조합의 동시이행항변, 근저당이 해지될 때까지 현금청산금을 돌려 받지 못할까?

재건축 현금청산자라면 부동산 대출을 받음으로 인해 근저당권이 설정된 경우가 있다. 이 경우 조합은 근저당이 해지될 때까지 현금청산금을 주지 않겠다고 버틴다.

 

보통 수 천만 원에서 수 억원에 다다르는 대출금에 맞는 현금을 구하기 어려워져 근저당을 해지하지 못하고 현금청산자들은 조합이 현금청산금을 줄 때까지 기다려야만 한다. 

부동산에 근저당이 설정된 이유로 근저당이 해지될 때 까지 현금청산금 전액을 지급하지 않는다는 동시히행항변을 인정하는 재판부도 있다.

최근 대법원(전원합의체 판결. 2012다14776)은 아래와 같은 판결을 내렸다.

 

”분양신청을 하지 않은 부동산이나 토지 소유자는 소유자의 의사와 관계없이 구 「도시정비법」 제47조에 따라 조합과 협의가 되지 않는 이상 근저당설정등기를 말소해야 하며, 현금으로만 청산 받아야하여 현금청산자들은 부담이 커지고, 조합은 이미 소유권을 이전 받았기 때문에 사업을 진행하는 이익을 누리고 소유자가 근저당을 해지하지 않았다는 이유로 조합이 청산금을 지급하지 않을 수 있다고 보는 것은 불공평하다“

 

”따라서 부동산 소유자가 소유권이전등기 및 인도를 마쳤으나 근저당권설정등기를 말소하지 않았다면, 조합은 말소되지 않은 근저당권의 채권최고액 또는 채권최고액 범위 내에서 확정된 피담보채무액에 해당하는 청산금에 대해서만 동시이행 항변권에 기초해 지급을 거절할 수 있다“

 

대법원의 판결은 조합이 동시이행 항변을 주장해 거절할 수 있는 청산금 지급의 범위를 명확하게 했다.

현금청산자는 본인의 부동산에 설정된 근저당의 채권최고액이나 범위 내에서 확정된 피담보채무액을 제외한 나머지 청산금에 대해 지급하라고 청구할 권리가 있는 것이다.

 

현금청산자는 현금청산자가 된 이후 150일이 지나 조합을 상대로 현금청산 청구 소송을 제기할 수 있으며, 채무액을 제외한 금액에 대한 지연이자도 당연히 청구할 수 있다.

 

따라서 현금청산자라면 조합의 요구와 관계없이 본인들의 권익을 찾을 수 있다.