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오늘은 토지손실보상에서 좀 특이한 경우인 잔여지 관련한 손해배상에 대해 얘기하고자 한다.

잔여지란, 토지가 어떤 사업에 수용될 때 남는 땅을 말한다.

토지개발 사업의 종류는 다양할 수 있는데, 민간사업자가 토지를 수용할 수도 있고, 도로를 만든다고 시청에서 할 수도 있고, 국가에서 산업단지를 만든다고 할 수도 있다.

여기서 문제는,

사업시행자가 내 땅을 다 가져간다면 상관없지만, 일부 땅만 가져가는 경우들이 있다. 잔여지가 생길 경우에는 보통, 주변지역이 개발되면서 토지가격이 오르고, 상가를 만들어 분양이나 임대를 줄 수도 있기 때문에 이득이 되는 경우가 많다.

그런데 잔여지가 예전보다 가치가 떨어지는 경우가 있다.

주변에 펜스가 생긴다거나, 공원이 조성되는 경우가 그러하다. 또다른 예를 들면, 도로가 접해있는 땅이 있었는데 도로에 접해있는 땅이 일부만 수용되면서 주거단지가 되었다면, 남아있는 땅은 맹지가 되어 가치가 하락한다.

이런 경우 가치의 감소분만큼 보상청구를 할 수 있고,

혹은 잔여지매수청구라고 하는, 토지 전체를 한번에 사가는 것을 청구할 수 있다.

구체적인 사례를 보면 다음과 같다.

의뢰인 A씨는 토지소유자였는데, 해당 토지가 공원을 조성하기 위한 토지개발사업의 부지에 수용되었다. 그런데 전체 토지가 수용된 것이 아니라 1/2만 수용되고 나머지 절반은 남겨졌다. 문제는 그렇게 공원이 개발되었으나 그 주변에 펜스가 생겨서 남은 1/2의 토지 가치가 하락하게 되었다. 수용된 토지에 대해서는 보상금을 받긴 했는데, 남은 토지에 대해서 손해를 본 것 같은 상황에서, 의뢰인 A씨는 2가지 선택을 할 수 있다.

의뢰인 A씨는 잔여지인 1/2의 토지에 대해서 손해를 본 만큼 보상을 청구할 수 있고, 혹은 토지 전부에 대해서 사갈 것을 요청하는 잔여지매수청구를 할 수도 있다.

잔여지에 대한 토지손실보상이 흔한 경우는 아니기 때문에, 일반적인 정보 수준에서 자기 상황에 맞는 적절한 해결책을 찾기 어려울 수 있다. 이와 유사한 문제로 골머리를 앓고 있다면, 적극적으로 전문가와 상담할 것을 권하는 바이다.

“납입금을 반환받고 싶은데, 조합에 돈이 없는 상황이라고 합니다.

그렇다면 승소해도 돈을 못 돌려받는 것 아닙니까?”

지역주택조합 탈퇴 관련해서 문의를 주시는 분들 중, 많은 분들이 궁금해하는 부분이다. 설사 탈퇴 소송에서 이길지라도, 객관적으로 조합에 돈이 없는 경우에 어떻게 납입금을 돌려받는가에 관한 실질적인 질문이다.

조합에 돈이 없을 경우, 납입금을 반환받을 수 있는 가능성이 전혀 없을까?

지역주택조합이 조합설립인가와 사업계획승인 신청을 위해서 사들인 토지가 존재한다. 이 토지는 조합의 재산이기 때문에 경매를 통해서 납입금을 반환받을 수 있다. 그리고 보통은 조합의 신탁계좌에 최소 몇 억에서 몇십 억 정도가 남아있는 편이다.

조합을 상대로 소송을 제기하는 조합원들의 납입금의 경우 많아야 1, 2억 선이고 대부분은 몇천만 원에 불과하다. 조합의 사업비 규모를 볼 때, 그렇게 큰 액수가 아니다. 따라서 지주택을 탈퇴하고 납입금을 반환받고자 하는 사람은 고작해야 몇 명, 몇십 명 수준이기 때문에 충분히 그 금액은 반환받을 확률이 높다고 볼 수 있다.

소송에서의 판결문은, 모 지역주택조합이 모 조합원에게 언제까지 얼마만큼의 납입금을 반환해야 한다는 사실이 적혀 있고, 이에 관해서 국가가 확실하다고 확인 해주는 것이다. 판결문은 이것이 전부일 뿐이나, 이를 토대로 강제집행을 진행할 수 있다.

지역주택조합에 정말 돈이 없으면 납입금을 반환받기가 어렵다.

그러나 조합에 돈이 없다는 소문을 듣고 납입금 반환 받는 것을 처음부터 포기하는 분들이 있다. 그러나 납입금이 한두 푼도 아니고, 사업진행도 지지부진하다면, 해 볼 수 있는 건 해봐야 하지 않을까.

관련한 전문가와의 상담을 통해서 납입금 반환 가능성이 얼마나 될지 조언을 얻은 뒤에, 어떤 조치를 취할지 결정해도 늦지 않다고 본다.

수익형 호텔(분양형 호텔)이란, 투자자의 돈으로 시행사가 호텔을 만들어서 분양해주고, 운영사를 이용해 호텔의 수익을 창출하여, 그 수익을 투자자에게 돌려주는 사업이다.

그런데 수익형 호텔을 둘러싼 법적 분쟁이 빈번한 편인데, 보통은 사업 진행이 잘 되지 않는 것이 갈등의 원인이 된다. 대표적으로는, 아예 호텔이 준공되지 않거나, 준공이 늦어진다거나, 분양까지 다 진행했지만 수익이 발생하지 않아서 계약했던 수익을 주지 않는 경우들이 있다.

수익형 호텔의 준공이 늦어지는 경우, 필요한 법적 대응은 다음과 같다.

법정해제권을 통해서 계약해제가 가능하다.

그런데 법정해제권을 행사하기 위해서는 일정 기간 동안 계약을 이행할 것에 대해서 최고를 해야 한다. 다시 말해서, 정한 기간동안 호텔을 준공할 것을 촉구하고, 그렇지 못할 경우, 내용증명을 통해서 계약을 해지한다고 이야기하는 등 최고를 한다.

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본 법인에서 얼마 전 상담을 진행했던 한 의뢰인의 사연은 다음과 같다.

의뢰인 A는 수익형 호텔을 분양 받았는데, 준공이 10개월이나 늦어진 상황이었다. 입실까지 모두 마친 상황이었지만 수익도 잘 나지 않아서, 의뢰인 A는 여러모로 골머리를 앓게 된 상황이었다. 또 계약서에는 언제든지 준공일이 바뀔 수 있고, 은행의 정기이자에 상당하는 지체상금을 지급한다는 식의 내용만이 있었다고 한다.

의뢰인 A의 사연을 보면, 관련 분야에서 많은 사건을 맡아본 경험자로서 아쉬운 부분이 많다.

준공이 3개월에서 5개월 정도 늦어질 경우, 공정거래위원회의 표준약관에서는 수분양자가 계약을 해제할 수 있다는 내용이 담겨 있기 때문이다.

그런데 의뢰인 A의 경우에는, 10개월이나 준공이 늦어졌지만 최고가 없었기 때문에 법정해제권을 행사할 시기를 놓쳐버렸다. 이미 준공도 완료되고 수익만 잘 안나는 상황이라 애매한 부분이 있는데, 준공이 늦어졌을 때 바로 법적인 조치를 취했었다면, 이미 투자금을 반환받았을 것이다.

수익형 호텔(분양형 호텔)을 분양받을 때, 계약했던 입실 시기 혹은 준공이 늦어진다면, 관련한 전문가와 필히 상담을 통해, 법적 대응 시기를 놓치지 않는 것을 권유한다.

오늘은 재개발과 재건축이 어떤 차이점을 가지고 있는지, 특히 보상에 관해서 구체적으로 어떤 차이가 있는지 짚어보도록 하겠다.

1. 재개발/재건축의 의미는?

재개발은 공익적인 성격을 가지고 있는 것으로, 열악한 주거환경, 정비기반시설이 미비한 지역을 개발하는 것을 뜻한다.

반면, 재건축은 건물을 다시 짓는 것을 의미한다. 정비기반시설(도로, 하수도 등)이 어느정도 갖춰진 지역에서 주거환경을 좀 더 개선하는 것이다.

2. 조합 가입의 차이는?

재개발은 누구나 조합에 참여해야 하는 강제가입이지만, 재건축은 원하는 사람만 조합에 가입할 수 있다.

3. 보상금 증액절차의 차이는?

재개발은 수용재결을 지방토지수용위원회(지토위)에서 거치고, 중앙토지수용위원회(중토위)에서는 이의재결을, 그리고 법원에서는 행정소송으로 이어지는 증액절차가 있다.

반면 재건축은 보상금에 대해서 매도청구소송을 통해 바로 증액에 관해 다퉈볼 수 있다.

4. 보상금의 기준 차이는?

재개발은 보상금이 공시지가를 기준으로 정해지고, 영업보상비, 주거이전비, 이주정착비, 이사비를 받을 수 있다.

반면 재건축은 영업보상비, 주거이전비, 이주정착비, 이사비를 받을 수 없지만, 시가를 반영하여 보상금을 책정해준다.

5. 보상을 받는 사람의 입장은?

결국 재개발이던, 재건축이던 보상을 받는 사람은 최대한 많은 보상을 받는 것이 중요한데, 결국은 본인 소유의 부동산이 얼마나 큰 가치가 있는지 증명하는 것이 가장 중요하다. 보상금을 어떻게 극대화할지 고민된다면 전문가와의 상담을 권하는 바이다.

재건축의 경우에는, 시세를 반영해 보상을 받는다고 하지만, 주변 시세가 계속 오르기 때문에 감정했을 때 시세의 90%정도여서 보상금이 충분치 않다고 여겨질 수 있다.

재개발의 경우에는, 보상금의 기준이 공시지가이기 때문에, 아무리 올려받으려고 해도 시세와 맞먹기가 어렵다. 또한 추가로 청구하여 받을 수 있는 보상금(영업보상비, 주거이전비, 이주정착비, 이사비)을 충분히 받을 수 있는지에 대한 문제도 남아있다. 특히 재개발 사업의 경우, 수용절차 신청기간이 정해져있기 때문에 기한을 놓치지 않는 것이 중요할 것이다.

지역주택조합의 조합원이 되기 위해서는 자격요건이 있다. 자세한 사항은 주택법 시행령 제21조에 나와있다. 간단히 설명하자면,

1) 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정해서, 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것 또는 무주택자일 것.

2) 6개월 이상 살고 있었을 것 등의 자격요건이 있다.

이 조건 중에서 하나라도 어긋나게 되면 자격이 상실된다.

그런데 보통 조합에서 조합원을 모집할 때, 주로 하는 3가지 유형의 말들이 있다.

1. 지금 당장 자격요건이 안되도 괜찮다. 나중에 임의분양해드리겠다는 식

첫 번째 유형은, 조합의 사업계획이 승인을 받은 뒤 일반분양을 진행할 때 임의분양을 해주겠다는 것인데, 사업을 이렇게 진행할 순 없다. 일반분양은 보통 사업계획을 승인받은 뒤, 일반 분양을 진행할 것에 대한 내용의 계획까지 승인을 받아야, 진행할 수 있기 때문이다.

2. 조합원 자격요건을 충족하는 가족이나 다른 사람에게 명의변경하면 된다는 식

두 번째 유형은, 조합원 자격을 충족하는 또 다른 사람을 데려오라는 것은 조합 입장에선 새로운 조합원 확보의 의미와 다를 것이 없다. 그러니 현 사업 진행에 문제가 있다면 조합에 남아있는 것이 득이 될 것이 없다고 본다.

3. 조합원 자격이 안되니 제명되어야 한다. 다만 용역비 등 다 공제하고 납입금을 돌려주겠다는 식(돈을 더 내고 나가라는 경우도 있다)

이런 경우, 탈퇴는 별다른 문제가 되지 않고 중요한 것은 소송을 통해서 납입금 중 얼마는 돌려받을 수 있을 것인지에 대한 문제만 남아있다.

각자마다 처한 상황들이 조금씩 다를 텐데, 누구는 조합원 자격이 안된다는 것을 알고도 가입한 사람이 있을 것이고, 가입한 뒤에 알게 된 사람도 있을 것이다. 따라서 정확한 판단은 구체적인 상황을 고려해봐야 가능할 것이다.

A씨는 지역주택조합 사무실에 갔다가 상담을 받았다.

A씨는 한, 두 푼도 아니고, 수천만원 이상이 오가는 계약인만큼 좀 더 고민한 후에 결정하겠다, 시간을 좀 달라고 하였다. 그 말을 들은 상담직원은 그렇게 고민하는 사이에 다 나가버리니, 그렇다면 가계약금을 걸어놓고 가는 것이 어떻겠냐, 가계약금은 언제든지 100% 다 돌려준다고 권하였다. 언제든 돌려받을 수 있다고 하니, 가계약금을 걸어놓는게 좋을 것 같아서 A씨는 현장에서 바로 가계약금을 지불하였다.

그런데 집으로 돌아와 지역주택조합에 대해서 이것저것 알아보니, 문제가 많다는 글들을 보고 A씨는 마음을 바꾸었다. 그래서 사무실에 다시 찾아가서 가입할 마음이 없고, 가계약금을 환불해달라고 요구하였다. 그런데 직원은 명의변경할 사람이 생겨야 환불 해줄 수 있고, 그때까지 기다리라는 말을 하였다.

A씨는 이런 상황에서 정당하게 돈을 돌려받을 수 있는 것일까?

지역주택조합에 정식으로 가입한 것은 아니지만, 가계약금을 걸어놓는 경우,

가계약금을 환불받을 수 있을까?

최근에 있었던 대법원 판례에 의하면, 원칙적으로 가계약금을 돌려받을 수 있다. 하지만, 가계약금이 실제 계약금처럼 여겨지는 상황이 있다. 중도금 얼마를 언제까지 내고, 남은 잔금 얼마를 언제까지 낸다는 식의 구체적인 계약의 기본 내용들이 다 정해진 상황에서 가계약금을 지불했다면, 이것은 실제 계약으로 판단이 된다. 따라서 계약한 사람의 단순한 변심으로는 계약금을 돌려받을 수 없다.

A씨는 상담 중에 언제든지 100% 환불이 가능하다는 말을 들은 바 있고, 계약서를 작성하지도 않았다. 중도금, 잔금에 대해서 따로 들은 바도 없었기 때문에, A씨의 경우는 가계약금으로 인정받기에 충분하다.

보통, 가계약금을 냈을 경우, 계약서는 안쓰는 경우가 많은데, 이때는 가계약금으로 인정받을 가능성이 높다. 그러나 계약서를 썼다면 실제 계약금으로 여겨질 가능성이 높다. 따라서 실제 계약금으로 여겨지게 된다면 단순한 변심으로 돈을 돌려받기가 어려워진다.

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그러나 예외적으로, 직원이 언제든 반환해주겠다는 말을 녹음했다거나 이에 대해 문서로 약속받았다면 계약금을 돌려받을 수 있다.

요즘 지역주택조합에 대한 문제점들이 사회적으로 드러나고 있다. 그렇기 때문에 섣불리 가입하기보다는 토지확보율도 정확히 찾아보고, 중도금, 잔금, 추가분담금에 대해서도 명확히 확인하고, 숙고한 뒤 가입하시기를 권한다.

집단 소송(공동소송)이란?

일반적인 범주에서의 집단소송은 문자 그대로 여러 명이 모여서 하는 소송을 의미한다. 법적으로는 공동소송이라고 하는데, 구체적인 예시를 들어 설명해보도록 하겠다.

예를 들면, 음료수의 뚜껑이 잘못 만들어져서 음료수를 따는 와중에 많은 사람들의 손이 다쳤다고 생각해보자. 그 다친 사람들 중에서 한 명이 음료수를 만든 기업을 대상으로 소송을 제기하여 승소했다. 그럼 소송에 참여하지 않은 손을 다친 사람들도 손해배상을 통한 배상금을 받을 수 있을까?

우리나라는 소송을 따로 진행하던지, 같이 하던지 개별적으로 소송을 해야 한다. 위의 예시를 보면, 소송에 참여한 사람들만이 배상금을 받을 수 있다.

그러나 미국의 경우, 한 명이 소 제기를 해서 판결을 받게 되면 유사한 조건에 놓여 있는 모든 사람들에게도 같은 판결의 결과가 적용된다. 소송에 참여하지 않았어도 손해배상을 청구해서 배상금을 받을 수 있는 것이다.

이렇게 나라마다 집단 소송의 모습이 다른데, 우리나라의 경우에는 개별적인 상황에 따라서 디테일한 판단을 할 수 있는 반면에, 판결결과를 적용받으려면 소송에 일일이 참여해야 한다는 번거로움이 있다.

법무법인 정의가 진행하는 집단소송

우리 법무법인 정의가 집단소송을 어떻게 진행하는지에 대해 간단히 말씀드리도록 하겠다.

주로 우리 법인에 집단소송을 의뢰하는 의뢰인들의 경우를 보면, 지역주택조합 탈퇴 및 납입금 반환 청구 소송, 재개발, 재건축사업에서의 매도청구(소유권이전), 현금청산, 보상금증액 소송 등을 의뢰한다.

같은 문제에 놓여있는 20~30명의 모임의 대표자나 총무 역할을 담당하시는 분들이 우리 법인에 연락을 하시고, 자신들이 어떤 상황에 놓여있는지, 어떤 문제들이 있는지 설명하신다. 그분들과 전화상담을 진행한 변호사는 문제상황에 대한 법률적 판단을 한 뒤, 소송으로 다투어볼 만 하다고 생각되면 말씀드리고, 보다 정확한 사항은 당 법인 사무실에 오셔서 상담을 받으시기를 권해드린다.

사무실에서의 상담 이후에, 20~30명 이상 모이신 분들을 대상으로 우리 법인에서는 설명회를 진행한다. 이 같이 변호사가 직접 하는 설명을 통해서 보다 정확한 정보전달이 가능해진다. 그리고 설명을 들은 분들이 사건을 위임하시면 계약을 체결하여 우리 법인은 소송 참여자들의 정보를 취합해 소송을 진행하기 시작한다.

집단소송의 장단점

집단소송의 최고 장점은 비용이 절감된다는 것인데 우리 법인의 경우, 집단으로 사건을 수임하는 것과 개인으로 수임하는 것에 대해서, 선임료 등에 차이가 있다. 단점은 선임 후 일대일로 세심하게 대응해드리는 것이 어렵다는 점이다. 인원이 많다보니 유사한 질문을 한 분씩 여러 명이 전화를 주시면, 법인 입장에서는 업무 진행에 차질이 생길 수도 있다.

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이런 아쉬움을 해결하고자 법무법인 정의는 밴드나 네이버 카페를 통해서 의뢰인들과 실시간 소통을 도모하고 있다. 사건 진행상황에 대해 공지하고, 궁금한 점들을 남겨주시면 24시간 내에 변호사가 답변을 드리고 있다.

앞서 설명해드린 바와 같이 집단소송의 장단점은 있다. 집단소송으로 할지, 개별소송으로 할 지는 개인의 선택의 문제이고 상황에 따라 달라지겠지만, 중요한 것은 기왕 소송을 진행할 것이라면 너무 늦지 않은 시기에 적절한 대처 방법을 찾아 대처해 나가야 한다는 것이다. 소송을 진행할 것이라면, 적절한 시기에 적극적으로 대처해 나가시기를.

최근에 지역주택조합 관련 법률 설명회를 안양에서 진행하였다.

지역주택조합의 사업진행이 지지부진하자, 그에 관해 조합원분들이 항의하였고, 이에 업무대행사는 작년 11월까지 계약금을 돌려주겠다고 확약서를 주었다고 한다. 그러나 9개월이 지난 지금까지도 업무대행사에서는 아무 소식이 없고, 사업진행도 그 이상 큰 진척이 없어서, 우리 법인에 법률 설명회를 요청하신 것이다.

우리 법인의 재개발, 재건축 전문 변호사인 강동원 대표 변호사는 업무대행사에 가압류를 걸고 소를 제기했을 때 승소할 확률이 높다고 법적 자문을 하였다. 왜냐하면 확약서의 내용이 작년 11월까지 계약금을 돌려주겠다는 것인데, 이것은 새로운 계약이므로, 이를 지키라는 게약이행청구를 할 수 있기 때문이다.

그간 우리 법인에서는 지역주택조합 탈퇴 시 계약 해제, 약관 무효 등을 주장하며 계약금 반환을 청구하는 방법에 대해서 여러 번 언급한 적이 있다. 오늘 얘기하는 계약이행청구는 조금 다른 방법이다.

계약이행청구는 단어 그대로 계약을 이행할 것에 대해서 법적으로 요구하는 것을 의미한다.

업무대행사나 조합에서 사업진행이 더디거나 해서 조합원들의 항의가 많아질 경우, 정한 기한 내에 납입금을 돌려주겠다는 확약서를 작성해 주는 경우가 있다. 이러한 확약서는 조합가입 계약과는 별개의 새로운 계약이다.

따라서 이러한 새로운 계약 후에 납입금을 돌려주지도 않고 사업진행도 되지 않는다면 계약이행 청구가 가능한 것이다.

지역주택조합에 대한 문제가 사회적으로 많이 드러나고 있다.

사업진행이 무탈히 돼서 입주까지 하는 경우도 있지만, 굉장히 드문 케이스이다. 사업진행이 더디고 지역주택조합 탈퇴, 납입금 반환도 어려운 경우가 상당하다. 이럴 경우, 본인의 재산을 지키기 위해서 어떤 법리를 통해서 보호받을 수 있는지 이해하고 파악하는 것이 중요하다.

주어진 상황을 객관적으로 분석할 수 있는 자료들(지역주택조합이나 업무대행사로부터 받은 문서들)이 있을 경우, 큰 도움이 될 것이다. 지역주택조합과 관련한 난제에 봉착해있다면, 관련한 자료와 함께 전문변호사의 조언을 받으시기를 권한다.