나는 지역주택조합에서 탈퇴를 할 수 있을까?

대부분의 지역주택조합에서 조합 규약은 [제 12조 조합원은 임의로 탈퇴할 수 없다]라고 규정을 한다. 이는 국토교통부에서 제정한 표준규약에 있는 내용입니다.

 

규약은 이어서 조합에 허가를 받아야 탈퇴를 할 수 있고 탈퇴를 허가받더라도 용역비 등을 제외한 납입 원금만 환불가능하며 환불을 하더라도 신규조합원이나 일반 분양자로부터 입금이 완료되었을 때 납입금을 반환한다라고 규정합니다.

 

이런 계약은 많이 불공평한 규정의 내용이다. 지역주택조합이라는 단체에 가입을 하는 이상 탈퇴가 절대 불가하며 단체가 허락하지 않는 이상 나갈 수가 없는 점이 유사하기 때문입니다.

 

지역주택조합의 운영이 무산되는 겪는 경우가 많고 현실적으로 입주까지 성공하는 사례가 20% 정도밖에 되지 않는 데도 불구하고 탈퇴가 절대 불가하다는 것은 불공평하다.

 

 

아래 내용은 실제 저희가 지역주택조합 탈퇴 및 납입금 반환을 청구하는 소송에서 주장한 간략한 논리 이다.

 

1. 주택법이 개정되어 지역주택조합원도 탈퇴를 할 수 있다라고 규정되었습니다.

다만 그 적용시기가 2017. 6. 3. 이후에 설립인가를 받은 지역주택조합에만 적용되고 그 환급절차도 규약에 정하는 대로 하게 되어 있어 다소 애매한 상황이다. 또한 2017. 6. 3. 이전에 설립인가를 받은 지역주택조합에는 적용이 되지 않는 문제가 가장 큽니다.

 

2. 기존의 규약이 무효임을 주장할 여지가 있다.

대법원은 '사단의 정관(규약이 여기에 해당함)이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반될 경우 무효이다'라는 판결을 꾸준히 관찰하고 있다. 사단에 해당하는 지역주택조합의 규약도 정관으로서 탈퇴를 절대 불가한 것으로 하는 내용은 민법 제103조 공서양속 규정 위반으로 무효라고 주장할 수 있다.

 

3. 지역주택조합 가입계약이 사정변경을 이유로 무효임을 주장할 여지가 있다.

대법원은 기체결되어 일단 유효한 계약이라도 계약의 기초가 되는 사정이 현저히 변경되어 그 이행을 강제하는 것이 정의관념에 위반될 정도가 된다고 한다면 해당 계약을 무효'라는 판시를 한 바 있다. 이러한 사정변경에 해당하는 사례는 매우 좁아서 이례적으로 인정되기는 하나, 기존 가입계약에서 약속한 내용과 현저히 다른 내용이 강제되는 경우는 사정변경을 이유로 무효라고 주장할 수 있다

 

 

 

또한 재개발 재건축은 도시 및 주거환경정비법이라는 잘 만들어진 법 체계의 규제를 받고있으며 현실을 반영한 개정이 계속하여 이루어지는데에 비교하여 지역주택조합은 대표적인 주택법의 일부 조항의 적용만 받고 있다.

 

그로 인하여 법령에서 예상하지 못한 부작용들에 관하여 분쟁이 빈번하게 벌어지고 있어 궁극적으로는 관련된 분쟁을 최대한 법령으로 미리 규정하여 다툼의 소지를 없애 지역주택조합의 설립 및 운영에 관한 법률을 제정하는 게 필요해 보인다.