'강동원변호사'에 해당되는 글 224건

2020년 1월 6일자로 법무법인 정의의 강동원 대표 변호사가 국민연금공단 자문변호사로 위촉되었습니다.

​

강동원 변호사는 국민연금공단의 자문변호사로 성심성의껏 활동할 것임을 약속 드리며,

법무법인 정의가 이에 함께 할 것입니다.

1. 사실관계

​

- 의뢰인들의 상황

: 의뢰인들은 2016~2018년에 (가칭) 운O 지역주택조합 조합원으로 가입하였음.

​

: 의뢰인들은 계약금으로 각각 5,400만 원~6,200만 원가량 납입하였음.

​

: 조합 측은 의뢰인들에게 토지매입 96.5% 달성했다고 했으나, 현재까지 조합설립인가를 받지 못한 상태로 사업이 기약 없이 지연되고 있는 상태임.

​

: 조합은 아파트 사업추진 불가 구역에서 사업을 추진하려고 했고, 이에 의뢰인들은 지역주택조합을 탈퇴하고 환불받고자 본 법인을 방문하였음.

​

​

2. 진행단계

​

- 대표변호사 상담 후 사건 수임 계약 체결.

​

- 사건 파악 및 소장 제출 완료.

​

​

3. 예상 결과

​

- 약관규제법에 근거한 계약의 무효.

- 계약상 중요한 부분에 대한 기망으로 민법 제109조, 제110조에 따른 계약 취소.

​

- 지역주택조합 탈퇴 및 납입금 반환 예상.

​

도시공원일몰제와 관련하여, 많은 분들이 본 법인에 문의를 주고 계신다. 오늘은 서울시에서 장기미집행 도시공원을 도시자연공원구역으로 재지정하는 것에 대해서 상황을 정리해보고자 한다.

토지소유자는 자신의 토지를 개발하고자 한다. 도시라면 더욱이 수익이 높을 것이기 때문에 더 개발하고자 할 것이다. 그런데 만약 이에 대한 규제를 하지 않는다면, 도시는 무분별한 개발로 도시환경이 열악해지고, 대표적으로 도시에서 수익이 되지 않는 ‘공원’은 찾아보기 힘들 것이다.

이러한 공공성을 고려하여, 우리나라는 일정 인구수 이상이 거주하는 곳에는 공원을 조성하도록 법에서 명시하고 있다. 또한, 해당 지방자치단체의 권한으로 공원을 위한 구역을 지정한다.

그리고 공원 조성을 위한 구역을 지정할 때 사유지 또한 해당 구역으로 지정할 수 있다. 왜냐하면 재산권의 행사는 개인의 자유이지만, 공공성을 고려할 때 재산권 행사에 일부 제약을 할 수 있기 때문이다.

이런 맥락에서, 개인 소유의 땅이 공원 조성을 위한 구역으로 지정되었는데, 문제는 이에 합당한 보상이 전혀 이뤄지지 않는다는 것이다. 실제, 도시계획관리시설로 지정해놓고 수십 년간 개발도 안되고 보상도 진행되지 않았다.

그래서 약 20년 전 헌법재판소에서는 장기미집행 도시계획시설에 관해 헌법불합치결정을 내렸다. 따라서 20년 넘게 도시계획시설이 실제로 진행되지 않으면 도시계획관리시설 지정 효력이 상실된다.

그리고 최근에 도시공원일몰제 관하여 논란이 되는 이유는 곧 그 20년의 기간이 다 되어가고 있기 때문이다. 그 기간이 지나게 되면, 도시계획관리시설로 지정된 구역들이 해제되고, 해당 토지에서는 무분별한 난개발이 이뤄질 가능성이 높다.

그래서 서울시에서는 장기미집행 도시공원을 도시자연공원구역으로 재지정하려는 도시관리계획변경 결정안을 발표하였다. 도시자연공원구역은 기존의 도시공원과 유사한데, 이전과 마찬가지로 개인의 재산권이 제한되기 때문에 문제가 많다고 볼 수 있다.

​게다가 도시자연공원구역은 20년이라는 기간의 제한도 없기 때문에, 보상을 언제 받을 수 있을지 누구도 장담할 수 없다.

도시가 난개발이 되는 것을 방지하고 우리 모두에게 공원이 필요한 것은 사실이나, 20년 이상 심각하게 개인의 재산권을 침해하는 것은 분명히 잘못된 부분이다. 이와 관련해서 법적으로 충분히 다툴 만한 여지가 있다.

행정소송이나 헌법소원을 통해 개인의 재산권을 지킬 수 있다. 20년 가까이 재산권을 침해당하는 억울한 상황이라면, 전문 변호사의 도움을 받아 문제를 해결할 것을 권하는 바이다.

1. 사실관계

​

- 의뢰인의 상황

: 2018년 10월 15일 (가칭) 연OO 지역주택조합 조합원으로 가입하였음.

​

: 의뢰인은 계약금으로 60,000,000원을 납입하였음.

: 의뢰인은 가입 당시 토지사용승낙을 50% 이상 받았다는 이야기를 듣고 가입했는데,

구청에 확인한 결과 최초 조합원 모집 당시는 15%였고, 19년 5월 기준으로 44% 정도라고 함.

: 사업이 2년간 진행되지 않음.

​

​

2. 진행단계

- 대표변호사 상담 후 계약 체결.

​

- 사건 파악 및 자료 검토.

​

3. 예상결과

​

- 약관규제법에 의한 계약 무효.

- 계약상 중요한 부분에 대한 기망으로 민법 제109조, 제110조에 따른 계약 취소.

- 업무대행사 대표에 대한 사기혐의 인정.

- 지역주택조합 탈퇴 및 납입금 반환 예상.

​

지역주택조합에 가입할 때 임의세대라는 것이 있다. 최근에 이와 관련한 문의가 많아, 공유하고자 한다.

지역주택조합에 가입할 때 임의 세대로 가입하는 사람들이 있다. 이 사람들은 지역주택조합 조합원 자격이 안되는데, 분양대행사나 조합 측에서 그런 사람들에게까지 지역주택조합을 권하기 위해서 자기들이 임의로 만든 것이다. 따라서 임의세대는 법적으로 인정된 것이 아니다.

지역주택조합 조합원 자격은 여러 기준이 있는데, 그 기준들을 모두 충족해야 만이 지역주택조합 조합원이 될 수 있다. 구체적인 조합원 자격은 글 마지막에서 소개하겠다.

업무대행사에서는 조합원 자격이 되지 않는 사람들에게, 나중에 더 높은 가격으로 매매하면 된다/ 추후 분양권을 주겠다는 등의 약속을 한다.

그러나 문제가 되는 부분은, 시간이 지나 조합원 자격이 되지 않아 제명되었다고 통보받거나, 전매가 되지 않는 등의 문제가 생긴다. 지역주택조합 사업 진행이 너무 느려서, 조합에서 탈퇴하고 납입금을 환불받으려고 할 땐, 탈퇴할 수 없다고 통보받는 등의 문제도 있다.

조합원 자격이 안되는 사람들에게까지 조합 가입을 시킨 것은 거의 사기에 가까운 행위이다. 따라서 이는 주택법상 업무대행사나 조합을 대상으로 형사고소를 진행할 수 있다. 그리고 계약은 무효로 여겨질 수 있다.

계약이 무효라면, 계약금에 대해서 부당이득반환청구 소송을 통해 돌려받을 수 있다. 따라서 이와 관련해서 유사한 상황에 놓여 있다면, 전문 변호사의 도움을 받는 것을 권하는 바이다.

※참고: 주택법 시행령 제21조

- 지역주택조합 조합원: 해당 요건을 모두 갖춘 사람

1. 조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날을 말한다. 이하 같다)부터 해당 조합주택의 입주 가능일까지 주택을 소유하는지에 대하여 다음의 어느 하나에 해당할 것

　 1) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주일 것

　 2) 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주일 것

2. 조합설립인가 신청일에 해당 관할 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람일 것

3. 본인 또는 본인과 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 않은 배우자가 같은 또는 다른 지역주택조합의 조합원이거나 직장주택조합의 조합원이 아닐 것

A씨는 24년간 식당을 운영하고 있었다. 그런데 식당이 재개발 구역에 포함되어 그에 대한 영업보상금을 조합으로부터 통보받았다. 상가에 다른 가게들은 3,000만 원 정도의 보상금이 나왔는데, A씨는 가게는 70만 원으로 나오게 되었다. 다른 가게에 비해서 말도 안되게 적은 보상을 받게 된 A씨는 어떻게 대응할 수 있을까?

보통 같은 업종이라면 인건비나 이사비용, 영업이익 등이 비슷한 수준이라는 전제를 하게 된다. 따라서 영업보상금에서 큰 차이가 나기 어렵다.

그런데 현실에서는 영업보상이 이처럼 말도 안되게 나오는 경우가 종종 발생한다.

영업보상금을 계산할 때 조합에서는 타당한 보상금을 책정하기 위해서 감정평가사를 통해 일을 진행한다. 그럼에도 불구하고 실제 인건비나 이사비, 홍보비, 영업이익 등을 포함하여 보상금을 책정해야 하는데, 일부 항목이 누락되어 책정되는 경우가 있다.

영업보상금을 책정하기 위한 관련 자료가 부족하거나 없는 경우에는 보상금을 근거 없이 책정하는 경우도 있는데, 그렇기 때문에 영업보상금이 어처구니없이 결정되는 경우가 종종 생기는 것이다.

또는, 실제 영업하는 분들 중에서 현금매출에 대해 매출 신고를 하지 않아, 소득이 거의 잡히지 않는 분들도 있다. 이런 경우에도 조합에서 영업보상금을 계산할 때 현금매출이 반영되지 않았을 수 있다.

하지만 이런 경우도 영업보상을 받을 때 현금매출까지 반영시켜서 받을 수가 있다.

위와 같이 여러 가지 이유들로 인해 재개발 영업보상금이 낮게 책정될 수 있다. 그러므로 조합으로부터 제시받은 영업보상금이 너무 낮다면, 재개발, 재건축 전문변호사의 조언을 구하는 것이 좋다.

영업보상금이 적정한지 혹은 영업보상금을 더 받을 수 있는지 객관적인 판단이 필요하다. 영업보상금이 너무 낮게 나왔다면, 제대로 그 근거를 알아보고, 정당한 보상을 받도록 하자.

토지소유자 A는 모 지역주택조합에 자신의 토지를 팔기로 하였다. 조합에서는 보상금으로 1억 5,000만 원을 주기로 하였다. 확실히 보상금을 줄 수 있다는 조합의 말을 듣고, A는 이사를 가기 위해 타 부동산과 매매계약을 진행했다.

A는 타 부동산을 매입하기 위한 계약금과 중도금으로 총 6,000만 원을 지불했다. 그런데 토지보상을 받기로 한 날, 조합에서는 사정이 생겨 보상금을 줄 수 없다고 통보하였다.

토지보상금으로 잔금을 지불하려고 했던 A는 오히려 계약금과 중도금으로 지출한 6,000만 원에 대해서 손해를 보게 되엇는데, 이런 상황에서는 어떻게 대처할 수 있을까?

지역주택조합 측에서는 토지소유자 A와 진행한 계약에 대해 이행거절을 하였다.

A는 조합 측에 받기로 한 1억 5,000만 원에 대해서 계약대로 이행할 것을 요구할 수 있다. 대화를 통해서도 불가능하다면, 계약 이행청구 소송을 통해 토지보상금을 수령할 수 있다.

그리고 잔금을 지급해야 하는 부분에 있어서는 매도인과 협의하여 잔금 지급일을 미루거나 먼저 잔금을 다른 방법으로 마련하는 것이 좋다.

계약 이행청구 소송을 진행하여 보상금뿐만 아니라 이에 대한 지연이자까지 모두 받을 수 있기 때문에 이와 같은 상황이라면 전문가의 조언을 구하여 본인의 재산을 지키는 것이 좋다.

재건축 보상과 관련하여 다음과 같이 질문하시는 분이 있다.

“만약 현재 시가가 4억 원인 아파트가 재건축을 하게 된다면, 4억 원의 보상과 분양권을 모두 받을 수 있나요? 아니면 분양권만 받을 수 있나요?”

재건축 사업의 보상은 2가지 종류가 있다.

첫째, 분양권을 받는 것.

둘째, 현금청산을 하여 보상금을 받는 것.

두 가지 모두를 중복으로 보상받는 것은 불가능하다.

만약 현금청산을 받고자 한다면, 그 조건은 다음과 같다.

1) 재건축 조합 설립에 동의하지 않았을 경우

2) 분양신청을 하지 않았을 경우

3) 분양신청은 했지만, 분양계약을 하지 않았을 경우

위의 3가지 상황에 해당하는 경우는 모두 현금청산을 받을 수 있다. 재건축 조합에서는 매도청구 소송을 진행할 것이고, 그 과정에서 보상금의 규모가 결정된다.

만약 현금청산이 아니라 분양권을 받고 싶다면, 재건축 조합에 가입하여 조합원 지위를 획득하고, 분양신청 후 분양계약을 진행하면 되겠다.

“아파트 시세가 4억인데, 재건축으로 지어진 아파트 시세가 6억일 때는 그대로 분양받을 수 있나요?”

그렇지는 않다. 분양권이 있어서, 재건축으로 지어진 아파트를 분양받을 때 시세차이가 난다면, 그만큼의 추가분담금을 지불한 뒤에 분양을 받을 수 있다. 따라서 위와 같은 경우에는 2억 원의 추가분담금을 지불해야 한다.

따라서 본인의 사정에 맞게 분양을 받을지, 혹은 현금청산을 통해 보상금을 받을지 결정하는 것이 좋다.