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파견과 도급을 혼동하여 사용하는 경우가 많습니다. 파견과 도급의 핵심적인 차이는 실제 일을 수행하는 근로자의 지휘, 감독을 누가 담당하는지에 있습니다. 기업법무를 담당하시는 분들이라면 명확히 알고 있는 것이 중요할 것입니다. 자세한 내용은 해당 칼럼을 참고하시기 바랍니다.

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[법무법인 정의 강남역에서 오시는 길 안내 영상]

[법무법인 정의 역삼역에서 오시는 길 안내 영상]

최근 수 년간 부동산 시장에서 각광을 받았던 것 중 하나가 바로 수익형 부동산이다. 수익형 부동산은 주기적으로 임대수익을 얻을 수 있는 부동산으로, 그 종류에는 대표적으로 호텔이나 펜션, 사무실 등이 있을 수 있겠다.

문제는, 수익형 부동산 관련 거래가 늘어남에 따라 수익형 부동산 관련한 피해도 만만치 않다는 것이다. 오늘은 그 대표적인 피해 유형과 그에 따른 대응에 대하여 알아보도록 하자.

• 대표적인 피해 유형

1. 호텔 혹은 부동산이 계획대로 지어지지 않음

2. 호텔 혹은 부동산은 완공되었으나, 수익을 아예 받지 못함

3. 호텔 혹은 부동산 완공 후 일정기간 약정된 수익을 받다가, 수익이 삭감됨

위의 유형은, 많은 의뢰인들이 어려움을 털어놓는 대표적인 사례들이다. 호텔이나 부동산이 제대로 지어지지도 않았거나, 혹은 수익을 못받거나, 수익이 점차 줄어드는 것이다.

• 대응방안

먼저, 호텔이나 부동산이 지어지지도 않았다면, 계약을 해제할 수 있다. ‘해제’하게 되면 원상회복에 대한 의무가 있어, 납입금을 반환받을 수 있다. 일정 기간 이상 준공이 늦어지면 계약을 해제할 수 있다는 조건이 계약서에 서술된 곳도 있다. 그런 경우, 계약 해제가 더 용이하겠다.

혹은 그간 약정된 수익을 받아왔는데, 수익이 점차 줄거나 혹은 수익을 아예 받지 못하는 경우는 조금 복잡할 수 있다. 호텔이나 부동산은 지어진 것이기 때문에 분양공급계약이 아닌 호텔운영에 대한 문제로 봐야 한다.

그래서 배째라는 식으로 나오는 경우도 있다. 분양공급계약과 호텔운영계약은 별개이고, 수익이 안나는 것을 어떻게 하겠냐는 것이다.

이런 경우라면 두 법인의 실질적인 경영진이 같다는 점을 입증하는 것이 필요하다. 이를 통해 분양계약을 체결한 회사와 운영계약을 체결한 회사가 사실상 같은 회사라는 것을 주장할 수 있다. 두 법인의 법인명만 살짝 다르거나, 혹은 분양업자와 운영업자가 부부인 사례를 찾아볼 수 있었다.

같은 회사가 형식상 계약만 2개를 한 것이고 운영계약은 제대로 이행되지 않았다면, 채무 불이행에 따라 계약해제를 주장하고 납입금을 돌려받을 수 있다.

“신중하게 검토하여 분양받자.”

부동산 경기가 침체되어 있는 요즘, 수익형 호텔 등 수익형부동산 분양을 고려하고 있다면 수익이나 사업진행에 대해서 충분히 검토하는 것이 좋겠다. 만약 수익형부동산과 관련한 어려움을 겪고 있다면 법률 전문가에 조언을 구해보는 것도 좋겠다.

1. 사실관계

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- 서울 응O OO구역 주택재개발 정비사업조합 내에 부동산을 소유하고 있는 의뢰인들은 재개발 조합원들임.

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- 조합에서는 일반 분양분 23세대를 일반분양가가 아니라, 더 저렴한 조합원분양가에 판매하였음.

- 늦게 이 사실이 밝혀졌고 일반 분양분 23세대에 대하여 회수하려고 했으나, 13세대가 미회수 되었음.

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- 이로 인해 조합이 금전적 손해를 보았고, 그 피해액이 20억 원을 넘는 것으로 보임.

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- 의뢰인들은 2018년 8월 서울서부경찰서에 업무상배임죄로 이미 한 차례 조합장을 고소하였으나 혐의없음 처분으로 종결되었음.

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- 의뢰인들은 조합장을 다시 업무상배임죄로 고소하고, 손해배상금을 청구하고자 본 법무법인에 사건을 의뢰함.

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2. 진행상황

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- 대표변호사 면담 후 사건 수임.

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- 사건 자료 검토를 끝내고 고소장을 제출 하였음.

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3. 예상결과

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- 조합집행부, 검찰 송치가 예상됨.

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- 조합집행부가 조합에 손해를 입힌 금액을 객관적으로 산정하여, 손해배상청구.

Q. 저는 지역주택조합 사업부지에 주택(부동산)을 소유한 사람입니다. 제 건물에는 세입자가 2가구 있습니다. 마지막 계약서 작성 만기는 2014년이었습니다. 후에는 계약을 묵시적으로 연장하며 지내고 있습니다. 조합에서는 소유권 이전절차를 진행하고 있습니다.

이런 상황에서, 세입자에게 임대주택에서 나가라고 통지하며 주거이전비, 이사비를 지급해야 할까요? 만약 해야 한다면 제가 하는 걸까요, 조합이 하는 걸까요?

A. 지역주택조합 사업은 민간개발사업이기 때문에 세입자에게 별도의 주거이전비나 이사비, 이주정착비를 지급할 의무가 아무에게도 없습니다. 공공사업이 아니기 때문입니다. 세입자는 보증금을 받은 뒤 나가면 됩니다.

단, 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되어 연장되었고, 개발사업으로 계약된 날짜보다 먼저 나가야 하는 상황이라면 나갈 당시의 소유자와 이사비 정도의 보상금을 추가로 받는 것으로 협상할 수도 있습니다.

만약 임대차 계약을 갱신하며 작성한 계약서에 개발 사업으로 인해 임대차 계약 중간에 나가게 될 상황이 된다면 언제든지 나간다는 조항이 있다면 모르겠지만, 그렇지 않으면 세입자 입장에서 먼저 협상을 요구해 올 가능성이 높다.

※ 주거이전비, 이주정착비, 이사비란?

어떠한 건물이 재개발 구역으로 지정되었다면, 주거용 건물의 소유자나 세입자는 건물을 비워주고 나가야만 한다. 이럴 때 이들이 받을 수 있는 보상비가 주거이전비, 이주정착비, 이사비이다.

1. 문제상황

의뢰인들은 평택 엘지O 지역주택조합에 2015년 11월 가입하였습니다. 그리고 계약금으로는 각각 6,500만 원을 입금했습니다.

지역주택조합 사업을 진행 시, 동호수를 미리 지정할 수 없는데 해당 조합에서는 가입 당시 의뢰인들에게 동호수를 미리 지정하여, 그러한 아파트를 배정받을 수 있을 것처럼 이야기하였습니다. 그리고 의뢰인들은 조합 가입 당시, 계약에 대한 중요한 설명을 제대로 듣지 못하였습니다.

조합에서는 사업계획승인을 2017년 4월에 받을 수 있다고 말하였으나, 2019년 3월에도 사업계획승인 신청도 하지 않았습니다. 이에 의뢰인은 법무법인 정의에 사건을 위임하였습니다.

2. 법무법인 정의의 변론

- 오랜 기간, 사업이 진행되지 않고 있기 때문에 현저한 사정변경으로 계약을 해제한다.

- 약관규제법에 따라 계약 무효이다.

- 기망 및 착오에 의한 계약이다.

3. 조합의 주장

- 위의 주장들을 모두 부정하였음.

4. 결과

수원지방법원에서는 화해권고결정을 내렸습니다. 이에 의뢰인들은 업무대행비를 일부 공제 후 4,500만 원씩을  돌려받을 수 있게 되었습니다.

1. 문제상황

의뢰인들은 서울 장위 OO구역 주택재개발 정비사업조합의 조합원이었습니다. 의뢰인들은 현금청산자인데 조합에서 제시한 보상금이 각각 4,200만 원 ~ 7,450만 원 수준이었습니다.

이는 시세에 맞지 않는 금액으로, 의뢰인들은 본 법무법인에 수용재결, 이의재결, 행정소송까지 사건을 의뢰했습니다.

2. 법무법인 정의의 변론

- 조합이 제시한 보상금은 의뢰인들이 소유한 부동산의 교통환경, 교육환경, 생활환경 등의 유리한 조건을 반영하지 않았음.

- 근처의 최근 거래된 매매가격을 고려하지 않았기에, 조합은 의뢰인들의 부동산에 대한 적정한 보상액을 지급해야 함.

3. 결과

의뢰인들은 법무법인 정의의 조력으로, 각각 1억 1.480만 원 ~ 1억 6,121만 원의 보상금을 받을 수 있게 되었습니다. 처음 조합 제시액보다 최소 100% ~ 최대 280% 이상 증액된 보상금을 받게 되었습니다.

이후 행정소송으로, 추가적인 보상금을 인정받을 수 있을 것으로 보입니다.