토지사용승낙서의 의미와 효력은?

재개발 재건축 지역주택조합에서는 타인 소유의 토지에 건물을 건축하거나 아파트를 짓는 등 개발사업을 진행하기 위하여는 토지 소유주의 토지사용승낙서를 받아야 한다.

 

그런데 토지 소유주 입장에서는 이대로 토지를 뺏기는 것은 아닌지, 법적인 제한이 생기는 것은 아닌지 여러모로 걱정스러울 수 있다.

 

이를 살펴보기에 앞서 개발사업의 전체적인 흐름을 살펴보면, 이해하는 데 있어 좀 더 도움이 될 것 같다.

 

재개발 재건축 지역주택사업은

 

① 지구단위계획 입안

② 지구단위계획 승인 및 고시

③ 조합설립인가

④ 사업계획 신청

⑤ 사업계획 승인

⑥ 착공

⑦ 준공

 

 

 

일단 지구단위계획을 승인받으려면 해당 사업지 2/3 이상의 토지 소유주들에게 동의를 받아야 하고 다음 단계인 조합설립 인가를 받기 위해서는 토지 소유주 80% 이상의 토지사용 동의를 얻어야 한다.

 

[토지사용승낙서는 무엇인가?]

 

토지사용승낙서란, 소유권 등기이전 없이 토지사용 승낙의 의사표시를 한 문서로 쉽게 말해 내 소유의 땅을 추진위원회나 조합, 사업대행사가 사업 승인 또는 건축허가와 같은 개발행위에 사용해도 좋다고 문서로 승낙해주는 것을 말한다.

 

그렇다면 토지승낙서를 작성해주고 나면, 나의 토지소유권을 뺏기거나 어떠한 제약을 받게 되는 것일까?

 

“그렇지 않다.”

 

 

대법원 1979. 6. 12. 선고 79다438 판결에서는 '토지소유자의 건물건축을 위한 토지사용의 승낙만으로는 지상권이 설정되었거나, 관습상의 지상권이 발생하는 것이라 할 수 없다.'고 명시하였다.

 

여기서 '지상권'이란 타인의 토지에 건물, 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권을 의미한다.

 

즉, 토지사용승낙서를 작성해주었다고 해서 이를 가지고 조합이나 업무대행사가 구체적인 권리를 취득하거나 뭘 어찌할 수는 없고, 다만 개발사업 진행에 있어 각종 인허가만을 받을 수 있을 뿐이다.

 

 

토지사용승낙서를 작성하였더라도 토지 소유주의 권리와 의무에 큰 변동사항은 없으니 써주어도 무방하다. 단 여기서 주의할 점은 있다.

 

토지사용승낙서라는 것이 정해져 있는 문서 양식이 없는 이유로 문서상에 매매 금액을 명시하는 경우가 있는데 이런 경우 문서상에 "201O년 O월 O일까지 돈을 주지 않으면 계약을 무효로 한다"는 내용을 반드시 기재해야 한다.

 

그래야 조합이나 업무대행사로부터 제대로 된 돈을 받을 수 있거나 자신의 땅을 확실하게 지킬 수 있다.

 

마지막으로 조합 추진위원회 또는 사업대행사가 토지개발 인허가를 위해 토지승낙서 작성을 요청한다면 써주어도 괜찮다

 

하지만 문서상의 조항을 꼼꼼히 확인하고 본인이 불리한 조항을 삭제하거나 안전장치가 될 수 있는 조항을 반드시 추가하여 혹시 모를 불이익에 대비해야 한다는 것이다.