지역주택조합은 매도청구권을 행사할 수 있을까?

매도청구란 말은 재개발에는 없고, 재건축에만 있는 개념이다.

 

그런데, 재건축에만 있는 개념인 매도청구가 지역주택조합도 매도청구가 있을까?

 

지역주택조합에도 매도청구권이 있다. 지역주택조합도 토지를 확보해야 사업 진행이 되는데, 당연히 토지 판매를 하는데 반대하는 사람이 있을 수밖에 없다.

 

토지 확보율이 몇십 프로밖에 되지 않으면 사업계획승인 자체가 나지 않지만, 일정 비율 이상 토지를 확보하면 사업계획승인이 나고 그대로 진행이 되면, 지역주택조합도 매수를 할 수 있는 권한이 주어진다.

 

즉, 지역주택조합도 매도청구권이 발생하게 된다. 사업계획승인을 받은 지역주택조합은 사업부지 내에 협의가 되지 않은 토지주 / 건물주에게 매도를 청구할 수 있는 권한이 주어진다.

 

[매도 청구 요건]

지역주택조합의 매도 청구할 수 있는 권리는 먼저 사업계획승인이 나야 하고, 토지 확보가 95% 미만인 경우는 지구단위계획 결정 고시일 기준으로 토지를 소유한 기간이 10년 미만인 사람들에게만 매도청구를 할 수 있으며, 95% 이상 토지 확보가 되었다면 나머지 모든 사람에게는 매도청구가 가능하다.

이런 근거 때문에 지역주택조합에서는 95% 이상 토지 확보를 하는 것이 매우 중요하다.

100% 사업구역 내 토지 확보가 되지 않으면 사업 진행이 될 수 없기 때문인데, 주택법에 따르면 95% 미만 토지 확보가 되었을 경우 지구단위계획 고시일 기준으로 소급해서 10년 이상 토지를 소유한 사람에게는 매도청구를 할 수 없기 때문이다.

 

즉, 토지 확보에 어려움이 있을 수 있다는 뜻이고, 그럼 사업을 진행할 수 없다.

 

 

 

만일 내가 매도청구 대상이 되었다면?

 

내가 매도청구 대상이 되었다면, 내가 토지/건물을 판매하기 싫어도 판매해야 한다. 다만, 한가지 검토해 봐야 할 것은 위에서 언급한 대로 지역주택조합이 매도청구를 할 수 있는 요건을 갖추었는지를 먼저 판단해야 한다. 가장 쉽게 판단할 방법은 지역주택조합이 95% 이상 토지 확보가 되었는지를 확인하는 것이다.

 

그다음 확인해야 할 것은 매도청구 소를 제기하기 3개월 정도 협의 기간이 있었는지, 고시일부터 7일 이후에 효력이 발생하는 등 상세한 조건들을 만족했는지를 보아야 한다.

 

만일 요건을 갖추지 못했다고 하면, 조합이 매도청구를 통해 매수할 수 없게 되고, 협의매수를 할 수밖에 없다. 협의매수 시에는 상당히 고가에 매수할 수밖에 없다.

 

조합이 매도청구권을 행사할 수 있는 요건을 갖추었다고 하면, 그다음은 금액을 검토해 보아야 할 것이다.

 

매도청구 소송이 진행된다고 하면, 감정평가 금액을 합리적으로 평가받도록 하는 것이 중요하다.

 

이때 건설부동산에 경험이 풍부한 법무법인의 역할이 매우 중요하다. 단순히 감정평가를 진행하게 되면, 조합 측의 주장과 큰 차이를 보이기 어려울 수 있기 때문이다.

 

법무법인은 토지의 가치에 대해서 어떤 부분을 중점적으로 평가해 달라는 감정평가 의견서를 작성하게 된다.

 

감정평가 의견서뿐만 아니라 매도청구와 함께 반소도 반드시 제기해야, 나의 권리를 제대로 확보하게 된다.

 

지역주택조합이 매도청구를 할 때는 조합이 설립된 지 얼마 되지 않은 시점이기 때문에, 반소를 제기하지 않고, 동시이행 항변만 했다면, 바로 매수대금을 받지 못하고 몇 년 뒤 주변 시세가 크게 달라졌을 때 과거의 평가금액을 받게 될 수도 있기 때문이다.

 

 

 

‘매도청구' 청구 시 감정가를 높이 받고 ‘동시이행 항변’ 만 하면 될까?

 

지역주택조합의 경우도 매도청구권을 발생할 수 있고, 매도청구권을 행사하는 경우 요건은 재건축 조합과 거의 비슷하다.

 

따라서 내가 만일 사업구역 내에 지주이고, 매도청구 대상이라고 한다면 두 가지 사항을 반드시 확인해야 한다.

 

1. 지역주택조합이 매도청구의 요건을 갖추었는지를 반드시 확인하고,

 

2. 금액을 시가(개발이익이 포함된)로 받을 수 있는지를 확인해야 한다.

 

마지막으로 사업구역 내에 지역주택조합이 사업계획승인을 받았다는 통지를 받는 시점을 기준으로 건설부동산에 경험이 풍부한 변호사의 도움을 받는 것을 추천하고 싶다.

 

다 그런 것은 아니지만, 일부 악질 조합의 경우 토지매입 당시부터 작업을 하는 경우도 있다고 한다. 예를 들어 시가 평가 시 주변 거래 시세를 참고하는데, 소위 작업을 한 토지를 저가로 미리 거래해 놓고, 실제 지주에게 토지매입 시 저평가하는 경우도 있다고 한다.

 

이런 저평가되어 손실을 피하고자 하면 되도록 전문 변호사와 상담을 진행하는 것이 좋다.