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지역주택조합은 말 그대로 지역의 뜻 맞는 사람들이 모여 주택을 짓는 사업을 진행하는 조합을 말한다. 그런데 이러한 지역주택조합이 최근 이슈가 되고 있다. 지역주택조합의 사업이 진행되지 않고 있거나 하여 조합에 가입한 사람들이 탈퇴도 못 하고 납입금도 돌려받지 못하는 상황이 발생하고 있기 때문이다.

그렇기에 지역주택조합에 가입할 때에는 신중에 신중을 기해야 하는데, 보통 모델하우스 등에서는 지금 빨리 가입하지 않으면 매우 좋은 기회를 놓치는 것으로 인식하게끔 이야기하는 경우가 많다. 예를 들어 로열층, 로열 동으로 지정해줄 수 있는데 지금 당장 계약하지 않으면 로열층, 로열 동이 다 나가고 없을 것이라는 식이다.

그런데 과연 로열층, 로열 동으로 지정해주는 것이 가능한 일일까.

이는 분양신청을 유도하기 위해 현혹하는 말일 뿐, 동, 호수를 지정하는 것은 사실상 불가능하다. 동, 호수는 사업계획 승인이 나야지만 확정되는 것이지, 그 이전에는 예정일 뿐이라는 것이다.

예정일 뿐이기에, 로열층, 로열 동이라는 말을 믿고 가입하였더라도 추후에 설계가 변경되었으니 다시 추첨해야 한다거나 사업계획승인 당시 기존에 계획했던 동, 호수가 인정이 안 되었다느니 하는 말을 듣게 되는 상황이 벌어질 수 있는 것이다.

그렇다면 조합 측의 말이 바뀌었으니 동, 호수 지정이 바뀐 것에 대해 계약의 취소 또는 무효를 주장할 수 있을까.

이 또한 어려운 일이다. 왜냐하면, 대부분은 조합이 제시한 팸플릿 등에 동, 호수 지정은 예정이며 변경될 수 있다고 적혀있기 때문이다.

다만, 이는 매우 작은 글씨로 한쪽 귀퉁이에 쓰여 있을 가능성이 크기에 사람들이 잘 인지하지 못하고 넘어가는 경우가 많다. 그렇다 하더라도 조합 측에서는 분명히 팸플릿에 적시해놓았으니 그것을 꼼꼼히 읽어보지 않은 가입자 잘못이라고 주장할 것이다.

지역주택조합에 가입할 때 동, 호수를 임시로 지정하는 것은 가능하다. 그러나 이는 어디까지나 임시일 뿐이다. 추후 사업계획승인을 받는 단계에서 얼마든지 바뀔 수 있으며, 확실한 것은 사업계획 승인 후에 정해진다.

그러니 모델하우스 직원 등의 말만 듣고 조급한 마음으로 서둘러 가입하기보다는 해당 지역주택조합의 사업성이나 토지확보상황 등에 대해 꼼꼼히 따져보고 충분히 고민해 본 다음 가입해야 할 것이다.

금일 포스팅은 계약해제나 약관 무효와는 약간은 다른 방법을 이야기 해보려 한다.

바로 '계약이행 청구'에 대한 이야기이다.

​계약 이행 청구는 말 그대로 계약을 이행하라고, 약속을 지키라고 청구하는 것을 말한다.

지역주택 조합에 계약이행 청구는 언제 할 수 있을까?

보통 조합이나 업무대행사들은 사업이 잘 진행되지 않거나 해서 사람들의 항의가 거세지면, 납입한 돈을 언제까지 돌려주겠다는 문서를 작성해 주는 확약서나 안심보장증서 같은 문서가 있다. 업무대행사나 조합 명의로 작성해 주는 것이다.

그렇다면 납입했던 돈을 언제까지 돌려주겠다고 업무대행사나 조합 명의로 문서를 작성해주는 것은 조합 가입계약의 연장일까?

그렇지 않다. 이러한 행위는 새로운 계약으로 볼 수 있다. 언제까지 돈을 돌려주겠다고 약속한 것은 새로운 계약이며

그렇기에 약속만 해놓고 돈을 돌려주지도, 사업이 진행되지도 않는다면 약속을 지키라고 계약이행청구를 할 수 있는 것이다.

법무법인 정의는 가끔 설명회를 개최하기도 한다 얼마 전 다녀온 설명회에서도 같은 논리를 설명해드렸다.

설명회에 참석하신 분들은 안양의 모 지역주택조합에 가입하신 분들이었는데, 사업이 진행되지 않아 항의하자 업무대행사 명의로 작년 11월까지 돈을 돌려주겠다는 약속 문서를 써주었다고 한다.

그런데 지금 2019년 7월인데, 8개월이 되도록 돈을 돌려주지도 않고, 그렇다고 사업이 진척되지도 않고 하니 어떻게 해야 하나 궁금해 하신 것이다.

​이에 우리 법인은 업무대행사가 작년 11월까지 돈을 돌려주겠다는 문서를 작성해 준것은 새로운 계약이고, 이를 지키지 않고 있으니, 지키라고 청구하는 계약이행청구를 할 수 있다고 말씀드리면서, 업무대행사 재산에 가압류를 걸어놓고 소송을 한다면 충분히 승소 가능성이 있고 납입금 상당 금원을 돌려받을 수 있을 것이라 자문하였다.

지역주택조합 관련 사업에 가입 계약을 하고 사업이 잘 진행되면 다행이지만, 사업도 잘 진행되지 않고, 탈퇴나 납입금 반환도 어려운 상황이라면 현 상황에 대해 보다 체계적으로 분석하여 어떠한 법 논리를 통해 원하는 바를 달성할 수 있을지 파악하는 과정이 필요하다. 다만, 현 상황에 대해 분석하는 데에는 조합이나 업무대행사로부터 받은 여러 종류의 문서들이 확보되면 도움이 될 것이며, 이는 소송에서 중요한 증거가 될 수도 있을 것이다.

따라서 지역주택조합과 관련하여 난처한 상황에 처해있다면, 이러한 서류들을 가지고 전문변호사와 논의해 보시기를 권하는 바이다.

지역주택조합에 가입할 당시, 만약 일정한 조건일 경우 전액 환불을 받기로 했는데,

그 조건이 성취되었을 때 조합에서는 말을 바꿔 계약금 등 납입했던 금액에 대해 환불해주지 않는다면 어떻게 대처할 수 있을까?

실제 법인에서 상담을 받았던 의뢰인은 위와 같은 상황에 놓여 있었다.

의뢰인은 지역주택조합에 2,500만 원을 납입하고 가입하였는데 처음에는 A건설이 아파트 시공을 한다고 홍보를 하였다. 그리고 A건설이 시공하지 않는다면 전액을 환불해주겠다고 하였고, 환불에 관한 별도 증서도 받았다. 그런데 실제로 건설사가 도중에 변경되어서 조합 탈퇴 신청을 했는데 조합에서는 1년이 넘게 환불을 해주지 않는 상황이었다.

이런 상황에서 의뢰인은 황당할 수밖에 없었다. 조합에서 이미 약속한 부분을 지키지 않는 것이기 때문이다.

위의 계약을 법적으로 보면 해제조건부 계약이라고 한다. 어떤 조건이 발생하면 계약을 해제할 수 있는 것이다. A건설이 시공하지 않으면 전액을 환불하겠다고 약속하였는데, A건설이 시공하지 않게 된 상황이기 때문에 계약이 해제되는 것이다.

해제는 계약을 진행하지 않았던 처음으로 돌아가는 것을 의미하므로 납입금 전액을 돌려받아야 한다. 위의 사례는 명확한 별도 증서까지 있기 때문에 소송을 진행한다면 유리할 수 있다.

그런데 막상 의뢰인분들이 실제로 가져온 문서들을 확인해보면 애매한 상황들이 꽤 많다. 조합 측에서도 문서에 명확히 기술하기보다 ~할 예정이라는 표현을 사용한 경우가 많다.

그리고 처음 계약할 때는 이러한 환불 증서를 작성하지만 이후 총회를 거쳐 계약 조건을 변경하는 경우도 있다. 조합에서는 총회가 가입자들의 의사가 반영되는 것이기 때문에 계약금을 돌려줄 수 없다고 주장하기도 한다. 이런 상황에서는 총회와 계약관계는 다른 것이라고 주장해볼 수 있다.

막상 의뢰인의 이야기를 들을 때는 재판이 무척 유리할 것만 같지만, 실제로 증거나 문서자료들을 검토했을 때 소송에서 쟁점이 될 만한 부분들을 발견하기도 한다. 이런 부분은 법적인 전문가가 검토하지 않으면 어렵기 때문에 전문가의 조언을 구하는 것이 가장 좋다.

지역주택조합 사업에서 정말 잘 된다면 너무나도 좋은 사업이다. 그러나 이런저런 다양한 문제들이 발생하고 있는 것은 익히 알려진 사실이다. 예를 들어 집행부의 횡령 또는 배임 문제가 발생한다거나 사업 진행이 제대로 안 된다거나 과도한 추가분담금 같은 문제들이 발생하는 것이다.

이러한 문제 중에서도 오늘은 집행부가 규약을 위반하는 행위를 하였을 때 어떻게 할 것인가에 대하여 이야기해 보도록 하겠다.

지역주택조합 집행부의 규약 위반행위에 어떻게 대응할 것인가에 대해 알아보기에 앞서 우선 '규약'이 무엇인지를 알아야겠다.

규약이란?

규약은 일종의 회칙이다. 그리고 이러한 회칙을 위반하게 되면 일종의 패널티, 벌칙이 주어진다.

지역주택조합 규약에는 보통 '집행부가 규약을 위반하면 이사회나 대의원 결의를 통해 해임할 수 있다.'고 규정해 놓는 경우가 많다.

하지만 문제는 이러한 규정이 실효성이 없기 십상이라는 것이다. 보통의 경우 집행부가 조합의 주도권을 쥐고 있곤 한데, 해임안을 놓고 이사회 통과가 이루어지겠는가? 결국 사실상 책임을 물을 수 없는 경우가 꽤 있는 것이다.

이런 상황에서 어떻게 해결해야 할까?

1. 조합 임시총회 소집청구를 한다.

조합원들은 임시총회 소집청구를 할 수 있다. 그런데 안건이 해임안이라면 당연히 조합에서는 소집청구에 응하지 않고 버틸 가능성이 크다.

그렇게 되면 법원에 임시총회 소집청구를 할 수 있다. 법원에서 이것이 받아들여지면 법원은 임시총회 소집 명령을 내리고, 총회를 통해 집행부를 해임할 수 있게 된다.

2. 현 집행부 직무집행정지가분을 신청한다.

위 첫 번째 방법인 임시총회 소집청구에 의한 방법에도 허점이 있다. 임시총회가 열려서 집행부 해임안이 통과되면 해결되겠지만, 문제는 사람들이 총회에 잘 나오지 않는 경향이 있으며, 심지어 기존 집행부에서 서면결의서를 위조하는 경우도 발생한다는 것이다. 그래서 두 번째 대응방법으로 직무집행정지가처분 신청을 제시하고자 한다.

직무집행정지가처분은 조합장 또는 이사들이 어떤 규약 위반 행위를 하거나 법에 위반되는 범죄행위를 해서 조합에 해를 끼칠 가능성이 있거나 해를 끼쳤거나 할 때 신청할 수 있다.

직무집행정지가처분이 받아들여 지게 되면 대상자는 직무 정지되고, 업무대행자가 선임 된다. 그리고 그 업무대행자가 임시로 사무를 처리하면서 총회를 열게 되는데, 이다음부터는 결국 선거운동으로 이어진다. 새로운 집행부가 선출되어야 하기 때문이다.

​

만약 현 집행부가 어떤 부정이나 비리를 저질렀고 새로운 집행부 전에 지역주택조합 비상대책위원회가 만들어졌다면 비상대책위원회는 무엇을 해야 할까?

1) 현 집행부의 퇴진

2) 새로운 집행부 선출

3) 구 집행부가 했던 사업상 오류 바로잡기

4) 사업 추진하기.

이런 과정은 보기에는 간단해 보인다. 하지만 지식이 부족한 일반인이 하기에는 쉽지많은 않은 과정이다.

법무법인 정의는 비상대책위원회 설립과 업무 진행 관련하여 전문 변호사와 상담할 것을 권유한다.

요근래 지역주택조합과 관련한 사기를 비롯해 법적 분쟁이 빈번하다. 그래서 최근 지역주택조합과 관련한 주택법 개정안이 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과했다고 한다. 주택법 개정안에 구체적으로 어떤 부분이 바뀌었을까? 함께 살펴보도록 하자.

구체적인 내용은 다음과 같다.

1. 지역주택조합에 가입한 뒤 30일 이내에는 탈퇴를 할 수 있다. 가입비, 계약금 등을 예치한 날부터 30일 이내에 철회가 가능하다.

2. 탈퇴 시 납입했던 금액을 전부 돌려받을 수 있다.

3. 주택조합의 임원이나 발기인은 자금 집행상황, 연간 자금 운용계획 등을 매년 관할 시, 군, 구에 제출해야 한다. 또한 조합원을 모집할 때 사용했던 광고 책자, 안내서 등을 모두 제출해야 한다.

4. 조합원 모집 주체는 시행령에서 정하는 금융기관에 별도로 자금위탁(에스크로)을 해야 한다. 조합원 모집 주체는 지역주택조합의 가입자들이 납입한 금액을 에스크로 계좌로 예치했다가 가입자가 탈퇴를 원하는 경우 납입금을 모두 반환해야 한다.

이렇게 주택법 개정안이 발의된 배경에는 그간 지역주택조합과 관련한 끊임없는 분쟁들이 있었다. 집행부의 비리, 횡령 등의 문제가 발생하거나, 지역주택조합 가입부터 토지 확보율에 대해서 속여서 가입시키거나, 사업 진행이 잘되지 않아 탈퇴하려고 해도 잘 안 받아 주는 등의 문제들이 많았다. 따라서 이런 문제들을 해결하고 지역주택조합 사업이 투명하게 추진될 수 있도록 하기 위해 개정안이 발의된 것이다.

이 개정안이 국회 본회의를 통과하여 시행된다면 아무래도 이전보다 지역주택조합 사업이 투명하게 진행될 것이다.

그럼에도 불구하고 지역주택조합에 가입하는 것을 고민하고 계신다면 확실히 알아보고 가입하시기를 권한다. 아직 위에서 언급한 개정안이 통과하지도 않았을뿐더러, 통과되어 시행된 이후에도 꼼꼼히 알아보고 가입해도 늦지 않다.

법무법인 정의 의뢰인 A 씨는 작년 중순, 어느 지역 지역주택조합에 가입하였다. 그런데 가입 당시 분명히 조합은 토지확보율이 50% 이상이라고 이야기하였는데 나중에 확인해보니 토지확보율이 10%도 안 되었다고 한다.

토지확보율에 속은 A 씨는 조합 탈퇴를 하고자 하였는데, 그런 A 씨에 대해 조합은 "당신은 함부로 탈퇴할 수 없다. “라고 말을 하였다.

A 씨는 꼼꼼한 성격이었던지라 가입 당시 조합이 하는 말을 녹취해 두었다고 한다. 의뢰인의 이런 황당한 사연에 우리 법인은 더욱 적극적인 대응을 하기로 하였다.

우선, 토지확보율이 10%도 되지 않으면서 50%가 넘는다고 말한 것에 대해 사기로 고소를 진행하기로 하였다. 사기로 고소를 하여 당사자를 처벌받게 하고, 사기 혐의가 인정되면 나올 형사판결문 또는 결정문을 증거로 하여 이를 바탕으로 부당이득반환청구를 하기로 하였다.

많은 지역주택조합의 분쟁이 요즘 많이 발생하고 있는 추세이다. 그중에서도 대표적인 사례를 꼽아보자면, 탈퇴하려고 하는데 마음대로 탈퇴할 수 없다고 하는 경우이다.

조합 규약에 '조합원은 임의로 탈퇴할 수 없다.'고 규정하고 있어, 이를 근거로 탈퇴도 마음대롤 못하게 하는 것이다. 사업은 제대로 진행되지 않고, 탈퇴도 안 된다고 하고 그야말로 아주 난감한 상황이 벌어지는 것이다.

이렇다면 어떻게 해결해야 할까?

지역주택조합 표준 규약에는 이와 관련한 규정이 있다.

제 12조 제1항에 보면, '조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없지만, 부득이한 사유가 발생하여 조합을 탈퇴하고자 할 때는 15일 이전에 그 뜻을 조합장에게 서면으로 통고하여야 하며, 조합장은 총회 또는 대의원회 의결로써 탈퇴 여부를 결정해야 한다.'고 규정되어 있다.

쉽게 말하자면 조합에 가입할 때는 마음대로지만 나갈 때는 서면 통고하고, 조합장이 탈퇴 여부를 결정한다는 것이니 마음대로 탈퇴도 못 한다는 소리다.

​하지만 탈퇴를 못한다 해도 탈퇴를 진행할 방법은 있다. 탈퇴할 수 있는 방법에 대해 알아보도록 하겠다.

개정된 주택법의 근거로 탈퇴 진행

주택법 제11조 제8항에 의하면 '조합원은 조합 규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있다.'고 규정되어 있다.

분명히 '탈퇴할 수 있다.'고 규정하고 있는바, 탈퇴가 가능하다. 다만, 그 적용 시기에 제한이 있는데 2017년 6월 3일 이후에 설립인가를 받은 지역주택조합에만 적용된다.

판결에 따른 무효 주장

대법원은 '사단의 정관이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반될 경우 무효다.'라는 판결을 하였다. 그리고 이 같은 입장은 계속해서 유지되고 있다.

그러므로 조합 규약의 '조합원은 임의로 탈퇴할 수 없다.'는 규약은 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 경우에 해당하며, 이에 따라 무효라고 주장할 수 있다. 또는 민법 제103조의 공서양속 위반 규정이라고도 주장해볼 수 있겠다.

​평등원칙 위반 주장

사실, 재개발·재건축 조합이나 지역주택조합이나 구조는 거의 비슷하다. 그런데 재개발·재건축의 경우 분양신청이나 분양신청계약을 하지 않으면 현금청산자가 되고 조합 탈퇴가 가능한데, 이와 구조가 비슷한 지역주택조합만 탈퇴가 안 된다는 것에 대해 헌법상 평등원칙 위반을 주장해 볼 수 있겠다.

이처럼 지역주택조합 탈퇴를 둘러싸고 계약의 무효를 주장해 볼 수 있는 방법과 근거는 여러 가지가 있다. 그런데 문제는 하나 더 있다.

어찌어찌해서 탈퇴는 할 수 있게 되었다 하더라도, 이미 납입한 금액을 돌려받아야 하는데 조합에서는 당연히 이런저런 사유로 금액을 공제하고 조금밖에 돌려주지 않으려 하는 것이 보통이다.

하지만 탈퇴자 입장에서는 당연히 전액 돌려받을 수 있으면 좋고, 자신의 실수로 가입했으니 조금은 빼더라도 거의 다 돌려받고 싶을 것이다. 하지만 조합은 사업 진행비 등의 명목으로 상당 금액을 공제하고 돌려주겠다고 하기 쉽다.

그렇다면 어떻게 납입금 돌려받을까?

소송에 의해 해결할 수 있다. '납입금반환청구 소송'을 제기하는 것이다. 이 때, 만일 비슷한 처지의 사람이 많다면 그러한 사람들끼리 모여 집단으로 '납입금반환청구 소송'을 제기하면 그 효과는 더욱 커질 것이다.

그리고 판결에 의하지 않고 중간에 조합과 협의가 이루어지는 경우도 있다. 소송을 진행하게 되면 조합이 정한 규약이 무효라고 주장을 하는데, 무효라는 것을 주장하기 위해서 조합 측에는 '정보공개청구'를 한다.

정보공개청구를 하여 공개된 자료를 토대로 조합 규약이 무효라고 주장하는 것이다. 그런데 조합 입장에서는 정보공개청구에 응하기 껄끄러울 수 있다. 쉽게 말해 구린 데가 있을 수 있기 때문이다.

이렇게 된 상황에서 조합을 공격하려는 의사가 아닌, 단지 조합을 탈퇴하고 납입금을 반환받고 싶다는 의사를 가지고 조합과 협의에 들어갈 수 있는 분위기가 형성된다. 협의가 잘 이루어진다면 탈퇴도 하고 납입금도 돌려받을 수 있다.

다만, 중요한 것은 이 과정에서 전문가의 조력이 필요하다는 것이다. 단순히 탈퇴 희망자 측의 입장만 잘 파악해서 되는 것이 아니고, 조합 측의 생각까지 잘 이해하고 있어야 원활한 협의 진행이 가능할 것이기 때문이다.

그리고 일단 전문가에게 맡기고 나면 사건에 대해 잊어버리시는 것이 좋다. 매일매일 신경을 곤두세우고 있어봤자 당사자만 더 힘들고 그런다고 해서 사건이 더 잘 해결되는 것은 아니기 때문이다.

물론, 완전히 잊어버리시라는 것은 아니다. 다만, 믿을 수 있는 변호사를 선택했다면, 그에게 맡기고 조금은 편해지자는 것이다.

누구나 지역주택조합에 가입한 사람이라면 누구나 한 번쯤은 들어봤을 것이다. 지역주택조합 사업을 진행하며 대부분 브릿지 대출을 하기 때문이다.

브릿지대출이란?

부동산 개발업자 또는 주택사업자가 금융기관으로부터 장기적으로 돈을 빌릴 때 자금이 필요하여 돈을 빌려야 하는 시점과 나중에 돈이 들어올 시점이 일치하지 않은 경우에, 단기로 자금을 빌리는 것을 의미한다.

이렇듯 지역주택조합에서도 이러한 브릿지대출을 많이 활용하곤 한다.

당장 시공사와 계약해서 계약금을 내야 하는데 조합에서는 돈이 없으니 6개월 후에 조합원들로부터 받을 중도금채권을 담보로 잡히고 돈 빌려서 하는 등의 형식이다.

은행에서 중도금채권을 담보로 대출해주는 것은 잘 안해주고, 물적담보, 즉 땅 등을 담보로 하여 대출해주곤 하는데, 땅이 조합 명의, 엄밀히는 신탁사 명의가 되어야 담보로 대출받을 수 있다.

하지만, 조합에서 땅을 확보하는 것이 쉬운 일은 아닌 것이 현실이다.

그래서 지역주택조합은 조합원들 각 신용을 담보로 대출받는 형태로 대출을 받곤 한다. 이는 곧 조합원들 개인의 신용대출이 되는 것이며, 조합원들이 각 은행에 가서 집단대출을 받을 수 있도록 주선만 하는 것이다.

예를 들어 1인당 5천만 원씩만 빌리면, 100명이면 50억 원이 모이는 것이다.

그런데 아파트가 잘 지어져서 입주까지 하고 물적담보대출로 바꾸고 하면 별 문제가 없다.

하지만 문제는 지역주택조합을 탈퇴하는 경우에는 브릿지대출 받은 것을 어떻게 할 것인가 하는 점이다.

만약 지역주택조합을 탈퇴하면 브릿지대출은 어떻게 해야 할까?

제일 간단한 방법은 수중에 돈이 있다면 갚아버리는 것이다. 말만 들었을 때 쉽게 말한다 이렇게 말할수도 있으나 그러나 현실적으로는 본인의 신용을 담보로 대출받은 것이니 빨리 갚아버리는 편이 속 시원하다.

갚고 나서 조합에 납입한 돈과 대출 받은 돈을 합한 금액을 조합에 돌려달라고 청구하면 된다. 예를 들어 5천만 원을 신용대출 받고 조합에 납입한 돈이 5천만원 이라면, 합하여 총 1억 원을 조합에 달라고 청구하면 된다.

그러면 이자는 어떻게 해야 하나?

소송을 하게 되면 6개월~1년 정도 걸리는데 소송하는 동안 이자는 내시는 것이 좋다. 본인 이름으로 빌린 것이기 때문에 연체되어서 좋을 것이 없다.

조합에서 돈이 없다면?

일반적으로는 조합원이 신용대출 받을 때 땅을 담보로 받거나 아니면 조합이 연대보증을 하도록 한다. 조합원이 갚지 않으면 연대보증자인 조합에게 갚으라고 하는 것이다. 이렇게 되면 주채무자가 조합으로 바뀌게 되니까 조합원에게 청구하지 않게 된다.

오늘의 결론​

일단 브릿지대출이 있을 때 여유가 있으시면 갚으신 후에 조합에 청구하고, 소송하는 동안 이자는 되도록 내시는 것이 좋으며, 그래도 돈이 없어 갚지 못할 경우 조합이 연대보증자로 갚게 될 수 있다.

지역주택조합을 탈퇴하는 마당에 조합을 위해 빌린 돈까지 내가 갚아야 하나 싶을 수 있지만, 분명히 본인의 신용을 담보로 대출 받은 것이기에 일단 갚고나서 조합에 청구하여 받는 것이 좋은 방법이라는 점을 꼭 기억하자

의뢰인은 신길5동 지역주택조합 조합원 가입계약을 체결하면서 조합 측에 총 1억 3200만 원을 납입을 하였다. 하지만 사업 진행이 지지부진 한 등의 사유로 탈퇴를 희망하였다.

​이에 법무법인 정의는 3가지를 주장 하였다.

1) 이 사건 계약은 '약관의 규제에 관한 법률' 위반으로 무효라는 점,

2) 의뢰인은 사기 내지 착오를 이유로 이 사건 계약을 취소할 수 있다는 점,

3) 의뢰인은 사정변경에 따른 계약을 해제할 수 있다는 점

또한, 계약의 무효 내지 취소에 따른 부당이득금 반환 청구로 의뢰인이 납입하였던 전액과 그에 대한 이자를 청구하였다.

[결과]

조합은 합의를 제안하였고, 의뢰인이 납입한 금액 중 90% 이상에 해당하는 1억 2천만 원을 반환하기로 하는 내용의 합의가 이루어졌다.

그러나 대부분 조합이 주장하는 대로 하면 어떤 결과가 될까?

예를 들어 1억을 납입했고, 분양가가 5억 원이라고 가정해보자.

대부분 조합은 업무대행비, 행정용역비 등은 반환할 수 없다고 주장한다.

또한, 조합을 탈퇴하더라도 전체 분양대금의 10%를 공제하고 돌려주겠다는 내용을 계약서에 써 놓는다.

​조합 측에 내용에 따르면 보통 행정 용역비가 2~3천만 원 정도 되니, 2천만 원이라고 잡고 5억 전체 분양 대금의 10%면 5천만 원이다.

이를 합해 총 7천만 원을 공제하고 나면, 분명 처음에 1억 원을 냈는데 겨우 3천만 원 돌려받게 되는 꼴이다.

그리고 이 3천만 원 조차도 대체 조합원이 다 모집되면, 아니면 일반분양이 끝나면 그때야 준다 하는 경우도 많다.

​

요즘 증가하는 지역주택조합 탈퇴 분쟁에 대해서 법원에서도 많이 고민이 많다.

탈퇴 회망자 입장에서는 낸 돈을 되도록 전액 돌려받고 싶어 할 것이지만 그렇다고 이를 다 인정해주면 많은 사람이 다 탈퇴해버리면 남아있는 조합원들이 피해를 볼 것이다.

그러나 결국 요즘 법원의 판결에는 낸 돈의 10% 정도를 공제하고 돌려주는 판결이 많이 나고 있다.

즉 1억 원을 납입하였다면 1,000만 원을 제외하고 9,000만 원 정도 돌려받는 것이다. 이 정도면 탈퇴 희망자 입장에서도 투자오류의 벌칙으로 10% 정도의 손해를 인정하고 받아들일 만 하다고 볼 수 있지 않을까. 절충안이 되지 않을까 싶다.

그렇기 때문에 처음부터 포기하고 조합이 이야기 하는 대로 따라가기 보다는 납입금을 조금이라도 더 돌려받을 가능성이 있는지, 얼마나 돌려받을 수 있는지 등에 대해 전문변호사와 함께 상담을 권유한다..