법무법인 정의에서는 2020년 2월 판교의 10년 공공임대아파트 분양전환과 관련하여 이해관계자들을 상대로 설명회를 진행한바 있다. 해당 아파트는 중소형 아파트로, 본 법무법인에서는 분양전환가에 대한 해결책으로 행정소송, 민사소송, 헌법소송의 다각도 법률 솔루션을 제시한 바 있다.
그렇다면 10년 공공임대아파트 중에 중대형 아파트는 어떻게 대응할 수 있을까?
중대형 10년 공공임대아파트는 법에 명확한 규정이 나와있지 않다. 따라서 중대형의 경우 분양전환가에 관한 문제를 다른 방향에서 해결해볼 수 있겠다.
먼저, 중소형 10년 공공임대아파트는 어떠할까?
「공공주택 특별법 시행규칙」 제40조
영 제54조 제4항 및 제56조 제7항에 따른 공공건설임대주택(전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택을 제외한 공공건설임대주택의 경우)의 분양전환가격 산정 기준은 별표 7과 같다.
<별표 7의 주요 내용>
공공건설임대주택 분양전환가격의 산정 기준
1. 분양전환가격의 산정
가. 임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다.
나. 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술평균한 가액으로 하되, 공공임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격에서 임대 기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다.
중소형 10년 공공임대아파트는 「공공주택 특별법 시행규칙」에 분양전환가격 산정 기준이 명시되어 있다.
그러나 중대형의 경우는 법에 명확한 근거가 없기 때문에 계약부터 돌아가 문제를 검토해봐야 한다. 이런 관점에서 2가지 주장을 할 수 있다.
1. 계약서가 중요하고, LH는 계약서의 내용에 대해 명확히 설명하고 명시할 의무가 있다.
그간 많은 사례를 다뤄봤을 때 법원은 약관이 무효라고 주장하는 것에 대해서는 소극적인 편이다. 실제로 관련 분쟁에서는 약관 내용에 대해 광고가 되었고, 기타 다양한 광고도 많이 했었기에 계약자라면 LH가 따로 설명하지 않아도 누구나 알 수 있을 만한 사항이라고 주장하기도 한다.
그러나 이에 대해 중심이 되는 것은 계약서이고, 게다가 LH는 공공기관이기 때문에 계약서의 내용에 대해 명확하게 설명하고 명시할 의무가 있으며, 기사 등에 널리 광고가 되었다고 모두가 다 알 수 있는 것은 아니라고 반박해 볼 수 있다.
2. 주택법에 따라 분양가 상한제가 적용되어야 한다.
「공공주택 특별법」에 의하면 공공주택에 관련된 내용은 「주택법」에 의한다. 그런데 중대형 공공임대아파트에 관한 분양전환가를 정하는 기준은 「공공주택 특별법」에 규정이 없다. 따라서 「주택법」에 의하여야 할 것인데, 「주택법」에 의하면 분양가상한제가 적용된다는 점을 주장해 볼 수 있다.
중소형이나 중대형이나 10년 공공임대아파트를 둘러싼 논란은 뜨겁다. 이는 처음 지었던 건설원가와 현재 분양가의 차이가 10년간의 물가상승률까지 반영한다 치더라도 너무 크기 때문에 그 차액을 누가 가져갈 것인지, 어떻게 분배할 것인지를 놓고 분쟁이 벌어지는 것이다. 그 분쟁을 해결하기 위하여는 문제점이 무엇이고, 어떤 법적 근거를 바탕으로 어떻게 법 논리를 펼쳐 나갈지를 파악해야 하므로, 관련 문제로 고민이라면 재건축, 재개발 전문 강동원 변호사와 함께 방법을 찾아보시기를 권한다.
보통은 부동산 중개인을 통해 부동산 매매, 임대 계약 등이 성사된다. 매매를 진행할 경우, 부동산 중개인은 부동산을 보여주고 금액을 조율하거나 계약금, 중도금 등의 날짜를 조정해주는 역할을 한다. 그러나 중개인을 통하는 경우 중개수수료가 비싸서 부담이 크다.
예를 들어, 9억원 이상의 매물을 거래할 때 부동산 중개보수 상한요율이 0.9%이다. 매도인과 매수인 각각이므로 중개보수가 1.8%이다.
어떤 경우엔 부동산 중개보수 상한 요율로 보수를 받기도 한다. 계약서에 부동산 중개보수를 최고요율로 한다고 명시하고 정작 매매당사자에게는 언급없이 계약을 진행하는 경우가 이에 해당한다. 부동산 중개수수료 기재를 확인하지 못하고 계약을 진행한 뒤, 후에 계약서를 기반으로 중개보수를 요구하는 식이다.
그런데 부동산 중개사의 필요성은 인정하나 중개보수에 대해서는 과도하다는 지적이 많다. 따라서 이런 부담을 덜기 위해 부동산 직거래도 많이 이용하는 추세이다. 직거래는 중개인 없이 매도인과 매수인이 직접 거래를 하는 것이다.
계약 시점에 등기부등본을 떼어 소유자 이름과 매매하는 사람의 신분증을 확인하고, 매도인 인감도장을 찍은 뒤 매도인의 인감증명서를 붙여 등기권리증까지 받으면 문제될 것이 없다.
대리인과 계약을 체결할 때는, 위임장(인감도장과 인감증명서 필요)을 확인 후 가능하다면 본인에게 전화하여 직접 확인해야 한다. 매매가 아니라 전세일 때라도 소유자가 맞는지, 위임인이 맞는지 정확히 확인하는 것이 좋다.
그래도 불안하다면 직거래 시 변호사 사무실을 찾아가 도움을 받을 수도 있겠다. 비용이 부담스럽다면 공인중개사에게 대서 요청을 할 수도 있겠다.
부동산 직거래 시 금액이 작은 경우에는 본인이 서류를 잘 확인만 하면 된다. 그런데 금액이 큰 거래여서 부담스럽다면 변호사 자문을 받아 진행하는 것을 권하는 바이다.
2020년 1월 27일, 경기도 황해경제자유구역청은 평택 포승지구 분양과 현덕지구 활성화에 주력한다고 발표했다.
올해 안에 현덕지구에 대한 대체 개발사업시행자를 지정하고 토지보상을 위한 행정절차를 신속히 추진할 예정이라고 한다.
토지보상 관련 사건을 수천 건 수임해오며 경험한 바로는, 토지보상을 제대로 받기 위한 가장 좋은 방법은 미리 준비하는 것이다. 조기에 토지보상에 대해 문의하는 분들은 이런 중요성을 충분히 알고 있는 분들일 것이다.
실제 사례 중 하나를 소개하고 싶다.
의뢰인 중 한 명은 서울 장위O구역 재개발 사업구역에 넓은 토지를 소유하고 있었다. 조합에서 보상금으로 70억 원을 제시하였는데, 본 법무법인의 조력으로 약 40억 원이 증액되었고 지연가산금 12억을 추가로 인정받았다.
의뢰인이 이런 결과를 얻을 수 있었던 이유는 미리 대비했기 때문이었다. 위의 결과는 2017년에 받은 것인데, 의뢰인은 2014년쯤 본 법무법인에 문의하고 조언을 구하기 시작했다. 보상금 증액절차는 협의, 수용재결, 이의재결, 행정소송의 각 단계가 있는데, 미리 대비하였기 때문에 각 단계마다 주장할 수 있는바, 즉 전략을 제대로 세우고 대비할 수 있었다.
미리 대비하고 전략을 세우는 과정에서, 사감정도 진행해보고 토지를 어떻게 평가해야 보상금을 제대로 받을 수 있을지 논리를 구성하는 과정이 필요하다.
경기도 황해경제자유구역청에서 올해 안으로 토지보상 행정절차를 신속히 추진할 계획이라고 발표했다. 지금 시점에서 토지보상에 대해 전문가의 조언을 구하는 등 미리 준비한다면 만족스러운 보상을 받을 수 있지 않을까.
