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만약 내가 살고 있는 곳이 재개발/재건축 사업구역으로 지정되었는데,

재개발/재건축이 되기를 바라지 않는다면 어떻게 하는 것이 좋을까?

이런 개발 사업을 바라지 않는 분들 중에는, 사업구역에서 장사를 운영하고 있거나, 혹은 조망이 좋은 곳에 거주하는 주민, 대형 평형에서 거주하거나 월세 수입을 받는 분들이 있을 수 있다.

재개발/재건축을 원하지 않는다면 먼저는 조합설립에 동의하지 않아도 된다. 사업구역 내 75%의 주민들의 동의를 얻어야 조합설립을 할 수 있다.

그런데 이미 조합설립이 된 이후라면, 조합설립의 적법 여부를 따져볼 수 있겠다. 하자가 있다면 조합설립인가 취소 혹은 무효확인소송을 제기할 수 있다.

조합사업이 상식 밖의 운영방식으로 진행되고 있다든지, 절차적이나 형사적으로 문제가 있는 등 하자가 있을 수 있다. 그리고 조합원들의 의사가 제대로 반영되지 않은 경우에도 조합설립인가 취소 혹은 무효확인소송을 진행할 수 있다.

이 소송의 핵심은 조합설립 동의서의 적법성이다.

「도시 및 주거환경정비법」 제35조에서는 조합설립을 위하여 토지 등 소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상(재건축은 3/4이상)의 동의를 받아야 한다고 규정하고 있다. 이 조건을 만족시키지 않았다면 소송을 제기할 수 있다.

​그렇다면 조합설립인가 취소와 무효의 차이는 무엇일까?

취소는 하자가 명백하면 가능하다. 단 조합설립인가 이후 90일 이내로 소제기를 해야 한다.

무효는 하자가 중대하고, 명백해야 한다. 그만큼 입증의 부담이 큰데, 소 제기 기간에 대한 제약이 없다.

구체적인 사례는 아래에서 살펴보자.

1. 조합원이 작성한 동의서가 아니라, 조합에서 백지 동의서를 보충한 경우

: 조합설립인가를 취소할 수 있다. 이는 하자는 중대한데, 무효의 판단 주체인 행정청에서 볼 때, 보충권이 있는 자에 의해 보충되었는지를 판단하기 어렵기 때문에 명백하다고 보기가 어렵다.

2. 동의철회자의 철회의사가 반영되지 않은 경우

: 이런 경우도 백지 동의서와 마찬가지로 동의서의 효력이 부정되기에 취소할 수 있다.

3. 건물이 멸실된 자, 부적격자 등이 조합원 동의 대상에 포함된 경우

: 조합원 자격이 없는 자들이 조합원 동의 대상에 포함되었다면 조합설립인가 취소소송을 진행할 수 있다.

조합설립인가 취소 혹은 무효청구소송은 살펴봐야 할 상황들이 많기 때문에 이를 다투고자 한다면, 재개발/재건축 전문 변호사의 조언을 구해보도록 하자.

재개발, 재건축 조합원입주권을 거래하는 분들이 많습니다. 특히나 투기과열지구에서는 여러 제한사항들이 많은데, 법적으로 볼 때 주의해야 할 점이 무엇인지 위 기사를 통해 알아봅니다.

코로나19 사태가 장기화되면서 "사회적 거리두기" 캠페인도 지속될 전망이다. 이런 상황에서 재개발, 재건축 조합 총회는 어떻게 진행할 수 있을까? 사람이 모여야만 하는 조합 총회의 직접참석기준은 어떻게 될까? 원칙은 조합총회를 진행할 때 조합원 모두가 참석해야 한다. 하지만 코로나19 사태로 불가능해보이는데, 어떻게 진행하는 것이 현명할까? 위의 기사를 참고하도록 하자. 

2020년 3월 6일 오전 10시 30분부터 방영된 SBS CNBC 생생경제 정보톡톡에 강동원 대표변호사가 출연하였습니다.

​https://www.youtube.com/watch?v=A2SHDzZksSQ&feature=youtu.be

해당 방송에서는 재개발 영업보상 문제로 고민이신 한 여성분의 사례를 다루었으며, 이 여성분과 상담하는 강동원 대표변호사의 모습, 재개발 및 재건축에 대한 강동원 대표변호사의 조언 등을 담았습니다.

재개발·재건축 사건을 진행할 때, 조합임원에 관하여 문의하는 분들이 꽤 있다. 오늘은 재개발·재건축 조합의 임원에 대해 이야기하고자 한다.

「도시 및 주거환경정비법」 제41조 및 같은 법 시행령을 살펴보면 조합에 조합장 1명과 이사(3명 이상, 토지등소유자가 100인 초과 시 5명 이상), 감사(1명 이상 3명 이하)를 두도록 규정하고 있다.

조합 임원의 자격 조건은 무엇일까?

원래 조합 임원에 대한 자격 요건은 표준정관 외 별도의 규정이 따로 없고 「도시 및 주거환경정비법」 위반 시 5년간의 임원 자격 제한만 존재했다. 그러나 2019년 4월 23일 「도시 및 주거환경정비법」이 개정되었는데, 재개발·재건축 비리 근절을 위해 조합 임원의 자격 및 결격사유 강화 등의 내용을 포함하고 있다.

개정된 도정법 제41조를 살펴보면 조합 임원은 다음과 같은 어느 하나의 자격을 가지고 있어야 한다.

1. 정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역 내 거주 기간이 1년 이상일 것

OR

2. 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지(재건축사업의 경우에는 건축물과 그 부속토지를 말한다)를 5년 이상 소유하고 있을 것

첫번째 거주요건은 거주기간 1년을 연속적인 거주로 볼 지, 비연속적인 거주로 볼 지에 대한 논란이 있다. 이와 관한 대법원 판례가 있지는 않지만 하급심 판례에 따르면 총 거주기간이 1년을 충족하면 조건을 만족하는 것으로 판단한다.

두번째 조건을 살펴보면, 반드시 명의를 소유하고 있지 않더라도 경제적 이해관계를 함께하는 가족 관계자 중 한 명이 사업부지 내에 5년 이상 건축물 또는 토지를 소유하고 있었을 경우, 그 가족 구성원에 한하여 임원 자격을 인정하고 있다.

조합장의 경우에는 앞서 언급한 두 가지 조건 외에 임기 중(선임일~ 관리처분계획 인가일) 해당 구역 내 거주요건이 추가된다.

재개발사업은 공공적인 성격을 띠고 있다. 그렇기 때문에 재개발 지정구역에서 사업을 운영했던 사람들은 영업보상을 받을 수 있다.

(관련 법률 : 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제77조)

보통은 영업보상에는 4개월 치 영업이익, 이전비, 필수 인력에 대한 인건비, 홍보비, 인테리어 비용 등이 포함된다. 그리고 그 대상이 되기 위해서는 다음과 같은 기준을 충족해야 한다.

1. 사업인정고시일 등 전부터 계속하여 행한 영업

2. 적법한 영업장소

3. 인적·물적 시설을 갖추었을 것

4. 적법한 영업행위

그렇다면, 재개발 영업보상에는 어떠한 쟁점이 있을까.

Q. 영업보상 대상이 된 이후 이사하게 되었는데, 조합이 영업보상을 줄 수 없다 합니다. 이 경우 보상금을 받을 수 없나요?

​

A. 받을 수 있다. 다만, 공람공고 당시에 보상 대상자가 되었으나 실제 수용 날짜까지 상당한 기간이 소요되어 이사한 경우, 수용재결이나 협의 당시에는 거주 중이 아니므로 공람공고 당시 영업 사실 여부를 입증할 책임이 영업보상 요구자에게 있다.

Q. 건물을 임대하여 영업하였는데 해당 건물이 무허가일 경우, 영업보상금을 받을 수 있나요?

​

A. 사업인정고시일이나 공람공고일 기준 1년 전부터 사업을 한 경우 무허가건물의 경우이더라도 보상을 받을 수 있다.

Q. 허가 없이 영업한 경우, 보상금을 받을 수 있나요?

​

A. 불가하다. 무허가 영업은 사회 정의 관념에 위반됨으로 사회·경제적으로 인정되지 않는다. 다만, 허가 없이 영업한 경우라도 개인사업자의 경우, 도시근로자 월평균 가계 지출액 3개월 치를 보상으로 받을 수 있다.

Q. 인터넷 쇼핑몰을 운영 중인데, 조합에서 인터넷 쇼핑몰은 보상금을 줄 수 없다 합니다. 보상금을 받을 수 없나요?

​

A. 받을 수 있다. 일부 조합에서 인터넷 쇼핑몰은 온라인 기반이기 때문에 사업구역 내 인적·물적 시설을 갖추지 않았다며 보상금 지금을 거부한다고 한다. 하지만 인터넷 쇼핑몰 역시 사업구역 내 직원들의 사무공간 및 작업공간, 재고 관리를 위한 창고 등을 갖추고 있다면 영업보상 조건 존재 여부를 다투어볼 여지가 있다.

재개발 영업보상은 다양한 이해관계가 얽혀 있는 만큼, 분쟁의 요소가 많다. 또한, 지방토지수용위원회, 중앙토지수용위원회, 행정소송의 과정을 거쳐 보상금 상승 기회가 있으니, 영업보상 대상 여부를 명확히 하고 보상금액을 높이고 싶다면 관련 분야 경험이 많은 변호사의 도움을 받는 것이 좋다.

 참가신청 링크입니다.

https://forms.gle/JhVRFXChT4W4EbpZA

현재 진행되고 있는 소규모 주택정비사업은 크게 3가지 종류가 있다.

1. 가로주택정비사업

2. 자율주택정비사업

3. 소규모재건축사업

원래 소규모 주택정비사업은 사업부지가 좁아, 재건축을 하여 수익을 내기 애매하다는 점에서 중대형 건설사들이 입찰에 참여하지도 않았고, 사업이 제대로 진행되지도 않았었다. 그러나 이런 상황은 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'이 시행됨에 따라 달라졌는데 특례법의 시행으로 눈에 띄게 달라진 점이 바로 절차의 간소화이다.

본래 재개발, 재건축 사업은 시작부터 완료되기까지 복잡한 절차를 거쳐 10~30년이라는 긴 시간이 소요된다. 다음은 재개발, 재건축 사업의 절차이다.

1. 국토교통부 장관이 국토이용계획을 만듬

2. 시군구청장이나 광역시도지사가 기본정비계획을 만듬

3. 시군구청장이 각 동네별로 정비계획을 만듬

4. 정비구역에서 조합 추진위원회가 만들어집

5. 조합 결성

6. 조합이 사업시행계획 만들고 구청에서 인가를 받음

7. 인가받은 내용에 맞추어 분양신청을 받음

8. 관리처분계획인가를 받음

9. 이주 및 철거가 이루어짐

10. 아파트를 짓고 준공 및 입주 진행

재개발, 재건축 사업이 이러한데, 하물며 소규모 주택정비사업에 이만한 시간이 걸린다고 한다면, 사업을 진행하는 사람은 아무도 없을 것이다. 그러나 특례법으로 인하여 진행절차가 간소화되었고 사업추진이 훨씬 용이해졌다.

소규모 주택정비사업은 주민합의체가 결성되고 신고만 하면 조합이 결성되고, 사업시행계획을 만들고 인가만 받으면 바로 사업에 착수할 수 있다.

특례법이 활성화된 것은 1년이 조금 넘는데, 아직은 큰 성과가 나타나지는 않았지만 사업 추진이 훨씬 간편해진 것은 틀림없다. 단, 어떻에 제도를 이용할 수 있는지나, 정확한 절차가 어떻게 되는지에 대해서는 법률 전문가의 도움이 필요할 수 있겠다. 따라서 이와 관련하여 고민되는 부분이 있다면 전문변호사의 조언을 구하기를 권해드린다.