[중간 정리]_지역주택조합 탈퇴 환불에 관한 모든 것!

지역주택조합은 주택청약 통장이 없어도 되며 그에 반해 쉬운 일정한 자격 조건을 갖춘 지역 주민이 조합을 구성하여 공동으로 용지를 매입하고 집을 짓는 것을 의미한다.

 

지역주택조합에는 많은 사람이 가입을 하지만 사업지연 등등 많은 여러 가지 이유로 탈퇴를 희망하고 탈퇴를 하면서 납입금을 환불받고 싶은데 어찌해야 할지 당황하신 분들이 꽤 많다.

 

그래서 오늘은 중간 정리겸 지역주택조합 탈퇴 및 환불에 관한 내용을 다루어보고자 한다.

 

 

[지역주택조합 탈퇴 사례 1]

 

김모 씨는 최근 지역주택조합에 가입했다 탈퇴하려 하였는데 마음대로 탈퇴할 수 없다는 이야기를 들었다고 한다.

 

지역주택조합 규약에 '조합원은 임의로 탈퇴할 수 없다.'라고 규정되어 있기 때문이었다. 조합에 탈퇴를 허가해달라고 요청했으나 조합은 이를 받아들이지 않았고, 탈퇴하고 납입금을 환불받고 싶었던 김모 씨는 매우 난감한 상황에 부닥치게 되었다고 한다.

 

[법무법인 정의의 대응 방안]

 

국토교통부에서 제시하고 있는 지역주택조합 표준규약을 보면

 

제12조 제1항에서 '조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다. 다만, 부득이한 사유가 발생하여 조합원이 조합을 탈퇴하고자 할 때는 15일 이전에 그 뜻을 조합장에게 서면으로 통고하여야 하며, 조합장은 총회 또는 대의원회의 의결로써 탈퇴 여부를 결정하여야 한다.'고 규정되어 있다.

 

들어올 땐 마음대로 들어와도 나갈 때는 마음대로 못 나간다는 소리인데, 조합을 탈퇴하고자 하는 사람 입장에서는 무척 난감할 수밖에 없는 조항이다. 더구나 현실적으로는 지역주택조합의 운영이 원활히 이루어지는 경우는 드물고, 입주까지 성공하는 사례도 많지 않은데도 불구하고 탈퇴를 마음대로 할 수 없다는 것은 참 불합리해 보인다.

 

그렇다면 지역주택조합에서 탈퇴는 불가능한 것일까? 법적으로 탈퇴를 주장할 방법은 없는 것일까?

 

[법무법인 정의는 방법을 주장 하였다.]

 

1. 개정된 주택법에서는 '지역주택조합원도 탈퇴할 수 있다'라고 규정하고 있다. 다만, 그 적용 시기는 2017년 6월 3일 이후에 설립인가를 받은 지역주택조합에만 적용되기는 한다.

 

2. 대법원은 '사단의 정관이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반될 경우 무효다.'는 판결을 하였으며, 이 같은 입장을 계속 유지하고 있다.

 

그렇기에 '조합원은 임의로 탈퇴할 수 없다.'라는 규약이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 경우에 해당하여 무효라고 주장 할 수 있고 또 민법 제103조의 공서양속 위반 규정으로 무효라고 주장해 볼 수 있겠다.

 

3. 대법원은 이미 체결되어 일단 유효한 계약이라 하더라도 계약의 기초가 되는 사정이 '현저히' 변경되어 그 이행을 강제하는 것이 정의관념에 위반될 정도라 한다면 해당 계약은 무효라고 판시한 바 있다. 기존의 가입계약에서 정한 내용과 현저하게 다른 내용이 강제되고 있다면 사정변경을 사유로 하여 무효를 주장해 볼 수 있겠다.

 

4. 네 번째로 평등원칙 위반을 주장해 볼 수 있다. 지역주택조합과 구조가 거의 비슷한 것인 재개발·재건축 조합인데 재개발·재건축 조합의 조합원들은 분양신청 또는 분양계약을 하지 않으면 현금청산자가 되어 조합 탈퇴가 가능하다.

 

그런데 유독 지역주택조합만 탈퇴가 불가능한 것은 평등의 원칙 위반으로 보아 이를 주장해 볼 수 있겠다.

 

 

[지역주택조합 탈퇴 사례 2]

 

이모 씨는 지역주택조합에 가입했다가 탈퇴 절차를 진행했다고 한다. 다행히도 조합은 이모씨의 탈퇴를 받아들였다.

 

하지만 조합은 업무대행비에 집행된 비용이 매우 크기 때문에 기존에 납입한 금액 일체를 환불할 수 없다고 하였다고 한다.

 

이뿐이 아니었다. 조합은 기존에 납입한 금액 대비 업무대행비가 더 집행되었으니 추가금을 더 내야 탈퇴를 허락한다고 하였다고 한다.

 

그렇다면 이모 씨는 이미 납입한 금액은 돌려받지고 못하고 그대로 날려야만 하는 것인가?

 

[법무법인 정의는 방법을 주장 하였다.]

 

지역주택조합의 요구대로 끌려다니지 않아도 된다. 탈퇴하면서 이미 납부한 금액을 환불받을 수 있는 방법이 있는데, 바로 '납입금 반환 청구 소송'을 제기하는 것이다.

 

또한, 만일 이모씨가 자신과 유사한 상황에 부닥친 조합원들을 모아 '집단소송'을 통해 소가를 높여 소송을 진행한다면 좀 더 공정한 재판을 받고, 승소 확률을 높일 수 있을 것이다.

 

꼭 소송까지 가지 않더라도 조합과 합의할 수 있는 방법도 있다.

 

보통 소송을 진행할 때 조합이 임의로 정한 규약이 무효라고 주장을 한다. 이것을 증명하기 위해 조합 측에 '정보공개 청구'를 통해 근거자료를 요청/수집하는데, 정보공개에 응하지 않으면 형사처벌이 가능하기 때문에 조합 측은 반드시 이에 응해야 한다.

 

하지만 조합 측은 이 정보공개가 상당히 부담스러울 수 있다. 바로 이 시점에서 조합과 원만하게 합의할 수 있는 기회가 생기게 되는 것이다.

 

조합을 공격할 의사가 아니라 탈퇴 및 납입금 반환을 희망한다는 의사를 가지고서, 정보공개청구에 응해야 하지만 이를 부담스러워하는 조합과 조심스럽게 협상 테이블에 앉는 것이다.

 

다만, 이 과정에서는 조합과 조합원, 조합 탈퇴 희망자 양측의 생리를 잘 이해하는 전문가의 조력이 필요할 것이다.

 

지역주택조합에 가입하였지만 사업시행이 지지부진하고 믿음이 가지 않아 중간에 탈퇴를 결심하는 경우가 적지 않다.

 

그런데 이들이 탈퇴하는 것은 쉽지 않으며, 탈퇴하면서 이미 납입한 금액을 환불받기는 더더욱 쉽지 않다. 반대로 생각해보면 조합 입장에서는 조합원이 빠져나가는 것이나 조합으로 들어온 돈을 내주기 싫은 것이 당연하니, 이러저러한 이유로 탈퇴를 거부하거나 납입금을 환불해주지 않을 것이다.

 

하지만 그렇다고 탈퇴를 희망하는 조합원이 그저 넋 놓고 있을 수만은 없다. 성공적으로 원만하게 잘 진행되지도 않을 것 같은 사업에 조합원으로 계속 있을 수도 없는 노릇이고, 조합에 이미 납입한 돈이 한두 푼도 아닌데 그 돈을 포기할 수도 없을 것이다.

 

 

마지막으로 지역주택조합에서 탈퇴하기, 그리고 지역주택조합으로부터 납입금을 반환받기는 절대 쉽지 않은 일이다.

 

이런 납입금에 대해서 힘들어하지 말고 전문 변호사와 상담하기를 권유한다.