지역주택조합 탈퇴 및 환불 사례로 알아보자

법무법인 정의 의뢰인 A 씨는 작년 중순, 어느 지역 지역주택조합에 가입하였다. 그런데 가입 당시 분명히 조합은 토지확보율이 50% 이상이라고 이야기하였는데 나중에 확인해보니 토지확보율이 10%도 안 되었다고 한다.

 

토지확보율에 속은 A 씨는 조합 탈퇴를 하고자 하였는데, 그런 A 씨에 대해 조합은 "당신은 함부로 탈퇴할 수 없다. “라고 말을 하였다.

 

A 씨는 꼼꼼한 성격이었던지라 가입 당시 조합이 하는 말을 녹취해 두었다고 한다. 의뢰인의 이런 황당한 사연에 우리 법인은 더욱 적극적인 대응을 하기로 하였다.

 

 

우선, 토지확보율이 10%도 되지 않으면서 50%가 넘는다고 말한 것에 대해 사기로 고소를 진행하기로 하였다. 사기로 고소를 하여 당사자를 처벌받게 하고, 사기 혐의가 인정되면 나올 형사판결문 또는 결정문을 증거로 하여 이를 바탕으로 부당이득반환청구를 하기로 하였다.

 

많은 지역주택조합의 분쟁이 요즘 많이 발생하고 있는 추세이다. 그중에서도 대표적인 사례를 꼽아보자면, 탈퇴하려고 하는데 마음대로 탈퇴할 수 없다고 하는 경우이다.

 

조합 규약에 '조합원은 임의로 탈퇴할 수 없다.'고 규정하고 있어, 이를 근거로 탈퇴도 마음대롤 못하게 하는 것이다. 사업은 제대로 진행되지 않고, 탈퇴도 안 된다고 하고 그야말로 아주 난감한 상황이 벌어지는 것이다.

 

이렇다면 어떻게 해결해야 할까?

 

지역주택조합 표준 규약에는 이와 관련한 규정이 있다.

 

제 12조 제1항에 보면, '조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없지만, 부득이한 사유가 발생하여 조합을 탈퇴하고자 할 때는 15일 이전에 그 뜻을 조합장에게 서면으로 통고하여야 하며, 조합장은 총회 또는 대의원회 의결로써 탈퇴 여부를 결정해야 한다.'고 규정되어 있다.

 

쉽게 말하자면 조합에 가입할 때는 마음대로지만 나갈 때는 서면 통고하고, 조합장이 탈퇴 여부를 결정한다는 것이니 마음대로 탈퇴도 못 한다는 소리다.

 

​하지만 탈퇴를 못한다 해도 탈퇴를 진행할 방법은 있다. 탈퇴할 수 있는 방법에 대해 알아보도록 하겠다.

 

개정된 주택법의 근거로 탈퇴 진행

 

주택법 제11조 제8항에 의하면 '조합원은 조합 규약으로 정하는 바에 따라 조합에 탈퇴 의사를 알리고 탈퇴할 수 있다.'고 규정되어 있다.

 

분명히 '탈퇴할 수 있다.'고 규정하고 있는바, 탈퇴가 가능하다. 다만, 그 적용 시기에 제한이 있는데 2017년 6월 3일 이후에 설립인가를 받은 지역주택조합에만 적용된다.

 

판결에 따른 무효 주장

 

대법원은 '사단의 정관이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반될 경우 무효다.'라는 판결을 하였다. 그리고 이 같은 입장은 계속해서 유지되고 있다.

 

그러므로 조합 규약의 '조합원은 임의로 탈퇴할 수 없다.'는 규약은 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 경우에 해당하며, 이에 따라 무효라고 주장할 수 있다. 또는 민법 제103조의 공서양속 위반 규정이라고도 주장해볼 수 있겠다.

 

​평등원칙 위반 주장

 

사실, 재개발·재건축 조합이나 지역주택조합이나 구조는 거의 비슷하다. 그런데 재개발·재건축의 경우 분양신청이나 분양신청계약을 하지 않으면 현금청산자가 되고 조합 탈퇴가 가능한데, 이와 구조가 비슷한 지역주택조합만 탈퇴가 안 된다는 것에 대해 헌법상 평등원칙 위반을 주장해 볼 수 있겠다.

 

이처럼 지역주택조합 탈퇴를 둘러싸고 계약의 무효를 주장해 볼 수 있는 방법과 근거는 여러 가지가 있다. 그런데 문제는 하나 더 있다.

 

어찌어찌해서 탈퇴는 할 수 있게 되었다 하더라도, 이미 납입한 금액을 돌려받아야 하는데 조합에서는 당연히 이런저런 사유로 금액을 공제하고 조금밖에 돌려주지 않으려 하는 것이 보통이다.

 

하지만 탈퇴자 입장에서는 당연히 전액 돌려받을 수 있으면 좋고, 자신의 실수로 가입했으니 조금은 빼더라도 거의 다 돌려받고 싶을 것이다. 하지만 조합은 사업 진행비 등의 명목으로 상당 금액을 공제하고 돌려주겠다고 하기 쉽다.

 

 

그렇다면 어떻게 납입금 돌려받을까?

 

소송에 의해 해결할 수 있다. '납입금반환청구 소송'을 제기하는 것이다. 이 때, 만일 비슷한 처지의 사람이 많다면 그러한 사람들끼리 모여 집단으로 '납입금반환청구 소송'을 제기하면 그 효과는 더욱 커질 것이다.

 

그리고 판결에 의하지 않고 중간에 조합과 협의가 이루어지는 경우도 있다. 소송을 진행하게 되면 조합이 정한 규약이 무효라고 주장을 하는데, 무효라는 것을 주장하기 위해서 조합 측에는 '정보공개청구'를 한다.

 

정보공개청구를 하여 공개된 자료를 토대로 조합 규약이 무효라고 주장하는 것이다. 그런데 조합 입장에서는 정보공개청구에 응하기 껄끄러울 수 있다. 쉽게 말해 구린 데가 있을 수 있기 때문이다.

 

이렇게 된 상황에서 조합을 공격하려는 의사가 아닌, 단지 조합을 탈퇴하고 납입금을 반환받고 싶다는 의사를 가지고 조합과 협의에 들어갈 수 있는 분위기가 형성된다. 협의가 잘 이루어진다면 탈퇴도 하고 납입금도 돌려받을 수 있다.

 

다만, 중요한 것은 이 과정에서 전문가의 조력이 필요하다는 것이다. 단순히 탈퇴 희망자 측의 입장만 잘 파악해서 되는 것이 아니고, 조합 측의 생각까지 잘 이해하고 있어야 원활한 협의 진행이 가능할 것이기 때문이다.

 

그리고 일단 전문가에게 맡기고 나면 사건에 대해 잊어버리시는 것이 좋다. 매일매일 신경을 곤두세우고 있어봤자 당사자만 더 힘들고 그런다고 해서 사건이 더 잘 해결되는 것은 아니기 때문이다.

 

물론, 완전히 잊어버리시라는 것은 아니다. 다만, 믿을 수 있는 변호사를 선택했다면, 그에게 맡기고 조금은 편해지자는 것이다.