법원에 소집청구를 할 수 있다. 이것을 법원에서 받아들이면, 법원에서 임시총회 소집명령을 내리게 된다. 그리고 총회를 통해 집행부를 해임할 수 있게 된다.

둘째, 직무집행정지 가처분 신청을 할 수 있다.

위에서 언급했던 첫 번째 방법도 허점이 있다. 임시총회를 통해서 집행부 해임안이 가결되면 문제가 해결되지만, 어려운 점은 총회 자체의 참석률이 보통 저조하다는 것과 기존 집행부가 심지어 서면결의서를 위조하는 경우도 생긴다는 것이다.

따라서 두 번째 방법으로 직무집행정지 가처분 신청을 제시하고자 한다. 직무집행정지 가처분은 조합장이나 이사 등 조합의 집행부가 어떤 규약을 위반했거나, 법에 위반되는 범죄를 저질러서 조합에 피해를 줬거나, 피해를 줄 가능성이 있을 때 신청할 수 있다.

가처분 신청이 받아들여지면, 그 대상자는 직무가 정지되고 업무대행자가 선임된다. 그리고 업무대행자가 총회를 열게 되는데, 이후 새로운 선거로 이어져서 새로운 집행부가 선출된다.

만약 지역주택조합 사업 진행에 문제가 생겨서, 비상대책위원회가 만들어진 경우는, 현 집행부의 퇴진과 새로운 집행부 선출, 그리고 그간 진행되었던 사업들의 오류를 바로잡는 등 해야 할 일들이 많다. 지역주택조합 내부의 문제들을 정리하는 것은 결코 쉽지 않은 일이기 때문에 관련해서 전문가의 조언을 받는 것을 권유하는 바이다.

지역주택조합은 말 그대로 지역의 뜻 맞는 사람들이 모여 주택을 짓는 사업을 진행하는 조합을 말한다. 그런데 이러한 지역주택조합이 최근 이슈가 되고 있다. 지역주택조합의 사업이 진행되지 않고 있거나 하여 조합에 가입한 사람들이 탈퇴도 못 하고 납입금도 돌려받지 못하는 상황이 발생하고 있기 때문이다.

그렇기에 지역주택조합에 가입할 때에는 신중에 신중을 기해야 하는데, 보통 모델하우스 등에서는 지금 빨리 가입하지 않으면 매우 좋은 기회를 놓치는 것으로 인식하게끔 이야기하는 경우가 많다. 예를 들어 로열층, 로열 동으로 지정해줄 수 있는데 지금 당장 계약하지 않으면 로열층, 로열 동이 다 나가고 없을 것이라는 식이다.

그런데 과연 로열층, 로열 동으로 지정해주는 것이 가능한 일일까.

이에 대해 법무법인 정의 강동원 대표변호사(재개발·재건축 전문변호사)는 이는 분양신청을 유도하기 위해 현혹하는 말일 뿐, 동, 호수를 지정하는 것은 사실상 불가능하다고 하였다. 동, 호수는 사업계획 승인이 나야지만 확정되는 것이지, 그 이전에는 예정일 뿐이라는 것이다.

예정일 뿐이기에, 로열층, 로열 동이라는 말을 믿고 가입하였더라도 추후에 설계가 변경되었으니 다시 추첨해야 한다거나 사업계획승인 당시 기존에 계획했던 동, 호수가 인정이 안 되었다느니 하는 말을 듣게 되는 상황이 벌어질 수 있는 것이다.

그렇다면 조합 측의 말이 바뀌었으니 동, 호수 지정이 바뀐 것에 대해 계약의 취소 또는 무효를 주장할 수 있을까.

이 또한 어려운 일이다. 왜냐하면, 대부분은 조합이 제시한 팸플릿 등에 동, 호수 지정은 예정이며 변경될 수 있다고 적혀있기 때문이다.

다만, 이는 매우 작은 글씨로 한쪽 귀퉁이에 쓰여 있을 가능성이 크기에 사람들이 잘 인지하지 못하고 넘어가는 경우가 많다. 그렇다 하더라도 조합 측에서는 분명히 팸플릿에 적시해놓았으니 그것을 꼼꼼히 읽어보지 않은 가입자 잘못이라고 주장할 것이다.

지역주택조합에 가입할 때 동, 호수를 임시로 지정하는 것은 가능하다. 그러나 이는 어디까지나 임시일 뿐이다. 추후 사업계획승인을 받는 단계에서 얼마든지 바뀔 수 있으며, 확실한 것은 사업계획 승인 후에 정해진다.

그러니 모델하우스 직원 등의 말만 듣고 조급한 마음으로 서둘러 가입하기보다는 해당 지역주택조합의 사업성이나 토지확보상황 등에 대해 꼼꼼히 따져보고 충분히 고민해 본 다음 가입해야 할 것이다.