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지난 8월 12일, 국토교통부에서는 민간택지 분양가상한제 적용기준을 개선하겠다고 발표했다. 이는 특히 재개발, 재건축을 진행하고 있는 많은 현장에서 논란이 되고 있다.

분양가상한제는 1999년 분양가 자율화 이후, 천정부지로 솟은 분양가 논란과 가격 급등으로 2005년 3월 재도입되었다.

“분양가상한제”란 민간택지에서 적정 수준의 분양가가 책정될 수 있도록 상한선을 두는 규제이다. 표준건축비와 택지비만큼만 분양가를 책정할 수 있는데, 이를 통해서 주택시장 안정 및 내 집 마련 부담을 완화할 수 있는 순기능을 가지고 있다.

그런데 왜 논란이 되고 있나?

재개발, 재건축 사업에서 분양의 2가지 종류가 있다.

첫째, 조합원들이 받는 ‘조합원 분양분’,

둘째, 일반인들에게 자유롭게 분양할 수 있는 ‘일반분양분’이다.

분양가상한제는 조합원 분양분뿐만 아니라 일반분양분에도 적용이 된다. 보통은 일반분양으로 사업수익을 내는 구조인데, 일반분양가의 상한선이 표준건축비와 택지비만큼으로 정해져버렸으니 재개발, 재건축 사업의 수익성에 급격한 타격을 입게 될 수밖에 없다. 또한, 조합원들의 분담금 또한 증가할 수밖에 없다. 재개발, 재건축 사업이 큰 부담만 되고 수익은 잘 나지 않는 구조로 바뀌면서 재개발, 재건축 사업시장이 많이 줄게 될 것이다.

서울같은 경우에는 거의 개발이 됐기 때문에, 새롭게 주택을 공급할 수 있는 땅이 거의 없다. 그래서 서울에서는 재개발, 재건축을 통한 주택공급이 거의 전부인데, 새롭게 주택 공급할 수 있는 방법은 재개발, 재건축에서도 일반분양뿐이다.

서울의 메인 신규주택공급처가 재개발, 재건축사업의 일반분양인데, 분양가상한제로 재개발, 재건축 사업 자체가 타격을 입게 된다. 이럴 경우, 주택공급 자체가 줄어드는 상황이 된다.

또한, 재개발, 재건축 조합원의 경우,

내 돈 들여서 내 집을 다시 지으려고 하는데, 더 많은 분담금을 지불하게 되는 것과 사업수익성이 악화되어서 사업 진행에 차질이 생기는 등, 조합원들의 재산권을 침해하는 문제가 생긴다.

재개발, 재건축 사업의 경우, 더 논란이 되는 것은...

이미 진행되고 있는 재개발, 재건축 사업에도 분양가 상한제가 적용된다는 것이다.

사업시행계획인가, 관리처분계획인가를 받고, 실제로 철거와 이주를 진행하고 있더라도, “입주자 모집공고”를 내기 전이라면 분양가상한제가 적용된다. 관리처분계획인가를 받을 때 분양계획에 대한 내용이 포함되어 있고, 이에 따라 조합원들의 분담금도 결정된다. 그런데, 이런 경우에도 분양가상한제가 적용된다면, 조합원 분담금이 커질 수밖에 없는 것이다.

이런 이유로, 분양가상한제가 재개발, 재건축 조합원들의 재산권(헌법 제 23조)을 침해한다는 이야기들이 많다.

그렇다면, 분양가상한제가 헌법소원 위헌 판결을 받을 가능성이 있을까?

그 가능성을 점쳐보기 위해서, 진정소급입법과 부진정소급입법에 대해 이해해야 한다. 첫째, 진정소급입법은 새로운 법을 만들었을 때, 이 법을 이미 종료된 사실관계, 혹은 법률관계에 다시 적용하는 것을 말한다. 둘째, 부진정소급입법은 현재 진행 과정 중인 사실관계나 법률관계에도 새로운 법이 영향을 미치는 것이다.

부진정소급입법의 경우, 침해받는 법익보다 공익이 클 때 예외적으로 허용된다.

재개발, 재건축 사업의 경우, 사업이 진행되는 과정에 법 적용을 받기 때문에 부진정소급입법에 해당한다.

따라서, 분양가상한제가 헌법소원 위헌인지 아닌지 결정하려면, 공익이 사익보다 큰지 따져봐야 할 것이다. 여기서 공익은 집값 안정화, 무주택자 보호일 것이고, 사익은 개인의 재산권일 것이다.

이와 비슷한 사건이 과거에도 있었다.

2008년 임대주택을 의무적으로 건축해야 하는 비율이 급격히 상승했을 때, 재개발, 재건축 사업의 수익성이 떨어지는 상황이 있었다. 이때 헌법소원을 제기했었는데 합헌결정이 났다.

합헌결정의 이유에는 법률의 공익성이 명확하기도 했지만, 재개발, 재건축 조합은 임대주택 건축 비율을 더 낮춘다는 특례가 있었기 때문이다.

그러나 분양가상한제는 특례도 없고, 주택가격을 안정화 시킨다는 공익도 모호한 측면이 있다. 왜냐하면 공급 자체가 줄기 때문에, 상대적으로 수요가 증가하여 가격상승이 예상되기 때문이다.

분양가상한제가 개인의 재산권을 침해하는 부분에 있어서 위헌 가능성이 있지만, 확실히 이렇다, 결론을 내리기에 애매한 부분이 있다.

분양가상한제가 뜨거운 이슈이다.

재개발, 재건축 사업에서 이 이슈로 인해 어떤 어려움이나 곤란이 있다면 재개발, 재건축 전문 변호사의 조언을 구하는 것도 하나의 방법이겠다.

재개발, 재건축 사업의 현금청산자에게 사업비를 분담시킬 수 있나? 이 문제는 과거에서부터 여러 법적 논쟁들이 있었다.

먼저, 재개발 사업에서는 대법원 판결이 2014년에 확정되면서, 재개발 사업의 현금청산자에게 사업비를 분담하는 문제에 대해서는 어느 정도 정리되었다. (사건번호 2013두19486)

위의 내용은 해당 사건의 판결문 일부이다.

원칙적으로 재개발 사업에서는 현금청산자에게 사업비를 공제하지 않고, 예외적인 경우에만 가능하다는 의미이다. 예외적인 경우는, 당사자 간 합의를 했다거나, 정관규정이 있는 경우 등을 이야기한다.

이렇듯 대법원 판결을 통해, 재개발 사업에서의 현금청산자에 대한 사업비 분담 문제가 정리되었지만, 재건축 사업의 경우에는 아직 정리되지 않았다.

당 법인에서 수임한 사건 중에서, 서울 김포공항 근처의 한 재건축 조합을 상대로 진행 중인 소송이 있다. 현금청산자인 의뢰인은 보상금으로 1심에서 15억 원가량을 받았다. 그런데 그 금액은 사업비가 공제된 금액이었고, 우리 법인에서 항소를 하여 보상금을 20억 원대로 증액시킬 수 있었다. 그런데 조합에서는 이에 불복해서 결국 대법원까지 가게 되었는데, 대법원에 2년 넘게 계류 중이다.

재건축 사업과 관련해서, 또 특이한 판결이 하나 있다.

행정법원의 판결이었는데, 여기에서는 재건축 현금청산자에게 사업비를 공제한다는 판결을 내렸다. 다만 모든 사업비에 대한 것이 아니라, 일부 사업비에 대한 공제였다. 해당 재판부는 사업비를 두 가지 종류로 나누었는데, 하나는 자산성 사업비, 다른 하나는 소모성 사업비였다. 이 사건에서는 소모성 사업비에 대해서만 공제할 것을 판결 내렸다.

소모성 사업비는 새 아파트를 건설 후 더 이상 남아있지 않은 자산을 의미하고, 자산성 사업비는 건설 후에도 여전히 아파트의 자산으로 남아있는 것을 의미한다.

재건축 사업의 경우에는 아직 대법원 판결이 없고, 행정법원에서의 판결에서는 사업비를 2가지로 나누어 일부에만 공제할 수 있다는 판결이 있었다.

재개발 사업의 경우에는 대법원 판결이 존재하는데, 원칙적으로는 사업비를 분담시킬 수 없고 예외적인 경우에만 가능하다.

보상금에서 사업비가 공제되면 상당 부분 금액이 줄기 때문에, 이 부분에 대해서 법적인 주장을 통해 보상금을 지킬 수 있다. 이와 같은 문제가 있다면 전문가의 조언을 구하는 것도 좋은 방법일 수 있다.

최근에 당 법인에 상담을 요청한 의뢰인의 사연이다.

“아직 건물 명도 소송 1심도 안 나온 상태에서, 조합에서 부동산 인도 강제집행 예고를 할 수 있나요? 어떻게 대처해야 하나요?”

의뢰인은 건물명도소송을 당한 입장이었다.

건물명도소송이란, 재개발/재건축/지역주택조합에서 사업을 진행할 예정이니 집에서 나갈 것을 요구하는 소송이다.

의뢰인은 건물명도소송의 1심판결도 아직 안났는데, 조합에서는 부동산 인도 강제집행을 하겠다며 몰아붙였다. 이런 상황에서 집에서 강제로 쫓겨나게 될까 걱정하던 차에, 의뢰인은 당 법인에 상담을 의뢰하였다.

이런 상황이라면 어떻게 대처할 수 있을지, 많은 사례들을 다뤄본 경험자로서 조언하고 싶다.

‘강제집행’은 재판부의 판결문과 같이 집행권원이 존재해야만 가능한 부분이다. 즉, 명도소송에서 원고가 승소했음에도 불구하고 피고가 집을 비우지 않고 있다면, 원고는 판결문을 가지고 강제집행을 요청할 수 있다는 것이다.

따라서, 1심판결이 아직 나오기도 전인데 강제집행하겠다고 하는 것은 불가능하고, 때문에 집을 비워주지 않아도 된다.

그런데 여기서 중요한 포인트는 명도소송에서 승소했을 때는 별 상관이 없는데, 만약 패소했을 경우에는 문제가 생길 수 있다는 것이다. 패소했을 경우에는 건물에서 나가지 않은 기간에 대해서 원고에게 손해배상을 해줘야 할 수도 있다.

특히 재개발/재건축과 같은 정비사업에서는, 사업지연에 대한 손해배상금 청구를 1,000억원씩 하는 경우도 간혹 있다. 이런 경우는 흔하지 않은데, 설사 이런 식으로 손해배상을 청구해도, 피고가 건물을 비우지 않은 것과 사업의 손해에 인과관계가 없다는 것을 주장할 수 있고, 위 같은 손해배상청구가 인정되지 않는 것이 대부분이다.

상담 의뢰인의 경우에는, 1심 판결이 나오기 전이기 때문에 건물을 비워주지 않아도 되지만, 만약 건물명도소송에서 패소한다면 임대료 정도의 손해배상을 물어줘야 할 수도 있다.

따라서, 법적으로 어떻게 대응할지에 대해서 전문가와의 상담을 권하는 바이고, 이를 통해 자신의 재산을 잘 지키시길 바란다.

오늘은 재개발과 재건축이 어떤 차이점을 가지고 있는지, 특히 보상에 관해서 구체적으로 어떤 차이가 있는지 짚어보도록 하겠다.

1. 재개발/재건축의 의미는?

재개발은 공익적인 성격을 가지고 있는 것으로, 열악한 주거환경, 정비기반시설이 미비한 지역을 개발하는 것을 뜻한다.

반면, 재건축은 건물을 다시 짓는 것을 의미한다. 정비기반시설(도로, 하수도 등)이 어느정도 갖춰진 지역에서 주거환경을 좀 더 개선하는 것이다.

2. 조합 가입의 차이는?

재개발은 누구나 조합에 참여해야 하는 강제가입이지만, 재건축은 원하는 사람만 조합에 가입할 수 있다.

3. 보상금 증액절차의 차이는?

재개발은 수용재결을 지방토지수용위원회(지토위)에서 거치고, 중앙토지수용위원회(중토위)에서는 이의재결을, 그리고 법원에서는 행정소송으로 이어지는 증액절차가 있다.

반면 재건축은 보상금에 대해서 매도청구소송을 통해 바로 증액에 관해 다퉈볼 수 있다.

4. 보상금의 기준 차이는?

재개발은 보상금이 공시지가를 기준으로 정해지고, 영업보상비, 주거이전비, 이주정착비, 이사비를 받을 수 있다.

반면 재건축은 영업보상비, 주거이전비, 이주정착비, 이사비를 받을 수 없지만, 시가를 반영하여 보상금을 책정해준다.

5. 보상을 받는 사람의 입장은?

결국 재개발이던, 재건축이던 보상을 받는 사람은 최대한 많은 보상을 받는 것이 중요한데, 결국은 본인 소유의 부동산이 얼마나 큰 가치가 있는지 증명하는 것이 가장 중요하다. 보상금을 어떻게 극대화할지 고민된다면 전문가와의 상담을 권하는 바이다.

재건축의 경우에는, 시세를 반영해 보상을 받는다고 하지만, 주변 시세가 계속 오르기 때문에 감정했을 때 시세의 90%정도여서 보상금이 충분치 않다고 여겨질 수 있다.

재개발의 경우에는, 보상금의 기준이 공시지가이기 때문에, 아무리 올려받으려고 해도 시세와 맞먹기가 어렵다. 또한 추가로 청구하여 받을 수 있는 보상금(영업보상비, 주거이전비, 이주정착비, 이사비)을 충분히 받을 수 있는지에 대한 문제도 남아있다. 특히 재개발 사업의 경우, 수용절차 신청기간이 정해져있기 때문에 기한을 놓치지 않는 것이 중요할 것이다.