'재건축 재개발 금전분쟁/보상금 증액'에 해당되는 글 35건

Q. 제 아버지는 식당을 25년간 운영하셨습니다. 최근에 식당이 재개발 사업구역에 포함되어, 상가보상금이 나왔습니다. 상가에 다른 가게들은 보상금이 4,000만 원 가까이 나왔는데, 저희 어머니 가게는 100만 원밖에 안 나왔습니다. 다른 가게에 비해 보상금이 말도 안 되게 적은데, 어떻게 대응할 수 있을까요?

보통, 유사한 업종이라면 영업이익이나 인건비, 이사비용 등 지출도 비슷하다고 보기 때문에 영업보상금에서 큰 차이가 날 수 없다.

그래서 한 가게는 영업보상금으로 4,000만 원이 나왔는데, 다른 가게는 100만 원이 나오는 것이 비상식적이지만, 현실에서는 종종 영업보상이 이렇게 책정되는 경우가 있다.

조합에서 영업보상금을 계산할 때, 감정평가사를 통하여 타당한 금액을 정하려고 애를 쓴다. 그럼에도 불구하고, 실제 영업이익이나, 지장물, 인건비, 이사비, 홍보비 등을 포함하여 계산해야 하는데, 일부 항목들이 누락되는 경우가 많다.

관련한 자료가 없거나 부족한 경우에는 근거 없이 영업보상금을 계산하는 경우도 있는데, 따라서 이렇게 황당하게 영업보상금이 결정되는 경우가 종종 발생한다.

또는, 자영업자들 중에는 현금매출에 대해 매출 신고를 하지 않아서 소득이 거의 없는 분들도 있다. 이런 경우, 조합 측에서 영업보상금을 계산할 때 현금매출이 반영되지 않았을 수 있다. 그러나 이런 경우도 현금매출까지 포함하여 영업보상금을 받을 수 있다.

재개발 영업보상금이 현저하게 낮은 것에는 원인이 여러 가지가 있을 수 있다. 그렇기 때문에, 통보받은 영업보상금에 문제가 있는 것 같다면 재개발, 재건축 전문변호사의 법리적인 분석과 조언을 구하는 것이 좋다.

조합의 영업보상금 책정 금액이 적정한지 아니면 영업보상금을 더 받을 수 있는지 객관적인 상황판단이 필요하다는 의미이다. 영업보상금이 생각보다 낮게 나왔다면, 제대로 그 근거를 알아보고, 정당한 보상을 받도록 하자.

   재개발 관련하여 도시 및 주거환경 정비법 (이하 ‘도정법’)이 개정되기 전에 의하면, 조합원이 수용재결신청청구를 조합에게 하고 조합이 60일 이내 수용재결을 신청하지 않으면 61일째부터 추후 보상금이 정해지면 이 금액의 연15%의 이자를 지연가산금으로 받을 수 있다.

최근 법무법인 정의에서는 한 발 더 나아가 ‘지연가산금의 지연가산금’을 받을 수 있는 방법을 찾아 소송을 진행중이다. 지연가산금에 또 지연가산금을 받는다니 어리둥절한 사람도 있을 것이다.

사례를 들어보자면 예를 들어 재개발 보상금이 2억 원이고, 지연가산금이 1억 원이라면 보통 조합이 3억 원을 모두 공탁한다. 3억 원 모두를 공탁하여 수용개시일 이후 부동산 소유권이 조합에게 넘어가기 때문이다.

보통 조합이 보상금에 대해서는 이의를 제기하지 않지만 지연이자에 대해서는 이의를 제기하는 경우가있다. 지연가산금이 너무 많거나, 혹은 지급하지 않겠다는 취지로 중앙토지위원회에 이의신청을 하거나, 행정법원에 지연가산금 채무부존재 소송 또는 감액청구 소송 등을 제기할 수 있다.

그러나 문제는 조합이 위와같은 소송을 제기하면 조합원의 경우 이의신청과 관련된 소송이 각하되거나 기각되기 전에는 공탁금을 찾을 수 없다. 재개발의 경우 보상금이 실제 시세에 못 미치기 때문에 지연가산금으로 보충을 하는 것이 일반적인데, 지연가산금을 수년간 찾을 수 없다면 조합원 입장은 굉장히 불리해진다.

공토법에 의하면 지연가산금에 또 연 15%의 지연가산금을 부과할 수 있는 내용이 있어, 조합이 보상금과 지연가산금을 공탁한 상태에서 지연가산금에 대해 이의신청을 하면 그 기간동안 조합원은 공탁금을 찾을 수 없는 상태가 된다.

만약 조합의 이의신청이 각하되거나 기각, 이의신청한 기간부터 재판이 끝날 때까지 지연가산금에 대해 추가적으로 연 15%의 지연가산금을 받을 수 있다.

지연가산금을 받기 위한 소송을 제기하기에 부담스럽다고 생각하는 사람이 있을 것이다. 예시를 들자면 보상금이 2억 원이고 지연가산금이 1억 원인데 조합이 이의를 제기하여 소송이 진행중이고 수년간 지속된다고 가정한다면 1억 원에 대한 연 15%의 이자를 계산해보면 적지 않은 금액이다.

지연가산금의 지연가산금은 조합원이 가만히 있으면 받지 못하고 그냥 넘어가는 부분이기에, 현재 조합이 지연가산금에 대한 이의신청을 한 상태고, 이 때문에 공탁된 금액을 찾을 수 없는 상태라면 빠르게 전문 변호사와 상담을 통해 재산상 혜택을 누릴 수 있도록 하는 것이 좋다.

재건축, 재개발 보상금으로 실거래가를 받을 수 있을지 궁금해 하는 의뢰인들이 많다. 안타깝게도 보상금을 실거래가로 받기는 어렵다. 재건축이나 재개발 당사자의 의사에 반해 토지 또는 집을 수용해야 한다면 인근 같은 수준의 집을 바로 구매할 수 있도록 실거래가로 보상을 하는 것이 맞다.

그러나 국가가 수용하거나 조합에서 수용할 때 늘 인근 시세보다 저렴하게 보상금을 책정한다. 조금 다르게 말하자면 분쟁을 해서 보상을 받는 소수의 사람을 제외하면, 거의 대부분이 손해를 보고 집 또는 토지를 강제 수용당한다.

내 의지와는 상관없이 집을 정리하는 것도 아쉬운데, 시세에 미치지 못하는 정당한 대가를 받지 못하니 억울한 일이다.

이번에 소개할 사건은 최근 재건축 보상과 관련하여 외국인이 대한민국 재건축 법령 때문에 손해를 봤다고 ISD제도를 통해 제소를 한 사건이 있었다.

미국 시민권자인 사람이 서울 마포구에 위치한 땅을 보유하고 있었는데, 이 땅이 재개발 구역에 들어가 수용되었다. 미국 시민권자는 보상금을 받았으나 시세와 상당히 차이나는 금액을 받았고, 이의를 제기해 수용재결위원회에서 보상금이 증액 되었으나 10% 미만의 수준에 그치고말았다.

결국 수용재결위원회에서 증액된 금액을 고려해도 재개발 보상금이 시세에 훨씬 미치지 못하는 수준이었고, 대한민국 정부가 시세보다 보상을 받지 못하는 재개발 보상금 제도를 만들었다고 제소를 한 것이다.

ISD란? 외국인 투자자가 투자국 정부 정책으로 손해를 봤다고 판단할 때 상대 국가를 상대로 직접 소송을 제기할 수 있는 제도이다. 국내에서 진행되는 소송처럼 법원에서 진행되는 것이 아닌 제3자 외국 기관이 중재를 하는 형태로 진행된다.

안타깝게도 보상금 진행 절차를 그대로 따라서는 시세에 준하는 보상을 받지 못하는 것이 현실이며 이 때문에 개인이 자비를 들여 사적인 감정평가를 진행하여 다투어보기도 하고, 개별적으로 변호사를 선임해 보상금 증액과 관련된 소송을 진행하기도 한다.

그러나 변호사의 실력과 경험에 따라 천차만별의 결과가 나오게되고 결국 소수의 사람만 시세에 맞는 보상금을 받게된다.

감정평가는 보상금 증액 소송에서 중요한 역할을 담당하는데, 주로 조합의 감정평가를 받는 일부 감정평가사의 경우, 개인이 사감정을 의뢰하면 거절하는 경우도 있다.

감정평가 이외에도 개인이 신경써야 할 일들이 많다. 현금청산자가 되고 보상금을 받기로 하면 조합이 매도청구를 통해 집을 강제수용할 수도 있다. 보상금을 제대로 확보하려면 매도청구 소송을 받는 즉시 반소를 제기해 본인의 권리를 확보해야 한다.

법무법인 정의의 경험상 재개발, 재건축의 현실은 실거래가 기준에서 재개발의 경우 60~70%, 재건축의 경우 70~80% 수준 밖에 보상을 받지 못한다. 따라서 건설 부동산에 경험이 풍부한 변호사의 도움을 받지 않으면 큰 손해를 볼 수밖에 없다.

지연가산금이란, 현금청산자가 조합에게 재결 신청청구를 할 수 있고, 그 이후 조합이 60일 내에 재결신청청구를 하지 않으면 현금청산자에게 보상금에 연 15%의 지연이자를 추가로 받게되는 것을 말한다.

사건의 개요는 의뢰인들이 지연가산금을 받게 되었는데, 서울 성북구의 모 조합이 지연가산금 산정에 근거가 되는 기간 전체를 인정할 수 없다고 하여 서울 행정법원에 소송을 제기한 것이다.

조합이 수용재결을 신청했지만, 서울특별시 지방토지수용위원회에서 수용재결이 각하되었다.

각하가 된 원인은 조합이 수용재결을 신청하기 이전에는 반드시 현금청산자들과 합의를 거쳐야 하는데 이 조합의 경우 적법한 절차를 거치지 않고 그냥 수용재결신청을 한 것이다. 또한 현금청산자들에게 제시한 보상금도 종전자산가액 그대로 제시한 것이다.

서울특별시 지방토지수용위원회는 이런 부분을 보완해 수용재결을 신청하라고 했고, 두 번째 조합에서 신청할 때는 보완된 점들을 통해 수용재결이 받아들여졌다.

우리 의뢰인은 두 번째 수용재결이 받아들여진 날까지를 지연가산금으로 산정 받게 되었는데, 조합은 이를 인정할 수 없다고 했다.

조합은 ’비록 첫 번째 수용재결신청이 각하됐지만, 신청 자체는 60일 이내에 했기 때문에, 첫 번째 신청한 날짜를 기준으로 지연가산금 이자를 산정하는 것이 당연하다고 주장한 것이다. 지연가산금 금액 전체를 인정할 수 없거나 적어도 절반을 공제하고 제공해야한다.‘고 주장했다.

결론적으로 이는 수용재결신청 법의 취지를 잘못 이해한 것이다. 지연가산금은 정상적인 절차를 거쳐 수용재결신청이 각하되지 않는 적법한 수용재결신청이 이루어질 때까지 기간 모두를 지연가산금으로 인정되어야 한다.

결국 1심 재판부, 2심 재판부 모두 우리 법인의 주장을 인정하여 승소했고 조합이 항소를 제기한 것에 대해 항소 기각판결이 나왔다. 이는 당연한 결과이나 이에 대해 잘 모르고 그냥 손해를 보는 사례도 있다고 하니, 반드시 이와 관련된 승소 경험이 풍부한 전문 변호사와 사건을 상담하는 것이 좋다.

송달은 재개발 보상금 증액 등에서 매우 중요한 역할을 한다. 송달이란, 소장 등 법적 절차가 진행되며 이해관계자에게 필요한 정보를 전달하는 것을 말한다.

조합에서 공탁 통지서를 조합원들에게 보냈다면, 이 서류를 보내는 것을 송달이라고 한다. 법적인 절차를 따르는 모든 행위에는 송달이 매우 중요한 역할을 담당한다.

내용을 다시 한번 정리하자면 A 재개발 조합이 수용재결에 따라 정해진 금액을 보상금으로 공탁하고 우리 법인의 의뢰인에게 공탁 통지서를 송달했다. A 조합은 공탁 통지서를 송달했다고 믿었기에 이의가 없는 우리 법인 의뢰인에게 명도청구를 하고 강제집행을 하려고 한 상황이다.

의뢰인은 그대로 집을 나가야만 하는 것일까? 표면상으로는 그렇게 해야 할 것으로 보이나 자세히 들여다보면 그렇지 않다.

표면상으로는 수용재결에서 정해진 보상금을 30일 내로 이의신청을 하거나, 60일 이내로 행정소송을 제기하지 않으면 그대로 보상금이 확정되는데, 이미 우리 법인을 찾아왔을 때는 이런 기간이 훨씬 지난 뒤였기 때문에. 수용재결에서 낮게 평가된 보상금이 확정되는 상황이다. 또한, 조합 입장에서도 이미 확정된 보상금을 공탁했고, 공탁 통지서가 송달되었다고 믿었기 때문에 명도 청구를 하는 것이 정당하다.

하지만, 우리 의뢰인의 경우 90세의 연세에 약간 치매 증상이 있는 연로하신 분이어서 사건 의뢰 자체도 아들이 대신할 정도였기 때문에, 할아버지가 송달을 받고도 받았는지 자체를 잘 알지 못하는 상황이었다.

우리 법인은 이런 사유를 기반으로 특별대리인 선임 신청 (치매 증상이 있는 사람은 법적인 판단을 내릴 수 없기 때문에 대리인을 선임하는 것) 하여 송달 자체를 무효화할 수 있었다. 이 때문에, 의뢰인이 다시 보상금에 대해서 이의 신청을 할 수 있는 지위를 확보할 수 있게 된 것이다.

송달 여부에 따라서 보상금 증액을 할 수 있는 지위인지 아닌지 여부가 바뀐 것이다.

이와 같은 사례는 매우 이례적이긴하나 이 사건을 통해 ‘송달’이 얼마나 중요한 역할을 하고 있는지 알 수 있다. 만약 송달이 무효가 되지 않았다면 법원에 보상금에 대한 이의신청을 하더라도 이의 신청서에 ‘각하’ 결정을 내리게 된다.

보상금에 대해 이의신청을 하기 위해서는 수용재결을 받고 나서 보상금에 이의를 제기하려고 하면 가장 먼저 기간을 확인하여야 한다. 30일 혹은 60일 기간은 길기 않은 시간이다. 이의재결서를 받고 나서 내용을 확인하고 변호사와 상담하고 제출까지 한다고 하면 간혹 이 기간을 넘기는 경우도 있다. 이 때문에 사건 진행과 관련된 서류를 '송달' 받고 나면 그 순간부터 정해진 시간 내에 필요한 행동을 취하는 것이 중요하다.

재개발조합에서 분양신청 또는 분양계약을 하지 아니하여 현금청산자가 된 사람들은 조합으로 보상금을 받게 된다. 보통 토지조서, 물건조서를 작성하고 나서 조합으로부터 협의매수가액을 제기받는데, 이 금액은 당연히 마음에 들지 않다.

조합 입장에서 사업구역 내 토지를 저렴하게 매수하여야 사업수지가 맞으니 현금청산자의 마음에 드는 보상금을 제시할 것은 기대하기 어려운 것이다.

조합의 협의매수가액이 마음에 들지 않는다면 이후 조치를 취해야 하는데 보통 현금청산자 과반수의 동의를 받은 감정평가사를 추천하여 감정을 받은 후 조합 및 시청,구청 감정평가업자의 감정평가금액과의 산술 평균 금액으로 다시 협의를 시도하게 된다.

최초에는 조합만이 실시한 감정평가였으나 이후 주민이 추천한 감정평가사가 관여해 평균액이 다소 올라간다. 주민추천 감정평가는 기존에는 대법원 판례에 의해 그 이용이 필수적이지 않았으나, 2018. 2. 9이후 필수적 절차가 되었으며 다반, 이는 이미 협의가 이루어진 경우에는 적용되지 않는다.

주민추천 감정평가가 있는 경우 그 결과를 보고난 뒤, 수용재결 결과까지 보고도 변호사를 선임해도 늦지 않은 것 아닌지 묻는 경우가 많다.

감정평가를 할 경우 해당 부동산이 바로 금액을 책정할 수 없는 것이고 비교표준지의 선정 시 제한성, 격차율 산정 자료 제공, 수용재결 위원회 및 법원에서 변론 시 필요한 자료 리뷰 등을 통해 주민추천 감정평가시 최대한 감정가를 올리고 난 뒤 보상금 증액 청구 소송에서 추가 증액을 노려야 한다.

재개발 현금청산은 지연사간금이 상당한 금액이 될 수 있는데, 이에 대한 형식 및 절차를 지켜 제때 행위를 하지 않으면 수 천만 원에서 수 억원까지 손해를 보게될 수 있다.

재개발 보상금 증액 사건은 초기에 다소 비용이 들더라도 향후 최종적인 분쟁판단인 재판까지 책임지고 사건을 마무리할 수 있는 전문성 있는 변호사에게 사건을 맡기는 것이 중요하다.

재개발 보상금 증액사건은 사건 처리 경험이 많은 변호사에게 사건 초기부터 신속한 조력을 받아 수용재결, 이의재결, 보상금 증액소송, 명도소송까지 모든 절차를 통일적으로 마무리 하는 것이 중요하다.

재건축, 재개발 현금청산자로 보상을 받기로 결정했다면 정당한 가치를 인정받고 싶은 것이 당연하다. 그런데 제 가치를 인정받기 위해선 결국 종전자산가치를 최대로 인정받는 것이 중요하고 조합은 언제나 종전자산 가치를 최대한 낮추려하고, 종후 자산가치를 높여 분담금 비율을 높이는 방법으로 현금청산을 하는 사람들의 감정평가를 최대한 저평가 하려고 한다.

조합이 제시한 저평가된 종전가산을 그대로 수용하지 말고 관리처분계획 일부 취소나 무효확인 소송을 제기하면 된다. 관리처분계획에는 조합이 제시한 종전자산가액이 기재되어 있어 무효확인소송에서 승소하면 소송을 제기한 사람의 종전자산가액을 다시 감정평가해야한다.

이 때 두 번째 감정평가를 받을 기회를 얻게 된다면, 제대로 받는 것이 중요하다

만약 변호사를 선임하지 않고 혼자 감정평가를 진행하는데 문제는 전혀 없지만, 선임 비용 절감이 이유라면 말리고 싶다. 제대로 자산가치를 평가해 나의 이익을 극대화할 수 있다면 선임 비용 정도는 커버하고도 남을만큼의 큰 이익을 얻을 수 있기 때문이다.

어떤 조합원은 소위 비상대책위원회를 구성해 주민들의 동의를 얻어 주민추천 감정평가제도를 활용하는 경우도 있다. 비대위 입장에선 조합이 추천한 업체의 결과를 산술평균해 청산금을 정하면 우리할 것이라 생각할 수 있다.

그런데 이렇게 하면, 추후 수용재결이나 소송에서 보상금을 증액하고 싶어도, 우리가 추천한 감정평가업체의 감정결과가 반영된 협의 금액이 기준금액으로 작용하므로 추가 증액을 주장하기가 매우 어려워진다.

따라서, 가장 바람직한 방법은 조합이 제시한 감정평가금액을 받아보고, 관리처분계획(조합이 평가한 감정평가 금액이 포함된)이 무효라는 소송을 제기하고 다시 감정평가를 제대로 받아 증액할 수 있는 기회를 얻는 것이다.

특히 재개발 현금청산의 경우 손실 보상금 등에 대해서 과도한 약속을 하면 현혹되는 의뢰인이 다수 있다. 예를 들면 어떤 사무장의 경우 "수용재결 절차에서 무조건 20% 증액을 약속할 수 있으니 사건을 의뢰"하라고 홍보하는 경우가 있다고 한다.

그런데, 이는 사안마다 다르며 일반적으로 5~15% 증액이 가능한 상황에서 과도하게 20% 증액을 약속하는 것은 거의 무책임한 행위이다. 손실 보상금의 경우 의뢰인의 상황에 따라 매우 다르다. 따라서 의뢰인의 상황을 들어보지도 않고 과도한 약속을 하는 변호사 혹은 법무법인에 사건을 의뢰하는 건 매우 위험하다.

Q.

안녕하세요 변호사님, 저는 광주광역시에 위치한 재개발 조합의 조합원입니다. 35년에 걸쳐 팥죽 전문점을 운영해 전국적으로도 유명한 맛집입니다.

그런데 조합이 영업보상금을 4,000만원만 지급한다고 합니다. 제대로 된 보상금을 받을 수 없는건가요?

법무법인 정의 강동원 변호사의 답변

재개발 영업보상은 원칙적으로 4개월치 영업이익과 이전비용, 인건비 등을 받을 수 있다. 조합은 국세청에 신고된 영업이익을 근거로하여 영업보상금액을 책정해 통보하고, 이전비용이나 인건비 기타 비용은 청구하지 않는다면 주지 않는 것이 현실이다.

그러나 영업보상은 세무신고 된 금액이 아닌 실제 영업이익을 받을 수 있으니 해당 증빙을 확보하고 자료를 모아 시전비용, 해당 이전에 필요한 인건비 등도 책정하여 청구하면 받을 수 있다.

실제 영업내용을 기록한 장부, 현금 입출금 내역, 조합의 보상금 통지서 등을 지참해 변호사의 조력을 받아보시면 될 것으로 보인다.