‘채권최고액’이란 말을 들어본 적 있는가? 채권최고액은 채권자가 배당 시 행사할 수 있는 최대금액을 의미한다. 만약 은행에서 1억 원을 빌린다면, 은행에서는 근저당을 1억 2천만 원 정도로, 실제 빚보다 20% 더 높여 설정한다. 만약 시간이 흘러서 1억의 빚 중에 5천만 원을 갚아서 빚이 5천만 원만 남았다고 하더라도, 근저당의 채권최고액은 여전히 1억 2천만 원이다.
재건축 사업에서 현금청산이나 매도청구를 할 때 부동산에 근저당이 잡혀있는 경우가 꽤 있는 편이다. 보통은 집을 사려고 대출받거나, 생활자금으로 이용하기 위한 대출로 근저당이 잡히게 된다.
위의 사안의 경우, 현금청산금액으로 2억이 나왔다면, 현금청산자는 과연 조합으로부터 얼마의 금액을 받을 수 있을까? 2억에서 근저당 채권최고액 1억 2천만 원을 제외한 8천만 원을 지급할 것이다. 그리고 조합이 근저당을 책임지게 된다.
여기서 문제는, 이미 5천만 원의 빚을 갚고, 실제 채무액은 5천만 원이 남았는데, 조합으로부터 1억 5천만 원을 받는 것이 맞지 않나, 하는 것이다.
이 문제에 대해서 대법원은 채권최고액을 제외하고 조합이 금액을 지급하면 된다고 판결을 내려왔다. 판결 자체는 현금청산자나 매도청구 대상자들에게는 불리한 내용이다.
그러나 그간 큰 문제가 되지 않았던 이유는, 은행과 현금청산자, 조합이 한 데 모여, 조합은 실채무액을 제외한 금액을 현금청산자나 매도청구 대상자에게 지급하고, 실채무액을 은행에 바로 상환하였기 때문이다.
그런데 최근 대법원 판결이 바뀌었다. 채권최고액을 전부 공제하는 것이 아니라, 실채무액이 확인된다면, 실채무액만을 공제하는 것으로 판결이 내려졌다. 그 이유는 무엇일까?
재건축, 재개발 사업에서는 지연이자가 있다. 위의 사례를 통해서 얘기해보자. 만약 채권최고액인 1억 2천만 원을 공제한 8천만 원을 현금청산자나 매도청구 대상자가 받게 된다면, 8천만 원에 대해서만 지연이자를 받을 수 있다. 그런데 만약 실채무액인 5천만 원만 제외한 1억 5천만 원을 수령 할 수 있다면, 지연이자가 1억 5천만 원에 대해서 붙는 것이다.
재개발, 재건축 사업에서 지연이자는 적지 않은 보상이기 때문에 중요한 문제가 될 수 있다. 따라서 이 부분을 염두에 둔다면, 더 큰 보상금을 수령 하는데 유익할 수 있다.
7년 전 의뢰인 소유의 부동산이 재건축 개발사업에 포함이 되었고 의뢰인은 조합에 참여하지 않기로 결정하였다. 이후 조합은 의뢰인에게 매도청구 소송을 진행하였다. 법원에서는 매매대금을 약 3억 원으로 판결하였다. 그런데 조합은 5년이란 시간이 지난 뒤에야, 3억을 지급하겠다고 했다.
부동산에 대한 매매대금이 매도청구소송을 통해서 결정되었지만, 조합에서 바로 대금을 지급하는 경우가 거의 없다. 짧으면 2,3년에서 늦어지면 5년, 10년이 걸리는 경우도 있다. 의뢰인의 경우도 이와 같은 상황이었다. 조합사업의 프로세스 상 초기에 자금이 부족한데, 보통은 시공사까지 결정된 이후에 대금을 지급하는 경우가 많다.
5년이란 시간 동안 부동산 가격은 훌쩍 올라서, 3억은 시세에도 미치지 못하는 액수가 되었고, 의뢰인은 이건 아니다 싶어서 상담을 의뢰했다. 시세가 반영되지 않은 금액으로는 이사갈 집도 얻기가 어려운데, 시간이 지남에 따라 의뢰인이 받은 손해는 어떻게 보상받을 수 있을까?
첫째, 매도청구소송에 대한 가능 여부를 짚어봐야 한다.
둘째, 매도청구소송을 할 수 있다면, 보상금을 증액할 방법을 찾아야 한다.
셋째, 보상금이 법원감정으로 결정된 것이라면 꼭 반소를 청구해야 한다.
꼭 반소를 청구해야 하는 이유는, 조합으로부터 법적으로 정해진 이자를 받을 수 있기 때문인데, 집과 등기를 넘기고, 매매대금을 받을 때까지 연 12%의 높은 이자를 받을 수 있다. 반소를 제기할 경우에는, 법원에 집값에 대한 일정 비율을 인지대로 지불해야 한다.
원래는 등기를 넘기고 집을 비워야 이자를 지급받을 수 있는데, 그게 어려운 상황이라면, 등기와 집열쇠를 어디에 맡겼으니 가져가라는 내용증명을 보낸 후, 공가확인서를 받을 수 있다.
그런데 실제로 집을 못비우는 경우가 있다. 본인이 꼭 그 집에 살아야만 하거나, 세입자가 있을 경우인데, 이에 대하여는재판부의 판결이 갈리고 있다. 이자를 받을 수 있는 조건이, 집을 비우지 않았어도, 등기와 열쇠를 다 넘기고 언제든 찾아가라고 얘기했다면 가능하다는 재판부와, 실제로 집을 비워야지만 가능하다는 재판부가 있기 때문이다.
한편, 시기를 놓쳐서 반소를 청구하지 못한 상황일 때는 어떻게 할 수 있을까?
청구이의의 소라고 하는, 예전의 판결을 뒤집는 소송을 제기할 수 있다. 이 소송은 사실 쉽지 않은 소송인데, 다만, 판결을 뒤집을 다른 이유가 상황들이 생겼다면 충분히 가능성이 있다.
위의 의뢰인과 같이, 수년 전에 부동산을 팔기로 했는데, 그 뒤로 오랜 기간 아무런 조치가 없었다면, 계약이 없었던 것으로 합의된 것으로 볼 수도 있다. 이런 경우엔 청구이의의 소를 진행해볼 수 있을 것이다.
