현금청산으로 재건축, 재개발에서 시세차익을 얻을 수 있을까?

최근 정부에서 서울과 경기, 부산 등 청약 조정 대상 지역에서 재건축 조합원이 분양받을 수 있는 주택은 최대 3주택에서 1주택(전용 60㎡ 이하 선택 시 예외로 2주택 허용)으로 변경된다.

 

이 정책은 도시 및 주거환경 정비법 개정 후 사업시행 인가를 신청하는 단지부터 적용되며, 이에 해당하는 아파트 단지는 강남4구에 추진 단지가 몰려있다.

 

아파트의 시세차익을 얻고자 재건축 아파트를 여러 채 보유하는 사람들이 대부분일 것이다. 보통 언론에서는 이번 조치로 인해 재건축 아파트 다주택자들에게 상당한 불이익이 생길 것이라고 기사가 나온다.

 

재건축 이후 새 아파트를 분양받는 것보다 현금청산을 하는 것이 더 손해일까?

 

현금청산은 내가 가진 부동산의 가치를 현금으로 청산 받는 것인데, 이 현금에 관해 도시 및 주거환경 정비법에서 규정한 바와 같이 조합, 구청 등이 추천한 2인 이상의 감정평가사의 감정평가를 산술평균한 가격을 가지고 협의할 수 있으나 이는 훈시규정일 뿐이다.

 

재건축 조합에서 이를 이용해 자신들의 이익을 최대한 남기기 위해 현금청산자에게 굉장히 낮은 금액을 제시하는 경우가 다반사이다.

 

대부분의 현금청산자는 법률과 현금청산 절차에 대해 잘 모르는 상황에서 조합이 이 금액을 받지 않고 소송을 진행하면 비용도 많이들고 소송비용도 물어야 한다며 으름장을 놓는 경우가 많다. 이런 말을 들은 현금청산자들은 으레 겁을 먹고 조합의 제시액을 그대로 받아들이게 된다.

 

현금청산은 1995년 대법원 판례에 따라 개발이익이 반영된 금액을 지급하게 되어있다. 여기서 말하는 개발이익은 시세차익이라고 봐도 무방하다. 시세차익은 아파트의 동 및 향, 층, 교통상황, 교육 환경, 주변의 교통상황, 비교표준지의 선정, 현금청산자가 보유한 부동산의 입지 등에 따라 우열관계가 달라진다.

 

이러한 부분들을 취합하고 정리해 극대화 시키는 것이 변호사의 역할이다.

 

최근 지연가산금과 관련한 이슈 때문에 재개발에서 현금청산이 문제되는 경우가 많았다. 실제 현금청산을 통해 수 억원에서 수 십억원에 달하는 금액을 소송을 통해 받은 경우가 많다.

 

앞으로 재건축 분양을 억제하는 정부의 정책으로 인해 재건축에서도 현금청산 사건이 많아질 것으로 예상되며, 현금청산 사건을 연간 100여 건 이상 처리하고 있는 법무법인 정의에서 큰 도움을 줄 수 있다.