'재건축 재개발 금전분쟁/현금청산'에 해당되는 글 69건

법무법인 정의를 찾는 많은 분들이 블로그 등을 통해 질문을 해주신다.

질문자는 재건축 현금청산자이며 조합설립에 동의 했으나 분양신청을 하지 않았고 어떻게 하면 제대로 된 집값을 받을 수 있는지 궁금해하셨다.

법무법인 정의 강동원 변호사의 답변은 아래와 같다.

주택 재건축에서 분양신청을 하지 않았다면 도정법에 의해 현금청산 대상자가 되며, 구 도정법에 의해 조합은 현금청산자와 150일 기간의 협의 기간을 갖게 되는데 협의가 이루어지지 않는다면, 조합 또는 현금청산자가 소송을 제기할 수 있고 소송을 제기하는 경우 법원에서 현금청산가액이 정해진다.

조합은 현금청산자에게 지급되는 금액을 줄이기 위해 노력하게 되므로 이를 대비해 전문가의 도움을 받아 사감정을 진행하고 사업비 불공제, 개발 이익을 반영하도록 하는 것이 좋다.

다만, 정확한 판단을 위해 조합의 협의 통지서나 정관, 종전자산가액 통지서를 확인하여 놓치는 부분이 없는지 따져봐야 한다.

많은 현금청산자들이 오랜 보금자리를 헐값에 뺐긴다는 생각을 하며 속을 끓인다. 그렇지만 현금청산금을 높이기 위한 작업을 미리 해놓고, 조합이 적은 현금청산금을 주려는 것에 대해 준비된 대응을 한다면 충분히 만족할 수 있는 결과를 얻어낼 것이다.

Q: 현금청산금 청구 소송을 먼저 하는 것 보다 매도청구소송을 기다리는 것이 유리할까?

A: 조합이 현금청산자를 상대로 소유권 등기를 이전하고 주택을 인도하라는 소송을 제기하는 것이 바로 매도청구 소송이다. 소송 진행이 가능하기는 하나 현금청산자가 지연이자를 조합에게 청구할 수 없고, 조합이 사업 추진 지연 등의 이유로 매도청구소송을 제기하지 않는다면 현금청산자는 달리 대응할 방법이 없다는 문제가 있다.

매도청구소송에서 조합원이 반소를 제기하면 지연이자를 청구 할 수 있다고 하나, 현금청산 청구는 대법원의 판례에 의해 행정 소송으로 진행되어야 하므로, 이러한 반소는 각하될 수 밖에 없다.

Q: 현금청산 청구는 언제부터 가능할까?

A: 개정된 도시 및 주거환경정비법에 의하면 협의 기간은 관리처분계획 인가일부터 90일까지다.

그러나 이는 개정법 시행일(2013. 12. 24.) 이후 설립된 조합에만 적용되므로 현재 대부분 조합에는 해당사항이 없다.

그러므로 현재 대부분의 조합은 (협의기간은 현금청산 대상자가 된 날로부터 150일)구 도정법이 적용된다.

대부분 150일 동안 현금청산 청구를 할 수 없는 것으로 알고있으나 이는 잘못된 상식이고, 150일은 단지 임의적인 협의 기간일 뿐이다.

현금청산자 요건이 갖추어지면 바로 현금청산 청구를 할 수 있으며, 등기 및 인도 이행 제공을 한다는 전제 하에 소송을 진행한다면 연15%의 지연이자를 받을 수 있다.

부동산 경기가 좋지 않아 사업이 종료되는 것을 기다렸다가 새로운 아파트나 주택을 분양 받는 것보다 현금청산을 받겠다는 분들은 위의 질의 응답을 참고하는 것이 좋겠다.

소송 분쟁의 중심에 섰을 때 사람들은 법적인 해답을 얻기 위해 로펌(법무법인)을 찾는다. 

대형 로펌에는 경험이 풍부한 변호사가 다수 있고, 많은 사건 수임과 사건 해결 그리고 풍부한 인적 자원으로 빠르고 정확하게 사건을 대응할 수 있다는 장점이 있다.

그렇지만 대형 로펌은 특정 사건에 경험이 풍부하지 않은 변호사가 사건을 시도할 수 있는 약점도 있다. 대형 로펌의 거대한 규모의 자산과 경험을 믿고 신뢰하기 쉽지만, 오히려 대형 로펌을 믿고 사건을 의뢰했다가 낭패를 본 의뢰인들도 있다.

재개발 재건축 현금청산 및 보상금 분야에서 큰 분쟁의 중심의 서는 사람들은 건물을 하나 이상 소유한 건물주들이 대부분이다. 

대형 로펌을 찾은 소유주들은 내 권리를 보호해 줄 수 있다고 믿는다. 

그렇지만 대형 로펌을 찾았다가 낭패를 본 의뢰인들의 이야기를 들어보면, 권위적인 태도, 담당 변호사와의 상담보다 보조 변호사 또는 사무장과 상담하는 시간이 길거나, 사건에 대해 충분히 파악하지 못한 듯한 인상을 줬던 경험들이 있다.

이러한 경험들로 인해 대형 로펌에서 사건을 진행하다가, 법무법인 정의 강동원 변호사를 찾아오는 경우들이 있다.

재개발, 재건축 부동산 분야에 있어서 법무법인 정의는 대형 로펌과 비교해도 부족함이 없다. 직접 법인에 찾아와 상담을 해본다면, 그 진가를 알 수 있다. 강동원 변호사의 진솔한 답변과 대화로 소송 분쟁으로 인해 답답한 상황을 풀어나가길 바란다.

재건축 현금청산자라면 부동산 대출을 받음으로 인해 근저당권이 설정된 경우가 있다. 이 경우 조합은 근저당이 해지될 때까지 현금청산금을 주지 않겠다고 버틴다.

보통 수 천만 원에서 수 억원에 다다르는 대출금에 맞는 현금을 구하기 어려워져 근저당을 해지하지 못하고 현금청산자들은 조합이 현금청산금을 줄 때까지 기다려야만 한다. 

부동산에 근저당이 설정된 이유로 근저당이 해지될 때 까지 현금청산금 전액을 지급하지 않는다는 동시히행항변을 인정하는 재판부도 있다.

최근 대법원(전원합의체 판결. 2012다14776)은 아래와 같은 판결을 내렸다.

”분양신청을 하지 않은 부동산이나 토지 소유자는 소유자의 의사와 관계없이 구 「도시정비법」 제47조에 따라 조합과 협의가 되지 않는 이상 근저당설정등기를 말소해야 하며, 현금으로만 청산 받아야하여 현금청산자들은 부담이 커지고, 조합은 이미 소유권을 이전 받았기 때문에 사업을 진행하는 이익을 누리고 소유자가 근저당을 해지하지 않았다는 이유로 조합이 청산금을 지급하지 않을 수 있다고 보는 것은 불공평하다“

”따라서 부동산 소유자가 소유권이전등기 및 인도를 마쳤으나 근저당권설정등기를 말소하지 않았다면, 조합은 말소되지 않은 근저당권의 채권최고액 또는 채권최고액 범위 내에서 확정된 피담보채무액에 해당하는 청산금에 대해서만 동시이행 항변권에 기초해 지급을 거절할 수 있다“

대법원의 판결은 조합이 동시이행 항변을 주장해 거절할 수 있는 청산금 지급의 범위를 명확하게 했다.

현금청산자는 본인의 부동산에 설정된 근저당의 채권최고액이나 범위 내에서 확정된 피담보채무액을 제외한 나머지 청산금에 대해 지급하라고 청구할 권리가 있는 것이다.

현금청산자는 현금청산자가 된 이후 150일이 지나 조합을 상대로 현금청산 청구 소송을 제기할 수 있으며, 채무액을 제외한 금액에 대한 지연이자도 당연히 청구할 수 있다.

따라서 현금청산자라면 조합의 요구와 관계없이 본인들의 권익을 찾을 수 있다.

당 법인에 상담을 요청하시는 많은 분들 중에,

시공사 변경을 이유로 분양신청을 취소하고 현금청산자가 되기를 바라시는 분들이 있다. 처음에는 소위 말하는 1군 건설사가 시공사로 들어온다는 이야기에 분양신청을 했는데, 시공사가 중간에 바뀐 것이다. 많은 의뢰인들이 이런 상황에 실망해서, 현금청산자가 되고 싶어 하는데 과연 가능할까?

원칙적으로는 불가능하다.

분양신청의 목적은 새로운 아파트를 분양받는 것이기 때문에, 어느 시공사가 선정되는지는 큰 영향이 없다는 것이 대법원에서 보는 시각이다. 시공사가 바뀐다고 해서 사업 진행의 재무적인 부분에 큰 변화가 있다거나 진행에 큰 무리가 생기는 것은 아니기 때문이다.

또한 조합들 대부분은 안내문에 시공예정이라고 명시한다. 언제든 바뀔 수 있다는 의미이기 때문에, 시공사 변경을 근거로 현금청산자가 되는 것은 원칙적으로 불가능하다.

다만, 조합에서 시공사를 A 회사로 정해서 사업을 진행한다는 확실한 약속을 했다면, 착오 혹은 사기의 건으로 법적인 다툼을 통해 현금청산의 가능성이 존재한다.

원칙적으로는 현금청산자가 되는 것이 불가능한데, 그럼 될 수 있는 방법이 아예 없나?

그렇지는 않다.

분양신청을 했지만, 이후에 계약을 하지 않으면 현금청산자가 될 수 있다.

이런 상황에서, 현금청산자가 되고 싶은 분들은 또 다른 고민이 생길 수 있다. 조합원들이 이주해야 하는 이주 기간이, 분양신청을 한 후 계약을 체결하는 사이에 다가온다. 이럴 경우, 보상을 받기 전에 먼저 집을 나가야 하는지에 대한 고민이 들 수 있다.

분양신청을 했지만 나중에 현금청산자가 되고 싶어서 계약을 체결하지 않으려는 분들에게는 조합이 이주비를 지급한다. 이주기간이 되면, 조합에서 권리가액이나 종전자산가의 60% 정도의 금액을 지급하기 때문에, 이 비용을 이용해서 우선 이사를 하고, 본 계약을 진행하지 않고 현금청산자가 되면 된다. 그러니 고민을 덜어도 좋다.

​이후에는 이주비를 제외한 나머지 금액을 현금청산금으로 받을 수 있다. 보상금 책정 과정에서 최대한 보상금을 극대화하기 위해서는 조합과 협상이 중요한데, 재개발, 재건축 전문가의 조언을 얻는다면 큰 도움을 얻을 수 있을 것이다.