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만약 재개발, 재건축 조합의 사업에서 집행부의 비리나 횡령, 배임이 의심된다면 어떻게 대응할 수 있을까? 아래에 소개하고자 하는 규정은 만약 집행부 내부의 문제가 있어 보이는 경우, 조합에 정보공개 등을 요청할 수 있다는 내용이다.

도시 및 주거환경정비법 제124조를 살펴보자.

사업시행자 또는 추진위원장은 정비사업 시행과 관련해서 아래의 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 경우, 15일 이내로 이를 조합원과 토지 등 소유자, 세입자가 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 통해 공개해야 한다. 분기별로 공개대상의 목록과 개략적인 내용, 공개장소, 열람, 복사 방법 등을 조합원이나 토지 등 소유자에게 서면으로 통지해야 한다.

본 법인에 상담을 요청한 사례 중에 비슷한 내용이 있었다. 조합원들 사이에서 들리는 소문이, 조합 집행부에 비리가 의심된다는 것이었다. 모 재개발 조합의 조합원이었던 상담자는, 자신이 속한 조합이 사업을 제대로 진행하고 있는 것인지, 정말 비리가 있는 것인지 알고 싶어하였다. 그래서 그동안 조합에서 진행한 사업의 회계자료나 진행자료들을 보고 싶어했는데, 이럴 경우 어떻게 할 수 있나?

위에서 설명한 대로 도시 및 주거환경정비법 제124조에 따라서, 상담자는 사업시행자 또는 추진위원장에게 조합의 회계감사 보고서 등 자료들에 대한 열람과 복사를 요청할 수 있고, 이를 통해 확인할 수 있다.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황

: 의뢰인은 경기도 I지구 주택재개발 조합의 조합원이고 분양신청을 하지 않아서 현금청산자가 되었음. 시세에 맞는 보상금을 수령하고자 본 법인을 방문함.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 자체 감정 진행 및 현금청산 협의절차 진행

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3. 예상결과

- 조합 제시액 대비 보상금 증액 예상

Q.

저희는 재건축 조합입니다. 현재 공사가 진행 중인데, 거의 마무리 단계입니다. 그런데 시공사인 A건설에서는 공사에 대해서 추가분담금을 요구하고 있습니다. 그러면서 공사 일정을 계속 미루고 준공을 내지 않고 있습니다.

게다가 은행 대출이 곧 만기인데, 은행에서는 사용승인신청을 내지 않으면 대출 연장을 해주지 않겠다는 입장입니다. 저희가 어떻게 대처해야 할까요?

은행은 대출 만기일을 보통 준공일 즈음으로 둔다. 그리고 사용승인신청은 시공사가 아니라 조합이 진행할 수 있는데, 문제는 공사가 완료되지 않으면 사용승인신청이 받아들여지지 않는다. 공사가 100% 완료되어야 사용승인을 받을 수 있는 것이다. 따라서 은행에 대출 연장을 신청하기 위해서는 시공사와의 추가분담금, 추가 공사비 문제가 먼저 해결되어야 하는 것이다.

이럴 경우, 조합은 어떻게 대응할 수 있을까?

A.

첫째, 총회를 열거나 브릿지 대출을 통해 추가분담금을 우선은 시행사에 속히 주는 방법이 있다. 단, 추가공사가 꼭 필요한지, 추가 공사비가 합리적인 근거에 의해 필요한 것인지, 필요하다면 누가 부담하는 것이 맞는지 등을 반드시 따져봐야 한다.

둘째, 우선은 추가분담금을 지불하고, 추가분담금이 꼭 필요한 공사인지, 누가 추가분담금을 감당해야 하는지, 어디까지 책임져야 하는 지 등에 관해 소송을 진행하여 추가분담금 반환 청구를 할 수 있다.

단, 재정 상황이 좋지 않은 시공사라면 반환청구 소송을 진행한다고 하더라도 돈을 돌려받을 가능성이 낮을 수 있다.

따라서, 조합과 시공사 사이에 체결된 도급계약이 어떻게 되어 있는지 전문가와 함께 살펴보는 것이 필요하다. 조합 내에 임원들이나 이사회를 통하여 먼저 문제점을 파악하고 전문가의 조언을 얻으면 더욱 좋다. 그리고 추가분담금을 일단은 지불하고 시작할 것인지, 혹은 채무부존재 확인 소송을 먼저 진행할 것인지 결정하는 것이 좋다.

공사 준공을 앞두고 비슷한 갈등 상황에 놓여있다면 전문변호사의 조언을 구해 구체적인 상황에 맞는 해결책을 모색하는 것이 어떨까.

재개발, 재건축 사업에서 추가분담금은 어떻게 정해질까?

만약 권리 가액(종전 자산 가액에 비례율을 곱함)이 1억 원이라고 해보자. 그런데 5천만 원인 부동산을 분양받았다면 권리 가액이 1억 원이기 때문에 오히려 5천만 원을 환급받을 수 있다. 반대로 2억짜리 부동산을 분양받게 되었다면 권리 가액을 뺀 나머지 1억 원을 더 내야 하는데 이게 바로 추가분담금이다.

그래서 권리 가액이 너무 낮거나, 혹은 분양가가 너무 높은 경우에 추가분담금이 증가하게 된다. 이럴 땐 어떻게 문제를 해결할 수 있을까?

먼저는 자신이 분양계약을 할 것인지 결정하는 것이 필요하다.

참고로, 재개발, 재건축 사업에서 분양신청과 분양계약의 차이는 다음과 같다. 분양신청은 조합원이 이후 만들어질 아파트를 분양받겠다고 의사표시를 하는 것이다. 분양계약은 실제 인감증명서, 인감도장 등을 가지고 진행하는 본 계약이다. 분양신청과 분양계약은 비슷한 듯 보이지만 의미가 다르며, 분양신청을 해도 분양계약은 하지 않고 현금청산자가 될 수 있다.

추가분담금이 너무 부담스럽다면 분양계약을 하지 않고 현금청산자가 되면 된다. 그러나 조합원으로서 분양을 받고자 한다면 추가분담금을 줄이는 절차를 밟아야 한다.

조합에서 종전 자산 가액과 분양가액을 통지할 때 이의신청을 받는데, 이의신청을 통해서 의견이 반영될 확률이 무척 낮다. 조합과 협상을 통해 만족스러운 평가액을 받는 것이 어렵다는 것이다.

그런데 종전 자산 가액이나 권리 가액이 너무 낮아서 추가분담금이 과도할 경우 위법사유가 된다. 따라서 법적으로 관리처분계획을 두고 위법을 다툴 수 있다. 단 인가 후 90일 내로 취소소송을 제기해야 한다.

관리처분계획의 위법과 관련한 소송에서 최근 재판부에 따라 조금씩 다른 판결을 내리고 있다. 어떤 경우는 원고의 청구를 받아들여 일부 취소 판결을 하기도 하고, 다른 경우에는 형평성을 중시하여 모두 따져봤을 때 원고 것만 낮게 나왔을 때만 인정하겠다는 예도 있다. 후자의 경우는 다투기 쉽지 않은 경우다.

이를 우회적으로 다투는 방법도 있다. 개략적인 분담금을 통보하지 않았다거나 분양신청 연장통보를 하지 않은 것 등 절차상의 이유로 관리처분계획에 위법사유가 있다는 것을 이유로 취소나 무효소송을 제기할 수 있다. 추가분담금을 다투기는 쉽지 않은 문제이기 때문에 전문변호사의 조언을 구하는 것이 필요하다.

재개발 사업의 경우, 영업보상을 받을 수 있는데 재건축 사업의 경우는 영업보상을 받을 수 없는 것이 원칙이다.

이와 관련해서 최근에 위헌법률심판 제청신청이 있어서 현재 심리가 진행 중에 있다. 그러나 현재까지는 재건축 사업에서 영업보상을 받을 수 없다. 만약 영업보상을 받고자 한다면 헌법소원을 통해 다퉈야 한다. 이런 상황이기 때문에 재건축 사업에서 영업보상을 받는 것은 거의 불가능에 가깝다.

우리 법인에 재건축과 관련한 상담 문의가 하나 있었다.

A씨는 상가건물 소유주였고, 별다른 일을 하지 않고 건물을 통해 받는 월세를 통해 생활을 영위하고 있었다. 그런데 A씨의 건물이 있는 지역이 재건축 사업구역으로 지정되었다. 유일한 생계수단인 건물이 사라지는 상황에서 A씨는 어떻게 보상을 받을 수 있는지 궁금하였다.

위에서 언급했던 것처럼 원칙적으로 재건축 영업보상은 받기가 어렵다.

그러나 서울의 경우, 약간의 여지가 존재한다. 만약 서울에서 단독주택 재건축을 진행하는 경우에, 사업자가 세입자에게 영업보상을 한다면 서울시가 사업시행계획 인가 단계에서 용적률을 10% 정도 더 준다고 발표하였다.

사업자에게 용적률 10%는 굉장히 큰 메리트이기 때문에 자발적으로 이에 동참할 가능성이 크다. 따라서 영업보상이 법으로 정해져 있는 것은 아니나, 자발적인 사업자의 영업보상을 이끌어내고 있다.

그러나 서울시를 제외한 곳에서는 원칙적으로 재건축 영업보상을 받을 수 없다. 따라서 보상을 높일 수 있는 다른 방안을 찾아야 한다.

상가건물 같은 경우, 상가건물 임대차보호법을 적용하거나, 권리금 및 보증금 보호에 관한 법을 적용할 수 있다. 이를 통해 손해배상을 청구하거나, 상가건물 임대차보호법에서 보장하고 있는 5년, 10년의 기간을 주장하는 식으로 간접적으로 권리를 주장할 수 있다.

재건축 영업보상을 받지는 못하지만, 재건축 전문가와 상의를 통하여 다른 간접적인 방법을 통해 최고의 보상을 얻을 수 있는 방안이 무엇일지 구체적으로 논의하는 것이 필요하다.

재개발, 재건축 사업에서 지연이자는 중요한 문제이다. 왜냐하면 이를 통한 보상이 적지 않기 때문인데, 따라서 지연이자가 언제 어떻게, 어느 비율로 발생하는지 알아두는 것이 제대로 된 보상을 받는 첫 걸음이라고 할 수 있다.

그렇다면, 지연이자는 무엇일까?

재개발, 재건축 사업에서 현금청산자는 조합으로부터 보상금을 받는데, 조합 측이 보상금을 원래 지급해야 하는 날보다 늦게 지급했을 시 받을 수 있는 이자를 의미한다. 지연손해금 혹은 지연가산금이라고도 한다.

지연이자는 도시 및 주거환경정비법에 규정되어 있는데, 법이 개정됨에 따라서 지연이자가 붙는 시점이 달라지게 되었다. 따라서 본인이 구법의 영향을 받는지, 신법의 영향을 받는지 알 필요가 있다.

그것을 알기 위해서는 2가지 기준을 살펴봐야 한다.

1. 해당 조합의 설립인가 신청일이 언제인가? 기준일: 2012년 8월 2일

2. 해당 조합의 관리처분계획인가 신청일은 언제인가? 기준일: 2018년 2월 9일

조합 사업의 일자가 둘 다 2가지 기준일보다 이후이면 신법이 적용된다.

하나라도 기준일자 이전이면 구법이 적용된다.

이와 같은 내용이 아래의 링크에도 설명되어 있으니 참고하자.

https://justicekang.tistory.com/161

1. 구법이 적용된다면,

재개발 사업에서는 수용재결신청청구를 한 뒤 60일이 지나도 조합에서 수용재결신청을 하지 않으면 그 후로 연 12%의 이자가 생긴다.

재건축 사업의 경우, 현금청산자가 소유권이전등기를 넘기고 집을 비우면 그 다음 날부터 지연이자가 생긴다. 소송 전에는 연5%, 소송을 진행할 때는 연 12%의 지연이자가 발생한다.

2. 신법이 적용된다면,

재개발, 재건축 사업 모두 조합에서 관리처분계획인가 후에 90일 내로 손실보상에 관한 협의를 해야 한다. 그리고 그 협의가 잘 되지 않았을 때, 그 기간 만료일 다음 날부터 60일 내로 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 진행해야 한다. 이 경우, 지연일수에 따른 이자를 지급해야 한다. 6개월까지는 5%, 12개월까지는 10%, 그 후로는 15%의 지연이자를 지급해야 한다.

재개발, 재건축 사업에서 지연이자는 적지 않은 부분이기 때문에, 지연이자에 대해서 잘 알아두어 놓치는 부분 없이 보상금을 받을 수 있도록 하자.

재개발, 재건축 사업에서 원칙적으로는 1가구 1주택만 분양받을 수 있는데, 예외적으로 1가구 2주택을 분양받을 수 있는 규정이 있다. 그 규정은 다음과 같다.

1) 면적기준

: 기존에 소유하고 있는 아파트의 주거전용면적과 새로 분양받는 아파트의 주거전용면적을 합친 것과 비교했을 때 기존이 더 크다면 1가구 2주택 분양이 가능하다. 다만, 둘 중 하나는 전용면적이 60제곱미터 이하여야 한다.

2) 가격기준

: 새로 분양받는 2개의 가격이 종전자산가액보다 더 적으면 1가구 2주택 분양을 받을 수 있다. 역시나 둘 중 하나는 전용면적이 60제곱미터 이하여야 한다.

2가지 중에서 하나면 해당하여도 1가구 2주택 분양을 받을 수 있다.

단, 1) 면적기준의 경우에는 주거전용면적만 비교하는 것이고, 2) 가격기준의 경우, 종전자산가액과 권리가액 중에서 종전자산가액으로 비교하는 것이다.

그리고, 그렇게 할 수 있다고 사업시행계획이나 관리처분계획에 규정할 때만 가능하고, 규정이 없다면 못하게 된다. 그런데, 조합 책자에는 작게 적혀있는데, 따로 구두로 통보해 주지 않아서 분양신청자 입장에서 잘 몰라서 문제가 되는 경우가 많다.

최근에 이를 사유로 해서 반포 주공 1단지에서 관리처분계획이 취소된 사례가 있다.

반포 주공 1단지 비상대책위원회는 관리처분계획에 조합원 분양에서 특정 조합원에서 불리한 계획이 있다고, 이를 무효화 해달라는 소송을 제기하였다.

조합은 107제곱미터 조합원들의 ‘59+135 제곱미터’의 신청을 금지했는데, 이는 추정 권리가액이 초과되기 때문이라고 주장했다.

하지만 서울 행정법원의 판결을 살펴보면, 법원은 조합이 관리처분계획 당시에, 107제곱미터의 주택을 받는 조합원들에게 ‘59+135 제곱미터’의 신청을 금지한 상태에서, 일부 조합원들에게만 분양신청을 허용한 것은 107제곱미터 조합원의 재산권을 침해했다는 사유에서 관리처분계획이 위법하다고 말하였다.

이와 같이 조합으로부터 1가구 2주택 분양에 대해서 제대로 통지받지 못한 상황이라면, 또 누군가는 통지받고 신청했는데 누군가는 통지 받지 못해 신청하지 못했다면, 좀 더 근본적으로 관리처분계획 취소를 주장해볼 수 있다. 이와 관련해서 문제가 생겼다면 전문변호사의 조언을 구하는 것도 좋은 방법일 것이다.

재개발 사업 구역에 부동산을 가지고 있는 토지소유자인 A씨는,

분양신청이나 계약을 하지 않고 현금청산자가 되기로 결정했다. 그런데 분양가상한제 정책이 최근에 공표되면서, 재개발, 재건축 사업과 관련하여 많은 논의들이 오가게 되었다. 게다가 A씨가 소유한 부동산을 재개발하는 사업이, 아직 입주자 모집공고를 내기 전이어서 분양가 상한제가 적용되는 상황이라는 것이다. A씨는 분양가 상한제로 인해 재개발, 재건축 사업이 수익적인 측면에서 타격을 입었다는 이야기를 많이 들어왔는데, 현금청산자에게도 불이익이 되는 것은 아닌지 염려가 되었다.

A씨에게 관련한 조언을 하나 하자면, 현금청산자에게는 큰 영향이 없을 것이니 염려할 필요가 없다. 만약 조합원이라면 일반분양가에 제한이 생기면서 추가분담금이 늘어날 가능성이 있지만, 현금청산자와는 상관없는 내용이다.

단, 현금청산자에게도 조금은 영향을 미칠 수 있다.

분양가 상한제는 건축비와 대지 가격을 합한 금액에 상한을 두는 제도이다. 건축비는 표준화, 규격화되어 있는 상황이기 때문에, 결국은 대지 가격을 통제하는 것이다.

그런데 실무적인 과정에서, 감정평가기관들은 재개발, 재건축 조합에 대해서 우호적인 경향이 있다. 그래서 일반분양을 진행하기 전, 대지를 다소 높게 평가하는 경향이 있다. 감정평가기관이 대지를 높은 가격으로 책정했다면, 그에 따라 분양물을 일반 분양자들에게 비싼 가격으로 팔 수 있게 된다.

그러나 분양가 상한제가 도입되면 이 부분이 통제된다. 결국에 대지 가격이 통제되는 것이기 때문에, 이에 영향을 받아서 현금청산자의 보상금도 줄어들 가능성이 있다.

분양가 상한제 도입과 관련한 추가적인 의견을 말하자면, 분양가 상한제가 도입되면 조합원으로 남아있을 필요가 많지 않다고 생각한다. 앞서 언급했듯이, 일반분양가에 제한이 걸리기 때문에, 조합원들의 추가분담금이 늘어날 가능성이 있고, 결국엔 정비사업 진행이 더뎌지고 정체될 수 있기 때문이다. 추가분담금이 부담되는 상황이라면, 꼭 조합원으로 남아있을 이유가 없다고 본다.

이런 이유로 현금청산자가 되기를 바란다면,

이후는 청산금을 어떻게 높일 것인지에 대해서 고민해야 한다. 본인 소유의 부동산이 정비사업구역에 속했다면 조합원으로 남아있을지, 현금청산자가 될 것인지에 대해서 실익을 따져 결정해야 한다. 이와 관련해서 전문변호사의 조언을 구하는 것도 좋은 방법이다.