'지역주택조합분쟁'에 해당되는 글 73건

오늘은 하급심 판결을 소개하고, 이를 통해 지역주택조합 탈퇴 및 납입금 반환 방법에 대해 말씀드리도록 하겠다.

A 씨는 지역주택조합에 가입할 당시, 조합의 토지확보율이 95%라고 안내를 받았는데 알고 보니 사실과 달랐고, 95%에 한참 못 미치는 70% 수준이었다.

과연 A 씨는 이럴 경우, 납입금을 반환 받을 수 있을까?

원고는 지역주택조합에 처음 가입할 당시, 토지의 85%에 대한 토지사용승낙서를 받았다고 업무대행사로부터 안내를 받았다. 그런데 시간이 지나서 업무대행사가 말을 바꿔서, 토지사용승낙서가 아니라 토지의 85%에 대한 매매계약서를 받았다고 말했다.

토지사용승낙서와 매매계약서란?

대부분 토지사용승낙서와 매매계약서는 의미가 같게 쓰인다. 이유는 조합 측과 지주 사이의 매매계약서에는 토지사용승낙 문구를 보통 삽입하기 때문이다.

보통 계약금은 5~10% 정도로 계약금을 준 이후로는 조합 측의 토지 사용을 승낙한다는 식의 문구이다. 반드시 토지사용승낙서라고 명시해야 토지사용승낙서가 되는 것이 아니라 토지를 사용해도 된다는 내용의 문구가 들어가 있으면 그것은 토지사용승낙서가 된다.

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그런데 이번 사례의 경우, 조합 측이 매매계약서에 토지사용승낙 문구를 넣지 않았다. 즉, 조합이 주택사업이 진행될 토지에 대해서 토지사용승낙을 전혀 받지 못했다는 것이다. 전혀 받지 못했는데 업무대행사가 가입자에게 거짓말을 한 것은 조합과 업무대행사의 공동불법행위이다

민법 제750조

고의 또는 과실로 인한 위법행위로 인하여 타인에게 손해를 끼치는 경우, 이는 불법행위가 되며, 불법행위자는 피해자에게 그로 인한 손해를 배상할 책임이 있다.

쉽게 말하면, 내가 실수 혹은 고의로 잘못한 게 있어서 그로 인해 상대방이 손해를 입게 되었다면 배상해줘야 한다는 것이다.

그런데 그 당시 조합과 분양대행사가 토지확보율을 몇 퍼센트로 안내했는지는, 보통은 써주지 않고 말로 설명해주기 때문에 입증할 수 있는 근거를 확보하기가 매우 어렵다. 재판부도 지역주택조합에 문제가 많다는 것과 이 부분을 입증하기 어렵다는 것을 충분히 알고 있기 때문에, 납입금의 10% 정도 공제하고 반환받는 식의 조정을 많이 권유하는 편이다.

요즘 지역주택조합 관련 문의가 많이 증가하였다. 상담 전화를 주시는 분 중에서는 토지확보율에 대해 조합 혹은 업무대행사로부터 사실과 다르게 안내받았다고 하시는 분들이 대부분이다.

그렇기에 가입계약 당시 토지확보상황을 어떻게 안내를 받았는지 그리고 실제 확보상황이 안내받은 것과 차이가 있는지 반드시 확인해봐야 한다.

우선 지역주택조합 가입을 하기로 하였다면 신중하게 생각해야 할 것이고, 문제가 발생하였고 탈퇴와 납입금 반환을 원한다면 관련 자료와 함께 신속하게 전문변호사의 상담을 받을 것을 권유한다.

요즘 법무법인 정의에 비교적으로 많이 문의가 증가한 사건 중 하나는 최근에 협동조합형 민간임대주택, 일명 누구나 집 관련한 문의가 쇄도하고 있다.

처음 상담했던 의뢰인들 대부분이 평택 지제역 누구나 집에 가입하여 1200만 원을 납부했지만 사업 일정이 처음 약속과 달리 계속 늦어지고 있어서 조합에서 탈퇴하고 납입금을 반환받기를 바라는 상황이다.

누구나 가입 가능! 전매 제한 無!

취득세 및 재산세 無!

임대보증금 전액 보장! 최초 공급가로 분양전환 가능!

위의 내용은, 실제 누구나 집 홍보물에 있는 것들이다. 이 조건들을 보면 누구나 혹할 내용이다.

그러나 최근 증가하고 있는 누구나 집, 대체 무엇이 문제인 걸까?

재정적인 문제

누구나 집은 협동조합의 형태로, 조합원들의 납입금을 받아서 아파트를 건설하려는 계획하고 있다. 이와 유사한 지역주택조합의 경우에도, 아파트에 입주하기 위해서 최소 수천만 원에서 1억 원이 넘는 납입금을 부담한다. 토지확보와 시공, 용역비 등 사업비용이 만만치 않기 때문이다.

누구나 집의 분양가가 2억 5천만 원에서 3억 원 정도인데, 초기 납부금이 3,400만 원이다. 분양가의 15% 수준인데 이 정도 금액으로 어떻게 사업을 진행하겠다는 것인지 계획을 전혀 알 수가 없다.

계획이 나온다고 하더라도, 그 방법이 조합이 대출을 알선해서, 조합원들의 신용대출로 이어질 가능성이 크다. 사업 진행이 순탄하면 이것보다 좋을 수 없겠지만, 조금이라도 어긋날 경우, 가입한 사람들이 감당해야 할 위험부담도 그만큼 클 수밖에 없다.

보호받을 수 있는 울타리가 없다.

돈을 몇천만 원씩 납입하여도 정작 조합이 돈이 없어서 땅을 확보하지 못하면, 사업 진행이 되지 않는다.

그럴 경우, 보호를 받을 수 있는 수단이 존재하지 않는다. 일반적인 아파트 분양이라면, ‘책임보증’이라는, 시행사가 망해서 더 이상 사업을 진행할 수 없는 경우, 시공사가 책임지고 끝까지 진행하고 마무리 짓는다는 최소한의 보호장치가 있다.

그러나 누구나 집은 최소한의 보호장치가 전혀 없다.

대부분 비슷한 지역주택조합

지역주택조합은, 업무대행사가 아파트를 짓기 좋은 땅이 있으면, 분양대행사를 통해 가입자를 모으고, 납입금을 받는다. 그리고 그 중 상당 부분은 업무대행비로 가져가고, 어떤 경우에도 반환하지 않는다고 계약서에 명시한다.

사업을 진행하다가, 재정이 부족하면 추가분담금을 요구하고, 중도금 납부 일정보다 선납할 것을 요구하기도 하고, 그래도 부족하면 조합총회를 통해 신용대출까지 결정하기도 한다.

이러다 보니 지역주택조합 관련 분쟁이 최근에 매우 많다. 국토교통부 통계에 의하면, 지역주택조합이 결성되어서 입주까지 하는 조합원이 20% 내외라고 한다.

보시다시피 누구나 집은 내 집 마련을 원하는 어떤 누가 보아도 좋은 조건을 내걸고 홍보를 하고 있다. 사업이 시행된다면 정말 좋지만, 그 과정과 속은 쉽지 않아 보인다.

이미 조합에 가입했는데 사업 진행에 대한 걱정이나 여러 문제가 있다면 전문 변호사와 상담하는 것을 권유한다.

법무법인 정의 의뢰인 사례이다.

웨딩홀을 오픈한 업주 A 씨는 정말 억울한 심정이다. 웨딩홀을 운영하려면 대형 주차장이 필요하여 식장 내에 조성된 주차장 외에 추가로 인근 농지를 주차장으로 사용할 수 있도록 천안시에서 사용허가를 받아 사용할 예정이였다.

하지만 문제는 해당 농지로 접근하기 위해서는 사유지를 지나야 하는데 해당 도로 사용에 있어 사유지의 토지주와의 사전 협의가 없었다.

이 주차장 진입로 토지주는 천안시에 민원을 제기했고 천안시는 업주 A 씨에게 1주일 이내에 진입로에 대한 토지사용승낙서를 받아오라는 통보를 하였다.

또 토지주는 조그마한 진입로뿐 아니라 인접한 대형 토지를 한꺼번에 매입하라고 압박하고 있다고 한다.

토지사용승낙서란?

간단히 말하자면 내 토지를 타인이 사용해도 된다고 허락하는 문서이다.

그런데 이 토지사용승낙서가 있어야 각종 개발이 진행되는 경우가 많기에, 토지사용승낙서 여부와 문서상의 내용을 두고 많은 분쟁이 발생하곤 한다.

대표적인 예로 지역주택조합 개발사업을 들어볼 수 있겠다. 지역주택조합의 경우 토지사용승낙이 2/3 이상이면 지구단위계획을 신청할 수 있고, 80% 이상이면 조합설립인가를 신청할 수 있으며, 95% 이상이면 사업계획승인을 신청할 수 있다.

그렇다면 토지사용승낙서 작성 시, 유의해야 하는 것은 무엇일까?

바로 토지사용 승낙의 조건을 명확하게 써야 한다는 것이다. 예를 들어 토지사용을 승낙의 대가를 명확하게 적어야 뒤탈이 없다.

또 향후 사업계획이나 경제 상황의 변동을 감안하여 조건을 쓰는 것이 좋다. 10년 전에 써 주었던 토지사용승낙서에 매매 금액도 있었다며 10년이 지난 후 토지개발자가 그 금액으로 토지를 팔라고 한다면 당혹스러울 수 있다.

그렇기에 토지사용승낙서의 조건을 쓸 때는 향후 사업계획이 어떠한지, 경제 상황은 어떻게 변동될 것인지 고려하여 작성하는 것이 좋다.

쉽게 말하자면 토지사용승낙서는 여러모로 많이 쓰이는 문서이지만, 본인의 재산과 관련된 문서이므로 쉽게 발급해주면 안 된다.

처음에 문서를 작성할 때부터 명확하게 작성하는 것이 중요하다. 토지사용승낙서를 작성해야 할 일이 있다면, 전문가인 변호사의 상담 후 작성하길 권유한다.

지역주택조합 환불과 관련해서 문의해주시는 분들과 상담을 진행하다 보면 가끔, 법적으로 어떤 주장을 펼칠 수 있을지 물어보시는 분들이 있다.

이런 질문에 그 자리에서 바로 명확하게 답변을 드리기 어렵다. 이것은 변호사의 능력 부족의 문제가 아니라 세부적인 사건마다 주장할 수 있는 내용이 다르고, 이는 자료를 검토하고 분석한 뒤에야 알 수 있는 것이다.

모든 사건들은 그 구체적인 상황이나 조건이 다른데 천편일률적으로 같은 법적 논리를 주장할 수는 없다. 가장 먼저는 변호사가 사건을 정확히 파악한 뒤에 구체적으로 어떤 주장을 펼칠 것인지 논할 수 있는 것이다.

물론 지역주택조합 계약금을 환불받기 위해서 주로 소송에서 주장하는 사항들이 있다. 약관 규제법 위반, 동호수 지정, 계약확약증서나 안심보장증서 문제, 토지 확보율, 추가분담금 문제 등 여러 가지가 있다. 그러나 모든 사건에서 동일한 논리나 근거, 주장을 펼치기는 어렵다. 각각의 사건마다 조합의 상황이나 의뢰인들의 상황이 각기 다르기 때문이다.

의뢰인에 맞춘 최고의 법률서비스를 제공하기 위해서 본 법인에서도 사건파악을 정확하게 하기 위해 최대한의 노력을 기울이고 있다. 사건을 의뢰하고자 하시는 분들께서도 최대한 정확하고 객관적인 자료와 정보들을 주셔야, 법인에서 가장 정확하고 날카로운 법적 근거들을 찾아낼 수 있다.

그리고 이후 사건을 의뢰하시고 잊어버리고 계시다가, 사건이 완결될 즈음 어떻게 되었는지 물어보시는 분들이 계시고, 사건 진행 내내 염려하시며 끊임없이 문의하시는 분들도 계신다. 어떤 의뢰인이 맞다고 이야기 할 수 없지만, 의뢰인의 심적인 부분이나 소송의 효율을 볼 때 전자가 좋을 것이다.

만약 신중하고 고르고 골라 변호사에게 사건을 의뢰하였다면, 믿고 맡겨주시는 것이 좋다. 요즘엔 인터넷에 많은 정보들이 공개되어 있고, 누구나 원한다면 쉽게 정보를 얻을 수 있다. 그런 정보들을 무시하는 것은 아니다. 그러나 소송 실무를 진행하는 것은 또 다른 이야기이다. 만약 변호사에게 사건을 의뢰했다면 신뢰하시고 너무 염려하지 않으셨으면 좋겠다.

"추가분담금이 너무 높게 결정되고..."

"총회 결의가 불법적으로 진행된 것 같습니다."

총회결의 내용이 잘못되었거나, 절차가 맞지 않았을 때, 우리는 총회의 결과가 효력이 없다고 이의를 제기할 수 있고, 그 때 할 수 있는 소송이 '총회결의 무효확인소송'이다.

그런데 소송의 경우 판결을 받기까지 6개월에서 1년의 긴 시간이 걸린다. 그래서, 보통 한두 달 만에 결과가 나오고, 소송판결과 거의 똑같은 효과를 가질 수 있는 '총회결의 효력정지 가처분' 신청을 동시에 진행하기도 한다.

"위법사항을 찾아야 한다."

총회의 내용이 마음에 들지 않는다고 무조건 법적 절차를 밟을 수 있는 건 아니다. 법에 위반되는 사유가 반드시 있어야 한다.

대표적으로, 조합원들의 의사와는 달리 추가분담금이 너무 과도하게 나오는 경우, 안건에 따라 다르나 총회결의는 보통 조합원의 10~20% 이상 직접참석을 해야 하는데 총회 참석 여부를 위임장이나 서면결의서로 대신하는 경우, 결의안 내용이 법에 위반되는 경우 등이 있다.

총회 내용 중에서 임원 선출이 포함되어 있었는데, 임원으로 선발된 사람이 임원의 자격이 안 되는 사람이었다.

표준규약에 금고 이상의 형을 선고받지 않은 사람이라는 기준이 있는데, 그 임원은 금고 이상의 형을 선고받은 사람이었다. 이뿐만 아니라, 총회에서 목소리 큰 사람들이 소리 지르고, 욕하고, 물병을 집어 던지는 등 공포스러운 분위기를 조성하고, 총회에서 투표용지로 진행해야 하는데 그냥 거수로 진행하여, 총회결의 효력정지 가처분을 받을 수 있었다.

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최근 지역주택조합의 추가분담금과 관련해 문의하는 분들이 많다. 처음 계약 시에는 전혀 기대하지 않았던 추가분담금을 내거나 약속했던 금액보다 더 큰 금액을 납부하라고 요구받는 경우이다.

예를 들어 지역주택조합에 가입해서 3억 원에 집을 분양받았는데, 시간이 지나니 이 금액으로는 땅을 구매하고 건설을 하는데 모자라니 추가분담금을 내야하는 상황이 발생하는 것이다. 10%만 하더라도 3,000만 원을 추가분담금으로 내야 한다. 서민의 경우에는 큰 부담이 아닐 수 없다.

"변경계약서를 써도 되나요?"

"추가분담금이 너무 많습니다."

이와 같이 지역주택조합 사업 진행이 계속되어 준공 후 입주를 바라지만 이번 조합총회에서 결의한 추가분담금이 과도하고 결의 절차 또한 부당하다고 생각되는 분들은 총회결의 무효소송을 제기해야 한다.

이 소송을 제기해서 부당하게 추가분담금을 결의한 총회 내용을 무효로 만들어야 현 조합에 엄중한 경고를 줄 수 있을 것이다. 또 현 조합의 업무실패가 이어져 새로운 집행부가 필요하다고 판단될 때 우선적으로 취해야 하는 방안이라 할 수 있다.

또한 조합가입 해제와 납입금 반환도 가능하다. 만약 이번 추가분담금 사태뿐 아니라 사업진행 자체에 신뢰가 깨져 조합 탈퇴를 원한다면 아예 조합계약 해제를 주장하고 조합탈퇴 및 납입금 반환을 청구할 수도 있다.

"처음 계약을 할 때부터 문제의 소지가 있었거나, 계약 후라도 처음 계약조건과 상충되는 문제가 생긴다면, 계약을 취소 또는 해제할 수 있다."라는 하급심 판결이 누적되고 있는데 지역주택조합 가입계약에서 분양대금이 확정금액으로 되어있음에도, 추후 총회결의를 통해서 추가분담금을 더 내라고 한다면, 이는 처음 계약조건과 상충되므로 계약해제를 주장할 수 있다.

그러나 각 지역주택조합 사업과 조합원 개인의 사정은 조금씩 다르다. 조언 드리자면, 부당한 총회결의로 인해 금전적 피해를 받을 처지에 놓이게 되었다면, 절차나 내용적인 측면에서 문제가 있는지 알아보기 위해서 총회 책자나 총회 결과가 나온 서면 결의서를 확보한 후 전문가인 변호사와 상담하길 권유한다.

지역주택조합은 규약을 바꾸거나 사업을 진행하면서 여러 가지 사항을 조합총회를 통해 결정하곤 한다.

특히 조합원들에게 예민한 문제인 추가분담금과 같은 금전이 연관된 결정이 조합총회를 통해 이루어지는데 현실적으로 조합원이 100% 총회에 참석하기는 어려우므로 위임장과 같은 서면에 의해 의사표시를 하는 경우도 많다.

그런데 만약 조합이 위임장과 인감증명을 위조하여 총회결의를 진행한다면? 조합 임원들이 시공사와 단합하여 추가분담금 부과 문제를 날림으로 통과시켜 예상치도 못한 금전적 피해를 입게 생겼다면?

원래는 지역주택조합에 적용할 관련 법안이 없었다. 이러한 문제점을 배경으로 최근 주택법 시행령이 개정되었는데,

주택법 시행령 20조 4항

총회 의결하는 경우에는 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석하여야 한다. 다만, 창립총회 또는 제3항에 따라 국토교통부령으로 정하는 사항을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석하여야 한다.

위의 사항을 위반한 지역주택조합 총회는 무효 사유에 해당한다. 즉, 조합원이 1,000명이라면, 10% 즉 100명 이상은 직접 출석해서 의사표시를 해야 하고, 의결사항이 법에서 정한 중요사항에 해당하는 경우라면 20%인 200명 이상이 직접 출석하여 의사표시를 해야 한다.

만약 본인의 인감증명서와 위임장을 가진 대리인이 총회에 출석하여 의사표시를 한다면 이것도 직접 참석한 것으로 볼 수 있을까?

​법무법인 정의가 최근 진행했던 사건 중에 이것이 문제가 된 사례가 있었다. 이에 이 쟁점 사안에 대하여 국토교통부에 사실조회신청을 하였다. 그 국토교통부 회신 내용을 요약하자면 다음과 같다.

법무법인 정의 문의 내용

지역주택조합의 조합원 본인이 총회에 참석한 경우만을 직접 출석한 것으로 보는지 혹은 대리인 출석까지 직접 출석으로 인정하는지 여부

국토교통부 회신 내용

서면·대리인으로 의결권을 행사하는 것은 의결정족수와는 별개로 총회에 직접 참석한 것으로는 볼 수 없다. 이유는 주택법 시행령 제20조 제4항은 최근 지역주택조합의 증가 등에 따라 일부 사업장에서 과열 양상을 보이는 등 조합원 피해 우려가 증가함에 따라 주택조합사업의 투명성을 강화하고, 선의의 조합원 피해를 최소화하기 위하여 도입된 취지가 있는 것으로 판단된다.

쉽게 말해서 인감증명서와 위임장을 가지고 대리인이 총회에 출석하였다 하더라도 이는 본인이 직접 총회에 참석한 것으로 볼 수 없다는 것이다.

이 같이 본인 직접 출석 원칙과 10%의 직접 출석 원칙, 법으로 정한 중요사항 결의의 경우 20% 직접 출석 원칙이 지켜지지 않고 통과된 총회결의는 이를 이유로 하여 무효라는 확인을 구하는 소송, 즉 무효확인 소송을 제기하여 해당 결의를 무효로 할 수 있다.

위와 같은 직접참석의 원칙을 지키는 조합총회는 많지 않다. 만일 의사표시의 서면이 위조된 것이 의심되거나 10%, 20% 직접참석의 비율이 지켜지지 않은 것 같은데 결의가 통과된 것이라면 조합총회결의 무효확인 소송을 통하여 자신의 권리를 다시 찾을 수 있을 것이다.

재개발 재건축 지역주택조합에서는 타인 소유의 토지에 건물을 건축하거나 아파트를 짓는 등 개발사업을 진행하기 위하여는 토지 소유주의 토지사용승낙서를 받아야 한다.

그런데 토지 소유주 입장에서는 이대로 토지를 뺏기는 것은 아닌지, 법적인 제한이 생기는 것은 아닌지 여러모로 걱정스러울 수 있다.

이를 살펴보기에 앞서 개발사업의 전체적인 흐름을 살펴보면, 이해하는 데 있어 좀 더 도움이 될 것 같다.

재개발 재건축 지역주택사업은

① 지구단위계획 입안

② 지구단위계획 승인 및 고시

③ 조합설립인가

④ 사업계획 신청

⑤ 사업계획 승인

⑥ 착공

⑦ 준공

일단 지구단위계획을 승인받으려면 해당 사업지 2/3 이상의 토지 소유주들에게 동의를 받아야 하고 다음 단계인 조합설립 인가를 받기 위해서는 토지 소유주 80% 이상의 토지사용 동의를 얻어야 한다.

[토지사용승낙서는 무엇인가?]

토지사용승낙서란, 소유권 등기이전 없이 토지사용 승낙의 의사표시를 한 문서로 쉽게 말해 내 소유의 땅을 추진위원회나 조합, 사업대행사가 사업 승인 또는 건축허가와 같은 개발행위에 사용해도 좋다고 문서로 승낙해주는 것을 말한다.

그렇다면 토지승낙서를 작성해주고 나면, 나의 토지소유권을 뺏기거나 어떠한 제약을 받게 되는 것일까?

“그렇지 않다.”

대법원 1979. 6. 12. 선고 79다438 판결에서는 '토지소유자의 건물건축을 위한 토지사용의 승낙만으로는 지상권이 설정되었거나, 관습상의 지상권이 발생하는 것이라 할 수 없다.'고 명시하였다.

여기서 '지상권'이란 타인의 토지에 건물, 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권을 의미한다.

즉, 토지사용승낙서를 작성해주었다고 해서 이를 가지고 조합이나 업무대행사가 구체적인 권리를 취득하거나 뭘 어찌할 수는 없고, 다만 개발사업 진행에 있어 각종 인허가만을 받을 수 있을 뿐이다.

토지사용승낙서를 작성하였더라도 토지 소유주의 권리와 의무에 큰 변동사항은 없으니 써주어도 무방하다. 단 여기서 주의할 점은 있다.

토지사용승낙서라는 것이 정해져 있는 문서 양식이 없는 이유로 문서상에 매매 금액을 명시하는 경우가 있는데 이런 경우 문서상에 "201O년 O월 O일까지 돈을 주지 않으면 계약을 무효로 한다"는 내용을 반드시 기재해야 한다.

그래야 조합이나 업무대행사로부터 제대로 된 돈을 받을 수 있거나 자신의 땅을 확실하게 지킬 수 있다.

마지막으로 조합 추진위원회 또는 사업대행사가 토지개발 인허가를 위해 토지승낙서 작성을 요청한다면 써주어도 괜찮다

하지만 문서상의 조항을 꼼꼼히 확인하고 본인이 불리한 조항을 삭제하거나 안전장치가 될 수 있는 조항을 반드시 추가하여 혹시 모를 불이익에 대비해야 한다는 것이다.

지역주택조합은 주택청약 통장이 없어도 되며 그에 반해 쉬운 일정한 자격 조건을 갖춘 지역 주민이 조합을 구성하여 공동으로 용지를 매입하고 집을 짓는 것을 의미한다.

지역주택조합에는 많은 사람이 가입을 하지만 사업지연 등등 많은 여러 가지 이유로 탈퇴를 희망하고 탈퇴를 하면서 납입금을 환불받고 싶은데 어찌해야 할지 당황하신 분들이 꽤 많다.

그래서 오늘은 중간 정리겸 지역주택조합 탈퇴 및 환불에 관한 내용을 다루어보고자 한다.

[지역주택조합 탈퇴 사례 1]

김모 씨는 최근 지역주택조합에 가입했다 탈퇴하려 하였는데 마음대로 탈퇴할 수 없다는 이야기를 들었다고 한다.

지역주택조합 규약에 '조합원은 임의로 탈퇴할 수 없다.'라고 규정되어 있기 때문이었다. 조합에 탈퇴를 허가해달라고 요청했으나 조합은 이를 받아들이지 않았고, 탈퇴하고 납입금을 환불받고 싶었던 김모 씨는 매우 난감한 상황에 부닥치게 되었다고 한다.

[법무법인 정의의 대응 방안]

국토교통부에서 제시하고 있는 지역주택조합 표준규약을 보면

제12조 제1항에서 '조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다. 다만, 부득이한 사유가 발생하여 조합원이 조합을 탈퇴하고자 할 때는 15일 이전에 그 뜻을 조합장에게 서면으로 통고하여야 하며, 조합장은 총회 또는 대의원회의 의결로써 탈퇴 여부를 결정하여야 한다.'고 규정되어 있다.

들어올 땐 마음대로 들어와도 나갈 때는 마음대로 못 나간다는 소리인데, 조합을 탈퇴하고자 하는 사람 입장에서는 무척 난감할 수밖에 없는 조항이다. 더구나 현실적으로는 지역주택조합의 운영이 원활히 이루어지는 경우는 드물고, 입주까지 성공하는 사례도 많지 않은데도 불구하고 탈퇴를 마음대로 할 수 없다는 것은 참 불합리해 보인다.

그렇다면 지역주택조합에서 탈퇴는 불가능한 것일까? 법적으로 탈퇴를 주장할 방법은 없는 것일까?

[법무법인 정의는 방법을 주장 하였다.]

1. 개정된 주택법에서는 '지역주택조합원도 탈퇴할 수 있다'라고 규정하고 있다. 다만, 그 적용 시기는 2017년 6월 3일 이후에 설립인가를 받은 지역주택조합에만 적용되기는 한다.

2. 대법원은 '사단의 정관이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반될 경우 무효다.'는 판결을 하였으며, 이 같은 입장을 계속 유지하고 있다.

그렇기에 '조합원은 임의로 탈퇴할 수 없다.'라는 규약이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 경우에 해당하여 무효라고 주장 할 수 있고 또 민법 제103조의 공서양속 위반 규정으로 무효라고 주장해 볼 수 있겠다.

3. 대법원은 이미 체결되어 일단 유효한 계약이라 하더라도 계약의 기초가 되는 사정이 '현저히' 변경되어 그 이행을 강제하는 것이 정의관념에 위반될 정도라 한다면 해당 계약은 무효라고 판시한 바 있다. 기존의 가입계약에서 정한 내용과 현저하게 다른 내용이 강제되고 있다면 사정변경을 사유로 하여 무효를 주장해 볼 수 있겠다.

4. 네 번째로 평등원칙 위반을 주장해 볼 수 있다. 지역주택조합과 구조가 거의 비슷한 것인 재개발·재건축 조합인데 재개발·재건축 조합의 조합원들은 분양신청 또는 분양계약을 하지 않으면 현금청산자가 되어 조합 탈퇴가 가능하다.

그런데 유독 지역주택조합만 탈퇴가 불가능한 것은 평등의 원칙 위반으로 보아 이를 주장해 볼 수 있겠다.

[지역주택조합 탈퇴 사례 2]

이모 씨는 지역주택조합에 가입했다가 탈퇴 절차를 진행했다고 한다. 다행히도 조합은 이모씨의 탈퇴를 받아들였다.

하지만 조합은 업무대행비에 집행된 비용이 매우 크기 때문에 기존에 납입한 금액 일체를 환불할 수 없다고 하였다고 한다.

이뿐이 아니었다. 조합은 기존에 납입한 금액 대비 업무대행비가 더 집행되었으니 추가금을 더 내야 탈퇴를 허락한다고 하였다고 한다.

그렇다면 이모 씨는 이미 납입한 금액은 돌려받지고 못하고 그대로 날려야만 하는 것인가?

[법무법인 정의는 방법을 주장 하였다.]

지역주택조합의 요구대로 끌려다니지 않아도 된다. 탈퇴하면서 이미 납부한 금액을 환불받을 수 있는 방법이 있는데, 바로 '납입금 반환 청구 소송'을 제기하는 것이다.

또한, 만일 이모씨가 자신과 유사한 상황에 부닥친 조합원들을 모아 '집단소송'을 통해 소가를 높여 소송을 진행한다면 좀 더 공정한 재판을 받고, 승소 확률을 높일 수 있을 것이다.

꼭 소송까지 가지 않더라도 조합과 합의할 수 있는 방법도 있다.

보통 소송을 진행할 때 조합이 임의로 정한 규약이 무효라고 주장을 한다. 이것을 증명하기 위해 조합 측에 '정보공개 청구'를 통해 근거자료를 요청/수집하는데, 정보공개에 응하지 않으면 형사처벌이 가능하기 때문에 조합 측은 반드시 이에 응해야 한다.

하지만 조합 측은 이 정보공개가 상당히 부담스러울 수 있다. 바로 이 시점에서 조합과 원만하게 합의할 수 있는 기회가 생기게 되는 것이다.

조합을 공격할 의사가 아니라 탈퇴 및 납입금 반환을 희망한다는 의사를 가지고서, 정보공개청구에 응해야 하지만 이를 부담스러워하는 조합과 조심스럽게 협상 테이블에 앉는 것이다.

다만, 이 과정에서는 조합과 조합원, 조합 탈퇴 희망자 양측의 생리를 잘 이해하는 전문가의 조력이 필요할 것이다.

지역주택조합에 가입하였지만 사업시행이 지지부진하고 믿음이 가지 않아 중간에 탈퇴를 결심하는 경우가 적지 않다.

그런데 이들이 탈퇴하는 것은 쉽지 않으며, 탈퇴하면서 이미 납입한 금액을 환불받기는 더더욱 쉽지 않다. 반대로 생각해보면 조합 입장에서는 조합원이 빠져나가는 것이나 조합으로 들어온 돈을 내주기 싫은 것이 당연하니, 이러저러한 이유로 탈퇴를 거부하거나 납입금을 환불해주지 않을 것이다.

하지만 그렇다고 탈퇴를 희망하는 조합원이 그저 넋 놓고 있을 수만은 없다. 성공적으로 원만하게 잘 진행되지도 않을 것 같은 사업에 조합원으로 계속 있을 수도 없는 노릇이고, 조합에 이미 납입한 돈이 한두 푼도 아닌데 그 돈을 포기할 수도 없을 것이다.

마지막으로 지역주택조합에서 탈퇴하기, 그리고 지역주택조합으로부터 납입금을 반환받기는 절대 쉽지 않은 일이다.

이런 납입금에 대해서 힘들어하지 말고 전문 변호사와 상담하기를 권유한다.