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지역주택조합에 가입할 때, 동, 호수를 미리 지정하는 것이 가능할까?

사업계획을 승인받기도 전에, 소위 말하는 로열층, 로열 동으로 지정해주겠다는 지역주택조합이 많다. 이에 많은 분은 로열층, 로열 호수에 지정받고 싶어서 급히 조합에 비용을 지불한다.

그런데 충격적인 것은, 동, 호수를 미리 지정하는 것은 사실상 불가능에 가깝다. 동, 호수는 사업계획을 승인받고 나서야 확정되는 것이지, 그전에는 언제든 상황에 따라 바뀔 수 있기 때문이다.

본 법인을 찾아오시는 의뢰인분들 중 상당수가 동, 호수 지정을 위해서 임시계약금을 지급했거나, 계획이 바뀌어서 지정했던 곳이 아닌 다른 동, 호수를 배정해 주겠다는 통보를 받거나, 다시 동, 호수를 추첨하겠다는 이야기를 들었다고 한다. 동, 호수 지정을 위해 추가금까지 지급했는데 위와 같은 안내를 받게 된다면 억울한 노릇이다.

그런데 계약서나 조합에서 주는 팸플릿을 살펴보면, 1) 동, 호수는 예정이다. 또는 2) 동, 호수는 변경될 수 있다. 와 같이 쓰여있을 가능성이 상당하다. 업무대행사 직원이나 조합 측에서 따로 안내하지 않으면 미처 이 사실에 대해서 알기 어렵다.

그럼 이런 상황에 놓여있는 경우 법적으로 볼 때,

동, 호수 지정이 변경된 것을 이유로 계약 취소 혹은 계약 무효를 주장할 수 있을까?

법원에서 이 주장은 잘 받아들여지지 않는다. 계약서나 팸플릿에 동, 호수가 변경될 수 있다고 서술되어 있다면 이런 사유로 계약을 취소/무효화 하는 것은 어렵다. 이를 이유로, 사기로 고소하는 것도 마찬가지이다.

따라서, 지역주택조합에서 미리 동, 호수를 지정하는 것은 불가능에 가까우므로, 지역주택조합에 가입할 때 이 말에 휘둘리지 않기를 바란다. 오히려 꼼꼼히 그 사업성을 검토하는 것이 필요할 것이다.

많은 사람의 ‘내 집 마련 꿈’을 이뤄줄 것만 같은 지역주택조합.

그 문제점들이 사회적으로 많이 드러나고 있다.

처음 계약과는 다르게 추가분담금을 요구한다던가, 사업 진행이 몇 년간 답보상태에 있다거나, 토지확보율에 대해서 거짓 정보를 알려주는 등 지역주택조합 가입자들의 피를 말리는 일이 빈번하다. 지역주택조합 사업이 깨끗하고 투명하게 진행되어 성공적으로 입주까지 하는 곳도 있다. 그러나 여러 문제가 있는 사업들도 분명 존재하기 때문에, 꼼꼼히 알아보고 계약해야, 손해를 미리 방지할 수 있다. 내 집 마련의 꿈에 눈이 멀어 소중한 재산을 잃지 않도록 유의해야 한다.

지역주택조합 관련한 소송을 진행하면서 지역주택조합 사업의 많은 명암들을 본다.

그 중에는 사업이 무사히 진행되는 경우도 있지만 그렇지 않은 경우가 훨씬 많다. 또 그 가운데 사기나 기망에 가까운 사업들도 존재한다. 특히 추가분담금을 요구한다거나, 토지확보비율에 대해 속이는 경우가 이에 해당한다.

이렇게 속이는 경우에는 법적으로 사기임을 주장하여 형사고소를 진행할 수 있다.

실제 많은 의뢰인들의 사건을 수임한 경험을 볼 때, 가입 당시에는 추가분담금이 없다고 했었는데, 이후 말이 달라졌다거나, 토지 확보비율이 80%라고 했는데 알고보니 50%도 되지 않는 경우가 많았다. 손해 본 금액이 큰 경우에는 가중처벌에 관한 법률 적용도 받을 수 있다.

그런데 형사고소를 통해서 피고가 징역형이나 벌금형을 받게 된다고 지역주택조합에 납입한 금액을 돌려받을 수 있는 것은 아니다.

그럼 형사고소를 진행하는 이유가 있을까?

지역주택조합 분쟁에서, 납입한 금액을 돌려받고자 하는 사람들에게 형사고소가 다음과 같은 이유로 득이 되는 효과가 있다.

첫째, 형사처벌을 받는 사람은 고소를 한 사람과 합의를 해야 그 처벌의 수준을 낮출 수 있다.

따라서 굳이 민사소송을 하지 않더라도, 피고 측에서 먼저 합의를 요청할 가능성이 높다. 이에 형사고소를 한 사람의 경우에는 합의금을 통해서 납입금 반환과 비슷한 수준의 유익을 얻을 수 있다.

둘째, 형사고소의 결과가 민사소송에 강력한 증거가 된다.

만약 피고가 형사고소를 통해 벌금형이라도 받게 되면 이 결과가 후에 납입금 반환을 위해 민사소송을 제기했을 때 큰 힘을 발휘할 수 있다.

다만, 미필적 고의가 있었을 경우에 사기로 인한 형사고소가 가능하기 때문에, 자신의 사기행위로 다른 사람들이 피해 볼 것을 알고 있었음에도 불구하고 그런 행위를 한 것인지에 대한 판단이 선행되어야 할 것이다. 관련해서 전문 변호사와 상의를 통해서 미필적 고의가 있었는지, 또한 형사고소를 통해 어떤 법적 이득을 얻을 것인지 논의해보는 것을 권한다.

지역주택조합 사업에서 가장 중요한 것 중에 하나는 바로 토지확보비율이다.

왜냐하면 토지확보비율에 따라서 사업이 진행되기 때문이다. 조합에서 2/3 이상의 토지를 확보했다면 지구단위계획 신청을 할 수 있고, 설립인가신청은 토지확보비율이 80% 이상일 경우에 가능하다. 사업계획승인신청은 95% 이상일 때 할 수 있다. 토지 확보 문제가 지역주택조합 사업 진행에 있어서 핵심이라는 것이다.

보통 조합원의 경우에는 토지확보상황에 대해서 알기 쉽다. 왜냐하면 조합원의 권리 중 하나이기 때문인데, 조합원은 토지확보비율, 회계내역에 대해서 확인할 수 있다. 만약 요구했는데, 조합에서 거절한다면 형사고발도 할 수 있다. 민사상 정보공개청구도 가능하다.

조합원이라면 토지확보비율을 확인할 방법들이 확실한데, 만약 지역주택조합에 가입을 하지 않은 상황이라면 어떡할까?

조합에 토지확보비율에 대해서 객관적인 자료를 직접 보여달라고 요청할 수 있다. 만약 조합에서 이를 거부할 경우에는, 관할 구청 혹은 시청의 주택과에 알려달라고 요청할 수 있다. 물론 관공서에서 꼭 알려줘야 한다는 의무는 없지만, 지역주택조합에 가입하려고 하는데 알고 싶다고 하면 대부분은 알려주는 편이다.

분양대행사 직원들은 보통 조합원 한 명을 모집할 때마다 추가수당을 받는다. 그래서 분양대행사 직원들의 말 하나하나를 근거 없이 믿기가 참 어려운 부분이다. 조합원을 모집하는 과정에서 확실하지 않은 정보에 대해서, 무리하게 말할 가능성을 배제할 수 없다. 따라서 말만 신뢰해서 지역주택조합에 가입하는 것은 신중하지 못한 결정이라고 할 수 있다.

따라서 꼭 객관적인 자료를 확인할 필요가 있다.

먼저는 조합에 토지확보상황과 관련한 공문서를 요청할 수 있다. 이때 거리낌없이 보여주는 조합이라면 신뢰할 만하지만, 그렇지 않다면 조합가입을 재고할 필요가 있다.

지역주택조합에 관련한 많은 문제들이 사회적으로 드러나고 있는데, 그만큼 이로 인해 손해를 입은 사람들도 부지기수이다. 소중한 재산을 한순간에 잃지 않도록, 지역주택조합에 신중하게 가입해야 할 것이다. 그러기 위해서는 가장 먼저 조합의 토지확보비율을 꼭 확인해보시길 권한다. 공식적인 문서를 통해서나 관공서에 문의를 통해 신중한 선택을 하기를 권하는 바이다.

요즘 지역주택조합이 가진 문제점들이 사회적으로 많이 드러나게 되면서, 지역주택조합 탈퇴 및 환불 문제에 대해서 분쟁이 많이 발생하고 있다. 이에 따라, 재판부에서도 지역주택조합 관련한 분쟁을 많이 다룰 것인데,

그렇다면 법원에서 이 분쟁을 볼 때 어떤 부분에 집중해서 볼까?

조합이나 업무대행사가 조합원에게 거짓말을 했는가, 사기가 있었는가가 바로 법원이 집중하는 포인트이다.

최근 당 법인에서 맡았던 사건 중에서, 서울고등법원 집중심리부에서 담당했던 사건이 있었다.

재판부에서 가장 많이 신경쓰는 것이 바로 조합의 기망 여부와 그것을 입증하는 것이었다. 그 사건과 관련해서 재판부는, 분양대행사가 속인 것이 있는 것은 분명한 것 같고, 조합은 이에 대해 잘 모르는 일이라고 하는데, 이에 대한 입증자료를 제출하라고 요구하기도 했다.

최근에 많은 재판을 참석하면서 분석한 바에 의하면,

조합을 탈퇴하고 납입금을 반환받고자 하는 경우에는, 조합의 사기여부, 기망에 대해서 입증하는 것이 가장 중요한 포인트라고 볼 수 있다.

가입 당시에 토지확보율이 90% 이상이라고 들었는데 사실과 다르다거나, 가입하면 토지확보상황을 알려준다고 약속했는데, 후에 거부하는 등과 같은 일들이 이에 해당될 것이다. 재판부에서는 민법 제110조 제1항에 따라서 계약 취소 및 납입금을 반환받을 수 있다는 논리로 분쟁을 풀어가는 경향이 있는 것이다.

최근에 친분이 있는 판사님과 함께 식사자리를 가지고 담소를 나누다가 지역주택조합에 관련한 대화를 나누게 되었다.

지역주택조합이 문제가 많다는 사실을 판사님도 충분히 아시고 안타까워하셨다. 재판부도 지역주택조합을 둘러싼 분쟁들과 많은 문제들에 대해 제대로 인지하고 있다는 것이다.

지역주택조합과 관련한 수많은 소송을 진행해왔고, 또 진행하고 있다.

수많은 사건들을 보면서 지역주택조합은 별로 추천하고 싶지 않다. 물론 사업진행이 잘되는 경우도 있지만, 대부분은 처음과 말이 달라지거나 사업진행이 지지부진하기 때문이다.

그럼에도 불구하고 지역주택조합 사업에 참여하기를 바라신다면, 최소한 토지확보율에 대해서는 정확히 알고 참여하시길 바란다. 

만약 지역주택조합의 조합원으로 가입했는데, 제명되었다면 어떻게 대응할 수 있을까?

보통 지역주택조합에서 제명되는 케이스는 조합이 요구하는 추가분담금을 납입하지 않는 경우, 혹은 사업이 지연되어 중도금을 내지 않겠다고 하는 경우 제명되는 경우가 빈번하다.

혹은 지역주택조합의 조합원 자격을 상실했다면?

조합원 자격요건은 여러 가지가 있는데, 그 중 대표적인 것들이, 조합사업이 진행되는 지역의 지방자치단체에 거주하는 세대주여야 한다는 점, 또한, 무주택자이거나 1가구 1주택 소유자여야 한다는 점 등이 있다.

이 기준들은 사업진행 과정에서 최소한 언제까지는 충족되어야 하는 기준이 있다. 이 기준을 맞추지 못하면 조합원 자격을 잃게 된다.

조합에서 제명되었거나, 조합원 자격을 상실한 경우에, 가장 먼저 각자가 어떻게 하기를 바라는지 생각해봐야 한다. 조합사업에 지속적으로 참여해 아파트 분양을 받을 것인지, 혹은 조합을 탈퇴해서 납입금을 반환 받을 것인지 선택해야 한다.

대응방안 1.

조합에서 탈퇴하고 납입금을 반환 받고 싶은 경우.

이 경우에는, 이미 조합에서 제명되었거나 조합원 자격을 상실했기 때문에 탈퇴는 문제가 되지 않는다. 오히려 납입금을 언제, 얼마나 반환받는지가 쟁점이 된다.

조합에서는 납입금을 돌려주는 시기도 대의원회나 이사회를 통해 변경할 수 있다고 주장하고, 납입금에 대해서는 전액이 아니라 업무대행비를 제하고 돌려주겠다고 주장하는 곳이 많다. 이 때에는, 조합에 가입할 당시 약속했던 내용들이나 규약의 유효성을 두고 법적으로 다퉈볼 수 있겠다. 가입할 당시 토지확보상황에 대한 거짓말이나 사업진행이 연기되는 등, 계약을 취소하거나 해제를 주장할 근거들을 찾아볼 수 있다.

대응방안 2.

조합에 끝까지 남아서 분양을 받고 싶은 경우.

조합에 끝까지 남아서 분양을 받고 싶다면, 가장 먼저 조합원 자격을 다시 되찾아야 한다.

제명을 당한 경우, 조합이 약속한 바를 지키고 있지 않아서 항변권을 행사한 것 뿐이기에 제명은 무효임을 주장할 수 있다. 또한 대법원 판례에 따르면, 지역주택조합의 조합원 자격이 되지 않을지라도, 이것은 단순히 행정단속 규정을 위반한 것이라고 한다. 조합으로부터 아파트를 분양받을 수 있는 권리 자체가 사라지는 것은 아니라는 판결이 나온 바 있다.

따라서, 지역주택조합에서 제명되었거나 조합원 자격을 상실했을 경우에 가장 먼저는 본인이 어떻게 하기를 원하는지 정한 뒤, 전문가와의 상의로 대응방안을 구체화시켜나가면 될 것이다.

“납입금을 반환받고 싶은데, 조합에 돈이 없는 상황이라고 합니다.

그렇다면 승소해도 돈을 못 돌려받는 것 아닙니까?”

지역주택조합 탈퇴 관련해서 문의를 주시는 분들 중, 많은 분들이 궁금해하는 부분이다. 설사 탈퇴 소송에서 이길지라도, 객관적으로 조합에 돈이 없는 경우에 어떻게 납입금을 돌려받는가에 관한 실질적인 질문이다.

조합에 돈이 없을 경우, 납입금을 반환받을 수 있는 가능성이 전혀 없을까?

지역주택조합이 조합설립인가와 사업계획승인 신청을 위해서 사들인 토지가 존재한다. 이 토지는 조합의 재산이기 때문에 경매를 통해서 납입금을 반환받을 수 있다. 그리고 보통은 조합의 신탁계좌에 최소 몇 억에서 몇십 억 정도가 남아있는 편이다.

조합을 상대로 소송을 제기하는 조합원들의 납입금의 경우 많아야 1, 2억 선이고 대부분은 몇천만 원에 불과하다. 조합의 사업비 규모를 볼 때, 그렇게 큰 액수가 아니다. 따라서 지주택을 탈퇴하고 납입금을 반환받고자 하는 사람은 고작해야 몇 명, 몇십 명 수준이기 때문에 충분히 그 금액은 반환받을 확률이 높다고 볼 수 있다.

소송에서의 판결문은, 모 지역주택조합이 모 조합원에게 언제까지 얼마만큼의 납입금을 반환해야 한다는 사실이 적혀 있고, 이에 관해서 국가가 확실하다고 확인 해주는 것이다. 판결문은 이것이 전부일 뿐이나, 이를 토대로 강제집행을 진행할 수 있다.

지역주택조합에 정말 돈이 없으면 납입금을 반환받기가 어렵다.

그러나 조합에 돈이 없다는 소문을 듣고 납입금 반환 받는 것을 처음부터 포기하는 분들이 있다. 그러나 납입금이 한두 푼도 아니고, 사업진행도 지지부진하다면, 해 볼 수 있는 건 해봐야 하지 않을까.

관련한 전문가와의 상담을 통해서 납입금 반환 가능성이 얼마나 될지 조언을 얻은 뒤에, 어떤 조치를 취할지 결정해도 늦지 않다고 본다.

지역주택조합의 조합원이 되기 위해서는 자격요건이 있다. 자세한 사항은 주택법 시행령 제21조에 나와있다. 간단히 설명하자면,

1) 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정해서, 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것 또는 무주택자일 것.

2) 6개월 이상 살고 있었을 것 등의 자격요건이 있다.

이 조건 중에서 하나라도 어긋나게 되면 자격이 상실된다.

그런데 보통 조합에서 조합원을 모집할 때, 주로 하는 3가지 유형의 말들이 있다.

1. 지금 당장 자격요건이 안되도 괜찮다. 나중에 임의분양해드리겠다는 식

첫 번째 유형은, 조합의 사업계획이 승인을 받은 뒤 일반분양을 진행할 때 임의분양을 해주겠다는 것인데, 사업을 이렇게 진행할 순 없다. 일반분양은 보통 사업계획을 승인받은 뒤, 일반 분양을 진행할 것에 대한 내용의 계획까지 승인을 받아야, 진행할 수 있기 때문이다.

2. 조합원 자격요건을 충족하는 가족이나 다른 사람에게 명의변경하면 된다는 식

두 번째 유형은, 조합원 자격을 충족하는 또 다른 사람을 데려오라는 것은 조합 입장에선 새로운 조합원 확보의 의미와 다를 것이 없다. 그러니 현 사업 진행에 문제가 있다면 조합에 남아있는 것이 득이 될 것이 없다고 본다.

3. 조합원 자격이 안되니 제명되어야 한다. 다만 용역비 등 다 공제하고 납입금을 돌려주겠다는 식(돈을 더 내고 나가라는 경우도 있다)

이런 경우, 탈퇴는 별다른 문제가 되지 않고 중요한 것은 소송을 통해서 납입금 중 얼마는 돌려받을 수 있을 것인지에 대한 문제만 남아있다.

각자마다 처한 상황들이 조금씩 다를 텐데, 누구는 조합원 자격이 안된다는 것을 알고도 가입한 사람이 있을 것이고, 가입한 뒤에 알게 된 사람도 있을 것이다. 따라서 정확한 판단은 구체적인 상황을 고려해봐야 가능할 것이다.

A씨는 지역주택조합 사무실에 갔다가 상담을 받았다.

A씨는 한, 두 푼도 아니고, 수천만원 이상이 오가는 계약인만큼 좀 더 고민한 후에 결정하겠다, 시간을 좀 달라고 하였다. 그 말을 들은 상담직원은 그렇게 고민하는 사이에 다 나가버리니, 그렇다면 가계약금을 걸어놓고 가는 것이 어떻겠냐, 가계약금은 언제든지 100% 다 돌려준다고 권하였다. 언제든 돌려받을 수 있다고 하니, 가계약금을 걸어놓는게 좋을 것 같아서 A씨는 현장에서 바로 가계약금을 지불하였다.

그런데 집으로 돌아와 지역주택조합에 대해서 이것저것 알아보니, 문제가 많다는 글들을 보고 A씨는 마음을 바꾸었다. 그래서 사무실에 다시 찾아가서 가입할 마음이 없고, 가계약금을 환불해달라고 요구하였다. 그런데 직원은 명의변경할 사람이 생겨야 환불 해줄 수 있고, 그때까지 기다리라는 말을 하였다.

A씨는 이런 상황에서 정당하게 돈을 돌려받을 수 있는 것일까?

지역주택조합에 정식으로 가입한 것은 아니지만, 가계약금을 걸어놓는 경우,

가계약금을 환불받을 수 있을까?

최근에 있었던 대법원 판례에 의하면, 원칙적으로 가계약금을 돌려받을 수 있다. 하지만, 가계약금이 실제 계약금처럼 여겨지는 상황이 있다. 중도금 얼마를 언제까지 내고, 남은 잔금 얼마를 언제까지 낸다는 식의 구체적인 계약의 기본 내용들이 다 정해진 상황에서 가계약금을 지불했다면, 이것은 실제 계약으로 판단이 된다. 따라서 계약한 사람의 단순한 변심으로는 계약금을 돌려받을 수 없다.

A씨는 상담 중에 언제든지 100% 환불이 가능하다는 말을 들은 바 있고, 계약서를 작성하지도 않았다. 중도금, 잔금에 대해서 따로 들은 바도 없었기 때문에, A씨의 경우는 가계약금으로 인정받기에 충분하다.

보통, 가계약금을 냈을 경우, 계약서는 안쓰는 경우가 많은데, 이때는 가계약금으로 인정받을 가능성이 높다. 그러나 계약서를 썼다면 실제 계약금으로 여겨질 가능성이 높다. 따라서 실제 계약금으로 여겨지게 된다면 단순한 변심으로 돈을 돌려받기가 어려워진다.

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그러나 예외적으로, 직원이 언제든 반환해주겠다는 말을 녹음했다거나 이에 대해 문서로 약속받았다면 계약금을 돌려받을 수 있다.

요즘 지역주택조합에 대한 문제점들이 사회적으로 드러나고 있다. 그렇기 때문에 섣불리 가입하기보다는 토지확보율도 정확히 찾아보고, 중도금, 잔금, 추가분담금에 대해서도 명확히 확인하고, 숙고한 뒤 가입하시기를 권한다.