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지역주택조합은 80년대 유행한 아메리칸 드림과도 같다.

달콤한 미래의 유혹에 수억 이상 하는 주택계약을 모델 하우스 상담원 밑에 혹은 길거리에서 홍보하는 안내원의 말에 넘어가 덥석 계약을 하게 된다.

결국 10년 이상 내 집 마련의 꿈도 이루지 못하고 돈까지 다 날리게 되는 상황이 많이 발생하게 된다.

아파트를 일억 이상 싸게 구매할수 있다?

부지는 이미 확보완료 사업 진행이 가능하다고?

자기 자신의 집을 꿈을 꾸던 사람들에게는 이런 말이 정말 크게 와 닿는다 그래서 실제로 지역주택조합에 가입 했을 때 벌어질 수 있는 단점에 대해서는 크게 고민해 보지 않고 덥석 조합원 가입을 하는 경우가 일어난다.

안타깝게도 지역주택 조합을 통해 성공적으로 원하는 집에 입주하게 된 사례를 보면 전체의 20% 미만이다.

이 때문에, 지역주택 조합의 가입 계약의 취소와 관련된 다양한 분쟁이 일어나고 있다.

[지역주택조합 Q&A]

질문 1.

안녕하세요 현재 지역주택조합에 가입하고 분양을 받은 사람입니다. 사실 저는 지역주택조합에 대해서 잘 몰랐습니다.

그러나 부동산을 운영하는 지인의 소개로 가입을 하게 되었고, 부동산에서 대신 가입을 해 준다 하기에 대행을 통해 가입하며 소개료도 지급하였습니다.

그런데 조합측에서는 현재 땅 매입이 제대로 이루어지지 않아 제대로 사업 진행이 되지 않고 있습니다. 이 때문에 중도금은 내지 않은 상태입니다. 이 상황에서 가입금과 부동산 중개 수수료를 돌려받을 수 있는 방법이 있을까요?

답변 1.

지역주택조합 가입 시 안내받은 토지 매입이 제대로 되지 않다면 사기를 이유로 가입계약을 취소 가능하다.

이런 경우 기납입한 계약금 등을 부당이득으로 반환받는 것이 가능하다.

두 번째 질문에 대해서 만일 토지 매입 상황이 제대로 되지 않고 있다는 사실을 부동산 중개인이 알면서도 중개를 했다면 중개 수수료도 불법행위에 기한 손해배상으로 돌려받을 수 있을 것으로 보인다.

질문 2.

지역주택조합 가입 후 조합원 자격을 박탈당할 수도 있나요?

현재 조합원에 가입한 상태이며 가입 시 무주택이었으나 현재 지역주택조합으로 진행되는 사업이 언제 끝날지 몰라 당장 거주할 조그만 평수의 아파트를 구매하려고 합니다.

더 이상 무주택자가 아니라면 기존 가입이 되어 있더라도 조합원 자격을 상실하는 것인가요?

만일 상실하게 된다면 기존 계약금 및 중도금 등을 모두 반환받을 수 있나요?

답변 2.

지역주택조합 조합원은 무주택자 이거나 일정 규모 이하의 1주택 소유자만 될 수 있다. 만약 일정 규모 이상의 주택을 구매한다면 조합원 지위를 상실하게 된다.

이런 경우 조합에서는 규약을 근거로 용역비 등을 공제한 납입금을 반환한다고 하는 것이 일반적이다.

하지만 여기에 대해서는 해당 규약 자체의 유효성을 다투는 방법으로 대항할 여지가 있으니 전문 변호사와 상의하는 것이 좋겠다.

질문 3.

현재 저는 직장에서 해외 발령이 나와 언제 귀국하게 될지 모르는 상황이라 2년 전에 가입한 지역주택조합을 계약 해지하고 싶은데 계약금을 돌려줄 수 없다고 들었습니다. 해외에 거주하게 되는 특수한 상황이라 당연하게 계약금 반환이 가능할 것으로 생각했는데 방법이 없나요?

답변 3.

안타깝게도 해외 거주 자체만으로 지역주택조합 탈퇴가 가능하지는 않다.

하지만 지역주택조합 표준 규약상 조합이 탈퇴를 허가할 수 있는 경우가 있는 바, 해외 이주가 여기에 해당할 여지가 있다.

이런 경우 또한 전문변호사에게 자문을 받아 조합 측 변호사와 협의를 하면 방법이 있을 것으로 보이므로 상담을 권장하고 싶다.

대부분 사람의 지역주택조합의 가입 경위를 물어보면 평소와 같이 길을 걷다 길에 상주하는 홍보 아주머니에 이끌려 순식간에 가입하게 되었다는 경우가 많다.

계약금은 최소 몇천만 원에 해당하는데 충동적으로 계약을 체결했다는 말이 잘 이해되지 않을 수 있습니다. 하지만 현실적으로도 가입된 계약자의 숫자로 수수료를 계산하는 조합원 모집대행사 요원들은 많은 긍정적인 말로 사람을 유혹하여 무주택이나 평소 집을 갖고 싶은 사람들에게 계약을 체결하게 됩니다.

막상 계약하고 계약금까지 송금하고 나서야 지역주택조합이 무엇인지 인터넷 검색을 해보면, 온통 부정적인 말만 나오는 경우가 많으니 걱정을 하다 탈퇴를 결심하고 조합에 계약금 반환을 요구합니다.

이때 조합은 '탈퇴는 인정하지만, 업무대행비는 공제하고 주겠다.'라고 답하는 경우가 많습니다.

조합 설립까지 완료되었다면 아예 탈퇴조차 인정하지 않는다. 계약을 해지하면 위약금이라는 게 있으니 조금 공제하고서라고 받을 수 있다면 좋은 게 아니냐고 생각할 수 있지만 이 업무대행비라는 것이 보통 수 천만 원에 달하여 사실상 계약금 전액과 비슷하다. 그러니 사실상 계약금 전액을 못 받는 것과 같다.

계약하고 계약금까지 송금하고 나서야 지역주택조합이 무엇인지 인터넷 검색을 해보면 많은 부정적인 말이 나오는 경우가 많다.

예로 들어, 대행사의 횡령 또는 늦은 사업 진행 등등으로 부정적인 말이 많다.

결국, 이때 탈퇴를 결심하고 조합에 계약금을 반환을 요구하는데 조합 측에서는 ‘ 탈퇴는 인정하지만, 업무대행비는 공제하고 주겠다’라고 답하는 경우가 많다.

조합 설립까지 완료되었다면 정말 탈퇴조차 인정하지 않으려고 하고 계약을 해지하면 위약금이라는 게 있으니 조금 공제하고서라도 받을 수 있다면 그나마 괜찮다고 생각할 수 있다.

그렇지만 이 업무대행비라는 것이 보통 수 천만 원에 달하여 사실상 계약금 전액과 비슷하다. 그렇다 보니 사실상 계약금 전액을 못 받는 것과 동일하게 된다.

계약금이면 대부분 3,000만 원 이하라 소액사건이므로 돌려받자고 소송을 하자니 금액 자체가 크지 않아 변호사 선임 시 승소해도 만족액이 크지 않을 수 있고 또는 소송을 진행하지 않자니 전액을 모두 잃게 될 판이다.

해결책이 있는데 이런 경우 집단소송을 진행하면 도움이 될 수 있다.

집단소송을 하면 선임료가 일반적일 때보다 저렴하며 상대방과 협상력도 생기게 되며 자료 수집에도 용이하기 때문이다.

같은 상황에 처한 사람들이 모여 총무 또는 대표를 선정하시고 대표자가 전문 변호사와 상담 설명을 듣고 설명회 개최를 요청하면 도움을 받을 수 있습니다.

법무법인 정의에서는 어려운 상황에 처한 사람들이 모여있는 곳이라면 언제든 설명회를 통해 도움을 드리니 설명회를 통해 법무법인 정의 상담을 받아 보는 것을 추천한다.

재개발•재건축과 달리 지역주택조합은 ‘가입계약서’를 작성하는 경우가 많다 조합추진위원회가 결성되고 그로부터 위임을 받은 대행사가 조합원 계약 형식으로 모집하는 것이다.

계약 형식은 이렇지만 대부분 부동산 개발업체가 업무대행을 맡고 추진위원장이 선임 및 추진위원회 설립 절차를 주도하는 것이 현실이다.

더불어 추진위는 최소한의 자금만을 확보한 뒤 조합원을 모집해서 그 계약금으로 토지 확보 등의 절차를 진행하려고 한다. 그러나 이런 진행이 쉽게 가능하지 않는다.

계약금만으로 토지주들이 토지 사용 승낙을 잘 해주지도 않을 뿐더라 토지 사용승낙을 받았다고 하더라도 사업 진행 도중 땅의 값이 상당히 상승하여 토지주와의 계약을 파기하는 경우도 많다.

많은 경우가 이렇듯 해결 방법으로 조합원들의 분담금을 올리는 방식인 경우가 많습니다. 이런 경우 조합을 빠져나오려는 분들이 많은데 조합원이 탈퇴 의사를 밝히면 조합은 ‘ 탈퇴 불가’ 또는 ‘ 탈퇴는 가능하지만 납입금을 반환 할 수 없다.’ 라고 대답하는 경우가 대부분이다.

질문 1.

조합이 아직 설립등기까지 진행되지는 않은 상태에서 조합의 약속과 많이 상이하여 사업이 진행되지 못하고 있다면 해당 조합을 탈퇴하고 납입금을 돌려받을 수 있을까요?

답변 1.

탈퇴 및 반환청구가 가능하다.

조합에서 처음 조합원을 모집 당시에 약속들 중 토지확보율, 자금사용내역, 분담금 추가 미납 등에 관한 조건이 처음부터 이행되지 않다면 지역주택조합 가입계약 자체를 사기를 이유로 취소 가능하며 민법상 법정해지권 또는 가입계약서상 약정해제권 등을 행사하여 가입 계약을 해제 할 수 있습니다. 가입계약을 취소하거나 해제하게 되면 기납입한 금원을 부당이득반환청구나 원상회복청구권의 행사로 반환받게 됩니다.

결론적으로 조합이 이미 설립되어 등기까지 마친 경우라면 탈퇴 여부가 문제될 수 있으나 만약 설립 이전이라면 계약상 문제만으로 탈퇴 및 납입금 반환청구가 가능하다 만약 자신이 애매한 시기라고 생각한다면 신속히 전문가의 도움을 받으면 좋을 결과를 얻을 수 있을 것입니다.

대표적으로 3가지의 경우 조합에서 탈퇴하고 기납입금을 반환청구하여야 할 것이다.

1. 지역주택조합에 가입한 후 분담금이 기존 약속과 다르게 엄청난 액수로 증가한 경우

2. 학교부지나 도로 확보 문제로 사실상 주택사업계획 승인이 불가한 경우

3. 조합의 파행적 운영으로 정상적인 조합 운영이 불가한 경우.

하지만 지역주택조합은 현실적으로 납입금 반환을 거부하고있으며 이런 반환금을 받기 위해서는 현실적으로 소송을 통하여 반환을 청구하게 됩니다.

반환 청구금액은 계약금, 중도금, 소위 '자납금 또는 의무납입금' 등의 명목으로 조합에 납입한 금액이며 이는 계좌이체 영수증이나 조합에서 발행한 납입 영수증 등을 통해서 입증이 가능할 것이다..

해당 금원은 원금뿐만 아니라 소장 제출시부터 연 5% 또는 12%의 지연이자를 함께 청구할 수 있습니다.

소송이 길어진다면 해당 기간만큼의 이자를 받을 수 있으며 경우에 따라 그 금액이 상당히 커질 수 있습니다.  또한 이 지연이자는 법적 성격이 불법행위에 기한 손해배상금 성격 이므로 비과세 소득으로 과세가 되지 않는다.

우리 법무법인 정의에서는 기납입금 반환청구 사건을 1년 가량 집단소송으로 진행하여 오고 있으며 올 3~4월 경에는 이에 대한 법원의 판단이 나올 것으로 예상되며 현재 진행 중이 사건의 조합은 가입계약시 제시한 분담금의 수 배에 달하는 금액을 추가로 요구하고 있고 조합 운영진의 배임도 문제가 되고 있어 의뢰인 측에 좋은 결과가 나올 것으로 예상된다.

이렇듯 지역주택조합에 분쟁에 있어 반환청구를 어떤 방법으로 자기의 돈을 찾을지 모르는 분들이 많다. 혼자만 끙끙 앓는 것 보다도 전문 변호사와 함께 하면 좀 더 쉽게 해결할 수 있을 것이다.

대부분의 지역주택조합에서 조합 규약은 [제 12조 조합원은 임의로 탈퇴할 수 없다]라고 규정을 한다. 이는 국토교통부에서 제정한 표준규약에 있는 내용입니다.

규약은 이어서 조합에 허가를 받아야 탈퇴를 할 수 있고 탈퇴를 허가받더라도 용역비 등을 제외한 납입 원금만 환불가능하며 환불을 하더라도 신규조합원이나 일반 분양자로부터 입금이 완료되었을 때 납입금을 반환한다라고 규정합니다.

이런 계약은 많이 불공평한 규정의 내용이다. 지역주택조합이라는 단체에 가입을 하는 이상 탈퇴가 절대 불가하며 단체가 허락하지 않는 이상 나갈 수가 없는 점이 유사하기 때문입니다.

지역주택조합의 운영이 무산되는 겪는 경우가 많고 현실적으로 입주까지 성공하는 사례가 20% 정도밖에 되지 않는 데도 불구하고 탈퇴가 절대 불가하다는 것은 불공평하다.

아래 내용은 실제 저희가 지역주택조합 탈퇴 및 납입금 반환을 청구하는 소송에서 주장한 간략한 논리 이다.

1. 주택법이 개정되어 지역주택조합원도 탈퇴를 할 수 있다라고 규정되었습니다.

다만 그 적용시기가 2017. 6. 3. 이후에 설립인가를 받은 지역주택조합에만 적용되고 그 환급절차도 규약에 정하는 대로 하게 되어 있어 다소 애매한 상황이다. 또한 2017. 6. 3. 이전에 설립인가를 받은 지역주택조합에는 적용이 되지 않는 문제가 가장 큽니다.

2. 기존의 규약이 무효임을 주장할 여지가 있다.

대법원은 '사단의 정관(규약이 여기에 해당함)이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반될 경우 무효이다'라는 판결을 꾸준히 관찰하고 있다. 사단에 해당하는 지역주택조합의 규약도 정관으로서 탈퇴를 절대 불가한 것으로 하는 내용은 민법 제103조 공서양속 규정 위반으로 무효라고 주장할 수 있다.

3. 지역주택조합 가입계약이 사정변경을 이유로 무효임을 주장할 여지가 있다.

대법원은 기체결되어 일단 유효한 계약이라도 계약의 기초가 되는 사정이 현저히 변경되어 그 이행을 강제하는 것이 정의관념에 위반될 정도가 된다고 한다면 해당 계약을 무효'라는 판시를 한 바 있다. 이러한 사정변경에 해당하는 사례는 매우 좁아서 이례적으로 인정되기는 하나, 기존 가입계약에서 약속한 내용과 현저히 다른 내용이 강제되는 경우는 사정변경을 이유로 무효라고 주장할 수 있다

또한 재개발 재건축은 도시 및 주거환경정비법이라는 잘 만들어진 법 체계의 규제를 받고있으며 현실을 반영한 개정이 계속하여 이루어지는데에 비교하여 지역주택조합은 대표적인 주택법의 일부 조항의 적용만 받고 있다.

그로 인하여 법령에서 예상하지 못한 부작용들에 관하여 분쟁이 빈번하게 벌어지고 있어 궁극적으로는 관련된 분쟁을 최대한 법령으로 미리 규정하여 다툼의 소지를 없애 지역주택조합의 설립 및 운영에 관한 법률을 제정하는 게 필요해 보인다.

지역주택조합이란? 지역 내에 거주하며 일정한 요건을 갖춘 주민이 자금을 모아 주택을 건설하기 위하여 만드는 조합입니다.

요즘 말로 말하면 공동구매성격을 가지고 있다. 이런 경우에 따라 일반 분양을 받을 때보다 2~30% 정도 저렴한 가격으로 주택을 구매할 수 있는 장점이 있기는 합니다.

정상적인 사업 진행으로 지역주택조합이 결성되어 정상적으로 입주까지 하면 돈도 절약하고 엄청 좋겠지만

절대로 현실을 그렇지 않습니다. 국민권익위원회에 따르면 2005~ 2015년 사이에 설립이 인가된 지역주택조합 155곳 중 중 입주까지 성공한 사례는 34경우 (21.9%) 만 사업이 되었다. 반면에 80% 정도의 지역주택조합은 좌초한 것입니다.

이렇게 지역주택조합이 무산이되는 가장 근본적인 이유는 땅이 없는 상태에서 돈을 모아서 땅을 사려고 하는데 그 땅이 비싸거나 돈이 부족하거나 시간이 걸린다는 것이다.

사업 진행이 단기간에 끝나는 것이 아닌 이상 그 사이에 알박기로 인한 토지 가격 상승, 대출이자율 상승이 된다면 추가 분담금이 계속해서 오를 수밖에 없다.

또한 조합 집행부의 횡령이나 배임 등의 문제도 많다

이렇게 문제가 있는 지역주택조합에서 빠져나가는 것도 쉬운 일만은 아니다.

지역주택조합은 재개발이나 재건축 조합과는 달리 분양신청이나 분양계약 등의 절차에서 분양을 포기하고 현금청산을 할 수 있는 기회가 사실상 없습니다.

정관에 탈퇴규정이 있기는 하나 원칙적으로 조합이 허락해주지 않는 한 탈퇴가 불가하다고 나와 있다.

이런 경우 파행적인 운영을 보이는 조합에서 탈퇴하고 기납입한 금액을 반환받기 위하여 납입금 반환청구 소송을 진행하면 되고 이 경우 재건축이나 재개발 조합과의 형평성, 정관조항의 무효, 가입계약 위반으로 인한 계약 해제 등의 사유를 주장하여 변론을 하면 된다.

요즘에도 법무법인 정의에 납입금 반환으로 상담 문의가 많다. 혼자 해결하지말고 전문 변호사와 상담한다면 신속하고 빠르고 속 시원하게 해결을 할 수 있을 것이다.

최근 지역주택조합 조합장분께서 우리 법무법인 정의에 상담 요청을 하였다.

토지확보율이 86% 이상이 나와어 있는 상황이어서 사업 진행도 빠르고 재정적인 상황도 좋았다. 아직 확보하지 못한 나머지 땅도 국공유지가 많아서 대부분은 확보에 어려움이 없는 상황이라고 했다.

그러나 문제는 조합은 일부 지주들에게 2필지 정도 남은 땅이 문제이다 조합은 추가로 매수하기 위해 시세의 2배 가격을 제시하며 매도를 요청하였는데, 지주들은 강경하게 팔지 않겠다는 입장을 고수하였다. 또한, 조합의 사업 진행에 사사건건 불만을 표했다. 그 지주들은 1인 시위, 플래카드 등을 통해서 자신들의 입장을 피력하는 방식으로 조합의 업무를 방해하였다.

조합은 사업 진행을 잘 해보려는 상황에서 먼저 이 지주들이 토지를 10년 이상 확보했는지 확인해보아야 하며 매도청구를 하는 식으로 문제를 풀어가야 한다. 그리고 무엇보다도 조합은 지주들이 고의적인 알박기와 같은 투기행위를 하는 것인지 아니면 살던 집을 팔고 떠나기를 싫어하는 것인지 정확히 파악해야 한다.

만약 조합이 사업을 진행하는데, 지주들의 알박기 행위가 있다면 어떻게 대응해야 할까?

만약 지주들의 알박기 행위가 확인된다면 형법 제349조를 보면, 알박기는 부당이득죄에 해당하는데 이로 인해 처벌받을 수 있다 또한 상대방의 상황을 이용해서 진행하는 투기성 계약의 경우 민법 제104조에 의해 무효가 될 수 있다.

이렇듯 방법이 없는건 아니다. 알박기 문제를 해결하기 위해서는 법 절차를 차근차근 따라가면 된다. 토지확보가 거의 마무리단계에 오면, 매도청구를 진행하고, 법원에서 감정평가를 받는다. 이후 지주에게 팔라고 요청해도 팔지 않으면 공탁을 하고 강제집행을 진행하면 된다.

물론 나쁜 조합도 있고 정말 사업을 잘 해볼려는 조합이 있지만 잘 해보기 위해서 조합에서는 합법적으로 사업 진행을 한다면, 문제 상황이 발생해도 하나하나 해결하면 될 문제이다. 물론, 그 과정에서 전문지식이나 노하우 등이 부족하여 어려움에 봉착할 수 있다. 그때에는 전문 변호사의 조언을 구하는 것도 좋은 해결방법일 수 있다.

얼마 전, 당 법인에 법률상담을 요청했던 지역주택조합의 조합장이 있다. 영종도에 있는 지역주택조합이었는데, 그 사연을 간략히 소개해보려고 한다.

토지확보율이 86%나 되어 있는 상황이어서 사업 진행도 상당히 되어있는 편이었고, 재정적인 상황도 준수했다. 아직 확보하지 못한 나머지 땅도 국공유지가 많아서 대부분은 확보에 어려움이 없는 상황이라고 했다.

조합은 일부 지주들에게 2필지 정도를 추가로 매수하기 위해 시세의 2배 가격을 제시하며 매도를 요청하였는데, 지주들은 강경하게 팔지 않겠다는 입장을 고수하였다. 또한, 조합의 사업 진행에 사사건건 불만을 표했다. 그 지주들은 1인 시위, 플래카드 등을 통해서 자신들의 입장을 피력하였는데, 조합으로서는 참 난감한 일이었다.

사업 진행을 잘 해보려는 상황에서, 조합은 먼저 이 지주들이 토지를 10년 이상 확보했는지 확인해보고, 매도청구를 하는 식으로 문제를 풀어가야 할 것이다. 그리고 무엇보다도 조합은, 지주들이 고의적인 알박기와 같은 투기행위를 하는 것인지, 아니면 살던 집을 팔고 떠나기를 싫어하는 것인지 정확히 파악해야 한다.

만약 조합이 사업을 진행하는데, 지주들의 알박기 행위가 있다면 어떻게 대응해야 할까?

형법 제349조를 보면, 알박기는 부당이득죄에 해당하는데 이로 인해 처벌받을 수 있다. 또한 상대방의 궁박한 상황을 이용해서 진행하는 투기성 계약의 경우, 민법 제104조에 의해 무효가 될 수 있다.

알박기 문제를 해결하기 위해서는 법 절차를 차근차근 따라가면 된다. 토지확보가 거의 마무리단계에 오면, 매도청구를 진행하고, 법원에서 감정평가를 받는다. 이후 지주에게 팔라고 요청해도 팔지 않으면 공탁을 하고 강제집행을 진행하면 된다.

조합에서는 합법적으로 사업 진행을 한다면, 문제 상황이 발생해도 하나하나 해결하면 될 문제이다. 물론, 그 과정에서 전문지식이나 노하우 등이 부족하여 어려움에 봉착할 수 있는데, 그때에는 전문 변호사의 조언을 구하는 것도 좋은 해결방법일 수 있다.