'재건축보상금'에 해당되는 글 11건

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1. 사실관계 정리

의뢰인들은 서울 문정동 OOO번지 일원 재건축정비사업조합의 조합원이었습니다.

의뢰인들은 2018년 11월 23일까지 진행되었던 분양신청기간에 분양신청을 하지 않았습니다. 이에 의뢰인들은 현금청산자가 되었습니다.

2019년 11월, 조합에서는 의뢰인들을 대상으로 매도청구소송을 제기하였습니다. 조합에서는 2억 7,300만 원으로 보상금을 책정했지만, 이는 시세에 맞지 않는 금액이었습니다.

이에 의뢰인들은 정당한 보상금을 바라는 상황에서 법무법인 정의에 도움을 요청하였습니다.

2. 법무법인 정의의 주장

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- 분양신청기간 종료일 다음날인 2018년 11월 24일에 청산금 지급의무가 발생하므로, 부동산 평가 기준시점을 2018년 11월 24일로 보아야 한다.

-​ 별도의 사감정을 시행한 결과, 2018년 11월 24일을 기준으로 한 감정가액은 4억 3,600만 원이다.

- 조합이 주장하는 청산금에는 개발이익이 반영되어있지 않기 때문에, 추가적으로 반영되어야 한다.

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3. 조합의 주장

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- 조합에서는 보상금 기준일을 사업시행인가일이었던 2017년 7월 6일로 봐야 한다고 주장하였습니다.

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4. 결과​

의뢰인은 법무법인 정의의 도움을 통해,

1억 7,100만 원(약 62%) 증액된 4억 4,400만 원을 받고, 소유권이전등기 절차를 이행하는 것으로 결정되었습니다.

재건축 사업 내 세입자들은 재개발과 다르게 이주정착비, 이사비, 영업보상을 받을 수 없다. 구체적으로 재개발과 재건축이 어떻게 다른지 살펴보도록 하자.

재개발 사업의 성격은 공익적이기 때문에 세입자를 보호하는 장치들이 있다. 반면 재건축은 상대적으로 사익적인 요소가 크기 때문에 보상하지 않는다.

그러나 재건축 사업의 세입자들에게는 「주택임대차보호법」이나 「상가건물 임대차보호법」이 적용된다.

「상가건물 임대차보호법」 제10조를 살펴보자.

1. 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

2. 임대인이 건물을 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는데, 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우라면 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.

이를 살펴보면, 임대차계약을 체결할 때 임대인이 임차인에게 재건축에 대한 내용을 구체적으로 고지하지 않은 경우, 임차인의 계약갱신 요구를 임대인은 거절할 수 없다.

갑자기 재건축을 한다고 건물을 비우라고 하는 것은 법적으로 받아들여지기 어렵다. 따라서 이러한 법조항으로 재건축 세입자는 보호받을 수 있다.

임대인이 꼭 재건축을 진행해야 하는 상황이라면 세입자에게 그에 걸맞는 보상을 해주어야 한다. 이런 합의금은 영업보상적 성격으로도 볼 수 있다.

최근 하급심 법원에서 재건축 구역 내 세입자들이 보상받지 못하는 것에 대한 위헌법률심판제청이 있기도 했다. 위헌법률심판제청은 법원에서 재판 중인 사건에 적용될 법률 중 위헌 요소가 있을 경우 법원이 직권으로 혹은 당사자의 신청을 통해 법률의 위헌 여부 심판을 헌법재판소에 제청하는 것이다.

그 결과, 해당 법률이 위헌결정이 된다면, 재건축 사업의 세입자도 보상받게 될 가능성이 높아진다.

그리고 작년 2019년 4월 23일 서울시 발표에 따라 1) 용적률 인센티브제, 2) 임대주택 입주기회 부여가 적용된다.

용적률 인센티브제는 재건축 사업시행자가 세입자에게 재개발과 비슷한 손실보상을 한다면, 시에서는 용적률 인센티브를 최대 10%까지 부여하여 사업시행자의 세입자에 대한 자발적 보상을 이끌어 낸다는 취지이고,

임대주택 입주기회 부여의 경우, 단독주택 재건축 철거 세입자들에게도 임대주택 입주기회를 부여하여 재정착을 지원한다는 취지이다.

앞서 살펴보았듯이, 재건축 구역 내의 세입자라 하더라도 실질적으로 보상을 받게되는 것과 마찬가지의 상황으로 유도할 수 있으며, 정부나 사법부도 재건축 세입자 보호에 대해 많은 고심을 하고 있다. 다만, 임대차계약 체결 당시에 임대인이 재건축 가능성이나 계획을 분명히 언급했음에도 계약을 체결한 경우라면 보호받지 못할 가능성이 크므로, 임대차계약 체결 당시에 이 부분을 신중히 체크해야 한다는 것을 기억하자.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황

: 의뢰인은 서울시 송파구 풍납○○아파트 주택재건축 사업의 현금청산자임.

: 의뢰인은 분양계약을 하지 않고 조합을 상대로 시세에 맞는 보상금을 받고자 함.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 사건 파악 및 대응

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3. 예상결과

- 약 9억 원 이상 승소 예상.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황

: 의뢰인은 서울시 U 주택재건축 사업의 현금청산자임.

: 의뢰인은 분양계약을 하지 않고 조합을 상대로 시세에 맞는 보상금을 받고자 함.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 사건 파악 및 대응 준비 중.

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3. 예상결과

- 약 8,000만 원 승소 예상.

1. 사실관계

-의뢰인의 상황

: 의뢰인은 서울시 M주택 재건축 조합의 사업에 부동산을 소유하고 있음. 분양신청은 하였으나 분양계약을 하지 않고 현금청산을 할 예정임.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

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3. 예상결과

- 행정소송을 통한 현금청산금 7억 5,000만 원 청구 예상

1. 사실관계

-의뢰인들의 상황

: 의뢰인들은 분양신청을 하지 않고 현금청산을 받고자 함. 조합에서는 시세 대비 적은 금액(약 45억 원)을 제시하였으나 의뢰인은 시세에 맞는 보상금을 받고자 본 법인에 방문하였음.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 사건 파악 및 소장 작성 중

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3. 예상결과

- 조합 제시 금액 대비 10% 이상 상승 예상

1. 사실관계

-의뢰인의 상황 1

: 의뢰인들은 서울시 U구역의 주택재건축 조합원임.

-의뢰인의 상황 2

: 의뢰인들은 분양신청을 하였는데, 기존에 조합이 약속했던 종전자산가액(3억 원)에 미치지 못하는 2억 4,500만 원을 종전자산가액으로 통지받음. 이로 인해 수천만 원의 추가분담금이 생김.

-의뢰인의 상황 3

: 의뢰인들은 관리처분계획에 이의제기 후 종전자산가액 증액을 바라고 있음.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

- 조합 총회부터 인가처분까지 각 단계에 대한 취소 및 무효확인 소송 검토

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3. 예상결과

- 종전자산가액 증액 예상

1. 사실관계

-의뢰인의 상황 1

: 의뢰인은 서울 B구역 재건축 사업에 동의하지 않아 조합으로부터 매도청구소송을 당하였음.

-의뢰인의 상황 2

: 재판이 길어질 뿐만 아니라 법원 감정가가 시세보다 현저히 낮게 나온 상황임.

2. 진행단계

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- 대표변호사 면담 후 수임 계약 체결

3. 예상결과

- 기존 감정가 대비 보상금 증액 예상