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요즘 한창 이슈가 되고 있는 분양가 상한제가 무엇일까?

분양가 상한제는 정부의 규제 하에 아파트 분양가를 정하는 것이다. 좀 더 구체적으로 말하자면, 정부가 제한하는 건축비용의 일정한 비율 안에서 분양가를 설정할 수 있다는 것이다. 이런 분양가 상한제가 시행될 경우, 건설사는 원가(토지 매입비용, 건축비 등)를 공개해야 한다.

민간택지 아파트 분양가 상한제를 두고 재개발, 재건축 사업분야에서 여러 논의들이 오가고 있다. 국토부에서 얼마 전 민간택지 아파트 분양가 상한제를 도입하는 방안을 발표할 시기를 검토 중이라고 밝힌 바 있기 때문이다.

분양가 상한제가 구체적으로 재개발, 재건축 사업분야에 어떤 영향을 줄 것인가?

한국 인구의 50%이상이 모여 사는 서울의 경우엔 거의 대부분이 재개발, 재건축 대상이다. 따라서, 재개발, 재건축 사업을 통해서만 아파트를 공급할 수밖에 없다. 거주민들의 사회적, 경제적 수준이 시간이 지남에 따라 향상되고, 그에 따라 더 거주환경에 대한 수요를 증가할 것으로 보인다.

그런데, 분양가 상한제가 시행될 경우, 재개발, 재건축 사업에서 아파트 분양가를 높이 책정하지 못하게 된다. 그럴 경우, 조합원들에게 가중되는 추가분담금이 커지게 되고, 결국엔 사업의 수익성이 낮기 때문에 재개발, 재건측 사업을 진행할 이유가 없어진다.

분양가 상한제를 시행할 경우 재건축, 재개발 사업을 통한 아파트 공급이 줄게 된다. 이는 좀 더 장기적으로 봤을 때, 공급은 줄고 수요는 많아, 집값 상승을 유발할 수 있다는 예측을 해본다.

부동산 시장의 미래를 한 분야의 정보나 지식으로 단정지을 수는 없다.

분양가 상한제가 무주택자의 수를 줄이고, 당장의 집값을 안정화하는데 긍정적인 영향을 줄 수 있다. 그러나 거시경제적인 관점에서 볼 때, 신규 아파트에 대한 수요가 증가하는 반면, 공급이 줄어들게 된다면 집값상승의 가능성이 있다.

민간 택지에 대한 아파트 분양가 상한제로 인해 재개발, 재건축 사업에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 예상된다.

기존에 재개발, 재건축 사업이 진행되던 조합 방식은 초기 비용을 토지 소유자에게 부담하게 하고, 사업 진행의 주도권은 조합이 가지고 있으며 의사결정은 총회를 거쳐 이루어지게 된다.

그러나 신탁방식은 사업 진행의 주도권을 신탁사가 가지고 있으며 초기 비용을 신탁사에서 감당하게 된다. 또한, 토지 소유자 전체회의를 거쳐 의사결정을 진행하게 된다.

신탁방식 사업에는 크게 2가지 종류가 있는데,

첫째는 신탁시행방식으로, 신탁사가 사업을 직접 시행하는 것이다. 이 방식은 초기 비용을 신탁사가 제공하기 때문에 신속한 사업진행이 가능하다.

둘째는 신탁대행방식으로, 신탁사는 업무대행사의 역할을 하고 조합이 시행사가 되는 것이다. 이 방식은 외부에서 자본을 들여오거나 고유한 자금을 통해서 사업비를 충당하기 때문에 이 또한 사업진행이 원활하게 된다.

재개발, 재건축 사업 진행시 어떻게 신탁방식이 가능하게 된 것일까?

기존에는 시행사가 조합이나 지자체 등으로 한정적인 면이 있었다. 그런데 주로 조합이 진행할 때, 사업에 관한 비리나 분쟁이 잦고 사업진행비 부족 등 많은 문제들이 있었다. 그러나 이후 법이 개정되면서 신탁사가 사업을 직접 시행할 수 있는 권한을 아래의 법률 조항을 통해 갖게 되었다.

신탁사는 기본적으로 자금이 풍부하다는 메리트가 있는데, 이를 통해 사업진행을 매끄럽게 이끌어나갈 수 있다. 기존에는 사업 구역 내에 있는 조합원들의 등기를 신탁등기한 후, 이후 사업이 완료된 후 이전 고시 해서 등기를 다시 받았지만, 신탁사를 통해 사업을 곧장 시행할 수 있게 되었다.

재개발, 재건축 사업 시 신탁방식으로 매끄러운 사업을 이끌고자 하는 추진위나 조합의 경우에는 전문 변호사의 법적 조언을 통해 어떤 방식이 적절할지 숙고하시길 권한다.

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