조합 및 땅 소유자가 지역주택조합에서 꼭 알아두어야 할 항목

재개발 재건축에서 도정법은 비교적 일반적으로 잘 아는 내용이다. 그런데 아직 주택법의 적용을 받는 지역주택조합에서는 재개발 재건축에서의 매도청구와 상당히 유사함에도 불구하고 잘 알려져 있지 않다.

 

이렇다 보니, 조합 입장에서도 실수를 하는 부분도 있고, 지역주택조합 사업 구역 내에 땅을 소유한 지주 입장에서도 종종 모르고 있다가 권리를 찾지 못하는 부분도 있다.

 

매도청구란 무엇인가?

 

보통 지역주택조합 사업구역 내 땅을 소유한 지주들과 조합과의 협상은 일반 부동산 매매처럼 부드럽게 진행되지 않는 편이다.

 

조합은 가능하면 땅을 저렴하게 구매하려 하고, 또 구매 시점도 당장이 아닌 계약금을 내고 일이 년 등 특정 기간 내 완납을 하는 조건인 경우가 많고 또 땅 소유주도 시세보다 저렴하게 땅을 판매하고 싶지 않으므로 종종 분쟁이 발생한다.

 

이 때문에 합의에 도달하지 못하면 결국 소송을 하게 되는데 이 소송이 바로 “매도청구" 소송이다.

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그런데 조합이 지주를 대상으로 “매도청구" 소송을 함부로 할 수 있는 건 아니다. 반드시 특정 요건이 갖추어졌을 경우에만 “매도청구" 소송을 할 수 있다.

 

그런데, 이를 모르고 있으면 조합이 자격도 되지 않는데 소송을 하는 경우에도 방어할 수 없을 수 있다. 따라서 다음의 내용은 땅 소유주 입장에서 반드시 알아 두어야 할 내용이다.

 

​조합이 ‘매도청구'를 할려면 원칙적으로 주택법상 ‘사업승인' 이 나야 한다.

 

사업승인이 난 뒤 3개월 이내에 조합과 땅 소유주 간의 협의 기간이 필요하고, 협의가 되지 않을 경우 3개월 이후 2개월 이내에 조합이 매도청구를 해야 한다. 그 기간이 지나가면 바로 각하하게 된다.

 

 

​[사업승인 조건]

 

지역주택조합이 단독으로 사업승인을 진행할 경우는 조건이 비교적 덜 까다롭다. 지역주택조합은 사업구역 내 80% 이상 ‘사용권원'을 갖고 있을 때 사업승인이 가능하다. 나머지 20%는 매도청구 대상이 된다.

 

‘사용권원'이란 토지를 사용할 수 있는 권리의 근원을 의미한다. 사용권원의 대표적인 것은 ‘소유권'이다.

 

혹은 땅을 임차하거나, 토지주로부터 토지사용 승낙을 받는 것 등도 대표적인 사용권원이다.

 

​보통 실무상으로는 업무대행업체가 토지주들에게 5% 정도 계약금을 주고 2~3년 이내에 사업 실행이 되지 않으면 5% 계약금은 그냥 가지면 된다며 설득해서 토지 사용권원을 확보하는 것이 일반적이다.

 

지역주택조합과 등록사업자가 진행하는 경우 이 경우는 기준이 조금 더 까다롭다.

 

이렇게 공동으로 진행하는 경우는 사업구역 내 95% 이상 ‘소유권'을 확보해야 한다. 나머지는 매도 청구 대상이 된다.

 

대부분 지역주택조합의 경우 단독으로 진행하는 경우가 더욱 많다. 공동으로 진행하게 되면 ‘소유권' 확보를 위해 계약금, 중도금 잔금을 모두 소유권자에게 지불하고 등기까지 해야 하는데 이런 자금을 갖고 사업 시작을 하기 쉽지 않기 때문이다.

 

위 조건을 갖춘 경우 사업승인을 받을 수 있다. 이후 착공을 하려면 전부 소유권을 받아야 하며 만일 매도청구 대상자의 경우 승소 판결까지 받아야 착공이 가능하다.

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[매도청구자 입장에서 고민해야 할 내용]

 

매도청구 대상이 되는 경우 해당 토지를 10년 이상 등기 보유하고 있는 경우 매도청구자가 95% 이상 사용권원을 확보해야 한다.

 

그 이외 10년이 안되는 사람은 80%만 확보해도 된다. 따라서, 내가 어느 경우에 해당하는지 혹은 상대방은 어느 경우에 해당하는지를 반드시 확인하고 매도청구를 하면 된다.

 

[매도청구 대상이 되는 사람의 경우]

 

내가 매도청구 대상이 되었을 경우, 다음과 같은 경우를 검토해 볼 수 있다.

 

예를 들어 사업구역 내 일부 지주에게 지역주택조합이 5% 계약금을 내고, 몇 년간 유효기간을 두었는데, 유효기간 내 잔금을 결제하지 않았음에도 불구하고 조합이 자신들은 80% 이상 사용권원을 확보하고 있다고 주장할 경우, 유효하지 않은 사용권원이 있는지에 따라 매도청구에 방어를 할 수 있다.

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혹은 어떤 경우, 10년 전 계약금을 내고, 이야기가 없다가 10년 뒤 갑자기 잔금을 내겠다는 하는 경우에 소유주와 분쟁이 있을 수 있다.

 

10년 전 시세로 그대로 구매하는 걸 허락할 땅 소유주는 없을 것이기 때문이다. 이 경우 해당 지주의 땅에 대해서도 유효하지 않은 사용권원으로 볼 수 있다.

 

마지막으로 나는 10년 이상 등기를 보유한 사람이므로 조합이 80% 가 아니라, 95% 이상 사용권원을 확보해야 하는데 80% 확보 후 매도청구를 하는 경우도 방어를 할 수 있다.

 

이제까지 내용을 요약하면

 

“지역주택조합이 매도청구를 하려면 사업 계획 승인을 반드시 받아야 한다.”

 

“사업 계획 승인을 받고 3개월간 협의가 필요하다.”

 

“3개월간 협의가 되지 않으면 2개월 이내에 반드시 매도청구 소송을 해야 한다.”

 

 

 

“사업 계획 승인을 받기 위해 조합이 단독으로 진행할 경우 80% ‘사용권원'을 확보하고 나머지는 매도청구 대상자가 된다.”

 

반면에 지역주택조합 사업을 진행하는 사람 입장에서 반드시 고민할 부분

 

얼마 전 우리에게 자문을 구한 지역주택조합의 이야기이다. 이 의뢰인의 경우 이미 상당히 많은 부분을 잘 검토하고 자문을 구했다. 하지만, 이 조합도 모르고 있던 부분이 있었다.​

 

“착공을 하려면 소유권을 100% 확보해야 하는데, 보통 이 소유권을 신탁회사를 통해 진행한다. 그런데 신탁회사 명의의 땅이 조합으로 모두 넘어와야 실제 착공이 가능하다.”

 

보통 조합은 잘 알려져 있지 않기 때문에, 사람들과 거래를 할 때는 신탁회사를 통해서 거래를 한다.

 

자금을 안전하게 관리할 수 있기 때문이다. 사람들이 신탁회사에 돈을 넣고, 신탁회사가 토지를 매입하고 신탁등기를 하게 된다. 그러다 최종 사업이 진행되면 수분양자에게 등기를 넘겨줄 계획인 것이다.

 

조합 입장에서는 자금 관리가 안전한 신탁회사에 자금을 모두 위탁하고, 소유권을 확보했으니 우리가 소유한 셈이고 따라서 착공이 가능한 것 아니냐고 생각한 것이다. 그런데, 실제로는 신탁회사의 소유권이 조합으로 모두 이전되어야 착공이 가능하다.

 

그런데 이 과정에서 한 가지 문제가 있다. 신탁회사가 가지고 있는 땅이 조합으로 넘어가야지 사업이 진행된다고 한다면, 조합에 대한 채권자들이 조합의 신탁사에 대한 소유권이전등기 청구권에 대해서 압류나 가압류를 가할 수 있다는 뜻이다. 이 경우 물론 사업 진행이 불가능해진다.

 

실제로 이런 내용을 이용해 조합의 채권자가 가압류를 통해 조합에 돈을 받아내는 경우가 종종 있다.

 

“따라서, 조합의 입장에서도 자신의 채권자들이 자신에 대해 채권추심을 하기 이전에 신속하게 등기이전을 해서 소유권을 확보하는 것이 좋다.”

 

혹은 신탁사와 계약을 할 때, 조합의 신탁사에 대한 소유권 이전등기 청구권에 대해서는 타 가압류가 들어가더라도 영향을 받지 않는다는 계약을 한 후 공증할 필요가 있다.

 

이처럼 사업을 진행하는 사람과, 사업 구역 내 토지를 소유한 사람들이 꼼꼼하게 따져봐야 할 내용을 살펴보았다. 사실 내용이 복잡하기 때문에, 직관적으로 이해가 되지 않는다면, 관련 자료를 갖고 전문 변호사와 상당을 할 것을 권하고 싶다.