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​지역주택 조합의 분쟁 이유는 정말 다양하다. 그렇지만 대표적으로 처음 약속과 다른 진행 상황 때문에 고민이 시작된다. 그런데 지역주택조합은 가입은 쉬워도 탈퇴는 쉽지가 않다.

따라서 소송을 통해서 탈퇴하여야 하는데 가능하더라도 미리 납입한 금액을 반환받는 건 또 다른 산을 넘어야 한다.

그런데, 때에 따라서 그리 어렵지 않게 조합 탈퇴뿐 아니라 납입금을 반환받을 수 있는 길이 있다. 바로 “확약서" 혹은 “안심 보장증서” 가 있는 경우가 이에 해당한다.

정확하게 정해진 것은 없으나 주로 “확약서" 혹은 “안심보장증서" 라 불린다. 대부분 조합에서 둘 중 하나로 표현하고 있으나, 이름이 다르더라도 아래와 같은 상황에 해당한다면 같은 문서라고 보면 된다.

“조합이 자신들이 특정 시점까지 설립 인가 신청이 되지 않으면 혹은 어느 시점까지 사업 계획이 승인되지 않으면 환불해 주겠다고 약속하는" 형태의 문서가 “확약서" 혹은 “안심보장증서" 라 한다.

지역주택조합의 경우 가입부터 임대까지 잘 운영되는 예도 있지만, 안타깝게도 그렇지 않은 경우가 더욱 많다. 예를 들어 조합의 운영상 문제가 생겨서 집행부가 교체되는 경우, 혹은 바뀌지 않더라도 업무상 배임 횡령 등으로 고소 고발을 당하는 경우도 생기기도 한다. 이런 사건이 발생하면 당연히 사업이 원활히 진행되지 않는다.

또한, 조합 집행부에 문제가 생기면 조합원들이 비상대책위원회를 만들어 사태를 수습하는데, 조합은 조합원들을 안심시키기 위해서, “확약서" 혹은 “안심보장증서" 등을 제공해서 특정 상황에는 납입금을 반환하겠다는 약속을 하는 예도 있다.

우리 법인에 지역주택조합 탈퇴 및 납입금 반환을 사건을 의뢰할 때, 가입 계약서 및 입금 증서 등 조합에서 받은 의뢰인의 문서를 검토하다 보면 종종 “안심보장증서" 나 “확약서"를 이미 가진 의뢰인을 종종 만나게 된다. 그런데 정작 의뢰인들은 이런 문서가 가진 의미를 모르고 있는 경우가 대부분이다.

[약정 증서 = 계약서]

약정서든 보장증서이든 약속은 법적인 의미로는 계약서와 다름없다. 꼭 멋진 계약서를 통해 약속해야 효력이 있는 것이 아니라, 약정서에 포함된 약속도 계약이다. 따라서 이런 계약서가 있다면 지역주택조합을 탈퇴하고, 해제하고 납입금 반환청구 소송을 하는 것이 아니라, 단순히 약정금 청구 소송을 하면 된다.

쉽게 말해 조건이 되면 돈을 돌려준다고 약속했으므로, 약속한 대로 돌려달라고 청구를 하는 것이다.

물론, 이 경우에도 지역주택가입계약 취소/해제/납입금 반환청구 소송 등을 진행할 수 있다.

하지만, 계약의 취소나 해제를 할 때 약관규약의 무효 등을 주장하게 되면 명확한 판례가 아직 없으므로, 재판부도 고민할 수밖에 없다.

최근에 지역주택조합 분쟁 사건이 많아 조합원 모집이 쉽지 않다. 이 때문에, 조합 가입 시부터 “안심보장증서" 혹은 “확약서"를 제공하는 경우가 늘고 있다.

따라서 현 지역주택조합 조합원으로 탈퇴 등을 고민하고 있다면 가입 시 받은 문서 일체를 다시 검토하라고 조언하고 싶다.

만약, 해당 문서가 있다면 전문 변호사와 상담을 통해 비교적 쉽게 원하는 목적을 달성할 수 있을 것이다.

재건축 재개발보다 지역주택조합은 비교적 조합 설립이 쉽다. 이런 이유 때문인지, 지역주택조합과 관련한 분쟁이 상당히 빈번하게 발생하고 있다.

우리 법인의 경우 하루에도 수차례 지역주택조합과 관련된 상담을 진행하고 있기 때문에 당연하게 생각하는 건들이 의뢰인들 입장에서는 생각지도 못했던 변수가 되는 경우를 종종 보기도 한다.

지역주택조합에 가입해본 사람이라면, 대부분 가입 계약서에 “몇 동 몇 호"라는 란이 있는 것을 볼 수 있을 것이다.

심지어 이 공란에 동 호수를 기입하면서 가입 계약서를 쓰는 경우도 빈번하다. 그런데 과연 지역주택조합은 일반 아파트 분양과 달리 동 호수 지정이 가능할 것일까?”

결론은 “아니다"

그럼 지역주택조합의 경우 동 호수 지정이 왜 문제가 될까? 주택사업계획은 그 사업계획승인을 받아야 하는데, 이 승인에는 세대수, 건물의 동수, 위치 등이 포함되므로 승인과정에서 얼마든지 변경할 수 있기 때문이다.

쉽게 말해 주택가입계약 체결 당시부터 동 호수를 지정하는 것이 사실상 불가능한 것이다.

이러한 내용을 미리 자세히 고지하면 별문제가 없을 수도 있겠지만, 현실적으로 지역주택조합들은 그런 내용을 알리지 않는 경우가 상당히 많다.

그런데 일반 아파트뿐 아니라, 재개발 및 재건축의 경우도 같다. 조합원도 추후 동 호수를 추첨을 통해 결정한다.

상식적으로 “로열층 로열 동의 경우 웃돈을 주고 하면 되지 않겠냐?"라고 물어볼 수 있을 것이다. 하지만, 이렇게 하면 투기가 예상될 수 있다.

이 때문에, 투기를 막기 위해 공평하게 추첨을 통해 동 호수를 결정한다. 만일 저층에 당첨이 되면 분양금액에서 일부 환급이 되거나, 분담금을 줄여 이해관계를 추후 조정하게 된다.

지역주택조합의 경우 분양대행사 홍보 직원이 “지금 로열층 / 로열동이 얼마 남지 않았으니 오늘 빨리 가입하셔야 합니다.”, “가입금은 걱정하지 않으셔도 됩니다. 100만 원 (혹은 500만 원) 정도 오늘 내시고 가입하실 수 있습니다. 나머지 가입금은 몇 개월 뒤 지불 가능하시며, 중도금은 대출로 가능합니다. 잔금은 입주 시 내시면 되지만, 이 또한, 중도금 대출에서 전환해서 잔금 대출이 가능한 방법이 있습니다.” 등의 말로 설득을 한다.

동 호수 지정이 가능하다니, 보통 지역주택조합이 일반 분양보다 저렴하다는 인식 때문에 궁금해서 홍보관에 들어갔다가, 좋은 동 호수 지정이 가능하다는 말에 솔깃해서 가입하는 사람이 적지 않다.

대부분 조합원 가입 계약서에서 동 호수를 쓰는 빈칸이 있다.

동 호수를 정한 대로만 되면 너무 좋겠지만, 현실은 매우 다르다. 지역주택조합은 가입부터 입주까지 성공률이 신문기사에서 전해지는 바로는 20%밖에 되지 않고, 혹 되더라도 중간에 추가 분담금을 내야 하는 경우도 종종 발생한다.

그뿐만 아니라 무이자가 유이자로 변경되고, 후지급제라고 가입하고 중간에 먼저 지불하라고 하는 등 결제 조건이 바뀌는 경우도 놀라운 일이 아니다. 그런데, 사실 가장 빈번한 분쟁은 바로 “동 호수 지정"에 관한 문제이다.

처음부터 동 호수 지정이 불가능한데, 마치 나중에 알게 된 그것처럼 추첨해야 한다고 안내하면 당연히 분쟁이 없을 수 없다.

실제 수치는 알 수 없지만, 지역주택조합의 장점 중 “동 호수 지정"을 보고 가입계약을 하는 조합원이 상당히 많다. 만일 이들이 처음부터 동 호수 지정이 불가능하다는 안내를 들었다면 애당초 계약을 하지 않았을 사람들이다.

따라서 지역주택조합 가입을 고려하는 사람은 “지역주택조합에서 동 호수를 미리 지정하는 것은 무효일 가능성이 매우 크다"라는 점을 반드시 알아야 한다.

만일 이미 계약을 했다면, 동 호수 지정이 불가능한데 이런 사실을 모른척하거나, 알면서도 속이고 가입을 시켰다고 한다면, 사기로 보고 계약을 취소할 수도 있수 있다.​

만약 다양한 이유로 탈퇴를 고려한다면 가입 계약서를 확인해 볼 필요가 있다. 만일 가입 계약서에 “동 호수 지정"이 되어 있는 경우, 가입 시 객관적인 자료인 녹취 등을 가지고 전문 변호사와 상담을 권하고 싶다.

“과반수 이상 대부분 조합원이 이미 동의했습니다. 조합원 즉 사업 주최로 동의안을 따라 추가 분담금을 내셔야 합니다.“

말을 듣고 나서 다들 반박하기는 어려울 것이다. 지역주택조합에 가입하는 이유 자체도 일반 아파트보다 적은 비용으로 새 아파트를 분양받을 수 있다는 장점 때문에 시작한 것인데 추가 분담금의 규모를 떠나 일단 부담이 되는 것은 사실이다.

보통 지역주택조합에 가입할 때, 계약금을 낸다. 계약금은 전체 분양금액의 5%에서 10%를 내는 것이 보통이며, 이 금액을 한 번에 혹은 분납으로 내기도 한다.

그리고, 중도금을 70~80% 선에서 낸다. 하지만, 목돈이 없는 서민의 경우 보통 이 금액을 대출로 내는데 과거에는 대출이 큰 문제가 없었지만, 지금은 각종 규제 때문에 대출 가능한 비율이 더욱 줄어들었다. 마지막 잔금은 입주 시 내는 것이 보통이다.

중도금/잔금의 비율이 바뀌는 건 크게 문제가 되지 않는다. 정작 문제가 되는 건 처음 계약 시에는 전혀 기대하지 않았던 추가 분담금을 내는 것이다.

예를 들어 지역주택조합에 가입해서 3억에 집을 분양받았는데, 시간이 지나니 이 금액으로는 땅을 구매하고 건설을 하는데 모자라니 추가 분담금을 내야 하는 상황이 발행하는 것이다. 10%만 하더라도 3,000만 원을 추가 분담금으로 내야 한다.

일반인들의 관점에서 집을 저렴히 구매하려고 지역주택조합에 가입한 것인데 추가 분담금을 내고 나면 그냥 제값에 사는 거와 다를 게 없다

우리 법인에 찾아온 의뢰인의 사례를 보면 심하면 4억에 집을 분양받았는데, 나중에 분담금으로 3억을 추가로 내라는 경우도 있다.

분담금이 70~80%가 늘어난다면 사실 서민이 아니라도 크게 부담스러운 경우이며, 일반인의 경우 거의 불가능한 수준이다. 이런 경우 구제할 방법은 없을까?

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보통 우리 법인을 찾아온 의뢰인 중 이와 같은 사건에서 소송을 통해 조합을 탈퇴하고 이미 납입금을 돌려받은 예도 있고 그렇지 못하고 패소한 때도 있다.

법원의 해석을 보면

“지역주택조합의 조합원은 사업 주체로서, 조합원의 과반수 이상이 동의해서 자기가 자신에게 추가로 돈을 낸다고 하는 것은 문제가 될 그것이 없다."

물론, 상식선에서 틀린 말은 아니다. 하지만, 만일 계약서에 추가 분담금이 발생하지 않고, 처음 계약금에 토지 구매 및 사업비용을 모두 포함한 확정 계약금이라는 조항이 있었다면?

추가 분담금을 내는 것이 아무리 사업의 주체라 할지라도 이해하기 쉬운 상황은 아닐 것이다.

보통 추가 분담금은 업무대행사의 권유로 조합이 총회를 개최해 총회 참석자의 과반수 이상 동의를 얻어낸 뒤 실제 조합원들에게 전달할 때는 조합원들이 자발적으로 과반수 이상 동의를 해서 결정한 것이니, 당신도 조합원으로 참여하라는 말을 한다.

그러나 다행히 최근에 대법원 판례 이후에 하급심 판례에서, “지역주택조합 가입계약에서 분양대금이 확정금액으로 되어 있음에도, 추후 총회 결의를 통해서 추가 분담금을 내라고 한다면, 이는 계약을 해제할 수 있다”라는 판결이 나왔다.

“처음에 계약할 때부터 문제의 소지가 있었거나, 계약 후라도 처음 계약 조건과 상충하는 문제가 생긴다면, 계약을 취소 또는 해제할 수 있다."라는 하급심 판결이 누적되고 있다.

일부는 대법원에서 판결이 확정된 것도 있다. 이처럼 최근 지역주택조합 계약과 관련된 판결이 일관되게 적용되고 있으므로 혹 본인이 이와 같은 억울함이 있다면 충분히 구제할 방법이 있다는 점을 강조하고 싶다.

확정 분담금이라는 조건이 계약서에 없더라도 상식에 벗어나는 추가 분담금을 내라고 한다면 역시 같은 논리로 확장 해석해서 계약 해제 사유이며 또한 계약서에 확정 분담금이 있는데 추후 분담금을 내라고 한다면 이는 계약 해제 사유다

지난 포스팅에 이어 지역주택조합 가입계약 관련 대법원 판례에 대한 이야기 2편이다.

사실 연달아 이 내용을 소개하는 이유는 그동안 조합에 일방적으로 유리한 조건이었던 해석과 다른 대법원 판례가 나왔기 때문이다.

예를 들어 과거의 대법원 판례에 따르면, 조합원으로써 지역주택조합에 가입할 때 외부 용역업체 직원에 이끌려 설득을 당하고 지역주택조합 가입 계약서를 작성하면 그 이후에는 노예처럼 지역주택조합에 절대적으로 유리한 상황이 될 수밖에 없었다.

일단, 가입 계약서를 작성하고 지역주택조합이 창립총회를 거쳐 조합설립 인가를 받으면 이제 조합은 총유관계가 된 것이다.

총유관계가 되면 기존에 조합에 가입할 때 업무대행사와 계약서를 작성했던 것도 총유관계로 흡수되어, 더 이상 계약상의 취소, 무효, 해제 같은 하자 사유를 더 이상 주장할 수 없게 된다.

그럼 이번 대법원 판결이 갖는 의미는 무엇일까? 이번 판결의 요지를 요약하면 다음과 같다.

가입계약을 할 때 사기가 있었거나, 착오가 있거나, 강요가 있거나 혹은 나중에 계약의 해제 사유가 생긴다면 계약의 구속력을 벗어날 수 있고, 총유관계는 별도로 판단할 수 있다.

즉, 기존에 조합에 가입하기만 하면 마음대로 탈퇴할 수도 없었던 일종의 노예계약 관계 같은 상황으로부터 조합원의 입장을 대변할 수 있는 공정한 상황으로 바뀐 것이다.

[판결 요약이다]

이번 사건의 조합은 조합원을 모집할 때, 95% 이상 토지가 확보되었다고 광고를 하였고, 이런 내용을 홍보 인쇄물에까지 넣어 조합원을 모집하였다.

그런데, 실제 상황은 토지 확보 비율이 약 80% 남짓밖에 되지 않았던 것이다. 토지 확보 비율은 지역주택조합 사업 진행에 매우 중요한 사안이다.

이 부분에 대해서 과장이나, 허위 사실을 고지했다는 것은 사기에 해당하다. 따라서, 이 사건은 사기로 계약을 취소할 수 있고, 계약이 취소되면 처음부터 소급해서 없던 일이 되기 때문에, 기 납입금을 모두 돌려받을 수 있다는 판결이다.

이 판결은 그대로 고등법원 대법원까지 가서도 확정이 되었다.

지역주택조합 사건에서 이번 대법원 판결이 갖는 의미는 매우 크다. 실제 지역주택조합 사건을 많이 다루고 있는 우리 법인의 경우도 이번 판례 때문에, 벌써 다수 사건에서 좋은 효과를 보고 있다.

예를 들어 어제 사건의 경우도 지역주택조합 사건에서 우리 의뢰인에게 많이 불리한 상황이었으나 최근 발표된 대법원 판례를 재판부에 제출하자 재판부에서 조합에게 강제 조정을 하도록 명령하였다. 이 때문에, 우리 의뢰인들은 10%만 양보하고 조합이 우리 의뢰인에게 합의를 해야 하는 상황이 되었다.

결론적으로 이번 판례를 잘 활용한다면 사실상 계약 당시 업무대행사의 꾀임에 설득당해 몇천에서 많게는 수억 원을 지역주택조합에 투자하고 억울해도 조합을 탈퇴하지도 못하는 피해자들을 구제하는데 큰 도움이 될 것으로 보인다.

만일 지역주택조합에 가입할 때 계약서의 조건과 현재의 현실이 크게 달라 탈퇴를 고민하고 있다면, 가입 당시의 다양한 자료와 함께 이 분야의 전문 변호사와 상담해 볼 것을 권하고 싶다.

어느 정도의 표준이 정해진 재개발 재건축에 비해 지역주택조합은 아직도 많이 정해진 표준이 없어 많이 혼란스럽다.

특히 가장 큰 혼란을 야기하는 것은 지역주택조합의 탈퇴와 관련된 문제일 것이다.

보통 지역주택조합은 일반 아파트보다 저렴하게 내집 마련을 하고 싶은 서민들이 관심을 가진다.

그런데 이들이 처음 만나는 대상은 지역주택조합 소속 임원 직원이 아니라 지역주택조합이 고용한 외주 업체인 분양대행사를 만나게 된다.

한 명이라도 더 조합원으로 가입해야 본인들 수수료를 확보 할 수 있는 분양대행사는 신규 조합원 모집을 위해 무리한 유혹을 하기도 한다.

예를 들어 실제 토지 확보가 조합을 설립할 규모로 진행되지 않았음에도 불구하고 애매한 표현으로 토지 확보가 모두 끝나서 곧 사업에 진행될 것처럼 설득한다든지, 추후 분담금이 발생하지 않는다고 설득한다든지 등 가까운 미래에 거짓으로 판명이 될 내용도 서슴지 않고 설득의 논리로 사용한다.

이런 방법으로 지역주택조합 가입계약에 동의하고 일단 조합원이 되고, 추후 조합이 설립이 되면 어느덧 분양대행사 직원은 사라지만, 조합은 소위 “법대로 하자"라는 논리로, 조합 탈퇴도 불가능하며 가입계약금 반환도 역시 불가하다는 입장을 고수한다. 어떻게 이럴 수 있을까?

안타깝게도 법적으로는 정말 하자가 없는 말이다.

지역주택조합은 설립 인가 및 창립총회를 하고 나면 단체가 된다. 이 단체는 비법인 사단이 되는데, 비법인사단의 경우 법적으로 총유관계가 적용된다.

즉, 조합원이 탈퇴하고 싶더라도 마음대로 결정할 수 없고, 총회에서 다수결로 이를 결정해야 한다는 뜻이다.

나는 그런 건 잘 모르겠고, 내가 지역주택조합에 가입할 때는 계약서를 썼는데, 당시 계약 조건과 지금이 매우 상이하다?

이렇게 주장하더라도, 안타깝게도 기존에는 보호를 받지 못하였다. 왜냐하면, 가입할 때 분양대행사에 이끌려 가입 계약서를 작성하고 서명했더라도, 지역주택조합이 설립된 뒤에는 이런 계약관계도 조합의 단체법이 적용되어 총유관계로 흡수되기 때문이다.

이 때문에 따로 계약의 하자 여부를 다툴 수 없다는 것이 기존 입장이었다. 이런 기존 대법원 판례 때문에 하급심들도 이런 판례를 기준으로 판결을 내리고 있었다. 억울하지만, 사실 이 내용은 법적인 해석으로만 보자면 틀린 바가 없는 것이다.

이에 대해서 우리 법인은 보통 지역주택조합의 표준규약 “12조 1항: 조합원은 임의로 탈퇴할 수 없다."라는 규약이 공서양속(공공의 질서와 선량한 풍속)을 위반하므로 무효라는 주장을 해 왔다.

또한, 이런 내용이 받아들여지지 않을 경우 계약의 하자를 다투어 계약의 무효, 취소 여부를 주장한 바 있다.

하지만, 더 이상 어렵게 재판부를 설득할 필요가 없어졌다. 최근에 대법원에서 이에 대한 명확한 판례를 만들어 주었기 때문이다.

최근 판례에 따르면 지역주택조합 계약서를 통해 가입을 했다면, 지역주택조합이 설립되어 비법인사단 관계로 있다고 하더라도 계약의 하자를 다툴 수 있다.

이 판례가 가지는 의미는 매우 크다.

1. 계약에서 착오가 있어 취소 사유가 있는 경우

2. 무효 사유가 있다면 계약을 해지할 수 있다

기존에는 지역주택조합에 한번 가입하면 조합의 동의 없이는 절대로 탈퇴할 수 없었다.

하지만, 이제 새로운 판례에 의하면 지역주택조합에 가입계약을 하고 조합이 설립되었더라도 계약 자체가 허위 및 과장광고를 기반으로 되었거나, 토지 확보 비율 등에 대해서 거짓말을 했거나 하는 경우 기망으로 계약을 취소할 수 있다.

처음 계약할 때 약속한 내용들 예를 들어 추가 분담금이 없다고 했는데, 나중에 발생하는 경우 등은 계약 불이행으로 나중에 계약을 해지할 수 있는 사유가 된다.

이 판례 덕분에, 기존에 소유 “노예계약” 같았던 지역주택조합 가입 계약서가 이제는 합리적으로 탈퇴를 할 수 있는 근거가 되게 된 것이다.

만일 이 판례의 기준에 맞추어 재판부를 설득할 수 있다면 계약의 구속력에서 벗어나는 것이 가능해질 것이다.

실제 본 판례 이후 우리 법인에서 담당한 사건들의 재판부도 기존과는 조금 다른 해석을 보이기 시작했다.

만일 현재 지역주택조합에 가입했고 계약서와 다른 상황에 처해 탈퇴를 고민하고 있다면 전문 변호사와 상담을 해서 분쟁을 해결하길 권하고 싶다.

최근 지역주택조합에 대해 많은 내용을 소개하였다.

덕분에 지역주택조합 탈퇴 문제, 납입금 반환 청구 문제등 많은 사람들이 도움을 받아 자신의 재산을 지켰다.

하지만 이번에는 다른 이야기를 소개하려고 한다. 보통 지역주택조합의 경우 탈퇴도 허락하지 않지만 납입금 반환은 더욱 어려운 이야기이다.

납입금 반환을 위해서는 보통 납입금 반환 소송을 제기한 뒤 조합 규약의 무효를 주장하고 따라서 계약의 해지를 주장하는 방법을 통해 납입금을 반환을 받는 것이 일반적이다.

이런 기존 방법과 다르게 좀 더 쉽게 납입금을 반환받을 수 있는 방법이 있다.

이번 포스팅에서는 실제 우리 의뢰인 성공사례를 기반으로 그 방법을 소개하고자 한다.

전라도 광주광역시 지역주택조합의 이야기이다. 우리 법인을 찾아온 의뢰인 세분은 어느 날 고민을 하다가 조합을 탈퇴하기로 결정하였다.

그런데, 다행히 조합에서 탈퇴도 인정해주고 더 나아가 우리 의뢰인들에게 기납입금을 반환해 주겠다는 약정서까지 제공하였다. 물론 지급 시기는 한참 후인 일 년 이상 뒤에 지급하겠다는 내용이었다.

그런데, 이 약정서에 지급을 약속한 시기가 지나도 납입금을 반환해주지 않자 의뢰인들이 납입금 반환 소송을 하고자 우리 법무법인 정의를을 찾은 것이다.

사실 조합의 재산에 영향을 미치는 계약을 총회의 결의를 거치지 않고 진행한다면 무효를 주장할 수 있는 건이 된다.

조합이 이를 알고 쉽게 약정서를 써 준 것인지는 알 수 없지만, 약정서를 받은 이상 더 이상 납입금 반환 소송이 아니라, 계약서에 의한 약정금 반환을 주장할 수 있게 된다.

우리는 바로 약정금 반환 청구 소송을 하였고 상대측 조합 변호인은 납입금을 반환해 줄 수 없다는 주장을 하였다.

하지만 우리는 논지는 납입금 반환 청구가 아닌 조합과 조합원과의 계약에 의거한 약정금을 반환해야 한다고 주장했고 법원에서 이를 받아들여 세명 의뢰인 모두 승소를 하였다.

아울러 약정금에 정해진 지연 가산금은 연 20%였다. 의뢰인 세명이 받을 금액이 약 1억 원 정도이므로 1년 뒤 받게 된다면 1억 2천 만 원 상당히 큰 금액의 이자를 받게 되었다.

조합 입장에서는 아무리 사업이 어려워지더라도 충분히 지급할 수 있는 금액이므로 조합이 지급하지 않는다면 충분히 이자가 누적될 때까지 기다렸다가 강제집행해서 추심해서 금액을 회수할 수도 있다.

지역주택조합 사건을 위임받아 하다보면 다양한 조합원을 만나게 된다.

탈퇴를 희망하지만, 조합에 별다른 쓴소리 한번 하지 못하고 탈퇴 및 납입금 반환 소송을 하고자 찾아오는 의뢰인이 있는 반면, 조합을 매우 힘들게 해서 무언가 납입금 약정서 반환을 하는 계약서를 갖고 오는 경우도 있다.

그런데, 후자의 경우 즉 납입금 반환 약정서가 있다면 납입금 반환 청구가 아닌 계약서에 의거한 약정금 반환 청구 소송을 통해 쉽게 납입금을 반환받을 수 있다는 점을 강조하고 싶다.

우리 법인에서 소개한 포스팅 덕분에 주변의 소문을 듣고 포기하려던 조합원들이 용기를 얻어 납입금 반환 소송을 통해 납입금을 반환받은 사례가 증가하고 있다.

하지만 여전히 소문에 의지한 채 미동도 하지 않는 조합에 하소연만 하는 사람들도 있다.

일부 조합원의 경우 조합에 내용증명을 보내고 문제가 해결되길 기대하는 경우도 있다고 하는데 이런 소식을 접할 때마다 조금 안타까운 생각이 든다.

대부분 지역주택조합 가입 약관을 보면 탈퇴할 수 없거나 탈퇴가 설혹 되더라도 납입금 반환은 불가하다는 조항이 있기 마련이기 때문에, 단순히 탈퇴한 조합원이 납입금을 반환해 달라고 내용증명을 조합에 보내는 것은 도움이 되지 않는다.

조합에 납입금 반환 내용증명을 보낸다? 콧방귀 뀌는 조합은 이에 대해 전혀 신경 쓰지 않는다!

사실 우리 법인은 조합원뿐 아니라, 지역주택조합을 대리하는 경우도 종종 있다.

이뿐 아니라, 조합에 반대하는 사람들의 모임인 비대위를 대리하는 때도 있다. 동시에 조합원의 탈퇴 및 납입금 반환과 관련된 소송도 대리하기 때문에 입장이 조금 조심스럽다.

물론, 같은 사건에 대해서 조합과 조합원을 동시에 대리하지는 않지만, 그래도 본 포스팅의 메시지를 보고 조합과 조합원이 상반되는 전략을 펼 수 있으므로 최대한 정보 전달에 조심스러운 건 사실이다.

그런데도 조합원의 납입금 반환 청구에 대해서 다음과 같은 내용을 소개하려는 이유는 지역주택조합의 경우 대부분 서민이 조합원으로 가입해서 평생 모은 목돈을 투자하는 경우가 종종 있어, 이를 구제하려는 공익적인 목적이 강하기 때문에 이 글로 지역주택조합 납입금 반환 문제와 관련된 이야기를 소개해 보려 한다.

지역주택조합의 계약금 및 중도금이 1억 이상 혹은 많게는 2~3억 정도 되는 경우는 해당 사항이 없을지도 모르겠다. 왜냐하면, 이 경우, 계약금을 반환하고 나서 소문이 나면 조합으로서는 남은 사람들에게까지 큰 금액을 모두 반환하는 것이 부담스럽기 때문에 납입금 반환 청구가 원활히 이루어지지 않을 수도 있다.

하지만, 만일 개개인별 금액이 수천만 원에서 많게는 오천만 원 정도라면 납입금 반환 청구 민사 소송을 통해서 어느 정도 협의가 되는 경우가 종종 있다.

만일 조합과 직접 협의가 되지 않는다 하더라도 재판부에서 조정을 시도하거나, 화해 및 권고를 하는 예도 있다. 대부분 대상이 서민이기 때문에, 재판부도 서민들의 돈을 돌려주는 것이 좋다고 믿기 때문이다.

보통 소액의 경우 협상 과정은 실제 거래된 금액에서 10% 정도를 양보하고 진행되는 것이 일반적인데, 그러니까, 오천만 원이 실제 거래된 금액이라면 10% 선인 500만 원을 양보하고 남은 금액을 협상 금액으로 제시하는 것이 일반적이다.

이 경우, 조합은 조합원을 모집하는 역할을 한 업무대행사의 수수료까지 고려해서 어느 정도 손해를 보게 되고, 조합원도 전체 금액을 받지 못해 손해를 보게 되지만, 어느 한쪽에서 큰 손해를 보지 않는 선에서 마무리될 수 있다.

결론적으로 지역주택조합 납입금이 몇천만 원의 소액인 경우는 가능하면 빨리 변호사와 상담을 통해 조합과 협상 혹은 소송을 진행하는 것이 좋다.

혼자 해결하겠다며 조합에 내용증명을 보내는 건 도움이 되지 않는다. 법리적으로도 복잡한 지역주택가입 약관 때문에 조합으로서는 개인의 내용증명에는 전혀 반응하지 않기 때문이다.

하지만 민사 소송을 진행한다면 의외로 쉽게 문제가 해결될 수도 있다.

만약 이런 소송 과정에서 조합과 협의가 되지 않더라도 재판부의 화해 권고 조정 과정에서 어느 정도의 손해만 보고 납입금을 반환을 받을 수도 있다.

이렇듯 가능하면 빨리 전문 변호사와의 상담을 통해 자신의 재산 지키는 게 좋을 것이다.

말 많은 지역주택조합과 관련해서 최근에 주택법 개정안이 국회에서 발의되었다. 기존에 지역주택조합에는 어떤 문제들이 있었길래 개정안이 발의되었을까?

물론 지역주택조합 중에서 제대로 사업 진행을 해나가는 곳도 있지만, 그렇지 못한 곳들이 꽤 있다. 토지확보율에 대해서 조합원들을 속이는 경우, 사업에 자금력도 없으면서 추가분담금을 계속 요구하는 경우도 있다. 애초에 아파트를 건설할 수 없는 부지인데 모르고 사업을 진행하다가 나중에 밝혀지는 경우도 있다.

이렇게 서민들의 내 집 마련 꿈을 부추겨 오히려 금전적 손해를 보는 경우들이 생겨나 올해 3월에 더불어민주당 박홍근 의원은 주택법 일부 개정안을 발의했다. 주택공급 업무대행이 가능한 건설업자의 자격요건과 분양가 심사위원회의 공정성이 강화되는 방향의 내용뿐만 아니라

지역주택조합 사업의 시행요건을 강화하는 내용도 포함되어 있다.

1. 업무대행사의 실적 보고 의무화

2. 업무대행사의 자본금 요건 마련

3. 조합원 자격 강화

4. 조합 발기인 자격기준 마련

5. 회계서류 보관 의무화

6. 자금보관업무 위탁 의무화

이 개정안의 내용은 지역주택조합 사업에 대해서 큰 파장을 만들 것으로 예상된다. 여태까지 방치되어왔던 사업의 불안정성에 대해서 하나씩 규제한다는 것이다. 구체적인 내용은, 업무대행사가 안정적으로 자금을 운용하고, 실적을 보고하고, 신탁회사 등에 자금보관 업무를 위탁하는 것을 의무화하는 등의 조치들이 있다.

문희상 국회의원의 경우, 지역주택조합에 가입한 뒤 한 달 내로 탈퇴의사를 밝힐 경우, 전액 계약금을 돌려주는 개정안을 발의한 바 있다. 이 개정안 또한 현 지역주택조합의 문제를 해결함에 있어서 큰 도움이 될 수 있다.

만약 이 개정안들이 통과된다면 지역주택조합 사업은 더 안정적으로 진행될 것이 분명하다. 따라서 지역주택조합에 가입을 염두해두고 있다면, 이런 법적 쟁점들에 대해서 미리 알아보고 고민한 뒤 신중하게 가입할 것을 권하는 바이다.