'재건축 재개발 금전분쟁/보상금 증액'에 해당되는 글 35건

재개발 수용재결에서 이의신청을 하기 위해서는 지방토지수용위원회의 재결서를 받은 날로부터 30일 이내 이의신청을 해야하며, 지방토지수용위원회의 수용재결에 대해 법원에 보상금 증액 청구 소송을 하기 위해서는 60일 이내로 소장을 제출해야한다.

토지수용위원회 이의신청을 거쳐 이의재결에 대해 법원에 이의를 제기하려 한다면 중앙토지수용위원회 이의재결서를 받은 날로부터 30일 이내에 소송을 제기하여야 한다.

만약 차일 피일 검토를 미루다 기간을 지키지 못하고 이의신청을 한다면?

법원에서는 기간이 도과(기간이 지나는 것을 법률용어로 “도과”되었다고 표현함)되어 제출된 이의신청서나 소장에 대해서 “각하”결정을 내린다. 각하는 이유여부에 대해서 따지지 아니하고 판단을 하지 않겠다는 의미이다.

수용재결을 받고 나서 보상금에 이의를 제기하려고 하면 가장 먼저 기간을 확인하여야 한다. 30일 혹은 60일 기간은 길기 않은 시간이다. 이의재결서를 받고나서 내용을 확인하고 변호사와 상담하고 제출까지 한다고 하면 간혹 이 기간을 넘기는 경우도 있다.

Q: 현재 거주하고 있는 곳이 주거환경개선지구가 되어 보상을 받게 되었습니다. 그런데 보상금이 너무 적게 책정되어 수령을 거부하고 있습니다. 다음주에 수용재결을 신청할 예정이라고 하는데, 향후 어떤 프로세스가 있는지 보상금 증액을 다투려고 하면 어떤 절차를 거쳐야 하는지를 알고 싶습니다.

그리고 각 프로세스별 대략 일반적인 소요 기간에 대해서도 알 수 있으면 좋겠습니다.

강동원 변호사의 답변 

의뢰인 상황인 주거환경개선지구나 재개발의 경우 보상금 산정 체계는 다음과 같다.

조합의 보상금 협의금액 제시 ->지방토지수용위원회 수용재결 ->중앙토지수용위원회 이의재결 ->보상금증액 소송(법원: 3심까지 가능)

이중 중앙토지수용위원회의 이의재결은 임의적 절차로서 거치지 않아도 된다.

수용재결신청은 조합의 권한으로서, 의뢰인 경우와 같이 조합이 수용재결을 신청한다고 한다면 의뢰인 사건은 지방토지수용위원회에 계류되게 되며, 여기서 법무법인을 선임하여 수용재결 열람의견서 제출 및 감정평가 의견서 등을 제출하여 보상금을 증액 하면 된다. 만일 지방토지수용위원회의 보상금에 불복이 있는 경우, 중앙토지수용위원회로 이의신청을 하거나 법원으로 보상금증액청구 소송을 제기하게 되며, 여기서도 법무법인이 관여하여 감정, 변론, 의견서 제출 등을 하게 되는 것이 일반적이다.

Q2. 현재 수용될 토지를 소유하고 있는 사람입니다. 그런데, 금액이 만족스럽지 않아 보상금 증액을 해 보려고 하는데, 개인적으로 진행하는 것과 다른 토지 소유주들이 추진하고 있는 보상위에 편승해서 그쪽 법무법인을 통해 행정소송을 하는 것이 유리할지 고민입니다.

보상위 조직을 만들고 있는 주민의 말에 의하면, 개별적으로 다투는 사람과 보상위 등 조직을 통해 진행하는 사람간의 보상금 차이가 상당히 발생할 수 있다고 하는데, 지방수용위에 같은 사안이 올라가면 같은 평가가 나오는 것이 아닌지요?

어떤 결정을 해야 하는지 몹시 혼동됩니다.

A: 집단소송이나 개인소송이나 담당 법무법인이 다르면 다른 결과가 나올 수 있다. 이는 각 변호사 별로 주장하는 내용이 다르므로 그에 따라 재결이나 판결이 나기 때문이다. 집단소송을 하면 초기 선임료가 다소 저렴하다는 장점이 있으나 변호사와 개별적 연락이 힘들고 자신의 특수상황을 반영하기 어려운 단점이 있다.

보통 관련 보상금이 10억 이상인 경우는 개인 소송 또는 10명 이내의 소규모 집단소송을 권하며, 그 이하의 경우는 집단 소송도 나쁘지 않은 선택이 될 수 있다.

Q3. 얼마전 부모님이 돌아가셔서 상속받은 주택이 재개발 결정이 되어 현금청산을 하기로 했습니다. 그런데, 기대하던 감정금액에 못미쳐 보상금 증액을 다투려고 하는데, 현재는 토지수용재결이 결정되어 소유권이 이미 조합측으로 넘어간 상태입니다. 이 상태에서 상속 주택에 대해서 양도소득세를 6월까지 신고하라는 우편을 받았습니다. 상속시 공시지가로 신고한 상태라 현재 현금청산자로 보상금을 받는 것과 차이가 상당히 나는데, 어떤 금액에 맞추어 양도세를 신고해야 하는지요?

A: 양도소득세는 상속세와 달리 실제 양도가액을 기준으로 계산된다. 그러므로 상속시 공시지가로 신고한 금액이 아닌 실제 수령한 보상금을 기준으로 신고하면 된다.

2016년 경부터 주택 재개발 현금청산과 관련하여 수용재결신청청구를 하는 경우가 많아지고 있다. 법무법인 정의에서 2015년 9월 변호사 업계에서 거의 최초로 주택 재개발 수용재결신청청구를 통한 지연이자를 15억 5천만 원을 받은 사례가 알려진 이래 수용재결신청 청구가 급증하고 있는 것이다.

주택 재개발 현금청사 및 수용재결 신청청구와 관련하여 의뢰인과 상담을 하다보면 잘못된 정보를 그대로 받아들이고 진실인 것 처럼 알고있는 경우가 있다.

주택 재개발 현금청산은 보통 집단 소송으로 진행되는 경우가 많은데, 이 경우 여러 의뢰인을 상대로 하는 사람이 변호사가 아닌 소위 ‘사무장’인 경우가 많다.

이들은 어설픈 법률지식을 가지고 의뢰인과 직접 접촉을 하고 100% 승소를 장담하며 잘못된 정보를 제공하고는 한다. 더운다가 이러한 사무장을 채용하는 변호사들이 건설 부동산 분야에 전문성이 없어 실제 의뢰인들은 변호사에게 직접 설명을 듣기보다 인터넷을 통한 잘못된 정보나 풍문으로 의사결정을 하게된다.

잘못된 정보는 패소 및 의뢰인의 재산 손실을 가져오는 경우가 많아 이번 시간에는 의뢰인들이 흔히 잘못 알고 있는 오해와 이에 관한 정확한 진실을 알리고자 한다.

주택 재개발 현금청산은 공익사업을 위한 토지 등의 수용 및 사용에 관한 법률(이하 ‘공토법’)의 적용을 받기 때문에 수용재결 신청청구를 하더라도 공토법상 규정된 협의절차를 모두 거치지 않고서는 지연이자를 받을 수 없다?

이 문제는 주택재개발에 공토법이 준용된다고 하더라도, 도정법에 공토법과 다른 내용의 특별규정이 있으면 공토법이 적용되지 않고 도정법만 적용되는 것이 맞지 않느냐라고 하는 논의와 연관된다.

공토법에서는 보상금 지급을 위한 협의절차와 관련하여 토지조서 및 물건조서의 작성, 보상계획의 공고·통지 및 열람, 보상액의 산정 등을 미리 규정하고 있다. 그런데 도정법 제48조에 따르면 현금청산자는 조합과의 협의기간으로 현금청산자가 된 이후 150일(법 개정 후에는 관리처분계획 인가 후 90일)만 지키면 되고 그외에는 별다른 절차없이 현금청산을 받을 수 있게 규정되어 있다.

만약 주택재개발 현금청산의 경우 공토법상의 절차를 거치지 아니하여도 된다면, 조합이 150일 이내에 현금청산금을 지급하지 않는 경우 현금청산자는 조합에게 재결 신청청구를 할 수 있고, 그 이후 60일 이내에 조합이 재결신청을 하지 아니할 때, 현금청산자는 보상금에 연 15%의 지연이자를 추가로 받을 수 있게 된다.

재개발 현금청산자에게는 공토법이 준용될 뿐이므로, 현금청산 절차에 관하여 명확히 규정하고 있는 도정법 제48조가 있는 이상 공토법의 복잡한 협의절차를 거칠 필요가 없다는 것이 필자의 해석이었으며, 실제 위에서 언급한 장위 5구역 사안에서도 도정법이 적용되어 공토법 절차를 거치지 않고서도 지연이자를 받게되었다.

또한 이와 관련하여 대법원에서도 "주택재개발 사업에 있어서는 토지보상법(필자 주; 공토법을 의미함) 의 협의절차 규정이 그대로 적용되지 않으므로, 현금청산자가 수용재결신청 청구를 하기 위하여 해당 법의 절차를 모두 거쳐야 하는 것은 아니다."라고 판시하였다.

많은 사람들이 주택 재개발 현금청산에서 수용재결 신청 청구를 하였을 때, 지연이자 산정의 기본이 되는 보상금은 조합이 제시한 보상금이라고 오해한다.

주택 재개발 현금청산자가 수용재결 신청 청구를 했음에도 조합이 60일 이내 수용재결 신청을 하지 않으면 지연이자가 발생한다. 지연이자는 법적 성격이 불법행위에 대한 손해배상금의 성격을 가지는데, 지연이자를 계산하는 방식은 아래와 같다.

보통 위 계산식에서 첫 번째 요소인 손실보상금에 대해 많은 오해들을 하는데, 손실보상금은 수용재결위원회에서 추후 정해지는 최종 보상금을 의미하는데 이것을 조합이 제시하는 최초 보상금으로 오해하는 사람들이 많다.

지연이자가 주택 재개발 현금청산금의 상당히 큰 부분을 차지하는데, 조합이 최초 보상금을 적게 제시하는 경우 보상금이 수용재결위원회에서 증액되어 지연이자 금액이 달라지지 않기 때문이다.

주택 재개발 현금청산에서 지연이자의 계산 근거가 되는 손실보상금액은 조합이 최초 제시한 보상금액이 아니라 수용재결위원회에서 정해져 증액된 최종 보상금임을 다시 한번 강조하며 이 글을 마친다.

주택 재개발 현금청산에서 수용재결을 거치면 아무 노력 하지 않아도 어차피 몇%는 올라가기 때문에, 변호사의 도움은 이후 단계인 행정소송에서부터 받으면 될까?

가끔 이러한 토지수용위원회 재결금액은 당연히 올라가는 것이고, 이 단계에서는 변호사를 선임하지 않아도 되는 그다지 중요하지 않은 단계라고 아는 분들이 있다. 토지수용위원회에서는 어차피 조합이 제시하는 금액보다 1~2% 정도 올라가게 되는데, 변호사를 선임해봤자 별로 차이가 없고, 진정한 증액은 행정소송에서 다투면 된다는 것이다. 심지어 변호사가 이렇게 설명하는 경우가 있다고 한다.

토지수용위원회에서 증액되는 금액이 행정소송에서 증액되는 보상금 금액보다 적을 수 있지만, 반대로 토지수용위원회에서 증액되는 금액이 훨씬 큰 사례도 많기 때문이다.

주택재개발 현금청산에서는 보상금뿐만 아니라 지연가산금도 있는데, 이 지연가산금이 보상금액보다 더 크거나 적어도 상당한 부분은 차지하는 경우가 비일비재 하다.

더군다나 토지수용위원회에서 보상금이 적게 산정되면, 법원에서 소송을 할 때 이미 적게 산정된 금액을 기준으로 증액되는 금액의 한계가 있을 수밖에 없다. 보상금증액 소송은 토지수용위원회에서 정하여진 보상금액의 다과를 다투는 형식적 당사자소송이기 때문이다.

우리 법인에서 수행한 업무사례에서도 이를 뒷받침 하는 경우를 확인할 수 있으니, 이와 비슷한 사건이나 포스팅 글이 도움이 되길 바란다.

주택 재개발 사업은, 조합이 현금청산자에게 주택가액을 지급하지 않을 경우, 지방토지수용위원회의 재결을 거쳐야 한다. 재건축과는 달리 하나의 절차가 더 있는 것이다.

그런데 수용재결을 신청하는 권한은 조합에게만 있다. 만약, 조합이 수용재결신청을 미루면, 현금청산자의 입장에선 주택가액도 받지 못한 불안한 상황에 놓여있을 수밖에 없다.

그래서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '공토법') 제30조에서는 협의절차가 종료된 이후에 현금청산자가 조합을 상대로 현금청산 청구를 하고나서 60일이 지나도록 조합이 재결신청을 하지 아니하는 경우, 차후정하여지는 보상금에 더하여 연 15%의 지연이자를 추가로 지급하도록 규정하고 있다.

공토법상 협의 절차는 토지조서 및 물건조서의 작성, 보상액 산정, 보상계획의 공고 및 열람 등 미리 법령에 규정된 내용이 있다.

그러나 재개발 현금청산자는 도정법 제48조의 적용을 받으므로 위와 같은 절차를 거치지 않아도 되는가 하는 논의가 있었다.

만약 공토법 절차를 거치치 않아도 된다면, 조합이 현금청산자에게 현금청산자가 된 시점부터 150일 이내 현금청산금을 지급하지 않는다면, 현금청산자는 조합에게 재결신청청구를 할 수 있고, 그 이후 60일 이내 조합이 재결신청을 하지 않는 경우 , 현금청산자는 보상금에 연 15%의 지연이자를 추가로 받을 수 있다.

최근 대법원은 위 문제에 관하여 명확한 판단을 내렸다.

대법원은, "주택재개발 사업에 있어서는 토지보상법(주; 공토법을 의미함)의 협의절차 규정이 그대로 적용되지 않으므로, 현금청산자가 수용재결신청청구를 하기 위하여 해당 법의 절차를 모두 거쳐야 하는 것은 아니다."라고 판시하였다.

즉 대법원은, 주택 재개발 사업의 현금청산자가 공토법상 협의절차를 모두 거치지 아니하여도 조합을 상대로 수용재결신청청구를 할 수 있고, 조합이 그로부터 60일 이내에 재결신청청구를 하지 않으면, 조합은 보상금에 연 15%의 이자를 추가하여 지급하여야 한다는 사실이 명확해졌다.

“주택 재개발 현금청산에서 수용재결 신청 청구를 해도 지연이자는 현금청산자가 된 시점부터 150일이 지나서부터다.”

주택 재개발 현금청산자가 된 후 사건을 의뢰하는 분들과 상담을 하다보면, 위와 같은 문제에 대해 많은 오해를 하고 있는 분들이 상당하다.

도정법 제47조에서 조합이 현금청산자가에게 현금청산금을 지급하여야 하는 일자에 관하여 '현금청산자가 된 날로부터 150일 이내(2013. 12. 24. 이후 설립된 조합은 개정법에 의하여 관리처분계획 인가 후 90일 이내)'라고 규정하고 있기 때문에, 이러한 150일 또는 90일이 지나야만 재개발 현금청산자의 지연이자가 발생하기 시작한다고 아시는 경우가 많다.

대부분, 인터넷, 법무법인 사무장, 인터넷으로 도정법을 읽어보았는데 법에 그렇게 규정되어있는 것으로 해석된다. 등의 답변을 한다.도정법 제47조를 보면 문리 해석상 현금청산자가 된 이후 150일 또는 관리처분계획인가 후 90일까지는 조합이 현금청산자에게 현금청산금을 지급할 의무가 없는 것처럼 해석되고, 그렇다면 주택재개발 현금청산자가 수용재결 신청 청구 이후에 받을 수 있는 지연손해금도 이 기간이 지나기 전까지는 붙을 수 없다는 결론을 내리게 된다.

결론부터 말하자면 위와 같은 해석은 틀렸다. 주택재개발 현금청산자는 현금청산자가 되자마자(즉 분양신청이나 분양계약기간 마감 다음날)부터 바로 조합에게 수용재결 신청청구를 할 수 있고, 조합이 이러한 청구를 받은 날로부터 60일이 지나도록 지방토지수용위원회에 수용재결신청을 하지 아니하면 바로 지연이자가 붙는다.

주택재개발 수용재결 신청청구를 하였다면, 현금청산자가 된 이후 150일이나 관리처분계획 인가 후 90일이 지난 여부와 관계없이 조합으로부터 지연손해금을 받을 수 있다.

주택 재개발에서 조합이 제시한 종전자산가액이 마음에 들지 않는다면, 현금청산자는 수용재결, 이의재결, 등을 걸쳐 보상금 증액을 노려볼 수 있다.

이러한 수용재결에서 대체로 조합이 제시한 금액보다 조금이나마 올라가는 경우가 있으나 토지 수용위원회는 법률전문가가 아닌 사람이 위원으로 위촉되는 경우도 종종 있어 대체로 감정평가업체에서 제시간 감정가를 그대로 따르는 경우가 많다. 이 경우 결국 행정소송을 거쳐야 제대로 된 보상금 증액을 받을 수 있다.

지방이든 중앙이든 토지수용위원회의 재결결과를 받고나서는 그 내용을 그대로 인정할 수도 있고 불복할 수도 있다. 행정소송으로 불복을 하는 경우는 수용재결서를 수령한 날로부터 60일 이내에 소송을 제기하여야한다.

행정소송의 경우는 실제 변론기일이 열리고, 현금청산자 측이 제출한 감정평가의견서에 적시한 내용이 평가되지 않거나 부당하게 평가된 경우, 감정평가사에게 사실조회를 하고 경우에 따라서는 감정평가사를 직접 증인으로 불러서 증인신문을 할 수도 있다. 그렇기에 아무래도 감정평가사는 재판에서 감정을 할 경우 청산자 쪽의 주장을 한 번 더 신경써서 검토할 가능성이 크다.

실제로 소송 경향상 수용재결에서 정하여진 보상금이 행정소송에서 증액되고, 그 증액분도 수용재결에서 늘어난 금액보다 많은 경우가 많다.

수용재결 이후 보상금 증액을 위한 준비

1. 전문 변호사 상담 및 제소기간 준수

불복을 한다면 관련 사건 전문 변호사와 상담하여 추가 증액이 가능한지, 가능하다면 어느 정도의 보상금을 더 받을 수 있는지를 상담한 뒤에 행정소송을 제기한다.

행정소송의 제소기간은 재결서를 받은 날로부터 60일이므로 신속히 의사결정 및 행동을 취하여야 합니다. 이 기간이 도과한 소제기가 각하되기 때문이다.

2. 사감정 및 감정평가의견서 준비

법원에서 감정관련 우위를 점하기 위하여 우리 측에 유리한 사감정을 진행하여야 합니다. 이 부분은 변호사 측과 협업하는 감정평가법인을 통하면 되며, 우리 측 감정평가결과를 토대로 해당 부동산에 관한 강점, 비교 표준지와 관련한 쟁점, 이전 감정평가의견서의 문제점 등을 기재한 감정평가의견서를 법원에 제출한다.

수용재결 과정에서 지연이자를 인정받았다면, 조합은 이를 공탁하고 중앙 토지수용위원회에 이의신청, 행정법원에 채무부존재 확인청구 소송 등을 제기한다. 이때 우리가 청구한 보상금 청구소송이 있다면 조합은 반소로 진행을 하게 되며, 이 경우 하나의 절차에서 모두 결론이 나오므로 소송비용 및 시간을 절감할 수 있다.

재개발 보상금 증액 등에서 “송달”은 매우 중요한 역할을 한다. 먼저 송달이란, 소장 등 법적 절차가 진행되면서 이해관계자에게 필요한 정보를 전달하는 것을 말한다. 예를 들면, 조합에서 공탁 통지서를 조합원에게 (조합을 탈퇴한 현금청산자) 보냈다면, 이 서류를 보내는 것을 송달이라고 한다. 따라서, 법적인 절차를 따르는 모든 행위에는 송달이 매우 중요한 역할을 담당하게 된다.

A 재개발 조합이 수용재결에 따라서 정해진 금액을 보상금으로 공탁하고 우리 법인의 의뢰인에게 공탁 통지서를 송달했다. 그리고, A 조합은 공탁 통지서를 송달했다고 믿었기 때문에, 이의가 없는 우리 법인 의뢰인에게 명도청구를 하고 강제집행을 하려고 한 상황이다. 의뢰인은 그대로 집을 나가야만 하는 것인가? 표면상으로 볼 때는 그렇다. 하지만, 좀 더 자세히 들여다보면 그렇지 않다.

표면상으로는 수용재결에서 정해진 보상금을 30일 내로 이의신청을 하거나, 60일 이내로 행정소송을 제기하지 않으면 그대로 보상금이 확정되는데, 이미 우리 법인을 찾아왔을 때는 이런 기간이 훨씬 지난 뒤였기 때문에. 수용재결에서 낮게 평가된 보상금이 확정되는 상황이다. 또한, 조합 입장에서도 이미 확정된 보상금을 공탁했고, 공탁 통지서가 송달되었다고 믿었기 때문에 명도 청구를 하는 것이 정당하다.

하지만, 우리 의뢰인의 경우 90세의 연세에 약간 치매 증상이 있는 연로하신 분이어서 사건 의뢰 자체도 아들이 대신할 정도였기 때문에, 할아버지가 송달을 받고도 받았는지 자체를 잘 알지 못하는 상황이었다. 우리 법인은 이런 사유를 기반으로 특별대리인 선임 신청 (치매 증상이 있는 사람은 법적인 판단을 내릴 수 없기 때문에 대리인을 선임하는 것) 하여 송달 자체를 무효화할 수 있었다. 이 때문에, 의뢰인이 다시 보상금에 대해서 이의 신청을 할 수 있는 지위를 확보할 수 있게 된 것이다.

물론, 이와 같은 사례를 매우 이례적인 사건에 해당할 것이다. 하지만, 이 사건을 통해, “송달” 이 얼마나 중요한 역할을 하는지 잘 알 수 있다. 만일 송달이 무효가 되지 않았다면, 법원에 보상금에 대한 이의신청을 하더라도 이의신청서에 “각하” 결정을 내리게 된다.“각하”란 이유 여부를 따지지 않고 법원이 판단을 내리지 않겠다는 의미이다.

수용재결을 받고 나서 보상금에 이의를 제기하려고 하면 가장 먼저 기간을 확인하여야 한다. 30일 혹은 60일 기간은 길기 않은 시간이다. 이의재결서를 받고 나서 내용을 확인하고 변호사와 상담하고 제출까지 한다고 하면 간혹 이 기간을 넘기는 경우도 있다. 이 때문에 사건 진행과 관련된 서류를 '송달' 받고 나면 그 순간부터 정해진 시간 내에 필요한 행동을 취하는 것이 중요하다.