지역주택조합 사업에 대해서 처음 듣거나 이제 막 공부를 시작 할려는 분들이 요즘 많이 증가하는 추세이다.
오늘은 지역주택조합이 잘 진행되려면 어떻게 해야할지 그리고 사업시행인가 전 매도청구를 한다면 어떻게 해야할지 포스팅을 해봤다.
일단 지역주택조합사업이 진행되려면,
1) 추진위원회 구성
2) 조합원 모집
3) 조합설립인가
4) 지구단위계획 수립
5) 사업계획승인
6) 착공의 순서를 거쳐야 한다.
이 과정에서 사업을 진행하려는 조합은 사업을 추진하기 위해서 토지 확보가 필수이다.
땅이 있어야 건물을 새로 지을 것이 아닌가. 그렇기 때문에 조합은 토지 확보 과정에서 토지 소유자에게 매도청구를 하게 되는데, 지역주택조합 관련 매도청구란 지역주택조합이 사업을 진행하려면 땅이 확보되어야 하기에 사업구역 내의 땅 소유자에게 땅을 팔라고 청구하는 것을 의미한다.
지역주택조합이 매도청구를 하려면 사업구역 내 80% 이상 '사용권원', 즉 해당 토지를 사용할 수 있는 권리를 갖고 있어야 하며, 그 또한 사업계획 승인 후에 가능하다.
다만 매도청구 대상 토지의 소유자가 해당 토지를 10년 이상 등기하여 보유하고 있는 경우 지역주택조합은 95% 이상 사용권원을 확보하여야 한다.
추가로 위에서 언급한 지역주택조합의 매도청구와 관련하여 한 가지 최근 사례를 소개해볼까 한다.
울산에 있는 모 지역주택조합은 사업 진행을 위한 땅을 확보하기 위해 의뢰인들에게 매도청구를 하였다. 그런데 소송기록을 찬찬히 살펴보다 보니 이상한 점이 하나 있었다.
사업시행계획이 인가도 나지 않았는데 조합으로부터 의뢰인들에게 매도청구가 들어온 것이었다. 제대로 된 순서는 사업시행계획 인가가 난 후에 매도청구가 들어오는 것이 맞다.
그런데 순서가 뒤바뀐 것이었다.
조합측의 변호사는 조만간 사업시행계획 인가가 날 예정이니 재판일을 추정해 달라고 주장하였고, 우리는 당연히 그 주장에 대해 기각을 청구하는 답변서를 제출하였다.
그랬더니 조합 측 변호사는 소를 취하하겠다고 하였다. 하지만 우리는 상대방의 소 취하에 대해 동의하지 않고, 상대방의 주장을 기각시킨 후, 소송비용까지 받아 승소를 이끌어 낼 예정이다.
이전 포스팅에서도 언급한 바 있듯이 매도청구를 둘러싸고, 특히 5%의 토지확보를 둘러싸고 지역주택조합 내지 지역주택조합 추진위원회 혹은 비상대책위원회, 업무대행사, 조합 탈퇴 예정자, 조합 사업구역 내 토지 소유자 등 다양한 사람들의 이해관계가 존재한다.
그렇기 때문에 매도청구에 이르기까지 사실관계를 하나하나 꼼꼼히 짚어가며 허점은 없는지 따져보아야 할 것이며, 허점이 발견된다면 이를 근거로 하여 논리적인 법적 주장을 함으로써 자신의 정당한 권리를 지켜나가야 할 것이다.
의뢰인은 아파트 분양에 당첨되어 계약금, 중도금까지 다 냈는데, 갑자기 조합에서 하는 말이 금융결제원에서 재당첨 금지에 해당한다는 통보를 늦게 해서 조합도 늦게 알았다며, 의뢰인의 계약은 해지라 했다고 한다.
이 같은 상황이 벌어졌을 때, 누구의 잘못인가?
재당첨 금지에 해당함을 몰랐던 의뢰인의 잘못인가, 분양계약을 체결한 조합의 잘못인가, 통보를 늦게 한 관할청의 잘못인가?
이걸 밝히기에는 참 애매하다. 누구의 잘못이건, 의뢰인은 중도금까지 낸 상황에서 갑자기 계약해지를 당했으니 당혹스럽기 그지없을 것이다. 게다가 조합 측으로부터 이러한 말을 듣게 될 것이다.
당신이 자격이 안 됨에도 불구하고 당신이 확인하지 않고 추후 자격 미달 사유로 계약해지가 되었으니 계약금은 전액 돌려줄 수 없다.
일방적인 계약이 해지되었다면 그동안 낸 돈을 돌려받아야 할 것인데, 과연 조합이 그 돈을 돌려주겠는가? 당연히 아니다.
시공사나 조합 입장에서는 당신이 자격이 안 됨에도 이를 확인하지 않고 분양신청을 했다가 재당첨 금지에 해당되어 계약이 해제되는 것이니, 당신이 낸 돈은 돌려줄 수 없다고 주장할 것이다.
의뢰인과 같은 입장이라면 분양을 받을 수 있다면 받고 싶을 것이고, 재당첨 금지 때문에 받을 수 없다면 낸 돈을 전액 돌려받고 싶을 것인데 조합은 돌려줄 생각이 없으니 그동안 낸 돈만 날릴 수 있는 상황이 되는 것이다.
이에 법무법인 정의는 의뢰인을 대신하여 주장을 하였다.
[주택공급에 관한 규칙 제54조]
주택 청약에 당첨된 자의 세대에 속한 사람은 법으로 정해진 재당첨 제한 기간 동안 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없다
1. 제도 자체가 잘못되었으니 의뢰인은 분양을 받아야 한다.
재당첨 제한은 위헌요소가 있다. 물론 투기금지를 위해 제도적 제약이 필요하다. 하지만 남편이 당첨되었다고 아내가 재당첨 되는 것을 금지하는 것은 문제가 있다.
이는 우리나라가 취하고 있는 부부별산제라는 대원칙에 반대되는 측면이라는 이유에서다.
위 법조문에서도 알 수 있듯이 재당첨 제한은 청약자 본인과 동일 주민등록등본에 등재된 세대원 모두가 적용되기 때문에 신청인의 배우자, 부모, 자녀 모두 해당될 수 있다.
2. 만약 분양을 못 받는다고 한다면 이미 낸 돈은 돌려받아야 한다.
공공기관의 잘못으로 인해 재당첨 금지대상이라는 것을 나중에 알게 된 것인데 왜 당첨자가 모든 책임을 져야 하는가. 청약 전에 본인의 당첨 제한대상 여부는 '아파트투유'라는 웹사이트에서 알아볼 수 있었고 당시에는 아무 문제가 없었으니 전적인 의뢰인의 책임은 아니라는 것이다.
당첨의 기쁨도 잠시. 자격 미달 통보와 함께 계약해지, 계약금 미반환이라는 문제를 겪고 계신 분들이 있으시다면, 힘들어하지 말고 전문 변호사와 상담하기를 권유한다.
지역주택조합에서 조합원이 탈퇴하게 되면 이미 납입했던 금액에 대해 조합 측에 반환청구를 하게 되는데, 이때 조합이 납입금 반환의무를 거부하거나 약속된 반환 시기를 지키지 않아 여러 분쟁이 발생한다.
[법무법인 실제 사례]
대구지방법원에서 나온 하급심 판례이다. 해당 판례는 납입금 반환청구 관련 분쟁에 적용될 수 있는 여지가 상당 부분 있어 오늘 소개해드리려 한다.
첫 번째, 조합의 납입금 반환의무 불이행
이 사례는 특이하게도 애초에 조합 탈퇴가 인정되면 납입금 환급 청구일로부터 30일 내로 반환한다고 조합 측에서 규정에 정한 경우이다.
원고는 규정에 따라 납입금 반환 지급요청을 하였지만, 조합 측은 자기들의 규정이 변경되어 총회나 이사회 결의를 거쳐야 한다며 납입금 반환을 거부하였다.
변경된 규정의 효력 여부가 문제가 된 것인데, 결과적으로는 새로운 정관규정은 당사자가 조합에서 탈퇴한 이후 변경되었기 때문에 효력이 없다고 판결이 났다.
실제로 소송을 하다 보면, 임의탈퇴나 제명의 가능 여부가 문제가 되기도 하는데, 대부분 탈퇴가 인정되기는 한다.
하지만 돌려받아야 하는 환급금에서 공제하는 금액의 여부와 공제금액이 있다면 그 금액을 제하고 언제 돌려받을 수 있느냐가 문제가 된다.
공제금액과 관련하여 위 사례의 기존 규정에는 납입금의 5%를 공제하고 나머지를 반환한다고 되어있었는데, 조합 측은 나중에 규정이 변경되었으니 추가로 더 공제하고 반환하겠다고 주장했다.
하지만 법원은 조합 측의 주장을 받아들이지 않았고 5%만 공제하는 것으로 판결이 났다.
두 번째, 조합의 납입금 반환 시기 지연
이 사례에서 조합 측은 애초에 일반분양이 되거나 대체조합원이 들어와 돈이 다 들어온 다음에 납입금 반환이 이루어질 수 있고, 지급 시기 또한 총회결의나 이사회 결의로 바꿀 수 있다는 자체 규정을 정하였다. 이를 근거로 아직 납입금 반환지급 시기가 안 되었다고 주장하였다.
하지만, 이는 약관규제 법상 지나치게 불공정한 규정에 해당하기 때문에 무효이며, 납입금 반환지급을 바로 하라고 판결이 났다.
지역주택조합 가입계약은 약관규제법이 규정하는 '약관'에 해당하고, 계약자에게 불리한 조항은 그 자체로 불공정한 것으로 무효가 될 수 있기 때문에, 조합이 조합 가입계약을 근거로 조합 탈퇴자에게 불리한 주장을 한다면, 약관규제 법상 위반을 이유로 무효를 주장할 수 있다.
위 판례를 소개 해 드린 이유는 이 판결의 핵심 쟁점은 조합의 가입계약이 약관규제법상 위반에 해당하여 무효라고 판단하고 확인했다는 점에서 의미가 크기 때문이다.
이렇게 조합 가입계약이 무효가 되는 경우 그 이후 일반적인 반환 시기에 관한 약정이 없다면 부당이득으로 즉시 반환해야 한다는 논리로 이어질 수 있을 것이다.
누구나 처음 지역주택조합을 접하게 된다면 어ᄄᅠᇂ게 어떤 방식으로 진행으로 되는지 알기 힘들 것이다. 수많은 사람이 모여 사업을 추진한다는 것은 여러 사람의 복잡한 이해관계가 얽혀있기에 결코 쉬운 일은 아니며 그 과정에서 비리나 부정이 발생하지 않으리란 보장이 없기 때문이다.
대표적으로 현 집행부의 횡령, 배임 등의 문제가 있을 수 있겠고, 경우에 따라 용역 계약을 할 때 금액을 부풀려 이익을 취하기도 한다.
업무 대행사가 불성실하게 일을 처리하고 조합원을 모집해서 업무대행비를 받고 난 뒤에는 사업이 되든 말든 나 몰라라 하는 예도 있다.
쉽게 말해 사업을 진행하는 과정에서 어떤 돌발 상황이 벌어질지 아무도 모르는 일인 것이다.
여러 가지 변수가 발생하였을 때 과연 어떻게 대처해야 할까?
가만히 보고만 있을 수는 없지만, 사업 규모가 크다 보니 뭘 어떻게 해야 할지 손을 놓고 있기 쉽다. 이러한 상황에 처하신 분들이 가장 쉽게 생각할 수 있는 것이 비상대책위원회 설립이다.
이런 조직을 구성하기로 하였다면 설립 초기부터 전략을 잘 수립하여 진행하여야 하지만 실제로 그렇지 않은 경우가 대부분이다.
만약 현 집행부의 어떠한 부정이나 비리가 있다고 생각하고 비상대책위원회를 설립하기로 하였다면 다음의 절차에 따라 대응해 나가야 한다.
1. 현 집행부 퇴진
만약 현 집행부가 진행한 사업 내역에 대하여 정보공개청구를 먼저 해서 문제가 있으면 이를 바탕으로 형사고소를 진행할 수 있다.
만일 집행부가 정보공개청구에 응하지 않으면 이 자체로 형사고소 진행이 가능하며 민사상으로는 정보공개청구소송을 진행할 수 있다.
또한, 현 집행부에 문제가 있는 것으로 드러나면 직무집행정지 임시 처분을 신청하게 되고, 이것이 받아들여 지면 조합에 총회 소집요구(일반적으로 조합원의 1/5 동의 시 소집요구 가능)를 할 수 있다.
만일 조합이 받아들이지 않는다면 법원에 임시총회소집 청구를 하여 총회를 개최한 후 표 대결을 통해 새로이 조합장을 뽑는 것이다.
2. 구 집행부가 했던 배임, 용역비 부풀리기 기타 사업상 오류 바로잡기
사업의 잘못된 점 바로잡기 위해서는 새로운 집행부를 구성한 후 구 집행부가 진행하였던 사업명세, 예를 들면 기존 진행했던 계약 중 정상적이지 않은 계약은 해지하고 사업비가 쓸데없는 곳에 집행되었다면 이를 환수 후 부당이득금 반환청구 소송과 같은 업무를 말한다.
또 그 과정에서 집행부의 횡령과 배임 등이 발견되면 형사고소도 진행할 수도 있을 것이다.
3. 브릿지 대출 기타 금융작업을 중심으로 사업 추진하기
사업을 진행하려면 땅을 확보해야 하고 돈이 있어야 하기 때문에 금융자금을 어떻게 할지, 시공사나 금융사를 어떻게 선정하고 유리한 조건에서 추가분담금을 최소화하는 방향으로 사업을 진행할 수 있을지에 대한 방안 강구를 말한다.
위를 보듯이 비상대책위원회 설립과 업무 진행은 많이 복잡하다.
원만한 사업 진행을 위해서는 반드시 필요한 절차이기도 하다. 이 많은 절차를 하나하나 제대로 대응하기는 쉽지 않다.
재개발 재건축에서 도정법은 비교적 일반적으로 잘 아는 내용이다. 그런데 아직 주택법의 적용을 받는 지역주택조합에서는 재개발 재건축에서의 매도청구와 상당히 유사함에도 불구하고 잘 알려져 있지 않다.
이렇다 보니, 조합 입장에서도 실수를 하는 부분도 있고, 지역주택조합 사업 구역 내에 땅을 소유한 지주 입장에서도 종종 모르고 있다가 권리를 찾지 못하는 부분도 있다.
매도청구란 무엇인가?
보통 지역주택조합 사업구역 내 땅을 소유한 지주들과 조합과의 협상은 일반 부동산 매매처럼 부드럽게 진행되지 않는 편이다.
조합은 가능하면 땅을 저렴하게 구매하려 하고, 또 구매 시점도 당장이 아닌 계약금을 내고 일이 년 등 특정 기간 내 완납을 하는 조건인 경우가 많고 또 땅 소유주도 시세보다 저렴하게 땅을 판매하고 싶지 않으므로 종종 분쟁이 발생한다.
이 때문에 합의에 도달하지 못하면 결국 소송을 하게 되는데 이 소송이 바로 “매도청구" 소송이다.
그런데 조합이 지주를 대상으로 “매도청구" 소송을 함부로 할 수 있는 건 아니다. 반드시 특정 요건이 갖추어졌을 경우에만 “매도청구" 소송을 할 수 있다.
그런데, 이를 모르고 있으면 조합이 자격도 되지 않는데 소송을 하는 경우에도 방어할 수 없을 수 있다. 따라서 다음의 내용은 땅 소유주 입장에서 반드시 알아 두어야 할 내용이다.
조합이 ‘매도청구'를 할려면 원칙적으로 주택법상 ‘사업승인' 이 나야 한다.
사업승인이 난 뒤 3개월 이내에 조합과 땅 소유주 간의 협의 기간이 필요하고, 협의가 되지 않을 경우 3개월 이후 2개월 이내에 조합이 매도청구를 해야 한다. 그 기간이 지나가면 바로 각하하게 된다.
[사업승인 조건]
지역주택조합이 단독으로 사업승인을 진행할 경우는 조건이 비교적 덜 까다롭다. 지역주택조합은 사업구역 내 80% 이상 ‘사용권원'을 갖고 있을 때 사업승인이 가능하다. 나머지 20%는 매도청구 대상이 된다.
‘사용권원'이란 토지를 사용할 수 있는 권리의 근원을 의미한다. 사용권원의 대표적인 것은 ‘소유권'이다.
혹은 땅을 임차하거나, 토지주로부터 토지사용 승낙을 받는 것 등도 대표적인 사용권원이다.
보통 실무상으로는 업무대행업체가 토지주들에게 5% 정도 계약금을 주고 2~3년 이내에 사업 실행이 되지 않으면 5% 계약금은 그냥 가지면 된다며 설득해서 토지 사용권원을 확보하는 것이 일반적이다.
지역주택조합과 등록사업자가 진행하는 경우 이 경우는 기준이 조금 더 까다롭다.
이렇게 공동으로 진행하는 경우는 사업구역 내 95% 이상 ‘소유권'을 확보해야 한다. 나머지는 매도 청구 대상이 된다.
대부분 지역주택조합의 경우 단독으로 진행하는 경우가 더욱 많다. 공동으로 진행하게 되면 ‘소유권' 확보를 위해 계약금, 중도금 잔금을 모두 소유권자에게 지불하고 등기까지 해야 하는데 이런 자금을 갖고 사업 시작을 하기 쉽지 않기 때문이다.
위 조건을 갖춘 경우 사업승인을 받을 수 있다. 이후 착공을 하려면 전부 소유권을 받아야 하며 만일 매도청구 대상자의 경우 승소 판결까지 받아야 착공이 가능하다.
[매도청구자 입장에서 고민해야 할 내용]
매도청구 대상이 되는 경우 해당 토지를 10년 이상 등기 보유하고 있는 경우 매도청구자가 95% 이상 사용권원을 확보해야 한다.
그 이외 10년이 안되는 사람은 80%만 확보해도 된다. 따라서, 내가 어느 경우에 해당하는지 혹은 상대방은 어느 경우에 해당하는지를 반드시 확인하고 매도청구를 하면 된다.
[매도청구 대상이 되는 사람의 경우]
내가 매도청구 대상이 되었을 경우, 다음과 같은 경우를 검토해 볼 수 있다.
예를 들어 사업구역 내 일부 지주에게 지역주택조합이 5% 계약금을 내고, 몇 년간 유효기간을 두었는데, 유효기간 내 잔금을 결제하지 않았음에도 불구하고 조합이 자신들은 80% 이상 사용권원을 확보하고 있다고 주장할 경우, 유효하지 않은 사용권원이 있는지에 따라 매도청구에 방어를 할 수 있다.
혹은 어떤 경우, 10년 전 계약금을 내고, 이야기가 없다가 10년 뒤 갑자기 잔금을 내겠다는 하는 경우에 소유주와 분쟁이 있을 수 있다.
10년 전 시세로 그대로 구매하는 걸 허락할 땅 소유주는 없을 것이기 때문이다. 이 경우 해당 지주의 땅에 대해서도 유효하지 않은 사용권원으로 볼 수 있다.
마지막으로 나는 10년 이상 등기를 보유한 사람이므로 조합이 80% 가 아니라, 95% 이상 사용권원을 확보해야 하는데 80% 확보 후 매도청구를 하는 경우도 방어를 할 수 있다.
이제까지 내용을 요약하면
“지역주택조합이 매도청구를 하려면 사업 계획 승인을 반드시 받아야 한다.”
“사업 계획 승인을 받고 3개월간 협의가 필요하다.”
“3개월간 협의가 되지 않으면 2개월 이내에 반드시 매도청구 소송을 해야 한다.”
“사업 계획 승인을 받기 위해 조합이 단독으로 진행할 경우 80% ‘사용권원'을 확보하고 나머지는 매도청구 대상자가 된다.”
반면에 지역주택조합 사업을 진행하는 사람 입장에서 반드시 고민할 부분
얼마 전 우리에게 자문을 구한 지역주택조합의 이야기이다. 이 의뢰인의 경우 이미 상당히 많은 부분을 잘 검토하고 자문을 구했다. 하지만, 이 조합도 모르고 있던 부분이 있었다.
“착공을 하려면 소유권을 100% 확보해야 하는데, 보통 이 소유권을 신탁회사를 통해 진행한다. 그런데 신탁회사 명의의 땅이 조합으로 모두 넘어와야 실제 착공이 가능하다.”
보통 조합은 잘 알려져 있지 않기 때문에, 사람들과 거래를 할 때는 신탁회사를 통해서 거래를 한다.
자금을 안전하게 관리할 수 있기 때문이다. 사람들이 신탁회사에 돈을 넣고, 신탁회사가 토지를 매입하고 신탁등기를 하게 된다. 그러다 최종 사업이 진행되면 수분양자에게 등기를 넘겨줄 계획인 것이다.
조합 입장에서는 자금 관리가 안전한 신탁회사에 자금을 모두 위탁하고, 소유권을 확보했으니 우리가 소유한 셈이고 따라서 착공이 가능한 것 아니냐고 생각한 것이다. 그런데, 실제로는 신탁회사의 소유권이 조합으로 모두 이전되어야 착공이 가능하다.
그런데 이 과정에서 한 가지 문제가 있다. 신탁회사가 가지고 있는 땅이 조합으로 넘어가야지 사업이 진행된다고 한다면, 조합에 대한 채권자들이 조합의 신탁사에 대한 소유권이전등기 청구권에 대해서 압류나 가압류를 가할 수 있다는 뜻이다. 이 경우 물론 사업 진행이 불가능해진다.
실제로 이런 내용을 이용해 조합의 채권자가 가압류를 통해 조합에 돈을 받아내는 경우가 종종 있다.
“따라서, 조합의 입장에서도 자신의 채권자들이 자신에 대해 채권추심을 하기 이전에 신속하게 등기이전을 해서 소유권을 확보하는 것이 좋다.”
혹은 신탁사와 계약을 할 때, 조합의 신탁사에 대한 소유권 이전등기 청구권에 대해서는 타 가압류가 들어가더라도 영향을 받지 않는다는 계약을 한 후 공증할 필요가 있다.
이처럼 사업을 진행하는 사람과, 사업 구역 내 토지를 소유한 사람들이 꼼꼼하게 따져봐야 할 내용을 살펴보았다. 사실 내용이 복잡하기 때문에, 직관적으로 이해가 되지 않는다면, 관련 자료를 갖고 전문 변호사와 상당을 할 것을 권하고 싶다.
예전부터 자리를 잡고 사업을 하고 있는데 갑자기 사업구역이 설정되어 나가라고 한다면? 많이 당황스러울 것이다.
이번 포스팅에서는 지역주택조합 또는 재건축 사업구역 내의 세입자 보호에 대해 살펴보고자 한다.
지역주택조합 또는 재건축 사업구역 내에 영업을 하거나 거주하는 세입자는 원칙적으로 영업보상이나 주거이전비, 이사비 등을 받을 수 없다.
반면에 재개발의 경우에는 이를 받을 수 있는데, 관련 법의 취지 등을 고려해 보면 재개발은 공익적 사업이라는 면에서 세입자들을 보호하기 때문이고, 재건축이나 지역주택조합은 공익적 요소보다 사익적 요소가 더 강하다는 측면에서 보상하지 않고 있는 것이다.
그렇다면 재건축 사업구역 또는 지역주택조합 사업구역 내에 있는 세입자는 아무런 보상도 받지 못하고 쫓겨나듯 나가야만 하는 것일까?
결론부터 말하자면 그렇지 않다.
지역주택조합 또는 재건축 사업구역 내 세입자들에게는 주택임대차보호법이나 상가건물 임대차보호법이 적용되기 때문이다.
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항과, 제1항의 제7호를 보면 다음과 같이 규정하고 있다.
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항
임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
상가건물 임대차보호법 제10조 제7호.
임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
그런데 만약 세입자가 임대차계약 기간이 유효하다고 주장한다면, 조합에서는 난감할 수밖에 없다. 빨리 세입자를 내보내고 사업을 진행해야 하는데 세입자를 내보내는 단계부터 발목이 잡힌 것이기 때문이다. 그렇기 때문에 이런 상황이 되면 조합은 세입자에게 합의금을 제시할 가능성이 매우 크며, 이러한 합의금은 사실상 영업보상으로 볼 수 있을 것이다.
내 집, 내 사업장이 사업구역 내에 들어갔다면 먼저 조합과 어떻게 처리할 것인지 이야기를 해보고, 이야기가 잘 안 되거나 조합이 하는 말이 무슨 말인지 잘 모르겠다면 변호사의 도움을 받는 것이 필요하다.
조합은 사업 진행에 있어 알고 있는 것이 많다. 조합이 강자라고 할 수 있는 것이다. 그렇기 때문에 이 분야의 진정한 전문가인 변호사가 약자인 세입자 편에서 공정한 거래가 될 수 있게 조력을 주는 것이다.
최근 부모님 댁에 모인 자녀들은 기가 막힌 이야기를 들었다. 부모님 땅이 7년 전 가격 즉 약 반값에 어떤 지역주택조합에 넘어가게 되었다는 것이다.
부모님은 이미 연세가 많으셔서 다투기보다는 그냥 넘겨주자고 하시는데, 자녀들 입장에는 아무리 생각해도 억울했다.
결국, 자녀들은 건설부동산 분야에 전문 경험이 있는 변호사를 찾아다니다 좋은 소식을 듣게 된다.
법무법인 정의는 “비록 변호사 수임료를 내야 하지만, 10억에 가까운 기대수익을 낼 수 있다면 해볼 만하지 않으십니까?”라고 말했다
이 이야기가 빈말로 들리지 않았다. 결국, 자녀들은 지난주 우리 법인에 사건을 의뢰하였다.
서울시 동작구 인근에 모 지역주택조합이 땅을 매입하기 시작했다. 우리 의뢰인이 해당 지구에 지주로 모 지역주택조합과 토지 매매계약을 진행했다.
조합은 지주들에게 5%의 약정금을 지급하고 사업이 진행되지 않으면 5%의 약정금은 그냥 소유하면 된다고 안내했다.
지주들은 손해 볼 것이 없다고 생각했다. 그런데 소위 인기 장소로 소문이 난 이 인근은 계속 시세가 올랐고 약 7년 사이에 두 배 가까이 땅값이 올랐다.
그런데, 우리 의뢰인의 경우 2011년도 조합과 계약을 한 뒤 7년간 아무런 소식이 없어 사업이 진행되지 않는다고 생각하던 차, 갑자기 작년 11월 조합이 의뢰인에게 계약금으로 1억 조금 넘는 금액을 입금한 것이다.
그러나 7년 전 11억 원 정도이던 땅은 현재 20억이 넘는 금액이 되었고, 조합은 그간 연락이 없다가 시세에 절반가량의 돈만 지급하고 땅을 매입하게 된 것이다.
물론, 조합의 입장을 보면 일견 이해가 가는 부분도 있다. 2011년도 계약을 진행하고 바로 사업이 진행되었다면 수년 이내 계약금을 지급할 수 있었겠지만, 사업이 원활하지 않아 이제야 대금을 지급하게 된 것이며, 과거 토지매매 계약서의 약속대로 계약금을 지급했으니, 땅을 넘겨 달라는 것인데, 이렇게 보면 잘못된 것 같지는 않아 보인다.
사실 우리 법인에는 이와 유사한 사건이 있었다. 재건축 조합 사례이다.
조합이 매도청구를 진행했고 법원에서 판결이 확정되었는데, 대금을 계속 지급하지 않다가 10년 뒤 매도청구 대상에게 대금을 지급하고 이주하라고 요청한 경우가 이와 유사한 사건이다. 10년 매도청구 시 판결이 확정된 대금으로는 매도청구 대상은 인근에 전세도 구할 수가 없었다.
이 사건과 현재 의뢰인 사건의 차이점은 한쪽은 재건축 사건에서 판결이 확정된 경우이고, 우리 의뢰인은 지역주택조합 사건에서 확정판결이 아닌 계약서만 있는 경우가 그 차이이다.
그런데, 이 사건은 판결이 확정된 경우보다 훨씬 쉬운 사건이다. 기판력 효력을 뒤집는 것이 보통 매우 어렵기 때문이다.
만약 1억에 집을 구매하는 계약을 했는데, 약 7년간 매매 대금을 지급하거나 연락도 하지 않고 있다가 7년 뒤 2억이 넘는 시세의 집을 1억만 지급하고 매입하려는 상황이다.
이는 누가 보더라도 상식에 어긋난 행위인데 이를 법리적으로는 “묵시적으로 계약이 해지되었다."라고 표현한다.
이 사건에는 또 한가지 가능성이 있다.
보통 지역주택조합의 경우 토지매입 시 직접 계약을 진행하는 경우는 거의 없다. 일반적으로 업무대행사를 통해 토지매입을 진행하고 업무대행사는 대가로 상가 분양권을 얻거나, 업무대행 수수료를 받기 마련이다.
우리 의뢰인 사건 역시 토지 계약서의 매수인이 업무대행사로 되어 있다. 그런데, 실제 토지 계약금은 지역주택조합이 입금했다. 즉 매수인이 아닌 제3자가 입금을 한 것이다. 이런 경우 보통 지역주택조합이 처음 거래하던 업무대행사가 아닌 다른 업무대행사와 현재 거래를 하고 있는데, 과거 업무대행사가 계약한 토지 거래의 비용이 저렴하므로 지역주택조합이 직접 대금을 지급하고 거래를 하는 경우가 있다.
조합으로서 업무대행사가 바뀐 건 지역주택조합 내부 사정으로 우리 의뢰인과는 관계없는 일이며, 우리 의뢰인으로서는 매수인 자체가 다르므로 계약의 효력 자체가 없다고 보아도 된다.
따라서, 우리가 계약의 무효를 주장해볼 수 있는데, 이런 경우 조합의 반응은 보통 2가지로 압축이 된다.
1. "그럼 시세대로 합시다.” 이 경우 감정평가를 해서 시세대로 지급하게 된다.
2. 만일 현재 95% 이상 토지매입이 된 상태라면 “매도청구” 소송을 진행할 것이다.
그런데, “매도청구” 소송을 하면 다시 감정평가를 해서 현재 시세를 반영한 금액을 반영해야 한다.
어떤 경우이든 우리 의뢰인이 계약 무효확인 소송을 제기하면 조합이 설사 계약이 무효라 하더라도 시세를 조정해서 매입하겠다든지, 매도청구 소송을 진행할 가능성이 크다.
이런 경우처럼 토지 소유주가 어르신인 경우 억울하게 시세에 미치지 않은 금액으로 토지를 넘기는 경우가 많다.
만약 본인이 이런 비슷한 상황에 부닥쳐 있다면 관련 자료를 가지고 전문 변호사와 상담을 통해 자신의 권리를 찾는 것이 좋다.
