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1. 사실관계

-의뢰인의 지위

: 의뢰인은 경기도 화성시 화○○○지역주택조합에 가입하여 조합원이 되었음.

-의뢰인의 상황1

: 2016년 10월, 의뢰인은 지역주택조합에 가입하였으나, 조합설립인가도 받지 못한 상황임.

-의뢰인의 상황2

: 의뢰인은 조합에 가입할 당시, 안심확약서라는 문서를 받음. 이 문서에는 2017년 11월 30일까지 사업계획을 승인받지 못할 시 납입금을 전액 환불한다는 약속이 명시되어 있음.

-의뢰인은 납입금을 돌려받기를 희망하고 있음.

2. 진행단계

- 대표변호사 면담 후 수임계약 체결

- 사건기록 검토 중

3. 예상결과

-안심확약서의 내용이 성취되었기 때문에, 지연가산금을 포함한 납입금 전액 반환 예상.

1. 사실관계

- 의뢰인의 지위

: 의뢰인은 서울시 L 지역주택조합에 가입하여 조합원이 되었음.

- 의뢰인의 상황 1

: 지역주택조합의 사업진행 현황에 진척이 없고, 조합 측은 조합가입 자격이 안되는걸 알면서도 의뢰인을 조합에 가입시켰음.

- 의뢰인의 상황 2

: 의뢰인이 탈퇴 시, 조합 측은 납입금 약 5,400만원 전부 업무대행비로 공제되어, 납입금을 한 푼도 반환해줄 수 없다는 입장임.

-의뢰인은 납입금 반환을 희망함

2. 진행단계

- 대표변호사 면담 후 수임계약 체결

- 사건기록 검토 중

3. 예상결과

​

- 조합 가입 자격이 안되는걸 알고 계약이 진행되었다면, 계약 무효로 납입금 전액 반환 예상.

지역주택조합 사업에서 가장 중요한 것 중에 하나는 바로 토지확보비율이다.

왜냐하면 토지확보비율에 따라서 사업이 진행되기 때문이다. 조합에서 2/3 이상의 토지를 확보했다면 지구단위계획 신청을 할 수 있고, 설립인가신청은 토지확보비율이 80% 이상일 경우에 가능하다. 사업계획승인신청은 95% 이상일 때 할 수 있다. 토지 확보 문제가 지역주택조합 사업 진행에 있어서 핵심이라는 것이다.

보통 조합원의 경우에는 토지확보상황에 대해서 알기 쉽다. 왜냐하면 조합원의 권리 중 하나이기 때문인데, 조합원은 토지확보비율, 회계내역에 대해서 확인할 수 있다. 만약 요구했는데, 조합에서 거절한다면 형사고발도 할 수 있다. 민사상 정보공개청구도 가능하다.

조합원이라면 토지확보비율을 확인할 방법들이 확실한데, 만약 지역주택조합에 가입을 하지 않은 상황이라면 어떡할까?

조합에 토지확보비율에 대해서 객관적인 자료를 직접 보여달라고 요청할 수 있다. 만약 조합에서 이를 거부할 경우에는, 관할 구청 혹은 시청의 주택과에 알려달라고 요청할 수 있다. 물론 관공서에서 꼭 알려줘야 한다는 의무는 없지만, 지역주택조합에 가입하려고 하는데 알고 싶다고 하면 대부분은 알려주는 편이다.

분양대행사 직원들은 보통 조합원 한 명을 모집할 때마다 추가수당을 받는다. 그래서 분양대행사 직원들의 말 하나하나를 근거 없이 믿기가 참 어려운 부분이다. 조합원을 모집하는 과정에서 확실하지 않은 정보에 대해서, 무리하게 말할 가능성을 배제할 수 없다. 따라서 말만 신뢰해서 지역주택조합에 가입하는 것은 신중하지 못한 결정이라고 할 수 있다.

따라서 꼭 객관적인 자료를 확인할 필요가 있다.

먼저는 조합에 토지확보상황과 관련한 공문서를 요청할 수 있다. 이때 거리낌없이 보여주는 조합이라면 신뢰할 만하지만, 그렇지 않다면 조합가입을 재고할 필요가 있다.

지역주택조합에 관련한 많은 문제들이 사회적으로 드러나고 있는데, 그만큼 이로 인해 손해를 입은 사람들도 부지기수이다. 소중한 재산을 한순간에 잃지 않도록, 지역주택조합에 신중하게 가입해야 할 것이다. 그러기 위해서는 가장 먼저 조합의 토지확보비율을 꼭 확인해보시길 권한다. 공식적인 문서를 통해서나 관공서에 문의를 통해 신중한 선택을 하기를 권하는 바이다.

1. 사실관계

- 의뢰인의 상황 1 

: 2004년 4월부터 전라북도 일대 본인 소유 토지에서 1층짜리 건물을 짓고 건축자재 판매업을 하고 있음

- 의뢰인의 상황 2

: 2017년 2월, 의뢰인 소유 토지는 주택재개발 정비사업구역에 들어갔음

- 의뢰인의 지위

: 의뢰인은 분양신청을 하지 않았기 때문에 현금청산자가 되었음

- 조합이 제시한 보상액

: 조합은 토지 및 영업권에 대한 보상금으로 13억 여원을 제시함 (시세에 현저히 못미치는 금액)

- 조합의 부동산 인도청구소송 제기

: 2018년 11월, 조합은 의뢰인에게 의뢰인소유 토지에 대한 부동산 인도청구소송을 제기하였음

- 의뢰인은 보상금 증액을 희망함

2. 진행 단계

- 대표변호사 면담 후 수임계약 체결

- 사건기록 검토 중

3. 예상결과

- 지방토지수용위원회의 수용재결, 중앙토지수용위원회의 이의재결, 행정소송을 통한 보상금의 증액

요즘 지역주택조합이 가진 문제점들이 사회적으로 많이 드러나게 되면서, 지역주택조합 탈퇴 및 환불 문제에 대해서 분쟁이 많이 발생하고 있다. 이에 따라, 재판부에서도 지역주택조합 관련한 분쟁을 많이 다룰 것인데,

그렇다면 법원에서 이 분쟁을 볼 때 어떤 부분에 집중해서 볼까?

조합이나 업무대행사가 조합원에게 거짓말을 했는가, 사기가 있었는가가 바로 법원이 집중하는 포인트이다.

최근 당 법인에서 맡았던 사건 중에서, 서울고등법원 집중심리부에서 담당했던 사건이 있었다.

재판부에서 가장 많이 신경쓰는 것이 바로 조합의 기망 여부와 그것을 입증하는 것이었다. 그 사건과 관련해서 재판부는, 분양대행사가 속인 것이 있는 것은 분명한 것 같고, 조합은 이에 대해 잘 모르는 일이라고 하는데, 이에 대한 입증자료를 제출하라고 요구하기도 했다.

최근에 많은 재판을 참석하면서 분석한 바에 의하면,

조합을 탈퇴하고 납입금을 반환받고자 하는 경우에는, 조합의 사기여부, 기망에 대해서 입증하는 것이 가장 중요한 포인트라고 볼 수 있다.

가입 당시에 토지확보율이 90% 이상이라고 들었는데 사실과 다르다거나, 가입하면 토지확보상황을 알려준다고 약속했는데, 후에 거부하는 등과 같은 일들이 이에 해당될 것이다. 재판부에서는 민법 제110조 제1항에 따라서 계약 취소 및 납입금을 반환받을 수 있다는 논리로 분쟁을 풀어가는 경향이 있는 것이다.

최근에 친분이 있는 판사님과 함께 식사자리를 가지고 담소를 나누다가 지역주택조합에 관련한 대화를 나누게 되었다.

지역주택조합이 문제가 많다는 사실을 판사님도 충분히 아시고 안타까워하셨다. 재판부도 지역주택조합을 둘러싼 분쟁들과 많은 문제들에 대해 제대로 인지하고 있다는 것이다.

지역주택조합과 관련한 수많은 소송을 진행해왔고, 또 진행하고 있다.

수많은 사건들을 보면서 지역주택조합은 별로 추천하고 싶지 않다. 물론 사업진행이 잘되는 경우도 있지만, 대부분은 처음과 말이 달라지거나 사업진행이 지지부진하기 때문이다.

그럼에도 불구하고 지역주택조합 사업에 참여하기를 바라신다면, 최소한 토지확보율에 대해서는 정확히 알고 참여하시길 바란다. 

당 법인에 상담을 요청하시는 많은 분들 중에,

시공사 변경을 이유로 분양신청을 취소하고 현금청산자가 되기를 바라시는 분들이 있다. 처음에는 소위 말하는 1군 건설사가 시공사로 들어온다는 이야기에 분양신청을 했는데, 시공사가 중간에 바뀐 것이다. 많은 의뢰인들이 이런 상황에 실망해서, 현금청산자가 되고 싶어 하는데 과연 가능할까?

원칙적으로는 불가능하다.

분양신청의 목적은 새로운 아파트를 분양받는 것이기 때문에, 어느 시공사가 선정되는지는 큰 영향이 없다는 것이 대법원에서 보는 시각이다. 시공사가 바뀐다고 해서 사업 진행의 재무적인 부분에 큰 변화가 있다거나 진행에 큰 무리가 생기는 것은 아니기 때문이다.

또한 조합들 대부분은 안내문에 시공예정이라고 명시한다. 언제든 바뀔 수 있다는 의미이기 때문에, 시공사 변경을 근거로 현금청산자가 되는 것은 원칙적으로 불가능하다.

다만, 조합에서 시공사를 A 회사로 정해서 사업을 진행한다는 확실한 약속을 했다면, 착오 혹은 사기의 건으로 법적인 다툼을 통해 현금청산의 가능성이 존재한다.

원칙적으로는 현금청산자가 되는 것이 불가능한데, 그럼 될 수 있는 방법이 아예 없나?

그렇지는 않다.

분양신청을 했지만, 이후에 계약을 하지 않으면 현금청산자가 될 수 있다.

이런 상황에서, 현금청산자가 되고 싶은 분들은 또 다른 고민이 생길 수 있다. 조합원들이 이주해야 하는 이주 기간이, 분양신청을 한 후 계약을 체결하는 사이에 다가온다. 이럴 경우, 보상을 받기 전에 먼저 집을 나가야 하는지에 대한 고민이 들 수 있다.

분양신청을 했지만 나중에 현금청산자가 되고 싶어서 계약을 체결하지 않으려는 분들에게는 조합이 이주비를 지급한다. 이주기간이 되면, 조합에서 권리가액이나 종전자산가의 60% 정도의 금액을 지급하기 때문에, 이 비용을 이용해서 우선 이사를 하고, 본 계약을 진행하지 않고 현금청산자가 되면 된다. 그러니 고민을 덜어도 좋다.

​이후에는 이주비를 제외한 나머지 금액을 현금청산금으로 받을 수 있다. 보상금 책정 과정에서 최대한 보상금을 극대화하기 위해서는 조합과 협상이 중요한데, 재개발, 재건축 전문가의 조언을 얻는다면 큰 도움을 얻을 수 있을 것이다.

만약 지역주택조합의 조합원으로 가입했는데, 제명되었다면 어떻게 대응할 수 있을까?

보통 지역주택조합에서 제명되는 케이스는 조합이 요구하는 추가분담금을 납입하지 않는 경우, 혹은 사업이 지연되어 중도금을 내지 않겠다고 하는 경우 제명되는 경우가 빈번하다.

혹은 지역주택조합의 조합원 자격을 상실했다면?

조합원 자격요건은 여러 가지가 있는데, 그 중 대표적인 것들이, 조합사업이 진행되는 지역의 지방자치단체에 거주하는 세대주여야 한다는 점, 또한, 무주택자이거나 1가구 1주택 소유자여야 한다는 점 등이 있다.

이 기준들은 사업진행 과정에서 최소한 언제까지는 충족되어야 하는 기준이 있다. 이 기준을 맞추지 못하면 조합원 자격을 잃게 된다.

조합에서 제명되었거나, 조합원 자격을 상실한 경우에, 가장 먼저 각자가 어떻게 하기를 바라는지 생각해봐야 한다. 조합사업에 지속적으로 참여해 아파트 분양을 받을 것인지, 혹은 조합을 탈퇴해서 납입금을 반환 받을 것인지 선택해야 한다.

대응방안 1.

조합에서 탈퇴하고 납입금을 반환 받고 싶은 경우.

이 경우에는, 이미 조합에서 제명되었거나 조합원 자격을 상실했기 때문에 탈퇴는 문제가 되지 않는다. 오히려 납입금을 언제, 얼마나 반환받는지가 쟁점이 된다.

조합에서는 납입금을 돌려주는 시기도 대의원회나 이사회를 통해 변경할 수 있다고 주장하고, 납입금에 대해서는 전액이 아니라 업무대행비를 제하고 돌려주겠다고 주장하는 곳이 많다. 이 때에는, 조합에 가입할 당시 약속했던 내용들이나 규약의 유효성을 두고 법적으로 다퉈볼 수 있겠다. 가입할 당시 토지확보상황에 대한 거짓말이나 사업진행이 연기되는 등, 계약을 취소하거나 해제를 주장할 근거들을 찾아볼 수 있다.

대응방안 2.

조합에 끝까지 남아서 분양을 받고 싶은 경우.

조합에 끝까지 남아서 분양을 받고 싶다면, 가장 먼저 조합원 자격을 다시 되찾아야 한다.

제명을 당한 경우, 조합이 약속한 바를 지키고 있지 않아서 항변권을 행사한 것 뿐이기에 제명은 무효임을 주장할 수 있다. 또한 대법원 판례에 따르면, 지역주택조합의 조합원 자격이 되지 않을지라도, 이것은 단순히 행정단속 규정을 위반한 것이라고 한다. 조합으로부터 아파트를 분양받을 수 있는 권리 자체가 사라지는 것은 아니라는 판결이 나온 바 있다.

따라서, 지역주택조합에서 제명되었거나 조합원 자격을 상실했을 경우에 가장 먼저는 본인이 어떻게 하기를 원하는지 정한 뒤, 전문가와의 상의로 대응방안을 구체화시켜나가면 될 것이다.

특별계획구역 내 민간사업개발 매도청구 관련해서, 최근에 당 법인에 문의를 주신 의뢰인의 사례이다.

인천에 모 구역이 특별개발계획 구역으로 지정되고, 그 지역의 가장 큰 병원이 특별계획구역 내에서 민간사업을 시행하고자 주변 토지 및 부동산을 매입하고 있었다. 그 구역에서 거의 40년 가까이 된 단독주택에 할머니와 함께 손녀딸이 살고 있었고, 손녀딸이 당 법인에 찾아와 상담을 요청하였다.

병원 측에서는 동네를 돌아다니며 서명을 받고 있었는데, 어떤 것을 위한 서명인지 제대로 알려주지도 않고 서명만 받으려고 하고 있었다고 한다.

당 법인은 병원과 의뢰인이 거주하는 단독주택의 위치를 위성지도를 통해서 살펴보았다. 객관적으로 여러 위치들을 고려하였을 때, 의뢰인의 주택이 민간사업구역에서 제외되는 것은 확률 상 낮다고 판단이 되었다.

​따라서 주변 빌라 등 매도청구 사례를 찾는 등, 미리 매도청구에 대비하여 보상금을 극대화하는 방안을 찾는 것으로 사건진행의 방향을 잡았다.

‘매도청구’는 사업을 진행하는 주체가 사업을 위해 부동산 소유자에게 부동산을 매매하라고 청구하는 것을 의미한다.

매도청구가 들어오게 된다면, 어느 시점에 전문가를 만나느냐가 보상금을 결정하는데 있어서 굉장히 큰 영향을 미친다. 매도청구 소장을 받은 즉시 당 법인을 방문하시는 의뢰인들도 계시지만, 감정평가를 마치고 오시는 의뢰인, 심지어는 1심 판결을 받고 오시는 의뢰인분들도 계신다.

늦게 방문하시는 경우에는 안타깝게도 도와드릴 수 있는 방법이 한정적이다. 조금 더 일찍 방문하신다면 보상금 증액에 있어서 더 다양한 방법들로 도와드릴 수 있기 때문이다. 따라서 본인 소유의 토지나 부동산이 매도청구의 대상인지부터 확실히 확인하는 것이 좋다. 내 소유의 부동산이 개발구역에 해당되는지 알기 위해서는 구청에 연락해서 확인할 수 있다.

그 결과, 내 소유의 부동산이 개발구역에 해당된다면 매도청구가 필히 예견되는 바, 해당 분야의 전문 변호사를 만나 최적의 법적 대응방안을 찾는 것을 추천한다.